Pandemia zmieniła dynamikę rozwoju miast. Okazało się, że nie trzeba codziennie być w biurze, żeby pracować. Większą uwagę zwracamy na to, co mamy w najbliższej okolicy. Mniejsze miasta zyskały przewagę nad dużymi ośrodkami. Napływ uchodźców z Ukrainy jest szansą na dalsze pozytywne zmiany. W końcu jednym z głównych problemów małych miast była depopulacja i brak rąk do pracy. Rozmowa z ekspertką do spraw mieszkalnictwa Joanną Erbel.
Łukasz Łachecki: Po wybuchu wojny w Ukrainie ceny wynajmu mieszkań w dużych miastach szybko rosną. Jakie rozwiązania może zastosować państwo, by zapobiegać dalszym wzrostom?
Joanna Erbel: Można do tej kwestii podejść na dwa sposoby. Pierwszy z nich związany jest z kwestią eksmisji. Podczas pandemii rząd wprowadził rozwiązanie, które nie było wprost nazwane blokadą czynszów, ale znalazł się w nim zakaz rozwiązywania umów i ich automatyczne przedłużenie do określonej daty. To pomysł, który mógłby być zastosowany również obecnie ze względu na kryzys migracyjny. Należałoby jedynie uwzględnić wzrost kosztów energii i eksploatacji, bo umowy mają różny kształt. W niektórych bowiem „czynsz” uwzględnia jedynie zysk właściciela, a opłaty dla wspólnoty to oddzielna pozycja; w innych są one połączone.
Drugie rozwiązanie to stworzenie puli środków na dopłaty do czynszów – nie tylko na mieszkania znajdujące się w miejskich zasobach, ale również dla lokali wynajmowanych prywatnie. Jednak konieczne byłoby tutaj wprowadzenie górnej granicy czynszu, żeby dopłaty nie służyły windowaniu cen. Czyli z jednej strony nakładamy właścicielom górną granicę, ale z drugiej strony dajemy dopłaty najemczyniom i najemcom, więc gwarantujemy bezpieczeństwo najmu. Tworząc rozwiązania dla rynku najmu, musimy dbać o dwie strony: zarówno o osoby indywidualne wynajmujące mieszkanie, które zazwyczaj nie są profesjonalistami, jak i o najemców. Ryzyko leży bowiem po obu stronach.
Kwestia własności jest w Polsce skomplikowana, bo bycie właścicielką lub właścicielem mieszkania jest nie tyle granicą klasową, ile również granicą pokoleniową. Jak pokazują statystyki, pokolenie milenialsów, nie mówiąc już o kolejnym, to te, które mają najtrudniejszą sytuację od bardzo wielu lat. Ta sytuacja mieszkaniowa uzależniona jest od terminu, w którym wprowadziliśmy się do dużego miasta. Im później, tym szanse na dostęp do mieszkania własnościowego są mniejsze i wymagają znacznie większych nakładów finansowych.
Wyzwania ostatnich lat musiały wymusić sporo zmian we wcześniejszym postrzeganiu własności czy rynku mieszkań. Teraz działa on w warunkach permanentnego kryzysu.
Zaczęła się pandemia i wszyscy się spodziewali spadku cen. Tak się nie stało, bo – jak to zwykle się dzieje w sytuacjach kryzysowych – grupa osób posiadających kapitał, czyli w dużej mierze pokolenie boomu demograficznego, zlikwidowała swoje oszczędności życia, nie wierząc w polski system emerytalny. Z ich perspektywy była to jak najbardziej racjonalna i sensowna decyzja, a jednocześnie szkodliwa dla całej reszty, z perspektywy społeczeństwa jako ekosystemu nie jest to bowiem rzeczą dobrą. Gdy inwestuje się pieniądze w mieszkania, to znaczy, że pieniądze nie krążą gdzie indziej, nie inwestuje się ich w jakieś działania rozwojowe. Co więcej, czynsz z wynajmu tych mieszkań staje się istotnym źródłem dochodu, więc właściciele będą go podnosić, żeby utrzymać swoją stopę jakości życia oraz zamortyzować inne dodatkowe koszty. Nie mam tutaj złudzeń, że jeśli rząd zdecyduje się podnieść podatek katastralny, to zapłacą go najemcy i najemczynie.
Ruch inwestycyjny ma też inną, ciemną stronę, która nie wynika nawet z tego, że te mieszkania są w rękach prywatnych właścicieli, tylko z tego, że oszczędności ludzi w Polsce są jednak ograniczone. Dlatego Polacy inwestują zazwyczaj w małe mieszkania, czyli w podobny portfel, w który inwestują fundusze chcące budować na wynajem, skierowany dla osób bezdzietnych, mobilnych i tak dalej. To oznacza, że w praktyce te mieszkania, które zostaną potraktowane inwestycyjnie, to mieszkania, w których nie będą mieszkać rodziny, bo na szczęście podniósł nam się standard cywilizacyjny, ludzie chcą czegoś innego niż wychowanie dwójki czy trójki dzieci w M2. Dlatego coraz częściej widzimy ludzi, którzy wracają do swoich rodzinnych miast i na przykład z Warszawy przeprowadzają się do Radomia.
czytaj także
To znaczy, że mieszkań na wynajem nie zabraknie, ale ich profil jest ograniczony? Powinno powstać więcej takich, w których mogłyby zamieszkać większe rodziny? Czy rodziny muszą się przyzwyczaić do – dość jeszcze chyba niezakorzenionej i nieoczywistej – myśli o wynajmie długoterminowym?
Na rynku powinny być dostępne duże mieszkania. Zarówno na rynku komercyjnym, jak i na rynku najmu. Takie mieszkania powinny być budowane również przez samorządy i spółki odpowiedzialne za rządowe programy, takie jak PFR Nieruchomości. Ludzie, którzy mają dzieci, mają bardzo różne dochody i różne możliwości finansowe – oferta powinna być zróżnicowana. Tutaj dobrym przykładem są takie miasta jak Zurych i Wiedeń, które świadomie postawiły na budowanie dużych mieszkań, aby nie wypychać rodzin na przedmieścia.
Budowanie mieszkań rodzinnych na wynajem ma również o tyle sens, że aż tak dużego mieszkania nie potrzebujemy przez całe swoje życie, ale wyłącznie w momencie, kiedy dzieci mieszkają z rodzicami. Jak pracowałam w PFR Nieruchomości, to wraz z moim zespołem Biura Innowacji proponowaliśmy, aby duże mieszkania były – po pierwsze – projektowane tak, aby na późniejszym etapie można było je podzielić (np. na M2 i M3, albo na dwa M2), żeby obniżyć koszty, kiedy dzieci się wyprowadzą. Po drugie, aby była dopłata do dodatkowego pokoju dla dziecka, na podobnej zasadzie co w przypadku 500+. Taka dopłata mogłaby być również stosowana w najmie komercyjnym, jednak przy zastosowaniu górnego limitu wysokości czynszu, na tej zasadzie, o której wspominałam wcześniej.
Kiedy wynajem zaczął odgrywać, jeśli nie priorytetową, to jednak wyraźną rolę w strategicznych planach władz i samorządu?
O tym, że potrzebujemy rynku najmu, wiadomo mniej więcej od roku 2014, kiedy Platforma Obywatelska zaczęła przygotowywać zręby pierwszego programu mieszkań na wynajem – Funduszu Mieszkań na Wynajem. Budowę tych mieszkań zlecono spółce wydzielonej z Banku Gospodarstwa Krajowego, którą nazwano BGK Nieruchomości. Pierwsze mieszkania na wynajem powstawały w dużych miastach. Potem na BGKN nałożono dodatkowe zadanie w postaci realizacji programu Mieszkanie Plus. On też miał być programem mieszkań na wynajem, jednak już nie dla elastycznej klasy średniej, tylko również dla rodzin, żyjących nie tylko w dużych, ale też w mniejszych ośrodkach.
czytaj także
Program Mieszkanie Plus był kompromisem między najmem a potrzebą posiadania mieszkania na własność. Była tam opcja dojścia do własności, czyli w praktyce płacenia wyższego czynszu, wraz z którym stopniowo można było stać się właścicielem mieszkania. To rozwiązanie stosuje część TBS-ów, czyli miejskich mieszkań na wynajem o regulowanym czynszu. Patrząc z perspektywy dużych miast, dojście do własności jest czymś złym, bo tam mieszkania powinny być w obiegu – powinniśmy mieć możliwość wynajęcia kawalerki, potem większego mieszkania w zależności od tego, ilu mamy współczłonków mieszkania, by znów na starość zamieszkać w mniejszym mieszkaniu. Z perspektywy mniejszych miast pozwolenie ludziom na dochodzenie do własności służyło temu, by zatrzymać ich w mniejszych miejscowościach, albo przynajmniej zatrzymać ich jakiś kapitał. Własność jest formą przywiązania do ziemi, więc nic dziwnego, że burmistrzowie promowali to podejście.
Jak na te istniejące już rozwiązania wpływają miliony uchodźców z Ukrainy?
Przed nami pewien trend, który ta migracja może dodatkowo przyspieszyć, czyli docenienie potencjału małych i średnich miast. Dynamika rozwoju się zmieniła już po wybuchu pandemii COVID. Okazało się, że nie trzeba codziennie być w biurze, żeby pracować. Większą uwagę zwracamy na to, co mamy w najbliższej okolicy. Idea miasta piętnastominutowego, gdzie wszystkie usługi są dostępne w odległości kwadransa spaceru lub jazdy rowerem, nie jest już wyłącznie marzeniem miejskich aktywistek i aktywistów. Tutaj mniejsze miasta – o ile są dobrze zarządzane – mogą zyskać przewagę nad dużymi ośrodkami. Włodarze mniejszych ośrodków mogą zachęcać do mieszkania w małych miastach, pokazując, że lokalna wspólnota i mieszkanie blisko rodziny dają pewnego rodzaju przewidywalność. Zaś napływ naszych gości z Ukrainy jest szansą na wymyślenie siły zamachowej dla tego procesu. W końcu jednym z głównych problemów małych miast była depopulacja i brak rąk do pracy.
czytaj także
W raporcie Inicjatywa Nowa Solidarność, którego jesteś współautorką, piszesz, że „sytuacja kryzysowa nie daje czasu na przygotowanie przepisów dotyczących wynajmu i ochrony wynajmujących w taki sposób, aby zmiany mogły mieć charakter docelowy”. Jesteśmy skazani na doraźność i niepewność?
Mieszkania to nie wszystko. Dla uciekających przed wojną trzeba również wymyślić nowy rynek pracy. Nie chodzi o to, żeby Ukrainki sprzątały Polakom mieszkania i lepiły pierogi. Ale pomyśleć o nich jako elemencie uzupełniającym polski rynek pracy. Do tej pory, myśląc o planach transformacji, mówiliśmy tylko o górnikach i mieliśmy genderowo niedoszacowaną grupę, bo to byli głównie mężczyźni, kobiety, jeśli były obecnie w dyskusjach, to w tle, jako osoby pracujące w administracjach spółek węglowych. Zastanawiając się nad przyszłością rynku pracy, myśleliśmy głównie o tym, co będą robili mężczyźni. Teraz mamy taką sytuację, że nam się to genderowo wyrównuje.
W naszym tekście pojawia się postulat korzystania z już istniejących narzędzi, w tym specustawy mieszkaniowej, tak aby podnieść jakość tych wytycznych urbanistycznych. My mówimy – narzędzia już są, umiemy to robić, nie trzeba dużych zmian. Choć oczywiście umiemy w Polsce robić duże ustawy i to szybko, z dużym efektem. Jednak nie ma takiej potrzeby, bo jesteśmy tuż po zmianach przepisów. Nie jest tak, że to prawo jest skostniałe i od stu lat nie mamy świeżych narzędzi. Mamy więc ramy prawne, jednak to, czego potrzeba, to jest skupienie się na konkrecie, czyli zobaczenie, jakie są potrzeby w poszczególnych gminach, których z tych narzędzi użyć. Czy lepiej remontować miejskie pustostany, czy stworzyć dopłaty dla remontów prywatnych mieszkań, bo tych drugich jest więcej? Czy budować nowe osiedla, bo miasto ma własne grunty, czy szukać współpracy z rynkiem deweloperskim?
Co więcej, jeśli praca ma być tam, gdzie są mieszkania, to punktem wyjścia powinno być myślenie nie tyle sektorami gospodarki, ile terytorium. Czyli zastanowienie się, co możemy zrobić lokalnie, aby nasza lokalna społeczność zyskała. To już się zresztą dzieje, widać to w opowieściach z większych i mniejszych miast – ktoś zatrudni fryzjerkę, gdzieś przyjechała programistka, powstaje jakaś placówka edukacyjna, bo przyjechali też nauczyciele i nauczycielki z Ukrainy. Kiedy zaczniemy myśleć konkretną społecznością – jej potrzebami, a nie abstrakcyjnymi tabelkami opisującymi dynamikę rynku pracy w Polsce, to zobaczymy nowe scenariusze, które będą bazowały na lokalnych zasobach, a nie modelach teoretycznych. Świat wokół tak dynamicznie się zmienia, że musimy być blisko rzeczywistości i prototypować nowe rozwiązania.
Uciekający spod bomb nie trafiają do dużych polskich miast przez wybredność
czytaj także
Jeśli chodzi o zwrot w kierunku małych miast, to jak dawno się on zaczął?
Już po wybuchu pandemii okazało się, że możemy pracować zdalnie albo hybrydowo i że sukces nie polega już na mieszkaniu w dużym mieście, bo tam jest dobrze płatna praca. Dziś praca się rozproszyła, dlatego wynajmowanie super drogiego mieszkania, za małego, w dużym i często bardzo źle zaprojektowanym mieście, w którym spędzamy godziny na dojazdach do pracy, przestało być racjonalne. Dużo bardziej racjonalne jest znalezienie sobie większego mieszkania w mniejszym mieście, piętnastominutowym, blisko rodziców. Kiedy się boimy o swoją przyszłość, a to emocja, która jest obecna powszechnie od czasu pandemii, to stajemy się bardziej konserwatywni w swoich odruchach. Nie ma się co na to obrażać. Paradoksalnie lokalne odpowiedzialne za siebie społeczności to lepszy fundament do budowy zrównoważonego świata niż wizja globalnej wioski, gdzie ideałem jest elastyczność, mobilność i brak zobowiązań. Budowa gospodarki na lokalnych potencjałach to szansa na odrodzenie się spółdzielczości w nowym wydaniu. Więcej o tym piszemy w naszych raportach CoopTech Hubu – Spółdzielczy Plan Odbudowy oraz Spółdzielcza transformacja.
Jakie jeszcze pomysły mogłyby pomóc, by odpowiadać na migrację Ukraińców oraz na tendencje czy szanse związane z możliwością komfortowego życia w mniejszych miastach?
Podczas pandemii zostało wprowadzonych kilka bardzo dobrych rozwiązań z obszaru polityki mieszkaniowej, nazywanych pakietem mieszkaniowym. Jest to pakiet, który przygotowała Jadwiga Emilewicz wraz ze swoim zespołem. Czapki z głów, że pracowali nadal nad tym projektem, mimo że zaczęła się pandemia, a Ministerstwo Rozwoju było głównym ministerstwem od zajmowania się tarczą antykryzysową.
To, co jest w tym procesie ważne, to że odbywał się w ramach międzysektorowej współpracy pomiędzy ekspertami i ekspertkami o naprawdę bardzo różnych poglądach politycznych. Ministerstwo Rozwoju powiedziało – potrzebujemy waszej wiedzy. Skoro udało się raz – możemy ponownie wspólnie usiąść do stołu. Taką zresztą chęć deklarowaliśmy w liście do premiera jako Rada Fundacji Rynku Najmu. Jak mówiła Jadwiga Emilewicz, nie ma jednego klucza do jednego polskiego mieszkania, rozwiązania, których szukamy, muszą być bardzo zróżnicowane. Taka zróżnicowana macierz powstała i obejmowała wyższe dopłaty do mieszkań komunalnych, nową formułę dla TBS-u, czyli Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, pojawił się poważnie potraktowany wątek kooperatyw i Społecznych Agencji Najmu.
Uchodźcy w Warszawie szukają dachu nad głową. Hieny z Airbnb zwęszyły okazję
czytaj także
SAN-y zostały wprowadzone pół roku temu, niektórzy widzą w nich nadzieję na jedno z rozwiązań wspomagających koordynację przyjmowania uchodźców. Jak działają?
To jest format, który do Polski przyniosła międzynarodowa organizacja Habitat for Humanity. Polega na tym, że jakiś podmiot (na przykład organizacja pozarządowa) zakłada SAN, który następnie pośredniczy pomiędzy właścicielem mieszkania a najemcą lub najemczynią. Właścicielem mieszkania może być samorząd, spółdzielnia, prywatny właściciel i inwestor instytucjonalny. Agencja jest z jednej strony płatnikiem rachunku, a z drugiej osobą troszczącą się o najemcę. To program przygotowany dla osób, które są dla rynku ryzykownymi najemcami, takich jak samodzielne matki z dziećmi, osoby wychodzące z bezdomności, osoby imigranckie czy po długotrwałym bezrobociu.
Po pół roku widać już efekty działania tych agencji?
Można powiedzieć, że działającą odmianą na SAN-u jest Społeczna Agencja Pośrednictwa, która jest w Toruniu, gdzie grupa osób działających wokół fundacji M6 łączy dostarczanie tańszych mieszkań z pomocą w znalezieniu pracy. Tworzą profile zawodowe, pomagają znaleźć odpowiednią pracę, sami mają własną knajpę, zarządzają nieruchomościami, troszczą się o zieleń, oferują proste prace biurowe, szkolą osoby, pozwalają stanąć na nogi, a jednocześnie są partnerem instytucjonalnym, który może pomóc te mieszkania pozyskać od właścicieli, którzy pewnie indywidualnie z żadnym z tych ludzi nie chcieliby rozmawiać, bo to uciążliwe i wiąże się z ryzykiem biznesowym.
Jak zachęcać organizacje pozarządowe czy samorządy do brania na siebie roli pośredników?
W ekonomii behawioralnej jest takie pojęcie jak architektura wyboru. By pokazać na przykładzie: w Polsce mamy wolny wybór, każdy może pojechać na rowerze, we wszystkich miejscach, gdzie nie jest to zabronione, jak na przykład na trasach szybkiego ruchu. Jednak dopóty, dopóki nie będzie ścieżek albo pasów rowerowych, ludzie nie będą masowo jeździć rowerami, bo będą się bać o życie swoje czy dzieci. Będą jeździły osoby najbardziej hardkorowe, z niskim poziomem lęku i kochające rower bardziej niż wszystko. Podobnie jest ze społecznymi agencjami najmu. Będą powstawać szybciej, jeśli rząd i samorządy pomogą je tworzyć i będą traktowały jako poważnego partnera do rozwiązywania problemów mieszkaniowych.
SAN-y powinny być wdrażane na podobnej zasadzie co wcześniej programy rewitalizacji. Ponad 10 lat temu były osoby, które odpowiadały za działania rewitalizacyjne, projekty społeczne, remonty podwórek z sąsiadami. To były niewielkie interwencje w porównaniu z tym, co przyszło później, kiedy zaczęły się pojawiać miejskie programy rewitalizacji, rządowe programy, które wspierały know-how lokalnych samorządów, i ten sam sposób musimy wybrać obecnie z mieszkaniówką. Społeczne Agencje Najmu już funkcjonują, ale potrzebujemy architektury wyboru – czyli pieniędzy i know-how, które rząd przekaże samorządom i organizacjom. Samą rewitalizację możemy różnie oceniać, ale to, co tutaj jest warte uwagi, to to, że była poprzedzona wsparciem eksperckim i finansowym, inaczej byłyby to działania wyłącznie dla najbardziej zdeterminowanych osób i organizacji. Musimy tworzyć takie narzędzia, aby działania na rzecz dobra danej społeczności nie tylko nie wymagały heroizmu, ale również były maksymalnie proste.
**
Joanna Erbel – socjolożka, działaczka miejska, ekspertka do spraw mieszkaniowych. Członkini zespołu CoopTech Hub. Współzałożycielka i członkini zarządu PLZ Spółdzielni. Założycielka Fundacji Blisko. Koordynowała prace nad przygotowaniem polityki mieszkaniowej i programu Mieszkania2030 dla m.st. Warszawy. W latach 2017–2020 zajmowała się tematem innowacji mieszkaniowych w PFR Nieruchomości. Należy do Rady Fundacji Rynku Najmu. Autorka książek Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej (2020) oraz Wychylone w przyszłość. Jak zmienić świat na lepsze (2022).
