Gospodarka, Kraj

Nowy ład, stara bieda

Jak Zjednoczona Prawica chce dać branży deweloperskiej prawdopodobnie największy prezent w historii III RP.

„Dom rodzinny, własny dach nad głową, własne cztery kąty to nie może być luksus. To ciągle marzenie milionów polskich rodzin. I dlatego zdecydowaliśmy się tutaj na rewolucję wolnościową. Rewolucję wolnościową i rewolucję godnościową jednocześnie!” – tymi pełnymi patosu słowami premier Mateusz Morawiecki rozpoczął w sobotnie przedpołudnie prezentację działu Polskiego Ładu poświęconego budownictwu i mieszkalnictwu.

Przyjrzyjmy się pomysłom samozwańczego rewolucjonisty mieszkaniowego, który postawił sobie za ambitny cel, by już za dziesięć lat niemal każda polska rodzina „mogła powiedzieć, że ma godziwe lokum, że ma swoje cztery własne kąty”.

Nowy ład czy nowe wybory?

Rewolucja wolnościowo-godnościowa

Na pierwszy ogień szefa rządu poszły procedury, które wydłużają proces inwestycyjny i oddalają polskie rodziny od zrealizowania ich wielkiego marzenia: wprowadzenia się do własnego domu, do owych „czterech własnych kątów”.

Na terenach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego – a szacuje się, że plany miejscowe obowiązują na około jednej trzeciej powierzchni naszego kraju – Morawiecki chce znieść konieczność uzyskania pozwolenia na budowę dla domów jednorodzinnych o powierzchni mniejszej niż 70 metrów kwadratowych (czyli 90 metrów kwadratowych z poddaszem użytkowym, do tego „w gratisie” taras).

Po wprowadzeniu Polskiego Ładu do rozpoczęcia budowy małego domu mieszkalnego potrzebne będzie jedynie zgłoszenie inwestycji w urzędzie – żegnamy biurokrację, kierownika i książkę budowy! A co, jeśli chcemy wybudować dom na działce, która akurat nie jest objęta planem miejscowym? Nie ma problemu. Dla małych inwestycji mieszkaniowych realizowanych na tych terenach premier obiecuje ekspresową procedurę uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (znanej też jako „wuzetka”): gminy mają być zobowiązane wydać wuzetkę w miesiąc.

„A więc tam, gdzie jest plan zagospodarowania, w ciągu miesiąca od podjęcia decyzji rodziny pod hasłem »Budujemy się!« można będzie zacząć budowę, a tam, gdzie go nie ma, [w ciągu] około dwóch miesięcy” – z dumą ogłosił Mateusz Morawiecki i nie zapomniał dodać, że „to ma być rewolucją godnościowa, to nie będzie w smak niektórym deweloperom. Ale my nie jesteśmy po to, by zaspokajać potrzeby deweloperów, tylko potrzeby polskich rodzin!”. Szach mat, deweloperzy! A płacz lewicowej, liberalnej i hołownianej opozycji, że takie rozwiązanie jeszcze bardziej zwiększy wszechobecny chaos przestrzenny? No cóż, kto chce zjeść jajecznicę, musi rozbić jajka.

Co ciekawe, niespełna godzinę później współrewolucjonista Jarosław Gowin ogłosił wielką reformę planowania przestrzennego. W imię walki o lepiej zagospodarowaną Polskę mają zostać wprowadzone nowe standardy urbanistyczne, a wuzetki – współodpowiedzialne za rozlewanie się zabudowy i inne grzechy budowlane – zlikwidowane i zastąpione lepszymi instrumentami.

Na szczęście czytelniczki Krytyki Polityki nie są małostkowe, w innym przypadku mogłyby uznać, że panowie nie do końca zharmonizowali swoje propozycje.

Wielki recykling polityki mieszkaniowej

Kto myślał, że to jedyny pomysł szefa polskiego rządu na przezwyciężenie kryzysu mieszkaniowego, głęboko się mylił. Aby poprawić sytuację lokalową polskich rodzin, premier Morawiecki poddał recyklingowi nawet sztandarowy element polityki mieszkaniowej koalicji PO-PSL: bardzo kosztowne programy, które miały za cel zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych. Rząd Zjednoczonej Prawicy oczywiście nie planuje wskrzesić liberalno-ludowych bestsellerów pt. Rodzina na Swoim (czyli dopłat do odsetek kredytu) czy Mieszkania dla Młodych (czyli dofinansowania wkładu własnego), ale zamierza realizować swój autorski program.

W przedstawionej przez Mateusza Morawieckiego koncepcji to budżet państwa będzie gwarantował aż do 40 proc. wkładu własnego do kredytu hipotecznego, przy czym wkład ten będzie mógł wynosić maksymalnie 100 tysięcy złotych. Beneficjentem programu Mieszkanie bez Wkładu ma być 80 tysięcy bliżej nieokreślonych „rodzin ze zdolnością kredytową” – znając ideowy profil aktualnego rządu, program raczej nie obejmie singielek, samodzielnie wychowujących matek, niesformalizowanych par z dziećmi, patchworkowych czy tęczowych rodzin. Z dużą pewnością będzie on skierowany jedynie do tradycyjnych rodzin (dwoje małżonków plus dzieci).

Do tego mają dojść „pronatalistyczne” zachęty zależne od liczby dzieci, z nimi jednak jest pewien problem – liderzy Zjednoczonej Prawicy przedstawili dwie różne koncepcje. Prezes Jarosław Kaczyński ogłosił, że rodzinom, które wychowują co najmniej dwoje dzieci i wzięły kredyt hipoteczny, państwo miałoby spłacać część długu (od drugiego dziecka – 20 tysięcy złotych, za trzecie – 60 tysięcy złotych, za czwarte, piąte i szóste – po 20 tysięcy złotych; w zależności od liczby dzieci do 160 tysięcy złotych). Pomysł naczelnika Kaczyńskiego grzecznie powtórzył premier Morawiecki, choć w jego prezentacji maksymalna kwota „umorzenia” kredytu (prawdopodobnie miał na myśli to samo, co prezes PiS) spadła do 150 tysięcy złotych.

Propozycje te przypominają trochę wyśmiany przez lewicowe komentatorki program mieszkaniowy Nowoczesnej (tak, ta partia jeszcze istnieje), która w lutym 2021 roku przedstawiła genialny pomysł, by każdej polskiej rodzinie przekazać 50 tysięcy złotych na wkład własny kredytu mieszkaniowego. Czyżby wielka Zjednoczona Prawica kopiowała rozwiązania od niegdyś wielkiej, ale dziś planktonowej partii?

Klasie średniej trzeba zaglądać do portfela

Jarosław Gowin zagubiony w Czerwonym Wiedniu

Trzeci pakiet propozycji dotyczących mieszkaniówki – w tym kolejny pomysł na dopłaty do kredytów hipotecznych – zgłosił wicepremier Jarosław Gowin, formalnie minister odpowiedzialny za budownictwo, mieszkalnictwo oraz zagospodarowanie przestrzenne. Szef biznesowo-konserwatywnej frakcji obozu rządzącego zaproponował autorski system bonów mieszkaniowych, składający się z dwóch typów bonów: „społecznego” i „rodzinnego”.

Bony rodzinne będą mogły otrzymać rodziny z co najmniej trojgiem dzieci lub osobami z niepełnosprawnością (prawdopodobnie jedna osoba z niepełnosprawnością będzie się liczyć tak jak jedno dziecko). Wartość tego typu bonów, które będzie można przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu, partycypację w kosztach budowy w mieszkaniu na wynajem zbudowanym przez TBS lub SIM czy wkład do mieszkania spółdzielczego, ma wzrastać w zależności od liczby dzieci. Dodatkowo premiowany ma zostać brak tytułu własnościowego do domu lub mieszkania większego niż 65 metrów kwadratowych.

Polski Ład, czyli wspaniała fantazja o poprzedniej cywilizacji

A więc rodzina z trojgiem dzieci – z dumą ogłosił wicepremier thatcherysta – będzie mogła otrzymać bon w wysokości 100 tysięcy złotych, a jeśli rodzina spełni wszystkie warunki, a więc wychowuje co najmniej sześcioro dzieci i nie posiada własnościowego mieszkania, będzie mogła uzyskać nawet 145 tysięcy złotych!

Druga propozycja wicepremiera Gowina to bon społeczny, czyli oferta dedykowana singielkom, singlom oraz rodzinom z jednym lub dwojgiem dzieci. Bon – o maksymalnej wysokości 40 tysięcy dla rodziny z dwojgiem dzieci – będzie mógł zostać przeznaczony na wspominaną już partycypację lokatorską w mieszkaniu TBS-owskim/SIM-owskim lub wkład do mieszkania spółdzielczego.

Czytelniczki, które pamiętały Jarosława Gowina jako neoliberalnego jastrzębia, mogły być poważnie zaskoczone, kiedy oglądały megakonwencję rządzącej prawicy: lider Porozumienia nie tylko z wielkim zachwytem opowiadał o 1600 mieszkaniach czynszowych, które mają powstać w Stalowej Woli, ale z dumą rozwodził się nad społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi, powstającymi – co podkreślił Gowin – w całym kraju „jak grzyby po deszczu”.

Czyżby wicepremier Gowin zgubił się podczas wizyty studyjnej w stolicy Austrii w jednym z malowniczych osiedli Czerwonego Wiednia i zakochał się w socjaldemokratycznej polityce mieszkaniowej?

Hongkong w Warszawie, bonanza na giełdzie. Dlaczego mieszkamy w ciasnych klitkach

Zapomniane dziecko Jadwigi Emilewicz

Niestety, nic z tych rzeczy. Promowany przez wiceszefa rządu program o wdzięcznej nazwie Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe to tak naprawdę dziecko Jadwigi Emilewicz, poprzedniczki Gowina na stanowisku ministra rozwoju. „Pakiet mieszkaniowy” – bo pod tą nazwą firmowana była wielka nowelizacja ustaw regulujących publicznie finansowaną mieszkaniówkę – został uchwalony w grudniu 2020 roku i wprowadził przede wszystkim nowe, korzystniejsze modele finansowania budownictwa komunalnego i społecznego.

Ustawa ta była pilnie potrzebna – w latach 2016–2020 zbudowano w Polsce wprawdzie ponad 955 tysięcy nowych mieszkań, co jest bardzo przyzwoitym wynikiem, ale jedynie 28 tysięcy lokali, czyli niespełna 3 proc. z tych, które powstały w tym okresie, można zaliczyć do kategorii mieszkań dostępnych (czyli komunalnych, spółdzielczych i TBS-owskich). Także w komercyjnym filarze niegdyś sztandarowego programu Mieszkanie Plus nie udało się osiągnąć planowanego rozmachu: do końca sierpnia 2020 roku odpowiedzialna za ten filar spółka PFR Nieruchomości oddała do użytku jedynie 1017 mieszkań na wynajem o czynszu niższym niż rynkowy.

Przy okazji prac nad pakietem „żelazna wicepremier” Emilewicz nie tylko przeforsowała zniesienie ustawowego zakazu wykupu lokatorskiego mieszkań komunalnych, spółdzielczych i TBS-owskich, dofinansowanych ze środków budżetu państwa, ale wprowadziła również nową nazwę dla podmiotów znanych dotychczas jako Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Nowo zakładane TBS-y miały stać się SIM-ami, czyli Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi. Warto dodać, że jeśli gmina zdecyduje się na założenie nowego SIM-u lub zmieni nazwę swojego TBS-u, otrzyma „na rozruch” grant w wysokości 3 milionów złotych, co sprawiło, że roztropni samorządowcy zaczęli masowo zakładać SIM-y w myśl złotej zasady: „Jeśli państwo coś daje, to szkoda nie wziąć”.

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (co ciekawe, podczas sobotniej prezentacji Polskiego Ładu premier Morawiecki nazwał je „Socjalnymi Inicjatywami Mieszkaniowymi”) nie różnią się prawie niczym od starych TBS-ów, z jednym znaczącym wyjątkiem: w dotychczasowym systemie TBS lokatorki były zazwyczaj zobowiązane do wpłacenia na konto towarzystwa tzw. partycypacji; partycypacja ta nie mogła przekroczyć 30 proc. kosztów budowy i była zwracana w momencie wyprowadzki z mieszkania wraz z ustawowymi odsetkami. Tymczasem w nowym SIM-owskim modelu funkcjonuje instytucja „rozliczania partycypacji”: lokatorki wprawdzie nadal będą musiały wnosić partycypację przed wprowadzeniem się do mieszkania, ale będą mogły ją odzyskać jeszcze przed wyprowadzką, np. za sprawą tzw. wakacji czynszowych (to znaczy, że po spłacie kredytu przez TBS/SIM lokatorki będą mogły przez pewien czas płacić niższy czynsz).

Brzmi dobrze? Na pierwszy rzut oka jak najbardziej, problem tkwi w szczegółach. Od 1 stycznia 2022 roku lokatorki mieszkań TBS-owskich/SIM-owskich, które przed wprowadzeniem się do mieszkania wpłaciły partycypację wyższą niż 20 proc. kosztów budowy (a w miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców: 25 proc.) i przez pięć lat nie zalegały z płaceniem czynszu, będą mogły wystąpić do TBS-u/SIM-u z wnioskiem o przekształcenie zwykłej umowy najmu na umowę najmu z „dojściem do własności”. „Odzyskana” w ten sposób przez lokatorki partycypacja zacznie pełnić funkcję analogiczną do wkładu własnego, natomiast kwota, o którą podwyższony zostanie czynsz dla „dochodzących do własności”, zaczyna przypominać ratę kredytu.

Emerycie, oddaj mieszkanie

Entuzjazm wicepremiera Gowina wobec Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych nie wynika zatem z jego nagłej i niespodziewanej miłości do mieszkań na wynajem, ale z faktu, że wspólnie z Jadwigą Emilewicz udało mu się wprowadzić do systemu budownictwa społecznego wysublimowany mechanizm prywatyzacji mieszkań.

Paradoksalnie zatem nawet tak szlachetny instrument wsparcia jak bon społeczny może być wykorzystany jako kapitał startowy do pozyskania własności mieszkaniowej. Czapki z głów, panie wicepremierze!

Od 1995 roku żadnemu rządowi nie udało się skutecznie sprywatyzować mieszkań TBS-owskich (głównie dzięki oporowi i sprytowi środowiska ludzi związanych z należącymi do gmin TBS-ami), ale niezwyciężona Zjednoczona Prawica przełamała i ten imposybilizm: lokatorki nowo powstających mieszkań SIM-owskich będą mogły wreszcie zamieszkać w „swoich własnych czterech kątach” (o ile oczywiście złośliwa gmina nie ustali wysokości partycypacji na poziomie niższym niż 20–25 proc. budowy).

Powrót do epoki PO-PSL

Krótko po ogłoszeniu hojnego programu Mieszkanie bez Wkładu zawrzało na kanałach społecznościowych lewicowych polityczek, aktywistów i działaczek partyjnych. Czym zawinił sobie u Lewicy Mateusz Morawiecki? Czyż nie ogłosił przed chwilą, że chce się wreszcie na poważnie zająć kryzysem mieszkaniowym – a zdaniem Lewicy jest to przecież jeden z największych nierozwiązanych problemów naszego kraju?

Choć premier Morawiecki ogłosił, że dzielnie walczy z branżą deweloperską w ramach „rewolucji godnościowej”, stylizując się przy okazji na empatycznego dobrodzieja klasy średniej i (tradycyjnie zdefiniowanych) polskich rodzin, tak naprawdę chce zrobić tej branży prawdopodobnie największy prezent w historii III RP.

Mieszkanie prawem? Niechby i towarem, byle nie spekulacyjnym

Ale jak to – może pomyśleć niejedna czytelniczka – przecież dla deweloperów jest to bez znaczenia, czy dana rodzina pozyska wkład własny w indywidualnym zakresie (oszczędzając czy pożyczając środki od swoich bliskich), czy zostanie w tym wyręczona dzięki gwarancjom państwowym. Dlaczego zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych miałoby nagle doprowadzić do dalszego wzrostu cen mieszkań?

Rozmawiając o możliwych konsekwencjach programu Mieszkanie bez Wkładu, musimy się cofnąć do zapomnianej dziś epoki rządu PO-PSL. W latach 2009–2018 przeznaczono aż 7,2 miliarda złotych z budżetu państwa na rządowe programy zwiększenia dostępności kredytów mieszkaniowych. Z obu rozwiązań skorzystało łącznie aż 332 tysiące gospodarstw domowych – bez tego wsparcia niemała cześć beneficjentek tych programów nie miałaby wystarczającej zdolności kredytowej.

A co dzieje się z cenami mieszkań, jeśli podniesiemy zdolność kredytową dla sporej liczby osób, która jej dotychczas nie miała? W 13 piętrach Filipa Springera mechanizm ten tłumaczy dr Irena Herbst, ekonomistka, była wiceministra gospodarki przestrzennej i budownictwa oraz współtwórczyni programu TBS: „Produkcja mieszkań w Polsce ma swoje ograniczenia. Wynikają one z możliwości deweloperów, ale też np. z braku odpowiednio przygotowanych gruntów. A zatem podaż mieszkań jest w kraju, jeśli nie sztywna, to bardzo usztywniona. I teraz – uśmiecha się doktor Herbst – co się stanie, gdy przy takiej mało elastycznej podaży zwiększymy popyt?”. Odpowiedź na to niemalże retoryczne pytanie jest jasna: wzrosną ceny mieszkań.

Na programach Rodzina na Swoim i Mieszkania dla Młodych skorzystały przede wszystkim banki, którym zapewniono stały przypływ nowych klientek, oraz deweloperzy, którzy wiedząc, że tak czy inaczej znajdą kupców na wybudowane przez siebie mieszkanie, mogli podnieść ceny oferowanych lokali.

Złote żniwa branży deweloperskiej

W pandemicznym 2020 roku w Polsce oddano do użytku 222 tysiące mieszkań – to najlepszy wynik polskiego przemysłu mieszkaniowego od 1980 roku. Deweloperzy ukończyli budowę aż 143 tysięcy lokali. Skoro branża deweloperska nie ma aktualnie żadnych problemów ze sprzedażą lokali, a największe spółki działające na rynku mieszkaniowym generują rekordową marżę, to dlaczego miałyby spaść (albo przestać wzrastać) ceny mieszkań, zwłaszcza po deklaracji rządu, że co roku (!) chce gwarantować wkład własny co najmniej 80 tysiącom wyselekcjonowanych przez premiera Morawieckiego tradycyjnych „rodzin ze zdolnością kredytową”?

Tym bardziej że nie kto inny, ale właśnie deweloperzy sprzedadzą tym rodzinom obiecane przez szefa rządu „mieszkania bez wkładu”, a dzięki zwiększonemu popytowi będą mogli bez konsekwencji podnieść ceny mieszkań. Do tego dojdzie jeszcze jakaś forma dopłat bezpośrednich do kredytu, choć na razie nie wiemy jeszcze jaka, ponieważ panowie liderzy Zjednoczonej Prawicy najwidoczniej nie ustalili jeszcze, jak dokładnie wyglądać ma ich program mieszkaniowy.

Erbel: Czynsz nie może być wyższy niż 30 procent dochodu mieszkańca [podcast]

Jeśli rząd Prawa i Sprawiedliwości realnie chciałby zawalczyć o zamrożenie wzrostów cen mieszkań i poprawić warunki lokalowe Polek i Polaków, musiałby aktywnie walczyć z jednym z najmocniejszych mitów organizujących wyobraźnię społeczną w naszym kraju – mitem uniwersalnej własności mieszkaniowej – i w większym stopniu wspierać budownictwo komunalne i społeczne bez możliwości „dojścia do własności”.

Jakiekolwiek zmniejszenie popytu na mieszkania własnościowe będzie możliwe tylko wtedy, kiedy nie tylko będzie na rynku więcej tanich, dobrze zaprojektowanych mieszkań na bezpieczny wynajem, ale kiedy samo długoterminowe wynajmowanie mieszkania stanie się czymś banalnym i powszechnym – i to nie tylko dla przedstawicielek klasy ludowej, ale również dla osób i rodzin z klasy średniej.

Polska – kraj zbudowany na własności mieszkaniowej

Według danych Eurostatu z 2019 roku tylko 16 proc. Polek i Polaków mieszkało w wynajętym lokalu – jest to jeden z najgorszych wyników w całej Unii Europejskiej. W krajach cechujących się wyższą jakością życia znacznie więcej osób wynajmuje mieszkanie: w Szwajcarii np. aż 58 proc. mieszkańców to najemcy, w Niemczech zaś odsetek społeczeństwa żyjącego w lokalach czynszowych wynosi 49 proc.

Taka organizacja sfery mieszkaniowej wpływa również na stosunki społeczne: czy nie byłoby nam łatwiej żyć w społeczeństwie, w którym ludzie nie muszą wykorzystywać ogromnej części swojej energii życiowej, by pozyskać i utrzymać własność mieszkaniową dla siebie i swoich dzieci, a zaoszczędzone na tym pieniądze mogą przeznaczyć na cokolwiek innego niż reprodukcję swojej pozycji klasowej w cegle i betonie?

7 postkomunistycznych osiedli, na których chciałabyś mieszkać

Czy nie byłoby nam lżej, jeśli moglibyśmy się przeprowadzić do innego miasta czy miasteczka, wiedząc, że czekają nas tam mieszkania o stabilnym, bezpiecznym najmie i przystępnym czynszu? Czy naprawdę jesteśmy skazani na deweloperów, którzy zarabiają ogromne pieniądze na tym, że nasz rząd robi wszystko, abyśmy pozyskali własność mieszkaniową, nawet kosztem wepchnięcia w nas w kredyt hipoteczny lub sprywatyzowania resztki zasobu publicznego, który był budowany również z myślą o przyszłe pokolenia?

Sobotnia konwencja pokazała dobitnie, że rząd Prawa i Sprawiedliwości nie znalazł odpowiedzi na to, jak przezwyciężyć polski kryzys mieszkaniowy, a propagowane przez Zjednoczoną Prawicę rozwiązania mogłyby nawet pogorszyć sytuację mieszkaniową tej części naszego społeczeństwa, która nie będzie objęta programami wsparcia, ale będzie musiała stawić czoła rosnącym cenom mieszkań przy jednocześnie zbyt małej ofercie mieszkań na wynajem.

Miejmy nadzieję, że siły opozycji demokratycznej przedstawią lepszy pomysł na mieszkaniowy węzeł gordyjski niż kolejny program rządowych dotacji dla banków i deweloperów.

***

Ten artykuł nie powstałby, gdyby nie wsparcie naszych darczyńców. Dołącz do nich i pomóż nam publikować więcej tekstów, które lubisz czytać

Zamknij