Zdaniem prezesa J.W. Construction milenialsi kupują małe mieszkania, bo lubią w takich mieszkać. Dlatego jego firma zbudowała osiedle o zagęszczeniu godnym Hongkongu. A może fakt, że nasze mieszkania należą do najciaśniejszych w UE, ma jakiś związek z tym, że nienowoczesna polska deweloperka przynosi najwyższy zwrot z inwestycji, dwukrotnie większy niż branża informatyczna?
„Budując małe mieszkania, do zakupu przez lokatorów lub inwestorów kupujących mieszkania na wynajem, deweloperzy odpowiadają na zapotrzebowanie. Małe lokale przeznaczone są najczęściej dla ludzi młodych, którzy są na początku drogi życiowej. Potrzebują niezbyt dużych i drogich mieszkań, w których nie spędzają długich godzin. Ich życie koncentruje się w mieście” – stwierdził Józef Wojciechowski, prezes J.W. Construction, jednej z czołowych polskich firm deweloperskich, w wywiadzie dla INN Poland.
Wojciechowski tłumaczył się w nim z niezwykle kontrowersyjnej inwestycji o nazwie Bliska Wola Tower, która została już okrzyknięta „Hongkongiem w Warszawie”. Według pana prezesa to nawet nie jest zarzut, tylko komplement, gdyż wieżowce w tym niewielkim azjatyckim państwie to „najwyższa i najnowocześniejsza architektura”. Niestety, nie wyjaśnił, dlaczego potrzebujemy akurat najwyższej architektury w stylu azjatyckim, skoro gęstość zaludnienia Polski jest 54 razy mniejsza niż w Hongkongu.
Ciekawsza jest jednak teoria Józefa Wojciechowskiego wyrażona w przytoczonym wyżej cytacie. Według prezesa J.W. Construction młodzi Polacy i Polki zamieszkują nieduże lokale, gdyż taki wybrali nowoczesny styl życia. Zamieszkiwanie w klitkach jest dla nich wygodne i najwyraźniej modne. W dużym mieszkaniu przecież łatwo coś zgubić, trzeba szukać domowników, gdy ma się do nich jakąś sprawę, zwyczajnie trudno kontrolować tak wielką przestrzeń. Poza tym kto to będzie sprzątał? W niewielkim mieszkaniu wszystko jest pod ręką. Odwrócisz się w lewo i masz lodówkę, odwrócisz się w prawo i dosięgasz telewizora, zrobisz dwa kroki w stronę ściany i możesz już kłaść się do łóżka. Czysta wygoda i komfort.
7 postkomunistycznych osiedli, na których chciałabyś mieszkać
czytaj także
Oczywiście jakiś wiecznie niezadowolony milenials mógłby zwrócić uwagę, że to wszystko nie tak. Nasze pokolenie mieszka w klitkach, gdyż na większe mieszkania nas po prostu nie stać. Gdybyśmy mieli możliwość kupienia przestronnego lokalu, który nie znajduje się godzinę jazdy autem od miejsca pracy, to chętnie takie mieszkania byśmy kupowali. Niestety, kierowani chęcią maksymalizacji zysku deweloperzy narzucają takie ceny, że pozostaje nam jedynie zacisnąć zęby i mieszkać w dwóch pokojach w trzy osoby – albo i ciaśniej.
To jak jest naprawdę? Można to przecież sprawdzić.
Wąska Wola Tower
Według analizy portalu RynekPierwotny.pl we wszystkich polskich miastach wojewódzkich najpopularniejsze są lokale w przedziale 40–60 m². W 2018 roku prawie we wszystkich aglomeracjach ich udział w ogólnej liczbie sprzedanych mieszkań był bliski połowy. W Białymstoku nawet ją przekroczył i wyniósł 54 proc.; w największych polskich miastach jest on jednak nieco niższy. W Warszawie lokale w przedziale 40–60 m² to 40 proc. sprzedanych mieszkań, w Łodzi 42 proc., a w Krakowie nieco więcej, bo 47 proc. Te trzy miasta przodują za to w popularności lokali najmniejszych, czyli do 40 m². W Krakowie prawie co trzecie sprzedane mieszkanie mieści się w tym przedziale, w Łodzi 29 proc., a w Warszawie 26 proc. W Lublinie z kolei jedynie co piąte sprzedane mieszkanie należy do tych najmniejszych. Prawie co drugie to lokal w przedziale 40–60 m², a 27 proc. to lokale o powierzchni 60–80 m². W Krakowie udział tych większych mieszkań w sprzedaży to jedynie 16 proc., a w Warszawie 20 proc.
Z tego punktu widzenia można by nawet uznać, że spółka pana Wojciechowskiego faktycznie odpowiada na zapotrzebowanie rynku. Po przejrzeniu oferty realizowanej właśnie inwestycji dochodzimy do wniosku, że zdecydowaną większość stanowią dwupokojowe mieszkania o powierzchni około 45 m². Oczywiście, część z tych dwupokojowych jest większa (dochodzą do 53 m²), a część mniejsza (42 m²). Jest też sporo kawalerek, których powierzchnie rozpoczynają się już od 26 m². Podobną liczbę stanowią trzypokojowe mieszkania o powierzchni przekraczającej 50 m², jest też trochę czteropokojowych apartamentów – ale bardzo niewiele.
czytaj także
Wojciechowski buduje więc na Woli mieszkania najpopularniejsze w stolicy – jak i w Krakowie zresztą. Mieszkania poniżej 60 m² to dwie trzecie sprzedawanych mieszkań w obecnej i dawnej stolicy Polski. Warto jednak zadać pytanie, dlaczego mieszkańcy Krakowa i Warszawy tak chętnie wybierają najmniejsze lokale? Czy na pewno dlatego, że im się w nich dobrze żyje? Czy może jednak dlatego, że właśnie w tych dwóch miastach mieszkania są najdroższe? Według najnowszego raportu Deloitte’a Property Index 2020 ceny mieszkań w Warszawie wynoszą 139 proc. średniej dla kraju, a w Krakowie – 119 proc. Co więcej, ceny te szybko rosną. W stolicy w 2019 roku wzrosły o 8,5 proc., a w Krakowie aż o 11,5 proc. We Wrocławiu wzrosły w tym czasie o 10 proc., a w Łodzi o 9 proc. Jak rosły w tym czasie wynagrodzenia? Według GUS średnia krajowa wzrosła w 2019 roku o niecałe 7 proc. Ceny mieszkań w największych polskich miastach rosły więc szybciej niż wynagrodzenia w kraju.
Portfele za małe na lokal
Według Deloitte’a ceny mieszkań w całej w Polsce w 2019 roku wzrosły o niemal 10 proc. Rosły więc prawie jedną trzecią szybciej niż wynagrodzenia. Nic więc dziwnego, że spadła też dostępność mieszkań. Według Narodowego Banku Polskiego na koniec 2019 roku za średnie wynagrodzenie można było kupić dokładnie 0,78 m² przeciętnego mieszkania. Rok wcześniej było to 0,80 m², natomiast pod koniec 2017 roku nawet 0,84 m². Tak więc, chociaż formalnie się bogacimy, rośnie PKB, a nawet rosną płace realne, pod względem sytuacji mieszkaniowej faktycznie w ostatnich latach biedniejemy, gdyż możemy sobie pozwolić na zakup coraz mniejszych mieszkań. Zamiast się poprawiać, sytuacja jeszcze się pogarsza. W drugim kwartale tego roku wskaźnik dostępności utrzymał się na tym bardzo niskim poziomie 0,78 m².
Na wysokim poziomie utrzymuje się za to szacowana stopa zwrotu (ROE) z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych. W drugim kwartale tego roku wyniosła ona 19 proc. Według NBP „nadal na tle innych branż pozostaje ona na wysokim poziomie”. To bardzo eufemistycznie powiedziane, gdyż na tle innych branż stopa zwrotu z kapitału deweloperów pozostaje na absurdalnie wysokim poziomie. ROE w sektorze informatycznym wynosi 9 proc., natomiast w branży motoryzacyjnej – 9,5 proc. Deweloperzy jako całość zapewniają więc sobie dwukrotnie większą stopę zwrotu z kapitału niż firmy motoryzacyjne oraz informatyczne, należące przecież obecnie do czołowych przedsiębiorstw technologicznych, w których ponosi się wysokie nakłady na badania i rozwój, a efekty innowacji są zwykle niepewne. Mieszkaniówka to branża stara jak świat, z w miarę stabilnym popytem i wolno zmieniającymi się trendami dotyczącymi potrzeb klientów. A mimo to zgarnia dwukrotnie większą stopę zwrotu. Dlaczego? Bo chce. Bo może wykorzystywać swoją przewagę ekonomiczną i dyktować własne warunki, chociażby dzięki wciąż niezaspokojonemu popytowi. Co potem ubiera w proste historie o tym, że młodzi lubią mieszkać w niewielkich lokalach, bo taki jest ich styl życia.
Nic więc dziwnego, że spółki deweloperskie zapewniają inwestorom największe średnie stopy zwrotu na giełdzie papierów wartościowych. W ciągu ostatnich 24 miesięcy osiągały stopę zwrotu na poziomie 140 proc. Drugie w kolejności były spółki informatyczne, w których stopa zwrotu była dwukrotnie niższa – wyniosła 75 proc. Trzeci przemysł spożywczy zapewniał w ciągu dwóch lat zysk na poziomie nieco ponad 50 proc. Deweloperka to obecnie w Polsce najbardziej intratna branża, zapewniająca właścicielom i udziałowcom najwyższe zyski. Co jest absurdalne, gdyż nie jest to branża wysoko innowacyjna, tylko stawia budynki od lat mniej więcej tak samo.
Trzy godziny światła
Wojciechowski odpierał też zarzuty dotyczące niezwykłego ścisku, jaki będzie panował na jego nowym osiedlu. Zdjęcia z inwestycji faktycznie pokazują, że przestrzenie między budynkami będą niewielkie i prawdopodobnie będzie można zajrzeć do okien mieszkania naprzeciwko. „Oczywiste jest, że odległości między budynkami i naświetlenie okien są objęte prawem budowlanym i pozwoleniem na budowę. Jeśli obiekt spełnia warunki przewidziane prawem budowlanym, a wieżowiec Bliska Wola Tower spełnia wszystkie normy, w tym naświetlenia okien, to uzyskuje pozwolenie na budowę. Jedynie wtedy” – przekonuje deweloper i formalnie pewnie ma rację. Nie ma podstaw, żeby twierdzić, że buduje wieżowce na Woli wbrew przepisom. Pytanie tylko, czy te przepisy aby na pewno są życiowe, skoro pozwalają na budowanie mieszkań w takim ścisku. Jeśli chodzi o przepisy dotyczące nasłonecznienia mieszkań, zgodne z prawem jest budowanie już takich lokali, które zapewniają światło słoneczne w ciągu zaledwie trzech godzin dziennie między godziną 7 a 17. W zabudowie śródmiejskiej można ten czas skrócić do półtorej godziny, a w mieszkaniach jednopokojowych w centrach miast w ogóle nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.
Według Eurostatu w 2018 roku 40 proc. Polek i Polaków mieszkało w przeludnionych lokalach. To ponad dwukrotnie więcej, niż wynosi średnia unijna. Większe przeludnienie mieszkań występuje jedynie w Rumunii, na Łotwie, w Bułgarii i Chorwacji. W dwunastu państwach Unii Europejskiej przeludnienie mieszkań jest niższe niż 10 proc., czyli jest czterokrotnie (lub więcej) mniejsze niż w Polsce. To bardzo dziwne, że młodzi Francuzi, Niemcy i Hiszpanie nie podzielają fascynacji Polaków małymi mieszkaniami.
czytaj także
Nie chodzi więc o żaden nowoczesny styl życia, skoro w państwach wyżej rozwiniętych na ogół nie mieszka się w klitkach – tylko o dominację czołowych deweloperów na rynku mieszkaniowym. Wykorzystując wciąż niezaspokojony popyt i nader „liberalne” przepisy dotyczące budownictwa mieszkaniowego, mogą spokojnie oferować małe mieszkania w cenach zbyt wysokich na polskie portfele. I tak je sprzedadzą, o to mogą być spokojni. Spokojni mogą być również udziałowcy spółek deweloperskich, które zapewniają im niespotykane w innych branżach stopy zwrotu. Cierpią na tym zwyczajni użytkownicy mieszkań, którzy z roku na rok mogą sobie pozwolić na zakup mniejszego lokalu. Co gorsza, deweloperzy zgrywają w mediach skromnych przedsiębiorców, którzy jedynie odpowiadają na potrzeby klientów. Przecież nie będą tych potrzeb oceniać, prawda? Problem w tym, że artykułowane potrzeby są zwykle dopasowane do istniejących możliwości. A te pod względem mieszkań są w Polsce bardzo niskie. Dzięki zgarniającym krocie deweloperom właśnie.
