Kraj

Erbel: Żegnaj, własności!

Fot. Jakub Szafrański

Choć mamy pandemię koronawirusa, to w mieszkaniówce niewiele się zmienia. Mamy zakaz rozwiązywania umów do końca czerwca i ograniczenie najmu krótkoterminowego jako elementy tarczy antykryzysowej. Samorządy, owszem, umarzają czynsze w lokalach komunalnych, ale tych usługowych. Więcej się mówi o przedsiębiorcach niż o najemcach. Zmowa milczenia o nierównościach mieszkaniowych trwa w najlepsze.


Poszło szybciej, niż moglibyśmy się spodziewać. Jeszcze dwa miesiące temu, kiedy rozmawialiśmy o koniecznych zmianach czekających rynek mieszkaniowy, dotyczyło to głównie młodszego grona milenialsek i milenialsów wchodzących dopiero na rynek pracy, a także ich młodszych kolegów i koleżanek nazywanych pieszczotliwie „zetkami”. To oni mieli ponosić największe koszty niepewnego rynku pracy. To również oni mieli być zagrożeni wysokimi czynszami i brakiem stabilności, której nie mogły zapewnić krótkie (bo roczne lub kilkuletnie) umowy na komercyjnym rynku najmu. To im, młodym, powinno zatem zależeć na wymyślaniu alternatywy dla mieszkaniówki, którą architekci transformacji rzucili na pastwę wolnego rynku. To oni potrzebować mieli w przyszłości stabilnego rynku mieszkań na wynajem, innego niż to, co do tej pory wyznaczał „zdrowy rozsądek” w myśleniu o mieszkalnictwie. Bo przecież latami jak mantrę powtarzano nam, że tylko mieszkanie na własność daje stabilność i że tylko mieszkanie na własność to prawdziwy dom. Nie było zresztą alternatywy, bo nie było na nią specjalnego popytu: ani rynkowego, ani politycznego.

Czy mieszkania mogą być tańsze? [rozmowa z Joanną Erbel]

Przez lata nikt nie oczekiwał długoletnich umów na prywatnym rynku najmu. Ostatnio dopiero sytuacja powoli zaczęła się zmieniać, a temat rynku najmu zaczął gościć w głównym nurcie. Samorządy zaczęły dostrzegać kwestię mieszkaniową i tworzyć dokumenty strategiczne, ale były to działania głównie w obszarze idei. Znacznie gorzej było z uznaniem budowy dostępnych cenowo mieszkań za realny priorytet. Wiedzieliśmy, że coś w myśleniu o polityce mieszkaniowej musi się zmienić, lecz sądziliśmy, że wciąż mamy czas. Bo przecież to dopiero młodszym pokoleniom jakaś alternatywa dla własności będzie potrzebna. To młodzi będą domagać się najmu, za sprawą zmiany podejścia do własności jako takiej, ale też przez brak szans na wejście do tej samej kredytowej rzeki, którą popłynęli ich o kilka lat starsi koledzy i koleżanki. A jak na razie ich głos był wciąż zbyt cichy, a większości klasy politycznej problem bezpośrednio nie dotyczył.

Jeśli urodziliśmy się w latach 80. lub wcześniej, byliśmy względnie bezpieczni. Mieszkanie na kredyt, nawet jeśli było własnością banku, dawało wielu poczucie stabilności – nawet jeśli była okupiona stresem, depresją i wzmocnionym lękiem przed utratą pracy. Spłacanie kredytu hipotecznego to dla wielu osób codzienna orka, pańszczyzna w feudalnej relacji z bankami, ale ma też swoje plusy – sprawia, że przyszłość jest przewidywalna, a do tego w oddali majaczy wizja nagrody w postaci bezpieczeństwa mieszkaniowego na starość. Znając reguły świata i nie mając chęci ich podważać, czuliśmy się jakby zwolnieni z myślenia o alternatywnie.

Część z nas chętnie za to wikłała się w rytualne spory międzypokoleniowe o przeszłość i o to, kto miał gorzej: baby boomersi czy my. A więc pokolenie, które gnieździło się w PRL-owskich klitkach z przydziału, a następnie projektowało rzeczywistość po transformacji 1989 roku, czy raczej ci, którzy masowo wchodzili w koleiny kredytowe, ale obecnie nie mają za bardzo ruchu, bo już podjęli decyzje o tym, gdzie mieszkają.

Mieliśmy zatem różne trajektorie, ale większość z nas podążała do przodu po wyznaczonych torach. To, co nas łączyło, to zmowa milczenia. Solidarnie nie rozmawialiśmy o tym, jak bardzo różne są nasze sytuacje mieszkaniowe i jak silnie wpływają na nasze codzienne życia. Bo po co? W końcu karty zostały rozdane. Kto nie dostał mieszkania od rodziny lub szybko się nie dorobił, spłacał kredyt. Klamka zapadła. Takie życie.

Biedni milenialsi patrzą na PRL

Gdzieś na horyzoncie luźno majaczyła przyszłość. Miały ją przynieść zmiany na rynku pracy stymulowane przez rozwój technologii i postępującą automatyzację oraz zmiany klimatyczne. Jedni przeczuwali je intuicyjne, z oderwanych od siebie działań składając wizje większej całości, inni po prostu je ignorowali. Wszyscy jednak, czując nadchodzące zagrożenie, powoli rozgrzewaliśmy wyobraźnię, tworząc wizje tej dalekiej przyszłości i mając nadzieję, że może to nasze dzieci i wnuki staną się podmiotami rewolucji, pod którą my kładziemy podwaliny.

Jednak sprawy potoczyły się znacznie szybciej.  Świat, który znaliśmy, zaczął się kończyć. System pękał w szwach, kawałek po kawałku. Zaczęło się od ochrony zdrowia, kolejny był rynek pracy oparty na umowach cywilnoprawnych, których liberałowie nie pozwalali nazywać śmieciowymi (bo to przecież efekt „wyboru”, a poza tym „żadna praca nie hańbi”), a które w obliczu kryzysu właśnie takimi – śmieciowymi – się okazały. I to wciąż nie koniec. Kolejne zmiany przed nami.

Obawa przed przyszłością jest zasadna, ale nie możemy czekać, aż rzeczy ułożą się same. Wiemy, że nowego świata nie da się wymyślić ad hoc. Wiemy również, że musimy to zrobić i tak, bo praktycznie nie mamy już czasu. Nową rzeczywistość musimy wymyślać tu i teraz. Będziemy popełniać błędy, tak jak popełniało je pokolenie naszych rodziców w latach 90. I tak jak oni będziemy starać się skonstruować przyszłość, aby stracić jak najmniej. Stagnacja i bierne wyczekiwanie nie mogą tu pomóc, czarne wizje przyszłości znamy – oglądamy je w serialach futurologicznych na Netfliksie i HBO. Wiemy już jednak, że jeśli ma się jakkolwiek udać, musimy działać wspólnie, pamiętając o wielu grupach społecznych oraz kosztach środowiskowych.

Co wiemy jeszcze? Że indywidualne strategie słabo się sprawdzają, tym bardziej w warunkach pandemii, która pokazuje, jak ważne jest silne państwo, do którego można mieć zaufanie, i współpraca – zarówno na poziomie lokalnym, jak i globalnym. Pakiet w prywatnej ochronie zdrowia nie wystarczy, bo konsultacje online nie wyleczą nas z koronawirusa. Musimy zatem na nowo odpowiedzieć sobie na pytania: jak powinny działać usługi publiczne i na czym powinna polegać interwencja państwa w różnych sektorach gospodarki.

Będzie to dotyczyło również mieszkaniówki. Może nie będziemy musieli dzielić się mieszkaniami, w których sami mieszkamy, i nikt nam nikogo nie dokwateruje, ale na pewno powinniśmy się podzielić kosztami kryzysu. Dla państwa i samorządów będzie to oznaczać dopłaty do czynszu, dla właścicieli – zejście z części zysku z najmu, a dla najemców często pożyczka na resztę niezapłaconego czynszu. Ale już to, jak się te proporcje rozłożą, zależy od szerszego kontekstu.

Klasa średnia na kredyt

czytaj także

Klasa średnia na kredyt

Mikołaj Lewicki

Scenariusze przyszłości obecne w światowej debacie publicznej oscylują między wizją represyjnego kapitalizmu opartego na pełnej inwigilacji (bo tylko pełna kontrola to bezpieczeństwo) a wizją globalnego komunizmu (bo tylko działając ponad granicami, damy radę przetrwać). W tle jak mantra przewija się optymistyczna diagnoza, że pandemia to było tylko ostrzeżenie i że obecny kryzys i straty, które ponosimy – jeśli dobrze zrozumiane i przetworzone w działanie – mogą nas uchronić przed wizją świata w roku 2050, w którym za sprawą katastrofy klimatycznej codziennością będą pożary, epidemie, powodzie, migracje, przemoc i śmierć. Zawołanie „jeszcze możemy wypłaszczyć krzywą” odnosi się bowiem nie tylko do liczby zachorowań na koronawirusa, ale również zmian klimatu. Jako planeta Ziemia dostaniemy gorączki klimatycznej, ale może lekki stan podgorączkowy jeszcze przeżyjemy?

Musimy chronić nie tylko klimat, ale również demokrację. Na szczycie listy rozwiązań niezbędnych dla prodemokratycznej przyszłości znajdują się: bezwarunkowy dochód podstawowy, powszechny dostęp do publicznej ochrony zdrowia (dobrej jakości), nacjonalizacja linii lotniczych, przebudowa miast i szerszy dostęp do zieleni, która ma pozwolić nam nie zwariować przy kolejnej fali pandemii i następnej przymusowej kwarantannie. Pojawia się również kwestia prawa do mieszkania jako prawa człowieka. Chociaż to ostatnie hasło wybrzmiewa wciąż zbyt słabo, zwłaszcza w polskiej debacie publicznej.

Mieszkaniówka wydaje się tkwić wciąż w tych samych koleinach co wcześniej. Poza zakazem rozwiązywania umów do końca czerwca tego roku i ograniczeniem najmu krótkoterminowego (elementy tarczy antykryzysowej) nie widać jak na razie dużych zmian. Samorządy, owszem, umarzają czynsze w lokalach komunalnych, ale tych usługowych. Więcej się mówi o przedsiębiorcach niż o najemcach. Zmowa milczenia o nierównościach mieszkaniowych trwa zatem w najlepsze.

Nowe budynki pną się do góry. Rynek komercyjny wciąż ma się dobrze. Firmy deweloperskie z powodzeniem sprzedają mieszkania. Miejsce wizyt na żywo zajęły wprawdzie wirtualne spacery, ale jedyne, co de facto hamuje działania inwestorów, to wolniej działające urzędy i brak dostępu do notariuszy. Czy to oznaka stabilizacji? Niekoniecznie. W mieszkania inwestują bowiem zamożni baby boomersi i niewielka garstka młodszych osób, bo mieszkania, jak to bywa w czasie stanach wyjątkowych, są bardziej namacalną lokatą kapitału niż inne inwestycje.

Ale ten proces też ma swój kres, bo nawet, jeśli za miesiąc większość z nas wróci do pracy, a gospodarka powoli zacznie się podnosić, to i tak części społeczeństwa ledwo starczy na przeżycie. A już na pewno nie na spłatę zadłużenia wobec banku czy właściciela. Banki obciążone wakacjami kredytowymi osób, które straciły dochody, niechętnie będą udzielać kolejnych kredytów. Kolejnym logicznym krokiem – po zakazie rozwiązywania umów najmu – powinny być zatem dopłaty do czynszów dla osób, które straciły pracę.

„Wolny rynek zdecydował”. Sprawdzamy, jakie to decyzje

Rynek pewnie jeszcze przez chwile nie odczuje tych zmian, bo wciąż zamożniejsza frakcja pokolenia wyżu demograficznego będzie inwestować swoje oszczędności. Potrwa to tak długo, aż baby boomersom skończą się pieniądze. To będzie ostatni rzut gotówki na konta deweloperów. Nowego napływu nie będzie, bo dostęp do kredytów będzie coraz bardziej ograniczony. „Rynek pracownika”, który istniał przez poprzednie lata, nie będzie już działał w tej postaci. Zubożałe po kryzysie pierwsze pokolenie klasy średniej III RP zostanie pozbawione marzenia o awansie społecznym, którego symbolem są wakacje za granicą i „własne” mieszkanie (na kredyt). I co wtedy?

Wreszcie we własnym domu?

Przyszłe scenariusze rozegrają się pomiędzy dwoma biegunami. Na jednym z nich będą duże miasta, w których nowy proletariat powstały z pozbawionej marzeń i złudzeń aspirującej klasy średniej zacznie żądać od państwa powrotu poprzedniego życia. Kluczową kwestią stanie się dostęp do usług: do knajp, kultury, rowerów i skuterów, ochrony zdrowia dobrej jakości oraz bezwarunkowy dostęp do publicznej zieleni. Status i poczucie zadowolenia będzie wyznaczać możliwość uczestniczenia w życiu społecznym. Temat własności zejdzie na drugi plan, bo i tak będzie stawała się coraz bardziej elitarna, a że mało dostępna dla szerszego grona, to również mniej atrakcyjna dla osób, które chcą mieć poczucie udanego życia tu i teraz.

Na drugim biegunie będzie eksodus z miast. Dla wielu osób życie miejskie okaże się po prostu zbyt drogie i stresujące. Ciągła zmienność, której nie ukoi wizja przyszłej własności zakupionej na kredyt, sprawi, że mieszkanie w metropolii stanie się dla wielu udręką. W odpowiedzi na to ci, którzy mają rodziny na wsi i w mniejszych miejscowościach, wrócą w rodzinne strony. Zyskają na tym mniejsze ośrodki. To tam będą osiedlać się ludzie budujący swoje bezpieczeństwo na regułach starego świata, czyli na własności. Lęk przed powrotem pandemii, powtórną kwarantanną i związanymi z nimi restrykcjami będzie wspierał to wychodźstwo z miast.

Część osób zresztą już wyjechała. Bo skoro praca jest dla niektórych tam, gdzie ich komputer, to lepiej płacić za mieszkanie mniej niż więcej. To początek nowego trendu. Wprowadzenie oszczędności w wielu firmach sprawi, że pracodawcy znacznie przychylniej będą patrzeć na osoby pracujące zdalnie. Zdalna praca z kolei zwolni z przymusu mieszkania w dużych miastach. Ten scenariusz stanie się jeszcze bardziej atrakcyjny, jeśli w przyszłości zostanie wprowadzony podstawowy dochód gwarantowany. Życie w pozamiejskich lokalnych społecznościach może rozkwitnąć.

Jednak nie możemy pozwolić, żeby wszyscy wyjechali z miast. Miasta bez ludzi nie istnieją. Nie istnieje też gospodarka oparta wyłącznie na usługach. Będziemy potrzebowali ludzi w miastach i to nie tylko tych najbogatszych. Jeśli będziemy chcieli, żeby konsumpcja była kołem zamachowym gospodarki, to czynsze mieszkaniowe nie mogą pochłaniać połowy naszych dochodów. Jeśli uznajemy, że wartością życia w mieście jest miejski styl życia, to musi być nas na niego stać.

Czas więc, żebyśmy zaczęli patrzeć na politykę mieszkaniową jako element większego systemu i zaczęli sobie zadawać pytania, na które odpowiedzi wyznaczą nam ramy działań na kolejne lata: co ma być wyznacznikiem statusu i udanego życia, skoro mieszkanie własnościowe dla kolejnych pokoleń będzie poza zasięgiem? Jak zbudować system dostępnego najmu w sytuacji, gdy większość mieszkań na wynajem jest rękach prywatnych osób, a nie instytucji? Czy skoro mieszkanie jest podstawą naszego bezpieczeństwa, to czy nie powinno być górnej granicy wysokości czynszów?

Polityka mieszkaniowa jest powiązana z rynkiem pracy, ale nie tylko. Mieszkania to część miejskiego ekosystemu, a stabilny długoterminowy najem to ważny element budowania nie tylko lokalnych społeczności, ale również lokalnego rynku. Jeśli stali mieszkańcy i mieszkanki utrzymują lokalne sklepy i usługi, to czy nie należy radykalnie ograniczyć praktyki najmu krótkoterminowego? Przecież chcemy mieć szeroką ofertę usług blisko domu i to nie tylko takich, z których korzystają turyści. Idąc jeszcze dalej: skoro własność mieszkaniowa przestanie być z konieczności symbolem przynależności do klasy średniej, to czy prawo do stabilnego najmu nie powinno stać się postulatem klasy średniej, obok dostępu do zieleni, dostępu do edukacji publicznej dobrej jakości czy powietrza też dobrej jakości?

[WYJAŚNIAMY] Dlaczego Airbnb to zło?

Podniesienie się gospodarki po pandemii będzie wymagało rządowych interwencji. To, jak dokładnie będą wyglądały, nie jest jeszcze przesądzone. Skorzystajmy z tej okazji, żeby na nowo spojrzeć na mieszkalnictwo. Dostępne cenowo mieszkania na wynajem powinny być ważnym elementem przyszłego ładu społecznego. Nie powtarzajmy błędu sprzed trzydziestu lat i nie zostawiajmy mieszkaniówki wolnemu rynkowi. Zamiast tego pytajmy, jak wspólnie – we współpracy z rządem, samorządami, deweloperami, ale również prywatnymi właścicielami mieszkań oraz przy wykorzystaniu naszych oszczędności – możemy zbudować system mieszkaniowy odporny na kolejne kryzysy, w tym nadchodzące zmiany klimatyczne. Postawmy nie – jak do tej pory – na własność, lecz na stabilny najem, dostęp do usług i przestrzeni dobrej jakości.

***

Joanna Erbel – socjolożka, działaczka miejska, ekspertka do spraw mieszkaniowych. Założycielka Fundacji Blisko zajmującej się wspieraniem aktywności lokalnych i tworzeniem wiedzy na temat innowacji mieszkaniowych. Koordynowała prace nad przygotowaniem polityki mieszkaniowej i programu Mieszkania2030 dla m.st. Warszawy. Członkini Laboratorium Rynku Najmu.

***

Ten artykuł nie powstałby, gdyby nie wsparcie naszych darczyńców. Dołącz do nich i pomóż nam publikować więcej tekstów, które lubisz czytać