Jedynie połowa nabywców mieszkań kupuje je na własne potrzeby – pozostałe mieszkania kupowane są pod wynajem i jako inwestycje. Mimo to rząd torpeduje własną ustawę podatkową, bo nawet PiS nie ma odwagi narazić się klasie rentierów.
Wyższa klasa średnia w Polsce przez lata wypracowała sobie taką pozycję, że nadepnąć jej na odcisk obawia się nawet pisowski tak zwany reżim. Partia Kaczyńskiego poszła już na wojnę z niezliczonymi grupami społecznymi – od sędziów, przez nauczycieli i pielęgniarki, po opiekunów osób z niepełnosprawnością – jednak w przypadku wyższej klasy średniej jej pewność siebie bardzo szybko umyka.
Wystarczy tylko, że najlepiej zarabiający średniacy zmarszczą czoło, żeby na Nowogrodzkiej zagościł raczej rzadko spotykany tam lęk. Wybicie zębów podatkowej reformie Polskiego Ładu było najlepszy przykładem hegemonicznej pozycji wyższej klasy średniej w naszym kraju, który objawił się w ostatnim czasie.
Bezzębny Polski Ład. Ostatnia szansa na sprawiedliwe podatki w Polsce przepadła?
czytaj także
Podatek, ale niepoważny
Znacznie rzadziej w tym kontekście debatuje się o opodatkowaniu nieruchomości mieszkalnych. Tymczasem kształt podatku od nieruchomości jest jawnym ukłonem – bardzo niskim do tego – w stronę najzamożniejszej części klasy średniej. Podatek od nieruchomości mieszkalnych w Polsce został wprowadzony chyba tylko po to, żeby móc mówić, że jest. Przyjęto absurdalną zasadę, że wysokość podatku określana jest na podstawie powierzchni, a nie wartości. Dzięki temu właściciele mieszkań w najlepszych lokalizacjach płacą czasem niższą kwotę od mieszkańców dzielnic uważanych za „trudne”.
Również niepoważna jest stawka tego podatku, która w 2023 roku wynosi maksymalnie 1 złoty za metr kwadratowy. O ile nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej są obciążone w miarę przyzwoitymi stawkami (maksymalnie 29 złotych za metr), o tyle mieszkania wykorzystywane rzeczywiście (lub tylko deklaratywnie) do mieszkania obciążone są rocznym podatkiem równym cenie tanich butów.
Polityka mieszkaniowa w Polsce to porażka. Zmieni się teraz albo nigdy
czytaj także
Jakby tego było mało, przez lata przedsiębiorcy prowadzący działalność w zakresie najmu płacili za swoje najmowane lokale taką samą stawkę jak zwykli właściciele, chociaż te lokale bez wątpienia służą im do osiągania dochodów z działalności gospodarczej. Dopiero od tego roku Ministerstwo Finansów wydało interpretację, według której powinni płacić stawkę podatku od nieruchomości jak inne przedsiębiorstwa.
W takich warunkach prawnych spekulacyjne inwestowanie w lokale mieszkalne w Polsce jest traktowane niczym działalność użyteczności publicznej. Nic więc dziwnego, że jeśli ktoś ma odpowiednie pieniądze, to właśnie w mieszkania inwestuje. Według raportu Prudentiala prawie jedna czwarta oszczędzających Polaków inwestuje w nieruchomości. Według badania przeprowadzonego dla fundacji banku Citi Handlowy lokowanie pieniędzy w nieruchomości jest najpopularniejszą formą inwestowania – wyłączając oczywiście odkładanie na depozytach.
Mieszkania lepsze niż akcje
Winą za tak zwaną finansjalizację mieszkań – czyli traktowanie lokali mieszkalnych jak aktywów finansowych – obarcza się zwykle ekspansywną politykę monetarną z czasów pandemii. Bank centralny obniżył stopy prawie do zera, w wyniku czego oprocentowanie depozytów stało się zupełnie nieatrakcyjne, a Polacy musieli przerzucić się na inny rodzaj lokaty kapitału.
Jednak inwestowanie w lokale mieszkalne było popularne jeszcze przed pandemią. Według danych NBP w 2019 roku odsetek kupujących mieszkania, którzy kierowali się celami inwestycyjnymi, wynosił łącznie 46 proc. Rok później 48 proc., a w 2021 roku znowu 46 proc. Faktem jest, że zmieniła się struktura inwestorów. W 2019 roku 8 proc. kupujących nabywało lokal wyłącznie w celu zarobienia na wzroście jego wartości. W 2021 roku spekulantem był już co dziewiąty kupujący (11 proc.). 18 proc. inwestorów kupowało lokal na wynajem, 8 proc. zarówno na wynajem, jak i odsprzedaż z zyskiem, a kolejne 9 proc. na wynajem i własne cele mieszkaniowe.
Tak więc osoby kupujące lokale na własne potrzeby stanowią zaledwie ponad połowę klientów na rynku mieszkaniowym. Jest całkiem prawdopodobne, że w zeszłym roku były już w mniejszości, gdyż rynek kredytów hipotecznych się załamał, a na rynku zostali głównie zamożni Polacy i Polki. W III kwartale 2022 roku udział środków własnych w transakcjach zakupu mieszkań w Polsce wyniósł 62 proc. Rok wcześniej było to równe 50 proc. Za środki własne mieszkania kupują najczęściej właśnie inwestorzy – bo to przede wszystkim oni obywają się bez kredytu.
Finansjalizacja mieszkań w Polsce jest jedną z przyczyn bardzo szybkiego wzrostu cen w ostatnich latach. Mniej więcej od 2018 roku ceny nieruchomości mieszkalnych zaczęły rosnąć szybciej niż inflacja i płace. Pomysłów na rozwiązanie tej sytuacji jest kilka. Można zakazać posiadania więcej niż kilku mieszkań, co mogłoby jednak doprowadzić do nieprzewidzianych turbulencji na rynku – część właścicieli musiałaby sprzedać swoje lokale niejako pod przymusem.
Można też zakazać kupowania mieszkań obcokrajowcom, jak zrobiła to niedawno Kanada. Ten zakaz nie mógłby jednak objąć obywateli państw UE, więc działałby na pół gwizdka. Poza tym mamy właśnie kryzys uchodźczy, więc zakazywanie osobom spoza UE nabywania lokali w Polsce byłoby absolutnie niewskazane. Utrudniłoby części uchodźców osiedlenie się i zniechęcało ich do tego.
Nie opodatkowujcie przyszłego mnie!
W odwodzie pozostają więc podatki. Podatek katastralny, czyli od wartości nieruchomości, jest w Polsce nielubiany bardziej niż Paolo Sousa, Olaf Scholz czy Sven Hannawald. Przez pewien czas rząd wydawał się natomiast zainteresowany podatkiem od pustostanów. Finalnie jednak wybrał inną opcję, czyli podwyższenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) za nabywanie więcej niż pięciu mieszkań. Według początkowych założeń projektu ustawy, który 17 stycznia trafił do Kancelarii Premiera, wszystkie osoby prawne i fizyczne, które mają już pięć mieszkań, za kupno szóstego musiałyby zapłacić trzy razy większy PCC – czyli 6, a nie 2 proc. To samo dotyczyłoby nabywców, którzy przekroczyli ten pułap w jednej transakcji – na przykład kupując sześć lokali jednocześnie.
Sposób na absurdalnie drogie mieszkania? Podatek niepoprawny politycznie
czytaj także
Co więcej, osoby prawne i fizyczne mające już pięć lokali mogłyby kupować tylko jeden dodatkowy lokal rocznie. To nawet ważniejsze rozwiązanie niż dosyć jednak niewysoki podatek od CC. Mogłoby to realnie ograniczyć popyt na mieszkania, co skłoniłoby deweloperów do obniżek cen. Obecnie nie zamierzają schodzić ze swoich marż, pomimo załamania na rynku kredytów hipotecznych, gdyż wciąż mogą liczyć na zamożnych nabywców kupujących za gotówkę. Właśnie dlatego ceny transakcyjne wciąż rosną pomimo kredytowego krachu. Niestety, rząd zamierzał wprowadzić wyłączenia – ograniczenia w nabywaniu mieszkań nie dotyczyłyby darowizn, co umożliwiłoby wykorzystywanie najbliższej rodziny w celu omijania tych regulacji.
Hurtowy skup mieszkań to wyższe ceny na rynku i ograniczony wybór mieszkań dla polskich rodzin. pic.twitter.com/2zaSifqDHq
— Ministerstwo Rozwoju i Technologii (@MRiTGOVPL) January 17, 2023
Nawet te dosyć umiarkowane i nieprzesadnie dotkliwe regulacje wzbudziły jednak tradycyjne oburzenie i porównania do czasów słusznie minionych. Polacy, którzy w większości są przekonani, że nie są milionerami tylko przejściowo, uznali to za zamach na ich pieniądze, nawet jeśli podatek ten by ich nie objął. „Takie myślenie to prosta droga do bolszewizmu i niestety niziny bardzo często utożsamiają się dziś z rozkułaczaniem burżuazji. Mądry wie, że zachowuje się dystans do regulacji negatywnych, nawet jeśli go nie dotyczą, bo pazerność/głupota rządu prędzej czy później go dopadnie” – napisał jeden z takich niedoszłych milionerów na Twitterze.
Kozak w necie, gamoń w świecie
PiS tradycyjnie podkulił więc ogon i zaczął przekonywać, że został źle zrozumiany. Co najlepsze, projekt firmowany przez ministra Waldemara Budę został poddany publicznej korekcie przez… wiceministrę tego samego resortu, Olgę Semeniuk-Patkowską. „Projekt ma być zawężony i ma dotyczyć funduszy inwestycyjnych, czyli chodzi o to, o czym mówił premier Morawiecki, tzn. wykupywanie przez fundusz wielu mieszkań, które są blokowane na cele mieszkalne” – stwierdziła polityczka PiS w Polsat News.
czytaj także
Problem w tym, że w takiej formie ten podatek będzie płacony przez garstkę inwestorów. Według danych NBP w 2021 roku krajowe fundusze inwestycyjne stanowiły 1 proc. nabywców, a zagraniczne kolejny 1 proc. Nawet jeśli podatek obejmie wszystkie osoby prawne, to doliczyć będzie trzeba zaledwie kolejne 4 proc. nabywców (przedsiębiorcy). Zdecydowana większość inwestorów mieszkaniowych w Polsce to „krajowe osoby fizyczne” (82 proc. nabywców), czyli obywatele Polski, którzy dorobili się większych pieniędzy. Według danych JLL obecnie fundusze inwestycyjne posiadają zaledwie niecałe 11 tys. lokali w Polsce. To niewielka część nawet w odniesieniu do liczby samych mieszkań przeznaczonych na wynajem (1,2 miliona).
Owszem, w nadchodzących latach skala własności funduszy inwestycyjnych będzie rosnąć. Ale też nieprzesadnie – według prognozy PwC do 2028 roku przybędzie 63 tys. mieszkań z sektora najmu instytucjonalnego. Tymczasem w Polsce rocznie buduje się przeszło 270 tys. mieszkań.
czytaj także
Rząd zamierza więc wybić zęby kolejnej swojej ustawie podatkowej, która miała uderzyć w interesy wyższej klasy średniej i klasy wyższej. Za to miała być w interesie pozostałej większości, która traktuje mieszkania jak lokale mieszkalne. Ograniczenie podatku od posiadania wielu nieruchomości mieszkalnych wyłącznie do funduszy inwestycyjnych będzie niemal nieodczuwalne, za to będzie można opowiadać, że się walczy z wielkim kapitałem.
W sumie trudno spodziewać się więcej po rządzie, który rozpoczął od prezentacji wielkiego planu polityki przemysłowej (zapomniany już plan Morawieckiego), a skończył na chwaleniu się inwestycjami zagranicznych korporacji. I to z Niemiec, które na co dzień rząd oskarża o wszystko, co najgorsze.
