W 2017 roku otworzyliśmy rynek mieszkaniowy dla inwestorów instytucjonalnych, którzy zaczęli coraz chętniej do niego napływać. Na początku przybywali raczej nieśmiało, ale obecnie wlewają się już szerokim strumieniem. O stabilizacji cen mieszkań możemy więc na razie zapomnieć.
Rynek mieszkaniowy nad Wisłą jest rozgrzany do czerwoności. Według danych NBP w II kwartale 2021 roku ceny transakcyjne nowych mieszkań wzrosły o ponad 11 proc., co było najwyższym wzrostem od I kwartału 2008 roku, czyli z okresu tuż przed poprzednim kryzysem gospodarczym. Według raportu JLL z kolei w Polsce są już trzy aglomeracje, w których średnia cena nowego mieszkania przekracza 10 tys. zł za metr: mowa o Trójmieście, Krakowie i oczywiście Warszawie, gdzie dobiła już ona do 12 tys. zł.
Równocześnie od końca dekady Gierka (czyli po 1979 roku) nigdy jeszcze nie budowano u nas tak wielu mieszkań. W 2020 roku oddano do użytku 221 tys. lokali, co według Deloitte’a stawia nas na pierwszym (!) miejscu w Europie pod względem liczby nowych mieszkań per capita. Taka gratka nie mogła ujść uwadze dużych inwestorów. Na tak rozgrzanym rynku można bowiem zarobić, a polskie ceny wciąż mają jeszcze spore pole do wzrostu, jeśli je porównać do krajów sąsiednich. Inwestorzy instytucjonalni dopiero zaczynają swoją zabawę w naszym kraju, a to znaczy, że o stabilizacji cen mieszkań w najbliższym czasie możemy chyba pomarzyć.
Mieszkanie prawem? Niechby i towarem, byle nie spekulacyjnym
czytaj także
Poletko inwestorów
Dynamiczny wzrost cen mieszkań w Polsce jest bez wątpienia ściśle związany z aktywnością inwestorów. Widać to choćby po tym, jak zachowywały się one w ostatnich latach. I tak, do 2017 roku ceny nieruchomości mieszkalnych rosły w tempie podobnym do inflacji, jednak od tamtej pory znacznie przyspieszyły i przewyższyły ogólny wzrost cen nawet o 6–7 punktów procentowych. A co się takiego stało w tym sądnym dla polskiego rynku mieszkaniowego roku 2017 (choć komentatorzy rynku zazwyczaj opisywali ten moment z entuzjazmem – w zgodzie z interesem inwestorów, a nie ludzi potrzebujących mieszkań do życia)?
To właśnie pod koniec 2017 roku udział środków własnych w zakupie mieszkań sięgnął rekordowych 75 proc. (w latach wcześniejszych wynosił ponad połowę), co jednoznacznie wskazywało na zyskiwanie dominującej pozycji przez inwestorów. Od tamtej pory udział ten utrzymuje się na poziomie ok. 70 proc. Za środki własne, a więc „za gotówkę”, a nie z kredytu, mieszkania kupuje się głównie w celach inwestycyjnych – czyli pod wynajem lub odsprzedaż z zyskiem.
Kredyt hipoteczny dla wszystkich? To zakładanie ludziom pętli na szyję
czytaj także
Według NBP w ubiegłym roku już prawie połowa kupujących mieszkania na rynku wtórnym robiła to w celach inwestycyjnych. Wśród inwestorów jedną trzecią stanowili kupujący mieszkania pod wynajem. Czyści spekulanci, czyli kupujący wyłącznie w celu odsprzedaży lokalu z zyskiem, stanowili niecałą jedną czwartą inwestorów. Dosyć zaskakujące jest przy tym, że na rynku pierwotnym aktywność inwestorów w zeszłym roku wydawała się niższa. „Tylko” 31 proc. kupujących nowe mieszkania robiła to w celach inwestycyjnych, z czego grubo ponad połowa nabywała je pod wynajem.
Wśród nabywców mieszkań zdecydowanie przeważają osoby fizyczne pochodzące z Polski. Obecnie zatem większość inwestorów to zamożni Polacy, którzy lokują swoje (spore) oszczędności w mieszkania gwarantujące obecnie bardzo wysoką stopę zwrotu, będąc przy okazji niespecjalnie ryzykowną inwestycją (jeśli kiedyś stanieją, to najwyżej o kilka, kilkanaście procent). Na dziś, na rynku pierwotnym 92 proc. kupujących to osoby fizyczne z kraju, kolejne 5 proc. to osoby z zagranicy. Przedsiębiorstwa to 2 proc. inwestorów, a fundusze inwestycyjne 1 proc. Aktywność inwestorów instytucjonalnych wyraźniej widać jednak już na rynku wtórnym. Tam 82 proc. kupujących to osoby fizyczne z Polski, a 11 proc. z zagranicy. Przedsiębiorcy to 4 proc. kupujących na rynku wtórnym, a fundusze inwestycyjne – 3 proc.
czytaj także
Być może na razie inwestorzy instytucjonalni stanowią niewielką część kupujących mieszkania, jednak bez wątpienia w najbliższych latach będą nadawać ton transakcjom mieszkaniowym. Polska pod tym względem jest jeszcze dla nich ziemią niczyją, więc jest tu sporo do zagospodarowania. I to zaczyna już się dziać.
Sektor życia (lub śmierci)
Tak zwany sector living to podmioty czerpiące zyski z obiektów mieszkalnych. Nie tylko stricte mieszkań, ale też np. akademików. Jego częścią jest branża PRS, czyli private rented sector, zwana celniej build to rent (budowa pod wynajem). Chodzi o tzw. najem instytucjonalny, który został w Polsce uregulowany w 2017 roku – jak widać, nieprzypadkowo ta data wciąż się przewija – przy okazji wprowadzania programu Mieszkanie+. Jak wiadomo, z Mieszkania+ wyszły nici, ale przepisy o najmie instytucjonalnym już z nami zostały. Ich specyfika polega między innymi na tym, że korzystającego z takiego najmu znacznie łatwiej wyrzucić na bruk niż w przypadku tradycyjnej umowy najmu.
Jak to ładnie opisał branżowy portal Morizon: „Umowa w tym trybie zapewnia znaczne uproszczenie przede wszystkim w zakresie pozbycia się lokatora po rozwiązaniu umowy, czyli bez konieczności prowadzenia żmudnego postępowania eksmisyjnego”.
Brzeska zapłaciła najwyższą cenę za walkę z rażącą niesprawiedliwością i ludzką krzywdą
czytaj także
Od 2017 roku inwestorzy instytucjonalni zaczęli stopniowo napływać do polskiego rynku mieszkaniowego, choć do pierwszej dużej transakcji doszło już wcześniej. „W 2016 roku nastąpił swoisty przełom. Zawarto pierwszą transakcję z udziałem zagranicznego inwestora instytucjonalnego, w której dokonano zakupu całego budynku z myślą o przeznaczeniu mieszkań na wynajem. O kilka dni wyprzedził ją bezprecedensowy, zakup dużego pakietu mieszkań w segmencie luksusowym – również dokonany przez niemiecki fundusz inwestujący w nieruchomości pod wynajem. Na początku 2017 roku ci sami inwestorzy zdecydowali się na kolejne inwestycje w segmencie PRS” – czytamy na stronie agencji doradczej REAS/JLL, która zajmuje się głównie rynkiem nieruchomości.
W 2017 roku otworzyliśmy zatem drzwi dla inwestorów instytucjonalnych, którzy zaczęli napływać nad Wisłę, na początku trochę nieśmiało, a obecnie już bardzo szerokim strumieniem. Według raportu JLL sektor PRS obejmuje obecnie dopiero 6,1 tys. mieszkań, jednak w budowie lub w fazie projektu jest już kolejnych 25 tys. W 2018 roku inwestorzy instytucjonalni zainwestowali tylko ponad 100 mln euro w polskie nieruchomości mieszkalne, ale w 2019 roku już ponad 300 mln, a w pandemicznym 2020 – kilkadziesiąt milionów euro mniej. Jednak w pierwszych sześciu miesiącach obecnego roku w polskim sektorze PRS ulokowano już 564 mln euro, a więc dwukrotnie więcej niż w całym poprzednim. Zdecydowanie najwięcej inwestycji powstaje w stolicy, a za nią jest Wrocław. Mieszkania od instytucji można wynająć również w Poznaniu, Gdańsku, Krakowie, Łodzi i Katowicach.
Galerie w odstawkę, czas na mieszkania
Według innej analizy, opisanej niedawno przez Puls Biznesu, segment PRS jest w Polsce nieco mniej okazały – obejmuje 5,6 tys. istniejących mieszkań, jednak kolejne 30 tys. jest już w budowie lub w zapowiedzi. Największą inwestycją tego typu jest zakup przez Heimstaden Bostad 2,5 tys. lokali w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu za 310 mln euro.
Drugą w kolejności jest inwestycja nordyckiego funduszu inwestycyjnego NREP, który zakupił ponad tysiąc mieszkań w Warszawie za 100 mln euro. Platforma Vantage Rent ukończyła już budowę ponad pół tysiąca lokali we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi, a kolejnych 10 tys. jest planowanych. W latach 2019–2020 zainwestowano w nadwiślański PRS 860 mln euro. „Instytucjonalny najem napędzają zagraniczni inwestorzy, którzy wstrzymali się z zakupem centrów handlowych i lokują kapitał w mieszkania” – pisze Puls Biznesu, co nie jest przesadnie optymistyczną informacją.
Na razie ceny mieszkań w najmie instytucjonalnym przypominają te z pozostałej części rynku. Według analizy opisywanej przez PB na warszawskim Mokotowie ceny najmu tradycyjnego wahają się od 2,1 do 2,8 tys. zł, natomiast w najmie instytucjonalnym wynoszą ok. 2,3 tys. zł. W Śródmieściu również są w okolicach dolnej granicy najmu tradycyjnego, jednak już na Woli najem instytucjonalny jest nieco droższy.
Oczywiście żelaznym argumentem zwolenników rozwijania się sektora private rented jest rozwój polskiego rynku najmu. A także, przede wszystkim, jego ucywilizowanie. Mieszkania wynajmowane od instytucji są zwykle zadbane, dobrze wyposażone, no i przede wszystkim wynajmujący nie musi się mordować z kaprysami właściciela. Umowy są konkretne i zawierane na jasno wyznaczony okres. Problem w tym, że napływ inwestorów instytucjonalnych musi oznaczać wyraźny wzrost cen samych nieruchomości. Tak więc płacą za to ci, którzy chcą teraz nabyć lokal na własność i nieszczególnie ich raduje fakt, że już za kilka lat będą mogli sobie wybierać między fajnymi mieszkaniami na wynajem od jakiegoś zagranicznego funduszu inwestycyjnego.
Czynsze też w górę
Kolejnym tradycyjnym argumentem zwolenników najmu instytucjonalnego jest spadek wysokości czynszów. Na rynku będzie więcej lokali, więc będą one tańsze, gdyż właściciele będą konkurować o mieszkańców. Problem w tym, że to wcale nie oznacza nominalnego spadku czynszów – one po prostu będą rosnąć nieco wolniej niż ceny mieszkań. A skąd to wiemy? Z doświadczenia innych krajów. W Polsce w latach 2010–2020 czynsze i ceny mieszkań wzrosły bardzo podobnie, bo o jedną trzecią. Czynsze minimalnie więcej. Najem instytucjonalny najbardziej rozwinięty jest w Niemczech – w Berlinie nawet 84 proc. mieszkań oferowanych jest na wynajem, a wynajmowanych lokalach mieszka 41 proc. obywateli. Faktycznie, w latach 2010–2020 czynsze wzrosły tam o połowę mniej niż w Polsce, jednak ceny nieruchomości aż o 75 proc. – czyli dwukrotnie bardziej niż nad Wisłą.
W Czechach najem instytucjonalny jest rozwinięty wielokrotnie bardziej niż w Polsce. Sektor private rented obejmuje tam aż 57 tys. lokali, czyli 9–10 razy więcej niż u nas, choć to kraj czterokrotnie mniejszy. Ceny nieruchomości również wzrosły tam dwukrotnie bardziej niż w Polsce, ale czynsze o prawie tyle samo – bo o niecałe 30 proc. Jeszcze ciekawszy jest przypadek Austrii, w której jedna trzecia społeczeństwa wynajmuje mieszkania na rynku. Tam ceny mieszkań wzrosły o prawie 90 proc., a czynsze niemal o połowę.
czytaj także
Tak więc dzięki inwestorom najem faktycznie stanie się bardziej opłacalny, ale dlatego, że mieszkania będą drożeć znacznie bardziej niż czynsze, a nie dlatego, że te ostatnie spadną. Dla mieszkających – słaby interes i niespecjalnie przekonujące to pocieszenie. Odpowiedzią na wzrost cen nieruchomości powinno być mieszkalnictwo publiczne, a nie prywatny najem, gdyż ten ostatni najpierw napompuje ceny nieruchomości, a potem łaskawie zaproponuje czynsze nieco niższe niż raty. Oczywiście tylko do momentu, gdy fundusze inwestycyjne zdobędą tak dominującą pozycję jak w Berlinie. Wtedy w ogóle przestaną zawracać sobie głowę cenami nieruchomości, bo zostanie ich już tylko jakaś garstka, i zaczną z góry dyktować wysokości czynszów.
W Berlinie mieszkańcy w referendum opowiedzieli się za komunalizacją mieszkań pozostających we własności inwestorów. W Katalonii wprowadzono przepisy umożliwiające komunalizację mieszkań niemających lokatorów od co najmniej dwóch lat. Trudno jednak przypuszczać, żeby takie rozwiązania weszły w życie w zafiksowanej na „świętej własności prywatnej” Polsce. Ale nie panikujmy – na szczęście już niedługo będziemy mogli budować 70-metrowe domki bez pozwolenia.
Berlińczycy chcą odebrać mieszkania spekulantom i korpokamienicznikom
czytaj także
