Jeszcze 10 lat temu najem krótkoterminowy ograniczał się do uzupełnienia oferty noclegowej trójmiejskich hoteli. Dziś na rynku najmu królują wielcy gracze, a warunki życia mieszkańców centrum Gdańska czy Sopotu w coraz większym stopniu podporządkowane są potrzebom turystów i zyskom platform cyfrowych takich jak Airbnb czy Booking.com.
Airbnb postawił na głowie branżę turystyczną, degeneruje tkankę miejską w centrach najbardziej popularnych wśród turystów miast. Zapraszamy na cykl tekstów o Airbnb, o tym, jak działa, jakie są konsekwencje tych działań w Polsce i na świecie, w ekonomii, kulturze, społeczeństwie.
***
Od czasów transformacji ustrojowej Gdańsk był jednym z wiodących ośrodków neoliberalizmu w kraju. Zgodnie z przyjętym wówczas myśleniem funkcja władz miasta miała się ograniczać do roli dostawcy mediów oraz do zarządzania niezbędną infrastrukturą. Po dwudziestu latach traktowania przestrzeni miejskiej jak planszy do gry w Monopol pozbawiony regulacji najem krótkoterminowy winduje ceny mieszkań w Gdańsku i pogarsza warunki życia mieszkańców śródmieść Gdańska i Sopotu.
Dach nad głową dobrem luksusowym?
Ceny mieszkań rosną niemal w całym kraju, ale w Gdańsku rosną najszybciej – potwierdzają analitycy rynku nieruchomości z firmy REAS | JLL. Już w 2017 roku cena mieszkań na rynku pierwotnym przekroczyła siedem tysięcy zł za metr kwadratowy, a ostatnio sięga nawet dziesięciu tysięcy. Nabywcami większości mieszkań są inwestorzy, a tymczasem kupno własnego lokalu pozostaje poza zasięgiem stałych mieszkańców aglomeracji.
Deweloperzy i specjaliści od marketingu od lat przekonują, że mieszkanie pod wynajem to znacznie pewniejsza gwarancja zysków niż lokaty bankowe. Jednak z punktu widzenia tysięcy mieszkańców trójmiejski boom mieszkaniowy ma zdecydowanie ciemną stronę. Wiele ofert najmu długoterminowego jest aktualnych jedynie od listopada do czerwca, a poszukiwanie względnie taniego mieszkania do wynajęcia na stabilnych warunkach zajmuje coraz więcej czasu. Świadoma polityka miasta prowadzi do masowej wyprzedaży lokali komunalnych i kurczenia się puli tanich lokali, a spekulacyjny najem krótkoterminowy bezlitośnie śrubuje ceny.
Obłożenie lokali w sezonie turystycznym jest na tyle duże, że dochody w pełni równoważą koszty inwestycji. W Gdańsku nawet 30–40% lokali kupionych na rynku pierwotnym przeznacza się od razu pod wynajem krótkoterminowy. Pojedynczym właścicielom opłaca się nawet wykupywać hurtowo lokale w atrakcyjnych turystycznie częściach miasta, by ubiec konkurencję.
czytaj także
– Inwestorów interesują zarówno mieszkania w ścisłym obszarze turystycznego śródmieścia, jak i w dzielnicach dobrze skomunikowanych z centrum. Jeden z lokalnych potentatów na rynku najmu składa wizytę w biurze firmy deweloperskiej i na miejscu wykupuje kilka mieszkań w upatrzonej lokalizacji. Najpierw wykupił stare mieszkania na ulicy Długiej, Ogarnej i Tkackiej, potem mieszkania na nowym osiedlu deweloperskim na Długich Ogrodach i na Angielskiej Grobli, a wreszcie kolejne nieruchomości na Szafarni. Teraz ten sam inwestor rozgląda się za następnymi lokalami na Dolnym Mieście, skąd turyści będą mieli bardzo blisko do knajp, galerii i muzeów Starego Miasta – opowiada Beata Mokosz z ruchu miejskiego Lepszy Gdańsk. – Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości w Gdańsku, takie inwestycje wymagały niewyobrażalnych pieniędzy, ale zyski szybko zrównoważą wydatki. Wynajęcie skandynawskim turystom jednego lokalu na weekend to zysk rzędu około dwóch tysięcy złotych. Właściciel wynajmuje apartamenty najczęściej na weekend lub na tydzień i zarabia praktycznie przez cały rok, bo Skandynawowie przyjeżdżają nawet w listopadzie czy grudniu. Coraz mniej opłacalne są za to stabilne formy wynajmu na dłuższy okres. Osiągnięcie zysku na podobnym poziomie wymagałoby zażądania horrendalnego czynszu. W ten sposób oferty atrakcyjne dla osób o przeciętnych dochodach są stopniowo wypierane z rynku.
czytaj także
Na niewielkim obszarze gdańskiego Śródmieścia apartamenty do wynajęcia za pośrednictwem serwisu Booking.com tworzą gęstą sieć składającą się z setek ogniw.
– W wyniku szeregu zaniedbań ze strony władz Gdańska najem krótkoterminowy stał się głównym sposobem wykorzystania mieszkań w miejscach atrakcyjnych turystycznie. Politykę urbanistyczną miasta organizuje tak zwany wolny rynek. To prowadzi do utraty kontroli nad poczynaniami podmiotów kształtujących przestrzeń miejską – uważa Joanna Sobańska, działaczka lokatorska z Ruchu Sprawiedliwości Społecznej.
Miasteczko z piernika
Największe turystyczne ośrodki Europy od lat zmagają się z problemem spychania stałych mieszkańców na peryferia miast. Powodem – oprócz niebotycznych cen – jest niedogodność mieszkania w dzielnicy z dnia na dzień zmieniającej się w turystyczną mekkę.
Śródmieścia powinny się charakteryzować ofertą usługową uwzględniającą zróżnicowane potrzeby mieszkańców. Tymczasem w Gdańsku wrażenie tymczasowości potęgują ciemne i puste okna mieszkań, w których poza sezonem nikt nie mieszka. Turyści przebywający w mieście czasowo mają zupełnie inne potrzeby niż stali mieszkańcy. W końcu kto poszukuje szewca podczas weekendowego wypadu do innego miasta? W rezultacie na dużych obszarach ścisłego centrum zdominowanego przez miejsca rozrywki problemem jest znalezienie sklepu spożywczego. Szybko znikają warsztaty rzemieślnicze, a pojawiają się sklepy z „lokalnymi” pamiątkami made in China. Centrum Gdańska ma predyspozycje, by w krótkim czasie zmienić się w folderowe „miasteczko z piernika”.
Architektoniczny McDonald’s
Niemal cała przestrzeń miejska w Trójmieście ulega intensywnej gentryfikacji, jednak w przypadku Sopotu podporządkowanie wszystkich funkcji miasta turystyce przybiera ekstremalne formy. Mieszkańcy potwierdzają, że obecnie niemal każdy lokal w centrum pełni funkcję pensjonatu. Na peryferiach miasta już w latach 90. powstało osiedle Karlikowski Młyn, a na ulicy Łokietka osiedle deweloperskie, ogromne jak na skalę miasta liczącego niewiele ponad 30 tysięcy mieszkańców. Wiele spośród setek mieszkań to małe, prywatne pensjonaty, co zmienia niektóre budynki w całodobowe hotele bez recepcji. Airbnb kusi właścicieli lokali wynajmowanych w sezonie zyskami rzędu nawet 3568 złotych miesięcznie. Zabytkowe budynki – jak stuletni młyn czy słynne zakłady mięsne z początku XX wieku – zmieciono z powierzchni ziemi za zgodą konserwatora zabytków.
Turyści mają inne potrzeby niż stali mieszkańcy. W końcu kto poszukuje szewca podczas weekendowego wypadu do innego miasta?
Mieszkańcy mówią o „makdonaldyzacji przestrzeni”. Słynna sieć fast foodów projektuje swoje lokale tak, by klient jak najszybciej zjadł lunch i nie zajmował stolika. Turyści wynajmujący mieszkania w loftach na przedmieściach lub kamienicach w centrum wprowadzają się i wyprowadzają z częstotliwością klientów odbierających frytki w barze szybkiej obsługi. Mieszkańców Sopotu najbardziej bulwersuje jednak dewastowanie zabytków. W stuletnich kamienicach nielegalnie instaluje się łazienki, przebijając rury przez zabytkowe sztukaterie. Na przepisy przeciwpożarowe już dawno przestano zwracać uwagę.
– Większość kamienic ma drewniane stropy i klatki schodowe. Prawo nie wymaga nawet posiadania gaśnicy. Obawiamy się, że w Sopocie wydarzy się tragedia taka jak w koszalińskim escape roomie, gdzie zginęło pięć nastolatek – ostrzega Małgorzata Tarasiewicz z ruchu miejskiego Mieszkańcy dla Sopotu.
Prywatyzacja zysków, uspołecznienie strat
Turyści to szybki zastrzyk gotówki. Jednak miasto to nie tylko tereny, które można sprzedać z zyskiem. Jak podkreśla Tarasiewicz, w Sopocie najem krótkoterminowy nie tylko odmienił ofertę usługową miasta, ale wywarł też wpływ na charakter stosunków sąsiedzkich. Miasto jest zarządzane jak korporacja, a zarówno lokalni radni, jak ogólnopolscy politycy są zaprzyjaźnieni lub wręcz skoligaceni z właścicielami nieruchomości.
– Zapomniano o ponad 30 tysiącach stałych mieszkańców – dodaje Tarasiewicz. – We własnym mieście czujemy się jak Indianie w rezerwacie. Rosną koszty życia, bo właściciele nielicznych punktów usługowych maksymalizują zyski, nastawiając się głównie na klientów z zagranicy. Teraz to my jesteśmy tutaj turystami.
czytaj także
Problemem stała się również kwestia partycypacji mieszkańców w podejmowaniu decyzji ważnych dla ich najbliższego sąsiedztwa. Sytuacja, gdy 90% lokatorów kamienicy to letnicy czy weekendowi imprezowicze, nie należy w Sopocie do rzadkości.
– Chcemy zachęcać mieszkańców do aktywności w radach dzielnic, ale obawiamy się, że takie rady nie upodmiotowią ogółu mieszkańców. W pierwszej kolejności będą realizowały cele właścicieli mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo. To sprytny sposób na sprywatyzowanie przestrzeni miejskiej przez niewielką grupę ludzi – mówi Tarasiewicz.
Brudny biznes, czysty zysk
Przypadki czyszczenia kamienic z lokatorów powszechnie uważa się za pojedyncze ekscesy. Tymczasem ten na wpół legalny proceder to właśnie ciemna strona mieszkaniowego i turystycznego boomu zmieniającego atrakcyjne grunty i nieruchomości w rozchwytywany towar. Licytacje komornicze i stopniowe przejmowanie majątku miasta (bo nawet stare mieszkanie w nieremontowanej od lat kamienicy może się okazać żyłą złota) przypomina wyprzedaż towaru z okazji likwidacji sklepu. Nieuregulowany najem krótkoterminowy, z realną obietnicą szybkich zysków, przyczynia się do zmiany Trójmiasta w eldorado dla czyścicieli kamienic.
Turyści wprowadzają się i wyprowadzają z częstotliwością klientów odbierających frytki w barze szybkiej obsługi.
W Sopocie łakomym kąskiem było mieszkanie w kamienicy przy Bema 4, zamieszkiwane przez Alicję Kowalczuk, byłą działaczkę Solidarności. W Gdańsku głośny był przypadek byłej przychodni zdrowia na ul. Grunwaldzkiej 597, gdzie w 2015 roku władze biernie przyglądały się pierwszej nielegalnej sprzedaży budynku wraz z lokatorami za czterysta tysięcy złotych, czyli praktycznie cenę jednego mieszkania. Niekontrolowana przez gminę spółdzielnia mieszkaniowa Budowlani przekazała podstawionej prywatnej spółce nie tylko sam budynek wraz z kilkunastoma jego mieszkańcami, ale też przylegający do nieruchomości grunt. Na przejętym w ten sposób terenie powstał prywatny mikroakademik. Nowy budynek kontrastuje z doprowadzoną do ruiny kamienicą, której mieszkańcy wciąż walczą o swoje prawa lokatorskie.
– Tolerancja opinii publicznej dla łamania praw lokatorów zachęca pozbawionych skrupułów właścicieli do traktowania ludzi jak „wkładki mięsnej” do nieruchomości, która musi jak najszybciej zacząć na siebie zarabiać. Jeszcze nie słyszałam o przypadku, by ktoś w Trójmieście został ukarany za ten proceder. Duże zyski idą tu w parze z zerowym ryzykiem – przyznaje Joanna Sobańska.
Zapędzeni w ślepy zaułek?
Przedstawiciele władz miasta utrzymują, że samorządów nie wyposażono w narzędzia prawne, które umożliwiłyby im samodzielne rozwiązanie problemu. Czekają na odgórne regulacje na poziomie krajowym, zainicjowane przez miasta takie jak Kraków, gdzie rozważa się wprowadzenie opłaty turystycznej na wzór opłaty uzdrowiskowej, uregulowanej już w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych.
„Najem krótkoterminowy jest szansą dla tych gości, których nie stać na korzystanie z bogatej, mimo wszystko, oferty hotelowej. Szanujemy wszystkich odwiedzających, bo każdy z nich zostawia pieniądze, które przyczyniają się do rozwoju miasta. Oczywiście niezbędne są uregulowania prawne dotyczące najmu krótkoterminowego, w tym przede wszystkim w zakresie opodatkowania tego typu działalności. Wskazana jest regulacja prawna na poziomie ustawy, jednak z dużym marginesem na rzecz potrzeb indywidualnych miast” – czytamy w oświadczeniu zastępcy prezydenta ds. inwestycji Alana Aleksandrowicza. Przedstawiciele ruchów miejskich ripostują, że samorządowcy nie muszą wdrażać w życie rewolucyjnych rozwiązań, by uwzględniać potrzeby wszystkich mieszkańców.
W Berlinie wynajem mieszkania jest dozwolony tylko przez określoną liczbę dni w roku. W niektórych dzielnicach tego miasta prawo zezwala jedynie na wynajęcie pokoju, a nie całego mieszkania. Pierwotnie najem krótkoterminowy był kojarzony z działaniami w duchu sharing economy, a nie korporacjami szukającymi sposobów na optymalizację podatkową. Przyjęcie rozwiązań wypróbowanych w Niemczech byłoby krokiem w dobrym kierunku.
Zdaniem gdańskich działaczy równolegle z próbami uregulowania najmu krótkoterminowego należy zwiększać zasób mieszkaniowy i wymóc na właścicielach wynajmowanych mieszkań nakaz rejestrowania działalności gospodarczej. Kwoty, które omijają system podatkowy, są niebanalne. Gdyby zobligować właścicieli wynajmowanych mieszkań do płacenia podatku od nieruchomości właściwego dla prowadzonej działalności gospodarczej, czyli wyższego o 20 zł za metr kwadratowy, budżet Gdańska zasiliłyby każdego roku miliony złotych.
– W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych różnicuje się stawkę podatku od nieruchomości w zależności od tego, czy pomieszczenia w danym budynku są wykorzystywane w celach mieszkaniowych czy na prowadzenie działalności gospodarczej – wyjaśnia Marcin Grudziński, prawnik z Kancelarii Sprawiedliwości Społecznej. – W pierwszym przypadku stawka preferencyjna w Gdańsku wyniesie w przyszłym roku 0,81 zł za metr kwadratowy, podczas gdy właściciel mieszkania pod wynajem powinien zapłacić rocznie 23,90 zł za metr. Z niezrozumiałych przyczyn sklepikarz płaci ponad dwudziestokrotnie wyższy podatek niż właściciel mieszkania wynajmowanego turystom.
Miasta dla mieszkańców
Mieszkania wynajmowane na doby powinny być więc traktowane zgodnie ze swoją funkcją. To stanowisko podzielają zarówno aktywiści dążący do uregulowania najmu, jak i władze Gdańska.
czytaj także
Dużo łatwiej jest zapobiegać gwałtownemu wzrostowi cen nieruchomości i innym negatywnym zjawiskom, kiedy miasto dysponuje pulą lokali przeznaczonych dla mieszkańców niemogących sobie pozwolić na zakup mieszkań na prywatnym rynku. Przed drugą turą wyborów samorządowych działacze sprawujący obecnie władzę w Gdańsku zobowiązali się do powiększenia tego zasobu o 1900 lokali przeznaczonych na najem socjalny.
Nieuregulowany najem krótkoterminowy zmienia Trójmiasto w eldorado dla czyścicieli kamienic.
Nie dotrzymali obietnicy. W podjętej w listopadzie uchwale o kluczowym znaczeniu dla gospodarki mieszkaniowej Gdańska – wieloletnim programie gospodarowania zasobem mieszkaniowym – nie ma o tym ani słowa. Wręcz przeciwnie: z wypowiedzi władz wynika, że miejski zasób mieszkaniowy nadal będzie maleć. 17 tysięcy lokali to mało jak na potrzeby czterystutysięcznego miasta, gdzie na przydział lokalu komunalnego czeka się nawet 8–10 lat. Co gorsza, nawet ten błyskawicznie kurczący się zasób nie jest do końca wykorzystywany. Setki lokali świecą pustkami, podczas gdy trzy tysiące gdańszczan czeka w kolejce na przydział lokalu socjalnego lub komunalnego. Ze spisu sporządzonego przez radną dzielnicy Wrzeszcz Dolny Aleksandrę Kulmę wynika, że tylko w tej dzielnicy „zapomniano” o kilkudziesięciu lokalach.
Przez lata w dyskusji o najmie dominowały głosy utożsamiające najem krótkoterminowy z pensjonatami wynajmującymi turystom pokoje w sezonie. Głosy krytyczne ograniczały się do niedogodności związanych z mieszkaniem w dzielnicach zmieniających się w całodobową imprezownię. Tymczasem platformy cyfrowe i właściciele nieruchomości, przez lata unikając opodatkowania, nakręcają „uberyzację” kolejnych branż biznesu. By rzucić wyzwanie negatywnym następstwom najmu krótkookresowego, niezbędne jest ponowne określenie zakresu ingerencji wielkiego biznesu w przestrzeń miejską oraz roli władz samorządowych.
czytaj także
Joanna Sobańska z RSS podsumowuje: bez odrzucenia iluzji o samosterującym się rynku nie uregulujemy zjawiska, które jest ściśle związane właśnie z charakterem współczesnego, rozregulowanego kapitalizmu. W Trójmieście jest jeszcze szansa, by skończyć z tym stanem samozadowolenia. Uregulowanie rynku, kontrole i konieczność rejestrowania lokali odwiodłyby od modelu parabiznesowego wielu potencjalnych oszustów. Gotowe rozwiązania są właśnie wdrażane w wielu miejscach na świecie. Od władz miasta oczekujemy tylko przejawów dobrej woli i inicjatywy.
**
Maciej Ostrowski – absolwent historii i dziennikarstwa na Uniwersytecie Gdańskim, członek Ruchu Sprawiedliwości Społecznej. Działacz lokatorski walczący z neoliberalnym modelem zarządzania miastem oraz traktowaniem lokatorów jak przedmioty.
CYKL: Jak zatrzymać wirusa Airbnb?
***
Materiał powstał dzięki wsparciu ZEIT-Stiftung Ebelin und Gerd Bucerius.
