Gdyby przeprowadzić sondę na ulicach, zapewne zdecydowana większość przechodniów nawet nie zdawałaby sobie sprawy, że zadaniem gminy jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludzi. Przecież wiadomo, że w Polsce mieszkania zapewnia deweloper, a nie burmistrz.
Polskie miasta i miasteczka wykazują ogromne upodobanie do betonu i betonowych konstrukcji. Najczęściej ogranicza się ono do zalewania tym betonem ulic i rynków, a nie budowania lokali mieszkalnych. Zapewne chodzi o to, że tak zwana rewitalizacja przestrzeni publicznej jest znacznie prostsza i tańsza niż inwestycje mieszkaniowe. Dzięki temu magistraty mogą przekonywać mieszkańców lokalnych wspólnot, że coś robią. Co prawda w wyniku tych rewitalizacji najczęściej jest znacznie brzydziej i mniej funkcjonalnie niż w PRL-u, ale niewątpliwie inwestycje te rzucają się w oczy. Część z nich nawet zrobiła karierę na Twitterze.
Stary Rynek we Włocławku przed i po „rewitalizacji”. Kiedy do rządzących dojdzie, że betonoza to nic dobrego? To nie jest ładne, nie jest przyjazne człowiekowi, a w dodatku szkodzi klimatowi.
W miastach potrzebujemy więcej zieleni i mniej betonozy! 🌱✌🏼 pic.twitter.com/ORMV1QH8sX
— Wiktor Bielecki (@WiktorBielecki_) June 21, 2021
Wójtom, burmistrzom i prezydentom nie można więc zarzucić, że nic nie robią. Są aktywni, miasta i miasteczka zmieniają się z każdym rokiem. Nie za bardzo da się w nich zdobyć mieszkanie, ale przynajmniej można szybko pomykać nowiutkim chodnikiem z kostki Bauma.
Gminy traktują swój zasób mieszkaniowy bardziej jako problem niż rozwiązanie. Lokalami komunalnymi trzeba zarządzać, dbać o ich standard, egzekwować czynsze. Prowadzenie inwestycji mieszkaniowych sprawia jeszcze więcej kłopotów, pojawiają się całe kartony dokumentacji, trzeba też dbać o przestrzeganie setek przepisów.
Mieszkanie prawem, nie towarem – historia pewnego nieporozumienia
czytaj także
Łatwiej więc po cichu pozbywać się lokali komunalnych, a od czasu do czasu odpalić jakiś skromny projekcik mieszkaniowy na 20 lokali, żeby mieć alibi przed niezadowolonymi mieszkańcami.
Mniej niż jeden procent
Chociaż w ostatnim czasie pojawiło się kilka źródeł finansowania inwestycji w mieszkania komunalne – z Funduszem Dopłat BGK na czele – a same gminy nawet często z nich korzystają, to skala tych projektów nie zatrzymuje postępującej degradacji komunalnej tkanki mieszkaniowej.
Według danych GUS w 2022 roku liczba obowiązujących umów najmu komunalnego po raz kolejny spadła – dokładnie o 2,7 proc. Na pierwszy rzut oka niewiele, tylko że tak się dzieje co roku. W 2021 liczba aktywnych umów najmu także spadła o niecałe 3 proc. Łącznie od 2020 roku liczba umów spadła o 35 tys.
W zeszłym roku wynajętych było zaledwie 613,5 tys. lokali komunalnych. W całym kraju mamy przeszło 15 milionów mieszkań, więc lokale komunalne to ok. 4 proc. Gdyby wszystkie nagle zniknęły, to większość Polek i Polaków nawet by tego nie zauważyła. Sami deweloperzy „odrobiliby to” w jakieś cztery lata.
Na mieszkanie komunalne w zeszłym roku wytrwale oczekiwało 126 tys. gospodarstw domowych. To 10 tys. mniej niż w 2020. Ludzie więc zwyczajnie rezygnują – podczas oczekiwania na lokal komunalny można trzy razy samemu zbudować dom.
W ostatnim czasie całkiem głośno było o kilku inwestycjach w nowe osiedla komunalne – na przykład na Celulozowej we Włocławku i na Traugutta w Sosnowcu. Mogłoby się wydawać, że coś wreszcie ruszyło w budownictwie komunalnym. Niestety to tylko złudzenie. Pojedyncze i zwykle nieduże projekty same w sobie są oczywiście chwalebne, ale ich łączna skala jest mizerna.
Według GUS w 2022 roku gminy oddały do użytkowania 629 mieszkań, czyli o połowę mniej niż rok wcześniej. Gdy dodamy do tego mieszkania społeczne czynszowe (TBS-y też zwykle należą do gmin), robi się 2236 mieszkań oddanych do użytku przez gminy lub powiązane z nimi jednostki. W zeszłym roku ogólna liczba powstałych mieszkań wyniosła 239 tys. Nowe lokale gminne to mniej niż jeden procent. Sami deweloperzy wybudowali 64 razy więcej mieszkań niż gminy. Beznadzieja postępuje i nie ma widoków na poprawę.
czytaj także
W całym 2022 roku gminy i TBS-y rozpoczęły budowę łącznie ledwie ponad 2 tys. mieszkań. W przypadku gmin oznacza to spadek o jedną piątą w porównaniu z rokiem 2021, a w przypadku TBS-ów nawet o jedną trzecią.
Kustosze przedwojennych zabytków
W jaki sposób zachodzi cicha prywatyzacja mieszkalnictwa komunalnego w Polsce, doskonale obrazuje zeszłoroczny raport NIK. Kontrolerzy postanowili sprawdzić, jak siedem mniejszych gmin z województwa dolnośląskiego wywiązuje się ze swoich ustawowych zadań. Ocena jest miażdżąca – gdyby tak krytyczny raport NIK opublikowała na temat działalności rządu, państwa lub Warszawy czy Gdańska, to trafiłby on na czołówki przynajmniej mediów ekonomicznych. Chodziło jednak o Bolków i Złotoryję, więc wyniki kontroli przeszły bez echa. A szkoda, bo pokazują one jak w soczewce sposób gospodarowania infrastrukturą komunalną w Polsce.
Przede wszystkim zdecydowaną większość zasobów komunalnych w skontrolowanych gminach stanowiły budynki wybudowane jeszcze przed 1945 rokiem. Czyli w większości przez Niemców. Przedwojenne budynki stanowiły 91 proc. zasobu komunalnego. Gminy w Polsce są więc bardziej kustoszami niż graczem na rynku mieszkaniowym. Zarządzają tym, co im zostało po poprzednich epokach, dbając, żeby się nie zawaliło, i próbując się tego jakoś pozbyć.
czytaj także
To ostatnie jest kluczowe. Polskie gminy uważają sprzedaż mieszkania w prywatne ręce za sukces. Dobrze wykonane zadanie. To siedzi w głowach włodarzy i urzędników samorządowych jako aksjomat. Gdyby ktoś im powiedział, że wyprzedawanie lokali gminnych ogranicza miastu możliwości prowadzenia polityki mieszkaniowej, to wpadliby w konsternację. Jak to, przecież od 30 lat wyprzedajemy mieszkania i nikt do tej pory nie narzekał. Co to za nowa moda?
Siedem skontrolowanych gmin z dolnośląskiego bardzo sprawnie działało na froncie prywatyzacji mieszkalnictwa komunalnego. W latach 2018–2021 zasób mieszkaniowy tych gmin skurczył się o 11,3 proc., czyli o prawie tysiąc lokali (z 8,2 do 7,3 tys.). „Głównie na skutek sprzedaży tych mieszkań” – zaznaczają kontrolerzy NIK. W 15-tysięcznej Złotoryi ubyło prawie 200 mieszkań komunalnych. W tym czasie skontrolowane gminy oddały do użytku, uwaga, 23 lokale mieszkalne. I to pozyskane w wyniku adaptacji lokali użytkowych, a nie całkiem nowych inwestycji.
„Skontrolowane gminy nie realizowały prawidłowo, rzetelnie i gospodarnie zadań w zakresie gospodarowania posiadanym zasobem mieszkaniowym. Środki przeznaczane przez gminy na wydatki związane z przeprowadzaniem inwestycji, remontów oraz modernizacji w gminnym zasobie mieszkaniowym stanowiły jedynie od 0,08 do 3,09 proc. ich budżetów. Utrudniało to zadanie tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz negatywnie wpływało na utrzymanie w należytym stanie technicznym i estetycznym budynków w ponad 90 proc. pochodzących sprzed 1945 roku” – czytamy w raporcie NIK.
Zaspokajamy co piątą potrzebę
Ciekawych danych na temat działalności mieszkaniowej gmin w Polsce dostarcza też praca Kamila Nowaka Krajowy i lokalny wymiar polityki mieszkaniowej, wydana w 2021 roku przez Uniwersytet Gdański. Nowak zauważa, że chociaż gminy mają obowiązek posiadania wieloletniego planu gospodarowania zasobem mieszkaniowym, to 11 proc. go w ogóle nie uchwaliło. Zaledwie jedna piąta planów poruszała tematykę w sposób pogłębiony. Większość z nich wprowadziła więc plan będący zwykłym alibi – byle się w papierach zgadzało. Co dziewiątej gminie w Polsce nawet tego się nie chciało zrobić.
Wydatki na politykę mieszkaniową zawsze stanowiły niewielką część budżetów samorządów, jednak co roku topnieją. Według danych zebranych przez Nowaka, w 2008 roku nakłady na politykę mieszkaniową stanowiły niecałe 5 proc. wydatków gmin. W 2014 roku było to już tylko ponad 4 proc., a w 2018 ledwie 3,4 proc.
Same wydatki inwestycyjne są oczywiście jeszcze lichsze. W 2008 roku stanowiły 1,6 proc. budżetów gmin, a w 2018 roku już tylko 1,1 proc. Nic więc dziwnego, że w 210 przebadanych gminach wskaźnik zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wyniósł średnio 21 proc. Czyli nieco ponad jedną piątą.
Gdyby jakaś instytucja centralna wypełniała jedną piątą swoich zadań, to wzbudzałoby to uzasadnione oburzenie. Gminom w Polsce uchodzi to najczęściej na sucho. Wszyscy się już przyzwyczaili, że nie warto nawet próbować starać się o mieszkanie od gminy, bo można czekać latami. Gdyby przeprowadzić sondę na ulicach polskich miast i miasteczek, zapewne zdecydowana większość przechodniów nawet nie zdawałaby sobie sprawy, że zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych to jedno z ustawowych zadań własnych gmin. Przecież wiadomo, że w Polsce mieszkania zapewnia deweloper, a nie burmistrz. Ten ostatni jest tylko od rewitalizacji rynku i organizacji jubileuszu istnienia miasta.
