Zgodne z prawem pasożytowanie na społeczeństwie jest nawet gorsze niż to nielegalne. Tradycyjni bandyci – w przeciwieństwie do flipperów – zwykle nie robią sobie pijaru na YouTubie, nie nagrywają filmików instruktażowych o tym, jak założyć mafię, nie próbują przekonywać innych do swojego stylu życia, nie są też zapraszani do TVP Info.
Flipperzy nawet nie udają, że wybrali taką metodę zarobkowania w innym celu niż ten, by nie musieć pracować. „Ja za żaden karnet na siłownię nie pójdę orać od 9 do 17. Nie ma takich pieniędzy” – stwierdził czołowy polski flipper Jakub Midel w jednym z wywiadów. Zamiast zwyczajnie tyrać na etacie jak jacyś nudziarze, wolą umościć się w strategicznym miejscu na rynku i przechwytywać rentę.
Chociaż to żadna nowość, wciąż jednak zadziwia, że domagająca się skrócenia czasu pracy o kilka godzin tygodniowo lewica uważana jest przez liberałów za bandę leni, a ludzie niechcący pracować wcale uważani są za energicznych bohaterów kapitalizmu.
Era flippera i „pójścia na swoje”? Pora skończyć z mieszkaniowym frajerstwem
czytaj także
Według najczęściej stosowanej definicji flipperzy to osoby uzyskujące dochody na kupowaniu mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, a następnie odsprzedający je z zyskiem w okresie do dwóch lat od nabycia. W tym czasie podejmują różne działania zmierzające do poprawy atrakcyjności kupionego lokalu, przy czym zwykle nie chodzi tu wcale o gruntowny remont wykonywany własnymi rękami, lecz jakieś drobne poprawki, doposażenie lokalu modnymi gadżetami, zmianę układu mieszkania lub po prostu zrobienie profesjonalnych zdjęć przedstawiających lokal w lepszym świetle. Czasem w ogóle nie podejmują żadnych działań, tylko po prostu czekają na wzrost ceny.
Całkiem przebiegłe, tyle że realna wartość dodana czy korzyść społeczna takich działań jest co najwyżej zerowa, a najczęściej po prostu ujemna. Dla społeczeństwa lepiej byłoby, gdyby flipperów nie było wcale. Nie każde zarobkowanie zgodne z prawem jest pożądane z punktu widzenia wspólnoty. Wykorzystywanie luk w prawie lub nisz rynkowych tylko po to, żeby pasożytować na społeczeństwie, jest godne raczej pogardy niż pochwały.
Zgodne z prawem pasożytowanie na społeczeństwie jest nawet gorsze niż to nielegalne. Tradycyjni bandyci zwykle nie robią sobie pijaru na YouTubie, nie nagrywają filmików instruktażowych o tym, jak założyć mafię, nie próbują przekonywać innych do swojego stylu życia, nie są też zapraszani do TVP Info, jak polska królowa „flipu na udziałach” Elżbieta Liberda. Poza tym grozi im odpowiedzialność karna i często trafiają do więzienia.
Tymczasem szkody wywoływane przez flipperów potrafią mieć nawet globalny zasięg. Według szeregu badań pojawienie się flipperów na amerykańskim rynku mieszkaniowym w pierwszych latach XXI wieku przyczyniło się do napompowania bańki mieszkaniowej, której przekłucie skończyło się krachem, upadłością niektórych instytucji finansowych, koniecznością ratowania pozostałych oraz rozlaniem się kryzysu gospodarczego właściwie na cały świat.
Debata warszawska: mieszkania i transport trendują w dyskusji
czytaj także
Według badania The Role of House Flippers in a Boom and Bust Real Estate Market szczyt aktywności flipperów w obszarze metropolitalnym Chicago przypadł na lata 2004–2006, czyli zaraz przed kryzysem, którego pierwsze symptomy notowano w 2007. Badanie wykazało również, że aktywność flipperów przyczyniała się do dodatkowego wzrostu cen, a udział flipperów na lokalnym rynku przekładał się na poziom cen.
Badanie An Empirical Analysis of Residential Property Flipping informuje, że w latach 90. udział flipów w rynku mieszkaniowym w Las Vegas wynosił kilka procent. W 2002 roku wzrósł już jednak do 13 proc., w 2004 osiągnął swój szczyt na poziomie 22 proc., a w kolejnych dwóch latach spadł do 15 proc.
Oczywiście nie było tak, że to flipperzy stworzyli trend rosnących cen. Według autorów badania najpierw pojawiła się zwyżka cen, co wygenerowało większą aktywność flipperów, a ci zaś walnie przyczynili się do przyspieszenia mieszkaniowej drożyzny. Gdy ceny zaczęły spadać, również udział flipperów w rynku się zmniejszał.
W Polsce jak w Las Vegas
Obecna sytuacja w Polsce jest wręcz bliźniacza. Według raportu Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym flipperzy nad Wisłą zaczęli przejawiać wyższą aktywność od 2017 roku. Czyli właśnie wtedy, gdy ceny nieruchomości zaczęły rosnąć szybciej niż inflacja konsumencka.
Według danych Eurostatu do 2013 roku włącznie ceny realne (czyli po uwzględnieniu inflacji) nieruchomości spadały. Od 2014 roku zaczęły rosnąć, chociaż początkowo umiarkowanie – o 2–3 proc. w skali roku. W 2017 roku pojawili się więc flipperzy, by skorzystać na tym trendzie. W efekcie ceny realne nieruchomości w latach 2018–2020 zaczęły rosnąć o 5–7 proc. rocznie. Logika tego procesu jest więc dobrze rozpoznana – najpierw pojawiają się wyższe ceny wynikające z rynkowej koniunktury, następnie pojawiają się ludzie, którzy chcą to wykorzystać dla osiągnięcia szybkiego i łatwego zysku, a w rezultacie tempo wzrostu cen rośnie nawet dwukrotnie.
Na podstawie wspomnianego raportu o polskim rynku w ośmiu badanych miastach w 2020 roku udział flipperów osiągnął poziom 6 proc., jednak w dwóch ośrodkach sięgał poziomów notowanych w miastach USA zaraz przed kryzysem. W Katowicach było to aż 13 proc., a w Bydgoszczy niespełna 10 proc. Mowa jednak o 2020 roku – od tamtego czasu sytuacja się zmieniła na niekorzyść ludzi szukających mieszkania na własne potrzeby. Według danych NBP w ostatnim kwartale zeszłego roku nabywcy kupujący lokale z zamiarem odsprzedania z zyskiem lub zarówno na wynajem, jak i odsprzedanie z zyskiem stanowili łącznie 9 proc. rynku.
czytaj także
Przeciętna liczba tygodni upływających między kupnem i odsprzedażą mieszkania przez flippera w Polsce to 20–25 tygodni, a połowa flipów mieści się w przedziale 12–32 tygodnie. Im większa aktywność flipperów, tym większy udział transakcji trwających krócej niż 12 tygodni. W Katowicach w latach 2017–2020 odpowiadały one za ponad jedną trzecią transakcji dokonywanych przez flipperów. W mniej niż trzy miesiące trudno realnie podnieść standard lokalu, przecież w tym czasie trzeba jeszcze znaleźć nabywcę.
Katastrat i pomysł Lewicy
Zyski notowane przez flipperów są godne pozazdroszczenia. W latach 2017–2020 średnia różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu mieszkania przez flippera wynosiła 32 proc. ceny zakupu. Oczywiście flipperzy ponoszą pewne koszty, ale można spokojnie założyć, że wychodzą na czysto do przodu o 20 procent. Taka stopa zwrotu z inwestycji wartej kilkaset tysięcy złotych w zaledwie kilka miesięcy w innych branżach jest nieosiągalna.
Pojawia się wiele pomysłów na to, jak zniechęcić flipperów do tej działalności lub przynajmniej im ją znacząco utrudnić. Jednym z nich jest wprowadzenie podatku katastralnego, czyli obciążającego wartość nieruchomości, a nie jej powierzchnię, jak obecnie. Dzięki niemu posiadanie wielu nieruchomości mieszkalnych byłoby znacząco droższe.
Dla ochrony zwykłych właścicieli domów i mieszkań na własne potrzeby można stworzyć ulgi lub wyłączenia – katastralny mógłby nie obejmować mieszkań, w których się żyje lub mieszka w nich członek rodziny. Pierwsze mieszkanie mogłoby też być obciążone niższą stawką. Poza tym pojawiały się plany wprowadzenia specjalnego podatku od pustostanów lub od piątego i kolejnego posiadanego mieszkania. Pierwszy zachęcałby właścicieli do wynajmowania lub odsprzedawania swoich niezamieszkanych lokali, drugi zniechęcałby do posiadania wielu nieruchomości.
Lewica wyszła jednak z inną propozycją. Projekt złożony przez partię pod koniec marca zakłada obciążenie transakcji, które noszą znamiona flippingu, wyższą stawką podatku od czynności cywilnoprawnych. Normalna stawka podatku PCC wynosi 2 proc. i obciąża transakcje na rynku wtórnym – nabywca mieszkania na rynku pierwotnym płaci VAT. Kupno mieszkania od flippera to jednak transakcja na rynku wtórnym, nawet jeśli mowa o lokalu od dewelopera, które flipper wykończył pod klucz albo tylko lekko dostosował.
czytaj także
Według projektu Lewicy mieszkanie zbywane w okresie poniżej roku od zakupu byłoby więc obciążane stawką podatku PCC wysokości 10 proc. Obejmie ona zdecydowaną większość transakcji flipperów – mediana czasu realizacji flipu to zaledwie 21 tygodni. Gdy okres od zakupu do sprzedaży mieści się w przedziale 1–2 lata, to stawka wyniosłaby 6 proc. Natomiast sprzedaż mieszkania po dwóch, ale mniej niż trzech latach obciążona zostałaby stawką 4 proc.
Co więcej, jeśli sprzedający w okresie ostatnich pięciu lat dokonał już dwóch transakcji mieszkaniowych, będzie musiał doliczyć do tej stawki kolejnych kilka punktów procentowych. W przypadku zawierania trzeciej transakcji dodatkowa stawka wyniesie 3 proc., czwartej 4 proc., a piątej lub kolejnej 5 proc. Transakcje mieszkaniowe większych flipperów będą więc obciążone podatkiem od czynności cywilnoprawnych rzędu nawet 15 proc.
Petru i Jachira przybywają z odsieczą
Oczywiście w obronie flipperów wystąpili politycy i polityczki z obozu liberalnego. Trzeba przyznać, że ich argumenty są wyjątkowo głupie, nawet na tle ich wcześniejszych występów. Na przykład niezawodny Ryszard Petru z Trzeciej Drogi przestrzega, że w wyniku dociskania śruby flipperzy wyniosą się z Polski. W sumie to nawet cieszy, że najbardziej dogmatyczny osobnik obozu liberalnego pokłada aż tak dużą wiarę w skuteczność ustawy złożonej przez Lewicę. Osobiście nie jestem aż tak optymistyczny, ale trzymam kciuki, by prognozy Petru tym razem się sprawdziły, chociaż właściwie nigdy się nie sprawdzają. „Mogę się nawet dorzucić do biletu” – napisał w swoim felietonie Patryk Słowik i trudno coś do tego dodać.
czytaj także
Przeciw planom Lewicy wystąpiła też Klaudia Jachira, która dotychczas słynęła raczej z krindżu niż wiedzy ekonomicznej. „Muszę przyznać, że z niepokojem przyjmuję skrajnie lewicowe postulaty, w których narzeka się na ulgi dla przedsiębiorców albo chce regulować obrót nieruchomościami. Ceny nieruchomości nie wzrosły przez flipperów, a przez to, że przez ostatnie lata państwo robiło wszystko, by nie opłacało się oszczędzać, ryzykowne było też inwestowanie we własne firmy, więc każdy, kto dysponował gotówką, wiedział, że jedyną opcją są nieruchomości” – napisała posłanka Zielonych.
Aż głupio jest komentować te slogany, ale skoro wypisuje je posłanka koalicji rządzącej, to niestety trzeba. Sprzeciw wobec obniżenia składki zdrowotnej dla przedsiębiorców i opodatkowanie flippingu nie są skrajnie lewicowe, tylko wyjątkowo umiarkowane. To po prostu wprowadzanie europejskich standardów. Skoro Jachira w tym samym poście domaga się wolnego rynku, to może niech wypisze się z Zielonych, bo jej poglądy są jawnie sprzeczne z unijną polityką klimatyczną, która z wolnym rynkiem ma niewiele wspólnego (i słusznie).
Owszem, polityka monetarna państwa mogła skłaniać zamożnych do inwestowania w nieruchomości. Ale jej celem było uniknięcie zapaści gospodarczej podczas pandemii. Pompowanie rynku nieruchomości było tylko jej skutkiem ubocznym, który teraz trzeba zlikwidować. Inwestowanie we własne firmy w ostatnich latach nie było ryzykowne, tylko wyjątkowo atrakcyjne, bo przedsiębiorstwa notowały rekordowe marże. Zamożni inwestowali w nieruchomości, gdyż szli na łatwiznę – prościej było włożyć pieniądze w mieszkania, które przyniosłyby zwrot nawet bez wkładania jakiegokolwiek wysiłku. Państwo nie zmuszało ludzi do inwestowania w lokale mieszkalne, tylko stworzyło im takie możliwości w wyniku ekspansywnej polityki monetarnej podczas pandemii, którą prowadziły wszystkie państwa rozwinięte. Celem tej polityki było jednak coś zupełnie innego.
czytaj także
Śledzenie losów projektu Lewicy będzie wyjątkowo interesujące. Wydaje się, że akurat tę ustawę prezydent by podpisał. Przeciw będzie jednak większość koalicji rządzącej – TD i KO. Trudno sobie też wyobrazić, że poprze ją Konfederacja. Poprzeć mógłby ją za to PiS, ale z Lewicą byłoby to 220 posłów i posłanek, czyli wciąż za mało, by mieć pewność wygranej. W głosowaniach nigdy nie uczestniczy jednak komplet Sejmu, więc gdyby popierający tę ustawę zmobilizowaliby się, to teoretycznie byłaby szansa.
Pytanie tylko, czy Lewica chciałaby tak otwarcie wystąpić przeciw pozostałym koalicjantom, i to ramię w ramię z ugrupowaniem Kaczyńskiego. Przypuszczam, że wątpię – może się okazać, że projekt ten nie uzyska pełnego poparcia nawet wśród swoich autorów.
