Czy ktoś z was mieszka pod lokalem wynajmowanym przez Airbnb? Nie dość, że zmieniający się non stop sąsiedzi uprzykrzają życie wszystkim, to jeszcze ceny wynajmu w okolicy szybują i wypychają zwykłych mieszkańców. Nie dziwi zatem fakt, że wiele światowych metropolii postanowiło ukrócić ten proceder. O tym, jak grube ryby cyfrowego biznesu rujnują warunki życia w miastach i co można z tym zrobić, pisze Kateřina Smejkalova.
A miało być tak pięknie. Wydawało się, że wraz z nastaniem ery sharing economy mamy wreszcie do czynienia z przyjemną, powszechnie aprobowaną wizją końca dewastującej naszą planetę nadprodukcji dóbr i racjonalizacją konsumpcji. Była to nadzieja, że nowe technologie pozwolą na współdzielenie już wytworzonych i istniejących, acz niewykorzystywanych w pełni zasobów.
Jednak w warunkach wolnego rynku nasza nadzieja, oczywiście, rychło wzięła w łeb. Stało się bowiem coś zupełnie odwrotnego – powstał swego rodzaju hiperrynek. Cyfrowe platformy sharing economy szybko i łatwo zlepiły podaż z globalnym popytem i niemal usunęły naturalne, „fizyczne” bariery realizacji transakcji. W pogoni za zyskiem szybko zapomniano o lepszym wykorzystaniu tego, co już zbudowaliśmy i wyprodukowaliśmy. Zaczęły powstawać zupełnie nowe zasoby nastawione na mnożenie pieniędzy.
Chyba nic lepiej nie odzwierciedla tego ekspresowego osunięcia się nadziei w klęskę niż najbardziej znana i najpopularniejsza platforma oferująca krótkotrwały wynajem nieruchomości – Airbnb.
czytaj także
Platforma ta w wielu metropoliach na całym świecie zamiast – jak rozumielibyśmy „współdzielenie” – oferować pojedyncze pokoje w mieszkaniach zwykłych ludzi, których dzieci wyjechały na studia, bądź mieszkania tych, którzy sami są akurat w podróży służbowej albo na urlopie, stworzyła dziką przestrzeń do masowego wynajmu mieszkań wyłącznie w celach turystycznych, przynosząc tym samym ich właścicielom wielokrotnie wyższe zyski niż standardowy wynajem długoterminowy.
W najpopularniejszych wśród turystów miastach w Europie liczba oferowanych kwater często sięga dziesiątek tysięcy, co oznacza, że w już i tak napiętej, a miejscami dramatycznej sytuacji na rynkach mieszkaniowych mówimy o kryzysie zagarniania przestrzeni życiowej niebagatelnej liczby ludzi.
Ale to niejedyny problem. Czy ktoś z was mieszka pod lokalem wynajmowanym przez Airbnb? Turyści mają, naturalnie, zupełnie inne potrzeby niż rezydenci. Sąsiedzi z doskoku, obcy ludzie zmieniający się przez okrągły rok są tu po to, żeby się zabawić, zostawić po sobie bałagan i wyprowadzić przed wizytą firmy sprzątającej. Nieznośnie uprzykrzają życie wszystkim: lokatorom i stałym mieszkańcom, spółdzielni, lokalnej społeczności. Stopniowo zmieniają oblicze całych zaatakowanych przez wirusa Airbnb dzielnic.
Nie dziwi zatem fakt, że wiele światowych metropolii postanowiło ukrócić ten proceder i przez rygorystyczną regulację rynku wynajmu stara się ograniczyć jego najpoważniejsze konsekwencje.
czytaj także
Niemieckie porządki
W Berlinie przez jakiś czas wynajmy krótkoterminowe były nawet zupełnie zabronione. W maju ubiegłego roku sytuacja została nieco zliberalizowana. W tej chwili z portali typu Airbnb można korzystać zgodnie z ich pierwotną intencją – czyli do wynajmowania na krótko pokoju lub całego lokum, którego stały właściciel czy najemca chwilowo nie potrzebuje.
Zmiany te opierają się na tym, że w znowelizowanym berlińskim prawie pojęcie krótkotrwałego wynajmu celowo nie zostało ograniczone w odniesieniu do głównego mieszkania (Hauptwohnung). W niemieckim prawie to bardzo specyficzna kategoria nieruchomości: to miejsce, gdzie ktoś rzeczywiście przez większość czasu mieszka osobiście, co podlega odpowiedniemu zgłoszeniu i o czym trzeba zaświadczać w różnych sytuacjach, np. w deklaracji podatkowej. To oznacza, że seryjne krótkotrwałe wynajmowanie tego typu mieszkań na zasadach komercyjnych jest praktycznie wykluczone.
czytaj także
Tak zwane dodatkowe mieszkanie (Zweitwohnung), w którym właściciel czy głównym lokator pomieszkuje i wykorzystuje je w mniejszym stopniu (w Niemczech bardzo często takie mieszkania mają np. ludzie pracujący w ciągu tygodnia z dala od domu), można zaś wynajmować jedynie przez 90 dni w roku i ani dnia dłużej. W obu przypadkach konieczne jest posiadanie przyznawanej przez miasto licencji.
Typowo komercyjnym wynajmującym, czyli ludziom lub podmiotom, którzy nie zarejestrowali żadnego z powyższych typów użytkowania mieszkań i chcą wynajmować je krótkoterminowo, miasto już od jakiegoś czasu w ogóle nie wydaje licencji. Za naruszenie powyższych zasad, zwłaszcza wielokrotne, grozi grzywna w wysokości do pół miliona euro.
W Monachium, gdzie wprowadzono podobne sankcje, miasto dla przykładu wywłaszczyło delikwenta, który pomimo wielokrotnie nałożonych kar grzywny nadal wynajmował mieszkania krótkoterminowo. Większość niemieckich miast walczy z krótkoterminowym wynajmowaniem mieszkań z pomocą podobnych instrumentów, stanowiących stały, istotny element ich polityki mieszkaniowej.
Niemieccy politycy nie dają się na szczęście zwodzić argumentami jakże często pojawiającymi się na przykład w podobnych dyskusjach w Warszawie czy mojej rodzimej Pradze, że nie ma co zawracać sobie głowy krótkoterminowym wynajmem, ponieważ deficyt mieszkań na runku ma znacznie inne podłoże. W Niemczech przeciwnie, panuje całkiem logiczne przekonanie, że w aktualnej, katastrofalnej sytuacji liczy się każde sto mieszkań – a co dopiero kilka tysięcy – które można wykorzystać na potrzeby stałych lokatorów.
czytaj także
A w Europie Środkowo-Wschodniej wciąż święte prawo własności
Próby uregulowania i unormowania rynku najmu krótkoterminowego, czyli przywrócenia sytuacji, w której nie chodzi o spekulację na nieruchomościach, lecz o faktyczny wynajem niewykorzystywanych przez właścicieli pomieszczeń, są dość częste również w innych światowych metropoliach.
Najczęściej ustanawia się maksymalną liczbę dni wynajmu w roku. W regulacjach tego typu chodzi zwykle o to, by nie opłacało się wynajmować mieszkania wyłącznie na doby, bo wówczas przez większą część roku stałoby ono puste. W takiej sytuacji bardziej rentowne staje się wynajmowanie nieruchomości stałym lokatorom na dłuższy okres – a ci zatroszczą się o coś więcej niż o dobrą weekendową zabawę. Przykładowe regulacje tego typu to np. do 30 dni wynajmu w roku w Amsterdamie czy do 90 dni w Berlinie i Paryżu.
Inne rozwiązanie regulacyjne to ograniczenie wysokości dopuszczalnych przychodów z tego typu działalności. Przykład z Danii – 3,7 tys. euro rocznie to granica możliwego dodatkowego dochodu. Jest ona połączona z limitem 70 dni krótkoterminowego wynajmu w roku.
Praktycznie w żadnej europejskiej metropolii walczącej z plagą Airbnb nikt już nie liczy na to, że rynek sam się zrównoważy. Oczywiście nadal wierzą w to miasta wschodnio- i środkowoeuropejskie. Na przykład Praga zdecydowała się zaledwie na bardziej restrykcyjne pobieranie opłat miejscowych i podatków płaconych przez hotele i pensjonaty oraz innych przedsiębiorców z branży. Mowa tu zatem raczej o kroku w stronę aksamitnej normalizacji wynajmu krótkoterminowego – tak by przypominał on zwykłą działalność gospodarczą. Nie mówi się jednak odważnie o zwalczaniu jego skutków społecznych i ekonomicznych, zwłaszcza w miejscach popularnych wśród zachodnich turystów, którzy na urlopie chętnie szastają pieniędzmi.
Nic nie wskazuje na to, żeby w naszej części Europy wynajem krótkoterminowy szybko zaczął się opłacać mniej niż wynajem dla stałych lokatorów, nawet w obliczu gwałtownego wzrostu czynszów czy cen nieruchomości na sprzedaż. Równie trudno byłoby znaleźć większe zachodnie miasto odwołujące się wyłącznie do sumienia turystów, którzy „mogą przecież korzystać z portali alternatywnych typu Fairbnb”, a takie argumenty słyszymy w Pradze. Jednak podobnie jak w przypadku każdej świadomej konsumpcji również tutaj, ze względu na niewielką wiedzę na temat szerszych konsekwencji własnego postępowania i wrodzoną ludzką skłonność do priorytetyzowania własnego interesu, a także z powodu agresywnej propagandy korzystnych cen i wygody użytkowania platform à la Airbnb, postawy odpowiedzialne społecznie pozostaną jedynie zjawiskiem marginalnym. Jednostki nie mają szans na to, by zagrozić pozycji Airbnb albo ograniczyć negatywne skutki prowadzonej przez platformę działalności.
czytaj także
Ekonomiczna potęga i lobbyści Airbnb
Cyfrowe platformy typu Airbnb są nowym jakościowo typem gracza, a to znacznie utrudnia wprowadzanie rozwiązań politycznych na poziomie poszczególnych krajów narodowych.
Ze względu na optymalizację podatkową Airbnb prowadzi swoją działalność w Europie z Irlandii, a tym samym nie jest podmiotem prawa w krajach, w których operuje. Przez to miejscowe urzędy nie bardzo mogą ją prześwietlić, a między palcami uciekają im wpływy z opłat, które za pośrednictwo w wynajmie lokali płacą portalowi poszczególni użytkownicy. Bo podatki od nich Airbnb płaci (lub nie) w Irlandii.
Nie da się też wprowadzić żadnej regulacji bez danych na temat wynajmujących, częstotliwości i zakresu ich działalności, a te ma do dyspozycji jedynie Airbnb. Poszczególne państwa mogą je uzyskać – o ile zechcą – w drodze żmudnego wnioskowania o transgraniczną pomoc prawną, przy czym wynik takiego postępowania jest nieznany. Próbę taką podjęły, na razie bezskutecznie, Niemcy, a bez wspomnianych danych egzekwowanie wprowadzonych w Niemczech przepisów wymaga od państwa mrówczej pracy kontrolerów w terenie i kontrowersyjnego namawiania współmieszkańców do składania donosów na wynajmujących krótkoterminowo bez zgody.
A przecież to właśnie Berlin wymyślił, żeby numer obowiązkowej licencji przyznawanej przez władze miasta wynajmującym na krótki okres mieszkania był widoczny na portalu tuż obok poszczególnych ofert, co pozwoliłoby na proste, a nawet zautomatyzowane kontrolowanie przestrzegania przez nich przepisów. Jednak nawet Berlin nie jest w stanie przymusić do tego irlandzkiego Airbnb.
Sytuację pogorszyło dodatkowo tegoroczne orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości UE, stwierdzające, że Airbnb jest tylko tzw. operatorem usług informacyjno-technologicznych. A tym samym rzekomo nie ponosi żadnej odpowiedzialności za treść komunikacji i transakcji, które są zawierane za jego pomocą, na podobieństwo operatorów telefonii komórkowej. Słowem, może mieć w nosie jakiekolwiek konsekwencje tego, co robi.
Rozstrzygające znaczenie miało tu prawdopodobnie to, że w odróżnieniu od Ubera, innej kontrowersyjnej platformy cyfrowej, którą wcześniej ta sama instytucja uznała za częściowo odpowiedzialną za transport, w którym pośredniczy, Airbnb nie określa samo wysokości najmów. Zdaniem Trybunału Airbnb jest więc jedynie… nową formą tablicy ogłoszeń.
czytaj także
Demokracja jako impreza za ścianą
Na razie nigdzie nie udało się znaleźć w stu procentach efektywnego rozwiązania, które pozwoliłoby poskromić biznes krótkotrwałego wynajmu turystycznego i odbić z jego rąk mieszkania na potrzeby stałych lokatorów.
Jesteśmy nadal świadkami tego, jak grube ryby światowego biznesu, tu jeszcze bardziej nieuchwytne ze względu na cyfrowy charakter działalności, w sposób bardzo namacalny i negatywny wpływają na warunki życia w miastach. Te zaś nie mają żadnego oręża, by skutecznie walczyć z Airbnb w trosce o interes publiczny: czy to prowadząc efektywną politykę mieszkaniową, czy dbając o sprawiedliwy pobór podatków i mir domowy mieszkańców.
czytaj także
Tym samym mieszkanki i mieszkańcy odgórnie pozbawieni są narzędzi realnego wpływu na własne życie – na to, w jakim otoczeniu i w jakim mieście żyją. Efektów politycznych nie trzeba szukać daleko, wystarczy się przyjrzeć radykalizacji nastrojów politycznych, poczuciu utraty kontroli i bezradności odczuwanej przez całe rzesze ludzi. Może więc zamiast pustych apeli nawołujących ludzi do obrony demokracji, warto byłoby się skupić na konkretnych, palących problemach społecznych coraz częściej słyszalnych tuż zza ściany.
**
Z czeskiego przełożyła Dorota Blaboli-Obrębska.
CYKL: Jak zatrzymać wirusa Airbnb?
