Kraj

Polski nieład – wielka niewiadoma w budowaniu domów

W Polskim Ładzie rząd proponuje, że domy o powierzchni do 70 m kw. będzie można budować bez zezwolenia. Sprawa wydaje się poważna, bo stała się jednym z pięciu filarów nowej polityki rządu. Czy zapowiadane rozwiązania powiększą chaos przestrzenny?

„Polityka mieszkaniowa to bolączka, z którą nie poradziły sobie rządy do tej pory, a którą my będziemy mieli odwagę w bardzo śmiały sposób zaadresować” – perorował podczas zeszłotygodniowego wystąpienia premier Morawiecki. Jedną z nowości mają być ułatwienia w budowie domów jednorodzinnych.

Premier zapowiada rewolucję „wolnościową i godnościową”, która ma polegać na ograniczeniu formalności przy budowie domów mieszkalnych o powierzchni do 70 m2. Taki metraż wymienia rządowy dokument prezentujący Polski Ład, natomiast podczas konferencji prasowej premier Morawiecki wyjaśniał, że w przypadku domów z poddaszem użytkowym powierzchnia ta może wynieść i 90 m2. Do budowy takiego domu ma wystarczyć tylko zgłoszenie, nie będzie zaś wymagane zezwolenie. Efektem ma być skrócenie czasu budowy i oszczędności rzędu kilku tysięcy złotych.

Cały Polski Ład liczy ponad 130 stron, natomiast opis nowej propozycji odnoszącej się do zasad budowy małych domów mieszkalnych to zaledwie kilka zdań. O to, co to wszystko może oznaczać w praktyce, zapytałem Agatę Twardoch, architektkę i urbanistkę.

Polski Ład, czyli wspaniała fantazja o poprzedniej cywilizacji

Mateusz Kowalik: Czy zapowiedź premiera Morawieckiego o umożliwieniu stawiania domów o powierzchni do 70 m2 bez zezwolenia, a jedynie na podstawie zgłoszenia, oznacza, że teraz każdy będzie mógł sobie postawić dom o określonym metrażu, tak jak mu się będzie podobało?

Agata Twardoch: Nie do końca, bo nawet kiedy ktoś zamierza budować dom na podstawie samego zgłoszenia, to i tak musi mieć projekt budowlany, który spełnia szereg wymogów i który zatwierdzi architekt z uprawnieniami. Chyba że zmiany będą zakładały możliwość składania zgłoszenia uproszczonego, czyli takiego, jakie już teraz obowiązuje dla obiektów budowlanych poniżej 35 m2 – wtedy koniecznych dokumentów jest zdecydowanie mniej.

Czym różni się pozwolenie na budowę od zgłoszenia budowy?

W obydwu przypadkach oprócz wspomnianego projektu należy przedstawić szereg informacji, np. o dostępie do drogi czy planowanym podciągnięciu mediów. Zgłoszenie można zastosować, gdy oddziaływanie budynku nie wykracza poza teren działki, co w praktyce dzieje się rzadko. Różnica między zgłoszeniem a pozwoleniem to przede wszystkim czas, w jakim urząd musi się odnieść do sprawy: w przypadku zgłoszenia to 30 dni, a pozwolenia – 60.

W przypadku ubiegania się o zezwolenie, jeśli w złożonej dokumentacji czegoś brakuje, to urząd prosi o uzupełnienie, a braki nie resetują czasu oczekiwania na decyzję. Zgłoszenia natomiast nie można uzupełniać – po 30 dniach przyjmuje się milczącą zgodę, chyba że wcześniej urząd wyda decyzję odmowną.

Trend upraszczania dokumentacji budowlanej widoczny jest w działaniach obecnego rządu od dawna. Najpierw wprowadzono możliwość budowania na podstawie zgłoszenia, a we wrześniu ubiegłego roku uproszczono dokumentację, którą trzeba złożyć, by otrzymać pozwolenie na budowę. Teraz do samego pozwolenia wystarczy uproszczony projekt, a projekt techniczny wystarczy mieć dopiero w momencie rozpoczęcia robót. Wcześniej przez pewien czas projekty domków jednorodzinnych miały nawet powyżej 100 stron.

To o co chodzi w całym tym planie z Polskiego Ładu?

No właśnie mamy do czynienia z jedną wielką niewiadomą, którą trudno teraz komentować. Z deklaracji polityków na razie nie wynika jasno, na czym miałyby polegać konkretne zmiany. Być może będzie to możliwość budowania na podstawie zgłoszenia uproszczonego – takiego, jakie składa się w przypadku domków do 35 m2. Wtedy wystarczy orientacyjny szkic tego, co się znajdzie na działce, i uproszczony rysunek budynku. Tak samo nadal nie wiadomo, czy uproszczona procedura będzie dotyczyć domów o powierzchni zabudowy do 70 m2, czy o takiej powierzchni całkowitej – a to są zupełnie różne wielkości. Z tego powodu trudno jest komentować teraz detale.

A czego się pani obawia?

Nie widziałabym w tym pomyśle niczego złego, gdyby najpierw uregulowano kwestie planowania przestrzennego. Obawiam się, że te rozwiązania spotęgują negatywne trendy. Ułatwią powstawanie zabudowy rozproszonej i rozlewanie się miast i wsi. Sam ten zapis nie stanowiłby tak wielkiego problemu, gdyby nie to, że nie podejmuje się działań w drugim kierunku.

Jaki miałby to być kierunek?

Zadbanie o to, żeby zabudowa powstawała w sposób uporządkowany i została wyposażona w niezbędną infrastrukturę: drogi, szkoły, przedszkola i przestrzenie publiczne. Ograniczenie obszarów, na których powstawać może zabudowa, priorytet dla zabudowy na terenach uprzednio zagospodarowanych. A także bezwzględny wymóg budowy na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Z tym że plany powinny być bardziej szczegółowe i dostosowane do konkretnych potrzeb rozwojowych gmin i do ich możliwości, a nie robione znacznie na wyrost, jak ma to miejsce obecnie.

Potrzeba też prawnego narzędzia pozwalającego na łatwe scalanie gruntów i ich reparcelację. I dopiero w tak przygotowanym prawnie środowisku mogłyby powstawać budowane systemem gospodarczym domki – nawet na podstawie gotowych projektów. Dopiero wtedy taki masowy ruch mógłby przynieść społeczne korzyści. Teraz, obawiam się, to będą jednak szkody.

Jakiego rodzaju szkody?

Chodzi o to, co dzieje się od dawna – rozproszoną zabudowę mieszkaniową powstającą na terenach otwartych i cennych przyrodniczo, gdzie nie ma dostępu do infrastruktury, a komunikacja jest oparta na własnych samochodach. To generuje szkody dla gmin, środowiska i samych mieszkańców. Kongres Budownictwa w Raporcie o ekonomicznych stratach i społecznych kosztach niekontrolowanej urbanizacji w Polsce już w 2014 roku wskazywał, że same koszty dojazdów do pracy osób, które podróżują dalej niż 5 km, pochłaniają ok. 26 mld złotych rocznie. Doliczając do tego poświęcone na dojazd roboczogodziny liczone według minimalnej stawki – dodatkowe 8,4 mld.

Koszty dla gmin to z kolei droższa, bo używana ekstensywnie, infrastruktura. No i koszty społeczne – mieszkańcy rozproszonych przedmieść mają znacznie większe problemy z tym, żeby budować lokalne więzi społeczne. Dzieje się tak, bo związani są z głównym ośrodkiem, do którego codziennie dojeżdżają, a u siebie nie znajdują miejsca, w którym te więzi mogłyby się kształtować. Bo gdzie – na tych dziurawych, wchodzących w pola drogach?

Takich spraw jest więcej. Chociażby to, że osoby, które dzisiaj stawiają domy na przedmieściach, będą się starzeć i w końcu potrzebować usług opiekuńczych, dostępu do lekarzy, a przy tym być może przestaną prowadzić samochód. Co wtedy?

To są problemy, których da się uniknąć, gdy kontroluje się procesy urbanizacji: równoważy zabudowę mieszkaniową i towarzyszącą jej infrastrukturę.

Jak taka rozproszona zabudowa wpływa na środowisko?

Rozlewanie się zabudowy zdecydowanie oznacza większą emisję gazów cieplarnianych. Przez większe odległości oraz brak komunikacji więcej osób podróżuje własnymi autami. Domy wolnostojące są z założenia mniej energooszczędne niż zwarta zabudowa. Do tego dochodzi kwestia pojemności środowiska i obawa o przekroczenie jego zdolności samoodtwarzania. Przy okazji każda zabudowa, nawet jednorodzinna, to przerwanie korytarzy ekologicznych.

Czy taka rozlewająca się zabudowa może prowadzić do wykluczenia społecznego?

Tańsze domy i mieszkania budowane na tańszych podmiejskich gruntach bez dostępu do infrastruktury działają wykluczająco, bo odcinają mieszkańców od wielu możliwości zarobkowych, edukacyjnych i kulturalnych. A także podnoszą koszty codziennego funkcjonowania, przez co w bilansie może się okazać, że to tanie podmiejskie mieszkanie pochłania więcej nakładów niż droższe mieszkanie w mieście.

Do tego dochodzi kwestia statystycznej nierówności płci: to kobiety częściej nie mają prawa jazdy lub samochodu, więc mocniej odczuwają brak komunikacyjnych alternatyw. Ale grupa osób cierpiących na tym jest znacznie większa, bo są to wszyscy, którzy z różnych względów nie mogą prowadzić samochodu: młodzież, seniorzy, osoby z niepełnosprawnościami.

Gitkiewicz: W Polsce transport publiczny nie działa

Czy proponowane zmiany to kolejny czynnik, który dołoży się do już panującego chaosu przestrzennego?

Tak, ale nie z powodu ułatwień w budowie niewielkich domów, tylko dlatego, że proponowane rozwiązania funkcjonują w ramach dwóch szkodliwych paradygmatów: że budowa większej liczby mieszkań rozwiąże problem mieszkaniowy oraz że wartość mają jedynie mieszkania własnościowe.

W świetle tego, co pani mówi, planowanie ułatwienia w budowie domów jednorodzinnych brzmią jak przerzucanie odpowiedzialności za zapewnienie sobie dachu nad głową na obywateli.

Tak, ale groźniejsze wydaje mi się to w przypadku dopłat do kredytów, gdzie nie tylko przerzucamy odpowiedzialność na obywatela, ale dodatkowo dotujemy system bankowy. No i nie jest to żadna nowość. Od 1989 roku dominująca w Polsce narracja nie wychodzi poza slogan z wiersza Ernesta Bryla: „Jesteśmy wreszcie we własnym domu! Nie stój, nie czekaj. Co robić? Pomóż!”, który wiele lat później objawił się w niesławnej wypowiedzi Bronisława Komorowskiego. Zapytany co zrobić ma dziewczyna, której nie stać na mieszkanie, prezydent odpowiedział, by zmieniła pracę i wzięła kredyt.

Domek z ogródkiem ciągle jest uosobieniem polskiej wizji amerykańskiego snu i rząd chce pokazać, że zapewni nowe narzędzia pozwalające na jego realizację.

Nowy ład, stara bieda

czytaj także

W Polskim Ładzie pojawia się też zapowiedź reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz opracowanie katalogu standardów urbanistycznych.

Istniejące plany zagospodarowania są zbyt ogólne, dlatego wprowadzanie standardów urbanistycznych to krok w dobrą stronę. Taki standard określa np. maksymalną odległość z miejsca zamieszkania do terenów zieleni, przystanku komunikacji publicznej, szkoły czy przedszkola. Standardy urbanistyczne będą krokiem w dobrą stronę, szczególnie jeżeli ich stosowanie będzie obligatoryjne.

Zresztą już teraz mamy pewne narzędzia, które pozwalają lepiej kształtować przestrzeń, lecz w obawie przed utratą inwestorów gminy nieczęsto je stosują. Te narządzie to np. możliwość wprowadzania bardziej rygorystycznych zapisów w planach miejscowych. A także ustawa krajobrazowa, która pozwala na wprowadzanie lokalnych uchwał krajobrazowych. W ich ramach można zakazać grodzenia osiedli. Tymczasem do tej pory takie przepisy wprowadziło jedynie kilka miast.

Reklamoza jest jak wielogłowa hydra, ale warto ją pokonać

Premier Morawiecki zapowiada, że budowanie w nowym rygorze będzie się odbywało bez kierownika i książki budowy. Czy to bezpieczne?

Dziennik i kierownik budowy to instrumenty, które służą ochronie inwestora. W dzienniku budowy wpisuje się m.in. zmiany wprowadzone względem projektu. A kierownik pilnuje, czy prace wykonywane są zgodnie ze sztuką. Moim zdaniem mamy tu do czynienia ze sprawą podobną do kwestii pasów bezpieczeństwa w samochodach: nakazywać ich zapinanie czy nie? I obie te sprawy są de facto sprawami światopoglądowymi: wolność czy bezpieczeństwo? Ja stoję po stronie bezpieczeństwa.

Ułatwienie budowy domów na zgłoszenie w jakiś sposób może zaspokoić głód mieszkań?

W Polsce głównym problemem nie jest brak mieszkań, tylko ich dostępność. W ubiegłym roku – roku pandemii, niepewności i kryzysu – powstało ponad 220 tys. mieszkań, czyli najwięcej od 1980 roku. Teoretycznie ich ceny powinny spaść, bo jednocześnie mamy do czynienia ze spadkiem popytu i wzrostem podaży. Tymczasem ceny mieszkań wzrosły średnio o około 15 proc.

Widać zatem wyraźnie, że funkcja mieszkania jako miejsca do życia została wyparta przez funkcję inwestycyjną, przez co budowa nowych własnościowych mieszkań wzmocni sektor finansowy. W Polsce potrzeba stabilnego sektora mieszkań na wynajem w umiarkowanych cenach, mieszkań wyjętych z systemu finansowego, służących do mieszkania, a nie do inwestowania.

Dlaczego PiS w ogóle prezentuje ten pomysł jako jeden z filarów swojej nowej polityki?

Istnieje przekonanie, że budowa domu to coś skomplikowanego ze względu na procedury. No i w Polsce panuje ciągle powszechne niezadowolenie z biurokracji. Myślę, że proponując rozluźnienie podejścia do budowania domów jednorodzinnych, PiS zagospodarowuje to niezadowolenie.

**
Agata Twardoch – architektka i urbanistka, adiunktka na Wydziale Architektury Politechniki Śląskiej, członkini Towarzystwa Urbanistów Polskich i Affordable Housing Forum. Współprowadzi pracownię projektową 44STO. Zajmuje się dostępnym budownictwem mieszkaniowym i alternatywnymi formami zamieszkania. Pisze do czasopism branżowych. Projektuje założenia urbanistyczne i doradza miastom. Autorka książki System do mieszkania. Perspektywy rozwoju dostępnego budownictwa mieszkaniowego.

***

Ten artykuł nie powstałby, gdyby nie wsparcie naszych darczyńców. Dołącz do nich i pomóż nam publikować więcej tekstów, które lubisz czytać

Mateusz Kowalik
Mateusz Kowalik
Dziennikarz Krytyki Politycznej
Dziennikarz, stały współpracownik Krytyki Politycznej. Absolwent Polskiej Szkoły Reportażu i europeistyki na Uniwersytecie Warszawskim. Były dziennikarz „Gazety Wyborczej”, publikował m.in. w „Dużym Formacie” i „Magazynie Świątecznym”.
Zamknij