W świetle prawa mikrokawalerki nie są mieszkaniami – te muszą mieć minimum 25 metrów kwadratowych – tylko lokalami usługowymi. O poziomie egzekwowania prawa dobitnie świadczy jednak już sam fakt, że takie oferty „mieszkaniowe” trafiają mimo wszystko na rynek.
Mikrokawalerki przez inwestorów nazywane są „mikroapartamentami”. Ma to w założeniu sugerować podwyższony standard tego typu nieruchomości. Apartament to przecież coś lepszego niż mieszkanie, nawet jeśli jest „mikro”.
Małe mieszkania kojarzą się bardzo często ze słynnym Domem Kereta z 2012 roku, autorstwa znanego architekta Jakuba Szczęsnego, niegdyś współzałożyciela eksperymentalnej grupy Centrala. Przygotowany przezeń projekt to domek o modułowej konstrukcji, ustawiony w półtorametrowej szczelinie między budynkami na terenie dawnego getta w Warszawie. Nazwa nawiązuje do legitymującego się również polskim paszportem izraelskiego pisarza Etgara Kereta, potomka polskich Żydów, który rzeczywiście razem z ocalałymi z Holokaustu krewnymi krótko tu mieszkał. Zrealizowany przez Fundację Polskiej Sztuki Nowoczesnej projekt zyskał międzynarodową sławę. Organizuje się w nim rezydencje artystyczne, można też go zwiedzać z przewodnikiem. Określenie „dom” jest jednak w przypadku tej instalacji czysto umowne. Z drugiej strony 14 metrów kwadratowych powierzchni to więcej niż w niektórych ofertach nadmiernie przedsiębiorczych deweloperów.
W świetle prawa mikrokawalerki nie są mieszkaniami – te muszą mieć minimum 25 metrów kwadratowych – tylko lokalami usługowymi. O poziomie egzekwowania prawa dobitnie świadczy jednak już sam fakt, że takie oferty „mieszkaniowe” trafiają mimo wszystko na rynek. Przykład: przy ulicy Batorego w Warszawie, gdzie stały dawne, peerelowskie dwukondygnacyjne pawilony biurowe, deweloper urządził właśnie mikrokawalerki. Mają doskonałą lokalizację – wejście do stacji metra znajduje się około 200 metrów dalej, a przy tym samym skrzyżowaniu są też przystanki tramwajów i autobusów. To niemal ścisłe centrum, w pobliżu masa publicznych instytucji. Bardzo wygodnie i szybko dostaniemy się stąd do słynnego warszawskiego zagłębia biurowego, potocznie nazywanego „Mordorem”, a na tyłach zlokalizowany jest jeden z największych stołecznych parków, Pole Mokotowskie.
Przykład to jednak o tyle bezczelny, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje wyburzenie tych budynków i zakazuje jakiejkolwiek ich adaptacji. Stwierdzenie, że te kilkunastometrowe lokale można przeznaczyć na potrzeby mieszkaniowe, to zatem jawne kłamstwo. A deweloper, firma Magmillon, bez ceregieli zachęca do kupna wyliczeniami zysków z wynajmu krótko- lub długoterminowego. W chwili, gdy piszę te słowa, lokale można ciągle kupić – widać nie zeszły tak łatwo. Większość z nich zdążyła jednak znaleźć swoich nabywców, i to pomimo ceny ofertowej przebijającej granicę 13 tysięcy złotych za metr kwadratowy, a więc powyżej średniej dla mieszkań z całego miasta.
Nie ma mieszkań zbyt drogich. Są tylko te, na które cię nie stać
czytaj także
Obok Pola Mokotowskiego mamy jednak przynajmniej coś choć trochę większego od Domu Kereta. Na drugim skraju spektrum lokuje się niesławna nieruchomość w Koszalinie. Dwuipółmetrowe pseudomieszkanie rozreklamował na całą Polskę niezmordowany Jan Śpiewak, który porównał je do celi więziennej, choć te i tak mają wyższe standardy, skoro na jedną skazaną osobę powinny przypadać przynajmniej trzy metry kwadratowe.
Kpinom Śpiewaka wtórowali inni internauci, którzy w komentarzach porównywali ofertę firmy 100-SIO do większych klatek kennelowych, czyli rodzaju kojca ustawianego w mieszkaniu dla sprawiającego problemy wychowawcze zwierzaka. W Koszalinie damy radę ustawić nawet dwie takie klatki przeznaczone dla owczarków niemieckich. W teorii, bo nie jestem pewien, czy zmieszczą się przy zastosowanym układzie ścian. Nie ma natomiast najmniejszej szansy, żeby umieścić tu lokal socjalny. Tego typu pomieszczenie, choć może mieć obniżony standard, i tak musi liczyć przynajmniej 10 metrów kwadratowych oraz pięć na każdą kolejną osobę. Koszalińska kiszka jest na to cztery razy za mała. I sześć razy mniejsza od Domu Kereta.
Mieszkanie prawem, nie towarem – historia pewnego nieporozumienia
czytaj także
Jednak podział budynków na tak małe mieszkania po prostu się opłaca i pozwala więcej zarobić na wynajmie. W sieci publikowanych jest multum materiałów edukacyjnych dla inwestorów, łącznie z popularnymi klipami zamieszczanymi na YouTubie. Przeglądając ten serwis, trafiam na przykład na zdewastowany lokal w Łodzi: 10,5 metra kwadratowego, kamienica w kiepskim stanie, na ścianach grzyb. O jego najmie dyskutuje dwóch mężczyzn. Pierwszy to świeżo upieczony właściciel, uczestniczył w płatnych kursach inwestowania tego drugiego, który jest zawodowym fliperem. Właściciel, zapytany o to, czy mikrokawalerki nie kojarzą mu się z klatkami, stwierdza, że jakby nie było zapotrzebowania na takie lokale, to nie pojawiałyby się osoby skłonne w nie inwestować. Mężczyźni śmieją się, omawiając wszystkie wady pomieszczenia. Flipera ogromnie bawi, że jeszcze nigdy nie widział aż tak mikroskopijnej kawalerki. Obaj doskonale zdają sobie sprawę z tego, co właśnie robią. Nie podrzucam tu linka, bo nie chcę zwiększać im liczby widzów.
Równie szczera jest autorka relacji opisującej projektowanie wnętrza osiemnastometrowej kawalerki. Przyznaje, że nieruchomość ma wiele ograniczeń i by dobrze urządzić tak małą powierzchnię, trzeba uciekać się do rozmaitych sztuczek. Stąd na przykład ogromne lustra, które optycznie powiększają przestrzeń, czy dobudowana antresola. Wizualizacja z Koszalina też ją zakładała – na mikrokawalerki najlepiej nadają się pomieszczenia o ponadstandardowej jak na współczesne budownictwo wysokości.
czytaj także
Mikroskopijne metraże tworzą jednak kolejne problemy. Trudno choćby zachować w nich odpowiedni poziom wilgotności. Jak zaprojektować wentylację w miejscu, gdzie równocześnie gotuje się na parze i wyleguje na tapczanie? Jak spać z głową niemalże w zlewie, który sąsiaduje z naszym łóżkiem? Choć akurat w mieszkaniach deweloperskich można jeszcze jakoś sensownie opracować wszelkie instalacje – zdecydowanie gorzej jest z tym w mieszkaniach z rynku wtórnego.
Dochodzi problem kosztów. Do wyższych podatków (za mikrokawalerkę płaci się stawkę jak za lokal usługowy) trzeba doliczyć na przykład cenę niestandardowych mebli. Bo żeby upchać tu wszystko, co nam potrzebne, musimy zastosować sprzęty o nietypowych, personalizowanych wymiarach.
Wcielmy się jednak teraz w rolę adwokata diabła i postarajmy się poszukać pozytywów mikrokawalerek. Miniaturyzacja lokali to w pewnym sensie zrozumiały trend. Odpowiada na potrzeby coraz mniejszych gospodarstw domowych, a coraz liczniejsze są te jednoosobowe. Socjolożka Joanna Erbel zauważa, że w pewnych kontekstach „otwarcie się na mikroapartamenty i obniżenie normatywów to nie jest kreowanie nowych trendów i przenoszenie ludzi na siłę do małych mieszkań, ale stworzenie szansy na godne mieszkania dla ludzi, którzy obecnie mieszkają w substandardowych warunkach”.
Erbel opisuje bardziej udane realizacje tego typu, przywołując przykłady z nowojorskiego Manhattanu, gdzie ceny metra kwadratowego są niebotyczne. Dzięki odpowiedniemu podejściu do projektowania udaje się tam osiągnąć całkiem ciekawe efekty:
Zamiast myśleć o jednostkach mieszkaniowych i skupiać się na samym mieszkaniu, architekci patrzą na cały budynek jako rozproszony dom. Mikromieszkanie jest wtedy naszą prywatną przestrzenią, w której możemy odpocząć od innych, ale jednocześnie wiele funkcji związanych ze spędzaniem wolnego czasu mieści się w innych częściach budynku. Trochę jak w domku jednorodzinnym, gdy ma się wspólny z całą rodziną salon, a jednocześnie oddzielny własny pokój, do którego nikt nie wchodzi.
W Carmel Place przestrzenie wspólne są bardzo ważne. Budynek jest zaprojektowany tak, aby budować relacje sąsiedzkie na poziomie każdego piętra, ale też pomiędzy piętrami. Wspólne przestrzenie są rozmieszczone na różnych poziomach i są wielofunkcyjne. Parter budynku otwiera pełne słońca lobby, które łączy ogólnodostępną uliczkę z werandą wewnątrz budynku. Lobby jest pomyślane jako wewnętrzna ulica i może być wykorzystywane jako przestrzeń do wspólnych obiadów dla wszystkich mieszkanek i mieszkańców. Płynnie przechodzi w przeszkloną siłownię na poziomie ulicy, z której widać park i deptak. Z kolei w piwnicy jest sala do spotkań, magazyn, przechowalnia rowerów oraz pralnia, a na ósmym piętrze na szczycie budynku dodatkowo wspólna spiżarnia i taras z widokiem na miasto. Budynek funkcjonuje jak jeden organizm, jest czymś znacznie więcej niż sumą swych części. (Joanna Erbel, Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej, Kraków 2020).
Erbel przyznaje oczywiście, że na drugim krańcu tego spektrum znajdziemy tak niepokojące rozwiązania, jak niesławne klatki mieszkalne w Hongkongu. Niemal zupełna atrofia tamtejszej polityki społecznej i niebotyczne ceny nieruchomości sprawiły, że wiele osób mieszka w zakratowanych, niejednokrotnie ustawianych piętrowo konstrukcjach, które nie tylko uwłaczają ludzkiej godności, ale też oferują absolutnie najniższe możliwe standardy sanitarne).
czytaj także
Współczesnym trendem, w który wpisują się takie mikrokawalerki, jest cohousing, czyli współdzielenie niektórych funkcji, jakie spełniają mieszkania, przez większą liczbę osób: uwspólnienie tarasu, suszarni, a nawet kuchni czy salonu. Pozwala to w jakimś stopniu obejść galopujące ceny gruntu i mieszkań. Cohousing może się też sprawdzić jako antidotum na starzenie się w samotności, niektóre rodzaje niepełnosprawności czy mniej stygmatyzująca alternatywa dla tradycyjnych domów pomocy społecznej.
Zaawansowanym wariantem cohousingu jest coliving – czyli po prostu współzamieszkiwanie jednego lokalu przez osoby, które nie tworzą gospodarstwa domowego. W niektórych państwach Europy Zachodniej i Ameryki Północnej eksperymentuje się z współzamieszkiwaniem emerytów i studentów poprzez dokwaterowywanie młodych ludzi do seniorów, a nawet łączenie akademików i domów starości. Dla seniorów ma to być dodatkowa stymulacja do zachowania aktywnego trybu życia w podeszłym wieku, dla młodszych – cenna nauka wrażliwości na potrzeby innych pokoleń i sposób na zaoszczędzenie pieniędzy na wynajmie (Think Co., Wyzwania rynku nieruchomości. Co nas czeka w nadchodzącej dekadzie?, Warszawa 2020).
To pozytywny wariant colivingu. Bywa jednak, że to po prostu eleganckie określenie dla przeludnienia. Powojenne przymusowe dokwaterowywanie lokatorów, do dzisiaj wspominane przez wielu starszych Polaków jako koszmarne doświadczenie, też przecież było formą colivingu. Z kolei gdy wybuchła epidemia koronawirusa, entuzjaści tego rozwiązania nie za bardzo potrafili wytłumaczyć, jak je dostosować do wymogu zachowania fizycznego dystansu.
czytaj także
Można również uznać, że coliving to de facto adaptacja hasła o pracy zespołowej, tyle że w jego korporacyjnej wersji. Wielkie firmy najpierw próbowały imitować w swoich siedzibach przestrzeń domową, na przykład ułatwiając pracownikom gotowanie w biurowej kuchni czy dodając rozmaite strefy służące do wypoczynku, udające dobrze zaprojektowany salon. W tak nieformalnym otoczeniu zamierzano zwiększyć produktywność zatrudnionych osób i zachęcić je do spędzania większej liczby godzin w pracy.
Teraz deweloperzy realizują tę strategię w odwrotnym kierunku: to przestrzeń mieszkalna organizowana jest na podobieństwo tej „nowoczesnej”, uwspólnionej w dużej części przestrzeni biurowej, a do prywatnych lokali trafiają pufy znane ze sztucznie humanizowanego open space’u. Co więcej, takie życie razem ma być „fajną przygodą”, podobnie jak według korporacyjnych haseł miało nią być niekończące się przesiadywanie z innymi ludźmi w biurowcu.
czytaj także
„Fajną przygodę” mieszkaniową pokazuje na przykład nieustająco popularny serial Przyjaciele. Sitcom ten po latach krytykowany jest za rozmaite uproszczenia, w tym ignorowanie przez scenarzystów ekonomicznych realiów na upiornie przecież drogim Manhattanie – historia szóstki przyjaciół jest w tym względzie wybitnie mało realistyczna. W prawdziwym świecie trudno o podobne „fajne przygody”, a luzackie hasła służą inwestorom na rynku nieruchomości, by za ogromne pieniądze wciskać ludziom zminiaturyzowaną przestrzeń o obniżonym standardzie.
*
Fragment książki Łukasza Drozdy Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce. Podtytuł od redakcji.
**
Łukasz Drozda (1990) – politolog i urbanista, doktor nauk o polityce publicznej. Adiunkt na Wydziale Stosowanych Nauk Społecznych i Resocjalizacji UW oraz wykładowca w School of Ideas Uniwersytetu SWPS. Autor książki Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce, która ukazała się w lutym nakładem wydawnictwa Czarne.
