Kryzys uchodźczy nastał w najgorszym możliwym momencie i w kraju, który jest na niego zupełnie nieprzygotowany w dłuższej perspektywie. Dobitnie pokazuje to sytuacja na rynku mieszkaniowym.
Pod względem mieszkaniowym w Polsce „dobrze już było”. W najbliższych miesiącach zdobycie dachu nad głową będzie piekielnie trudne. Ma to oczywiście związek z kryzysem uchodźczym, ale nie tylko. Szok popytowy na rynku najmu skumuluje się z gwałtownym pogorszeniem się dostępności kredytów, będącym efektem jastrzębiej polityki RPP. W wyniku tego tysiące młodych ludzi będzie musiało odłożyć swoje plany wyprowadzki od rodziców lub z mieszkania „studenckiego” na bliżej niesprecyzowane kiedyś.
Nasz rynek mieszkaniowy jest zupełnie nieprzygotowany na przyjęcie dodatkowo setek tysięcy Ukraińców. On przecież nie jest przygotowany nawet na akomodację 38 milionów mieszkańców Polski. Polityka mieszkaniowa w Polsce od lat leży odłogiem, a wszelkie programy budownictwa publicznego na szeroką skalę przynosiły jedynie zawód. Polityka mieszkaniowa jest zaniedbana chyba bardziej niż ochrona zdrowia. Z drugiej strony, od mieszkania z rodzicami się nie umiera, nawet jeśli zwykle bywa to mało przyjemne, za to od braku dostępu do lekarza już często tak – może więc nie ma co narzekać.
Więcej chętnych na najem
Aktualnie w Polsce gwałtownie spada dostępność kredytów hipotecznych, co jest skutkiem szybkiego wzrostu stóp procentowych oraz rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. O szczegółach tego zjawiska pisaliśmy w innym miejscu, więc nie ma sensu tego powtarzać. Dość powiedzieć, że referencyjna stopa procentowa NBP w kwietniu wzrosła o 100 punktów bazowych (czyli 1 pkt proc.), chociaż analitycy przewidywali wzrost o połowę niższy.
Uchodźcy w Warszawie szukają dachu nad głową. Hieny z Airbnb zwęszyły okazję
czytaj także
Widać więc, że RPP faktycznie wczuła się w swoją jastrzębią rolę, co zapowiadał w marcu Adam Glapiński i podtrzymał na swojej konferencji prasowej z 7 kwietnia. Rekomendacja KNF zaleca natomiast bankom stosowanie pięciopunktowego bufora przy określaniu zdolności kredytowej dla nowych klientów hipotecznych. Obecnie mają one więc zakładać, że stopa procentowa wzrośnie do 9,5 proc. – ze średnią marżą bankową daje to łączne oprocentowanie na poziomie 12 proc. I zakładając takie właśnie oprocentowanie, należy określać zdolność nowych klientów do spłacania rat.
Sama rekomendacja nie jest głupia, gdyż jej celem jest zminimalizowanie ryzyka kolejnego kryzysu na rynku kredytów hipotecznych, z jakim mieliśmy do czynienia przy okazji kredytów frankowych. Problem w tym, że równocześnie drastycznie ogranicza ona zdolność kredytową wielu mniej majętnych kredytobiorców. Już w lutym, według Biura Informacji Kredytowej, zdolność kredytowa przeciętnego Polaka spadła o 30 proc., a w nadchodzących miesiącach spadnie łącznie prawie o połowę.
W rezultacie rośnie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem. Najemców nikt nie pyta o zdolność kredytową, więc chociaż najem jest droższy od kupna mieszkania, ludzie z mniejszymi dochodami decydują się na tę drogę zdobycia własnego lokum. Innej drogi dla nich po prostu nie ma, ponieważ polskie państwo zapomniało o prowadzeniu polityki mieszkaniowej z prawdziwego zdarzenia. Do tej pory prowadziło jedynie politykę kredytową (Mieszkanie dla młodych czy Rodzina na swoim).
Uchodźcy z Ukrainy pomogą docenić potencjał mniejszych miast
czytaj także
Do tego doszedł potężny kryzys uchodźczy i napływ do naszego kraju milionów już mieszkańców Ukrainy. Oczywiście Ukraińcy nie będą w tym momencie jeszcze kupować mieszkań na własność, bo większość z nich zamierza wrócić do ojczyzny, gdy ustaną działania zbrojne, poza tym obecnie żaden bank nie da im kredytu. Dla uchodźców z Ukrainy – nie licząc oczywiście gościny u krewnych mieszkających już nad Wisłą rodaków lub tysięcy pomagających im Polek i Polaków – także najem jest jedyną opcją znalezienia własnego dachu nad głową.
Stąd drastycznie wzrosło zainteresowanie mieszkaniami na wynajem. Według serwisu Otodom w marcu liczba wyświetleń mieszkań i pokoi na wynajem wzrosła o 166 proc. w stosunku do lutego, a na serwisie OLX o 114 proc. Natomiast liczba użytkowników wynajmujących lokale, którzy nawiązali kontakt z potencjalnymi najemcami, wzrosła o 454 proc. na Otodom i 254 proc. na OLX.
Znikające lokale
Równocześnie drastycznie spadła dostępność mieszkań przeznaczonych do wynajmu. Według „Pulsu Nieruchomości” PKO BP z 30 marca w porównaniu z lutym drastycznie spadła liczba ofert najmu we wszystkich miastach wojewódzkich, poza Olsztynem. „Właściciele wycofali dużą część zasobu z rynku, aby ulokować w nim uchodźców, co wsparł rządowy program pomocy finansowej dla przyjmujących uchodźców. Z drugiej strony, sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy na tym rynku. Dostępność mieszkania na wynajem istotnie spadła. Warto dodać, że impuls ten powstał w otoczeniu wzrostu popytu na wynajem związanego ze wzrostem stóp procentowych i niższą dostępnością mieszkania do zakupu” – piszą analitycy PKB BP. Rządowe wsparcie akomodacji uchodźców zapewnia 1200 zł na osobę miesięcznie, co przy matce z dwójką dzieci daje 3,6 tys. złotych. Oczywiście zapewne większość właścicieli mieszkań na wynajem nie udostępnia ich uchodźcom z powodów egoistycznych, nie zmienia to faktu, że udostępnianie im mieszkań przy rządowym wsparciu może być całkiem opłacalne. Co drastycznie wpłynęło na dostępność lokali na rynku najmu.
Liczba ofert wynajmu na portalach ogłoszeniowych w marcu we Wrocławiu spadła aż o 80 proc. miesiąc do miesiąca. Została więc ledwie jedna piąta lokali, które były dostępne w lutym. W Krakowie i Gdańsku liczba ofert spadła o trzy czwarte, a w Warszawie na rynku została ledwie jedna trzecia mieszkań dostępnych w lutym. O więcej niż połowę spadła również liczba ofert w Poznaniu i Katowicach. W każdym z miast wojewódzkich spadła ona o kilkadziesiąt procent, a jedynie w Olsztynie wzrosła o jedną dziesiątą.
To oczywiście wygenerowało drastyczny wzrost czynszów ofertowych. Zaledwie w miesiąc w Krakowie i Wrocławiu wzrosły one o jedną trzecią. O jedną czwartą ceny najmu wzrosły w Gdańsku, Katowicach, Poznaniu, Łodzi i Szczecinie – w tym ostatnim dokładnie nawet o 28 proc. W Warszawie czynsze wzrosły o niecałą jedną piątą. W Krakowie rok temu przeciętna stawka czynszu wynosiła 40 zł za metr – w marcu już znacznie ponad 60 zł. W Gdańsku średnia cena najmu wzrosła w ciągu roku z 40 do 70 zł. W ośmiu największych miastach do lutego wysokość czynszów wzrosła o kilka lub kilkanaście procent w skali roku, tymczasem w samym marcu wzrosły one jeszcze o dodatkowe kilkadziesiąt procent. Powtórzmy, mowa tutaj o czynszach ofertowych – osoby już wynajmujące mieszkania tych wzrostów nie odczują, chyba że im się kończy umowa, a właściciel zechce dorobić sobie na obecnej sytuacji. Natomiast ludzie, którzy chcą wynająć lokal właśnie teraz, zderzą się z finansową ścianą.
Miliony mieszkań potrzebne od zaraz
Najgorsze jest to, że nasz rynek mieszkań na wynajem i tak nie jest w stanie wchłonąć tak dużej liczby uchodźców. Według PKO BP w Polsce obecnie jest 1,2 miliona mieszkań na wynajem, jednak zdecydowana większość z nich jest już zamieszkana – wolne mieszkania mogą pomieścić około 200 tys. osób. Tymczasem do 7 kwietnia numer PESEL w Polsce zdobyło ponad 800 tys. uchodźców z Ukrainy. Nie ma więc fizycznej możliwości pomieszczenia ich w wolnych lokalach. Nawet ugoszczenie ich w domach prywatnych jest piekielnie trudne, gdyż mieszkania w Polsce już przed wojną były jednymi z najbardziej przeludnionych w UE. Według Eurostatu w 2020 roku zaledwie 16 proc. populacji Polski mieszkało w lokalach „niedostatecznie zaludnionych” (under-occupied). Średnia unijna jest ponad dwukrotnie wyższa – w całej UE w takich lokalach mieszka równo jedna trzecia populacji.
Kryzys uchodźczy ma więc miejsce w najgorszym możliwym momencie i w kraju, który jest na niego zupełnie nieprzygotowany w dłuższej perspektywie. Jak na razie Polska radzi sobie z nim całkiem nieźle, jednak to efekt głównie niespotykanego entuzjazmu wśród zwykłych ludzi, którzy chętnie pomagają uchodźcom. Ten entuzjazm w sposób naturalny będzie się wypalał, a w jego miejsce zacznie wchodzić zmęczenie. Uchodźcy z Ukrainy będą musieli znaleźć sobie własny kąt, gdyż wsparcie rządowe przewidziane jest na 60 dni. Nawet jeśli wojna szybko się skończy, to wielu z nich i tak zostanie w Polsce, gdyż ich domy są zburzone, a liczne miasta są pozbawione podstawowej infrastruktury. Według szacunków PKO BP w perspektywie kilku lat uchodźcy wygenerują dodatkowe zapotrzebowanie na 230 tys. mieszkań. Czyli mniej więcej tyle, ile budujemy rocznie.
Jak polskie państwo może pomóc uchodźczyniom z Ukrainy? Najpierw ryba, potem wędka
czytaj także
Tymczasem w Polsce już teraz istnieje ogromna luka mieszkaniowa. Według „Property Index 2021” Deloitte’a w Polsce na tysiąc obywateli przypadają 393 mieszkania. Gdybyśmy chcieli dobić do poziomu 500 mieszkań/tys. osób – czyli Niemiec (515) – to musielibyśmy wybudować 4,7 mln nowych lokali. Gdybyśmy chcieli dobić przynajmniej do poziomu Holandii i Węgier (po ok. 450) – to „wystarczyłoby” oddanie dodatkowych 2,7 mln mieszkań. A to może być trudne, gdyż deweloperzy, widząc zbliżający się spadek popytu spowodowany działaniami RPP i KNF, ograniczają nowe inwestycje. Według danych PKO BP w okresie czerwiec 2021 – luty 2022 liczba rozpoczynanych lokali deweloperskich spadła o jedną trzecią. I w sumie nic dziwnego, skoro na rynku kredytów mieszkaniowych właśnie ma miejsce prawdziwe załamanie. W lutym wartość wniosków kredytowych spadła o 30 proc. rok do roku, a liczba podpisanych umów o niecałe 30 proc.
Dobrze wybrać rodziców
Na rynku mieszkań własnościowych zmienia się natomiast niewiele. Ceny jak rosły, tak rosną. Według najnowszego raportu NBP w IV kwartale 2021 roku mieszkania w 10 największych polskich miastach zdrożały 19 proc. rok do roku na rynku pierwotnym i 12,5 proc. na rynku wtórnym. Mowa o cenach transakcyjnych. Ofertowe oczywiście również wzrosły – o 15 proc. na pierwotnym i wtórnym.
Wciąż utrzymuje się rekordowa i niedostępna w żadnej innej branży w Polsce stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów, która wynosi obecnie 22 proc. Żadna inna duża branża nie przekracza pod tym względem wyraźnie 10 proc. Spada za to wskaźnik szacowanej dostępności mieszkaniowej, który pokazuje, ile metrów statystycznego mieszkania można nabyć za średnie wynagrodzenie. W siedmiu największych miastach wynosi on 0,7 m2, chociaż jeszcze w 2016 roku było to 0,9 m2.
Reasumując, jastrzębia polityka RPP oraz KNF właśnie drastycznie ograniczyła dostępność kredytów mieszkaniowych, czyli de facto podwyższyła cenę nabywanych lokali własnościowych. To zredukowało zdolność kredytową Polaków i odcięło od kredytów tysiące młodych ludzi, którym pozostaje szukanie najmu. Natomiast kryzys uchodźczy wygenerował szok popytowy na rynku mieszkań na wynajem, który doprowadził do skokowego wzrostu czynszów ofertowych i jeszcze większego spadku liczby samych ofert. W obecnej sytuacji poszukiwanie przystępnego cenowo lokalu będzie prawdziwą drogą przez mękę. Osobom, które nie mają własnego lokum, ale bardzo chciałyby go zdobyć, pozostaje już tylko jedna rada – następnym razem trzeba lepiej wybrać sobie rodziców.
