Pamiętacie ten scenariusz? Ceny mieszkań rosną, ich kupno wydaje się żelazną inwestycją, więc buduje się ich coraz więcej, w sektorze nadyma się bańka, potem nagle pęka, wszyscy zostają z długami, a krach rozlewa się po całej gospodarce. W Chinach udało się go uniknąć o włos, ale na razie to tylko odroczenie kryzysu.
Od paru miesięcy zapowiadało się na gospodarczą apokalipsę: potencjalne bankructwo Evergrande, wielobranżowego holdingu będącego drugim co do wielkości deweloperem w Chinach. Prognozowano, że jego upadek pociągnie za sobą kolejno sektor chińskich nieruchomości, instytucje finansowe Państwa Środka, całą drugą gospodarkę globu, a potem – cały świat. Analitycy Economist Intelligence Unit obliczyli, że wierzycielami holdingu jest ponad 170 lokalnych banków i więcej niż 120 innych instytucji finansowych. Choć wybuch niekontrolowanego kryzysu dalej jest możliwy, na razie udało się go przynajmniej odłożyć w czasie.
Evergrande ugina się pod ciężarem długów przekraczających równowartość 305 mld dolarów, sumy odpowiadającej w przybliżeniu PKB Finlandii. Kolejne akty dramatu wyznaczają najpierw terminy spłaty odsetek od obligacji, a potem 30-dniowego okresu, po którym niezapłacenie wymaganych zobowiązań wobec wierzycieli oznacza bankructwo spółki. 22 września deweloper uregulował równowartość 35 mln dolarów odsetek od obligacji nominowanych w juanach. 23 września minął termin wypłaty 83 mln dolarów kuponów dolarowych, a spółka nie przelała inwestorom pieniędzy.
W kapitalizmie nie ma wyjścia z długów. Nadciąga gigantyczny kryzys
czytaj także
Godzina „zero” miała wybić 23 października. Jednak na parę dni przed upływem 30-dniowego okresu karencji Evergrande znalazł środki. Reuters podaje, że ruszyły też niektóre budowy wstrzymane przez podwykonawców czekających na uregulowanie należności.
Na razie spektakularnego bankructwa nie będzie. Obserwujemy właśnie zakończenie jednego odcinka apokaliptycznego serialu. 25 października ceny akcji Evergrande rosły na fali optymizmu związanego z zapowiadanym przestawieniem się holdingu z budowy mieszkań na produkcję samochodów elektrycznych. Co prawda spółka odpowiedzialna za „elektryki” nie wypuściła jeszcze ani jednego pojazdu, ale widać inwestorzy spragnieni byli dobrych wiadomości.
Kłopoty sektora
Problem polega na tym, że Evergrande to wprawdzie potężny, ale tylko wierzchołek gigantycznej góry lodowej. 26 września sąd ogłosił bankructwo Huizhou Guang Group – stosunkowo niewielkiego, innego dewelopera, co w Chinach zdarza się niezbyt często. Podmioty w kłopotach zwykle są przejmowane przez konkurencję lub dzielone między dochodowe spółki. W kolejce do niewypłacalności znajdują się firmy takie Sinic Holdings i Fantasia. Ta pierwsza nie spłaciła na razie odsetek przypadających na 19 października. Amerykański bank inwestycyjny Morgan Stanley szacuje łączne zobowiązania spółek sektora chińskich nieruchomości na prawie 3 bln dolarów, czyli niespełna piątą część wartości chińskiej gospodarki.
Agencje ratingowe obniżają wiarygodność kredytową wielu chińskich deweloperów do poziomu bliskiego papierom śmieciowym. Międzynarodowe fundusze inwestycyjne zobowiązane do reagowania na te sygnały od S&P, Fitch czy Moody’s redukują portfel papierów podmiotów z sektora. Giełda w Hongkongu niekiedy zawiesza obrót akcjami niektórych spółek deweloperskich, by zapobiec panice. Wszystko to powoduje, że kwitnąca do niedawna branża staje się dla inwestorów toksyczna.
Pokolenie boomu inwestuje w nieruchomości
Obecne kłopoty wynikają z modelu rozwoju chińskich deweloperów. W ciągu ostatnich trzech dekad ceny na rynku nieruchomości rosły niemal nieprzerwanie, podobnie jak chińska gospodarka. Napędzały ten boom niespotykanie szybkie w skali świata procesy urbanizacyjne. Wedle badaczy Yiping Xiao, Yan Songa i Xiaodong Wu między 1978 a 2017 rokiem odsetek ludności miejskiej wzrósł w Chinach z niespełna 18 do prawie 58 proc. Oznaczało to zapotrzebowanie na setki milionów nowych mieszkań.
Zwycięzcami na rynku nieruchomości mieszkalnych były podmioty, które potrafiły zdobyć atrakcyjne działki i szybko budować sprzedające się na pniu mieszkania. Wyzwanie stanowiło więc nie zbycie posiadanych nieruchomości, ale zorganizowanie budowy jak największej liczby jednostek mieszkalnych w jak najkrótszym czasie.
Do takiej ekspansji potrzeba zaś było dużej ilości kapitału. Deweloperzy pozyskiwali go poprzez kredyty z banków, obligacje korporacyjne lub od klientów inwestujących w mieszkania na etapie „dziury w ziemi”. Dla przykładu Evergrande ma według brytyjskiego „The Economist” ponad 1,4 mln mieszkań w budowie, za które pobrał już pieniądze od kupujących.
Motywacje tych ostatnich bywają różne. Niektórzy kupują na własne potrzeby. W Chinach silne jest oczekiwanie społeczne wobec mężczyzn, by przed założeniem rodziny posiadali własne „M”. Inni inwestorzy starają się dodatkowo zabezpieczyć na starość. Jeszcze inni kupują mieszkania w celach spekulacyjnych. Nawet co piąta nieruchomość na chińskim rynku może stać pusta, czekając na wzrost cen, który do niedawna wydawał się nieunikniony.
Na boomie korzystały też władze lokalne, współpracując z deweloperami w usuwaniu dotychczasowych mieszkańców ze starych dzielnic o niskiej zabudowie lub przeznaczając pola uprawne na nowe dzielnice mieszkalne. W części lokalni urzędnicy motywowani byli osobistym zyskiem: wiele z ujawnionych skandali korupcyjnych dotyczyło właśnie sektora nieruchomości. Strukturalnie jednak budowanie nowych osiedli stanowiło dla władz lokalnych sposób na zdobycie środków na inwestycje. To od deweloperów pochodziła znaczna część wpływów lokalnych budżetów, zwłaszcza od połowy lat 90. ubiegłego wieku, kiedy władze centralne ograniczyły udział władz lokalnych w ściąganych podatkach.
czytaj także
Ten boom budowlany może wkrótce natrafić na granice, które stawiają demografia i potrzeby mieszkaniowe. Kolejne roczniki Chinek i Chińczyków są coraz mniej liczne. Choć jakość wielu nieruchomości pozostawia wiele do życzenia, powierzchnia mieszkań przypadająca na osobę w Państwie Środka jest porównywalna z metrażem w krajach rozwiniętych, takich jak Niemcy. Sektor budowy nieruchomości i zarządzania nimi odpowiada wedle różnych szacunków za 25 do prawie 29 proc. chińskiego PKB – ekonomiści przypominają, że są to wartości typowe dla Irlandii i Hiszpanii przed kryzysem z początku zeszłej dekady.
Kogo może dosięgnąć kryzys?
Deweloperzy i rynek nieruchomości to więc jeden z kluczowych sektorów gospodarki, nierozerwalnie związany z chińskim wzrostem ostatniego pokolenia. W systemie ekonomicznych naczyń połączonych ich problemy mogą się rozlać po całej gospodarce. Banki są zagrożone niespłacanymi kredytami. Dostawcy, wykonawcy i podwykonawcy deweloperów mogą upadać, nie doczekawszy się zapłaty za dostarczone towary i usługi. Indeks giełdy w Hongkongu, gdzie notowane są największe chińskie spółki, po wzrostach ostatniego półtora roku wrócił w okolice wycen z początku pandemii. Ponieważ wrzesień był pierwszym od prawie dekady miesiącem zniżki cen mieszkań w Państwie Środka, widząca spadek wartości swojego majątku – ulokowanego najczęściej w papierach wartościowych lub w nieruchomościach – chińska klasa średnia może ograniczyć wydatki, obawiając się niepewnej przyszłości. W rezultacie spadłaby konsumpcja wewnętrzna, a to ona jest coraz istotniejszym silnikiem wzrostu gospodarczego za Wielkim Murem.
Przy tym niepokoje na rynku nieruchomości to tylko jeden z problemów chińskiej gospodarki. Wzrost PKB zwolnił do 4,9 proc. w trzecim kwartale. Ta solidna z europejskiego punktu widzenia dynamika jest jednak znacznie poniżej oczekiwań. Rosną ceny energii, wraz z nimi rośnie inflacja i coraz częściej zdarzają się przerwy w dostawach prądu wywołane koniecznością oszczędzania deficytowego węgla przez elektrownie.
Pewna ręka partii
Przy tym natężeniu niepewności i możliwych napięć w gospodarce o kryzysowym potencjale może zdumiewać oszczędność komunikacyjna chińskiego przywództwa. 15 października Bank Ludowy Chin, czyli chiński bank centralny, oświadczył, że ryzyka są „pod kontrolą”. Podobne zapewnienia złożył w parę dni później wicepremier Liu He. Jeśli na początku turbulencji odzwierciedlający linię Komunistycznej Partii Chin dziennik „Global Times” był co najwyżej zdawkowy w informowaniu o sytuacji deweloperów, obecnie publikuje po kilka artykułów dziennie o samym Evergrande. Wszystkie są utrzymane w uspokajającym tonie: problemy są poważne, ale partia czuwa i nie dopuści do rozlania się kryzysu na całą gospodarkę. Najważniejsze są spokój i zaufanie do władzy.
Uspokajanie nastrojów to nie jedyne, co robi chińskie przywództwo. Nauczone doświadczeniem amerykańskiego Lehman Brothers, którego bankructwo zapoczątkowało globalny kryzys finansowy z końca pierwszej dekady XXI wieku, Pekin reaguje, lecz na razie ostrożnie. Bank centralny zwiększa płynność w sektorze finansowym, by instytucje finansowe zmuszone do tworzenia rezerw na złe długi nie spowolniły dodatkowo akcji kredytowej. Niektóre lokalne władze starają się przejmować wydzielone spółki realizujące konkretne inwestycje, chroniąc majątek podmiotów czekających na mieszkania.
Sami deweloperzy próbują sprzedawać część biznesów, by zyskać kapitał na obsługę długów. Do kredytowania pracodawców namawiani są też pracownicy, jak w przypadku Evergrande, co jednak daje raczej symboliczną ilość gotówki. W zanadrzu czekają prawdopodobnie takie środki jak przymusowe podziały spółek, odgórnie sterowane przejęcia czy faktyczne nacjonalizacje.
czytaj także
Wiele jednak wskazuje na to, że to chińskie przywództwo samo wybrało czas na bolesną reformę sektora nieruchomości, widząc jego problemy strukturalne. Po prodemokratycznych protestach w Hongkongu z 2019 r. – które władza zinterpretowała także jako skutek drożyzny mieszkań, nieosiągalnych dla młodych – wprowadzono system limitów zadłużenia („czerwonych linii”) dla firm z sektora. Miało to spowolnić wzrost cen na rynku i uczynić mieszkania bardziej dostępnymi. Dodatkowo 23 października podjęto decyzję o pilotażowym wprowadzeniu podatku od nieruchomości na pięć lat w największych chińskich miastach. Celem jest ograniczenie wzrostu cen na rynku, ale jego skutkiem będzie mniej tych klientów w biurach deweloperów, którzy traktują mieszkanie jak inwestycję.
Z politycznego punktu widzenia ograniczony do jednej branży kryzys ma zalety. Po pierwsze, pokaże siłę przywództwa partii komunistycznej wobec wielkiego biznesu, tym razem z branży nieruchomości. W ostatnich trzech latach siłę nowych regulacji odczuł chiński Big Tech – czyli spółki takie jak Ant Group, Tencent czy ByteDance – a gwiazda Jacka Ma, założyciela Alibaba Group, wyraźnie przygasła. Być może tym razem przyszedł czas na deweloperów. Dano im mało czasu na przystosowanie się do nowych reguł, co tylko przyspieszyło obecne trudności sektora.
Po drugie, w razie powstrzymania kryzysu branży, ograniczenia wzrostu cen nieruchomości i spekulacji na nich chińskie przywództwo wykorzysta sukces do pokazania wyższości własnego modelu ustrojowego nad zachodnim. Podobnie jak zrobiło to w zeszłym roku w przypadku polityki zapobiegania rozprzestrzenianiu się koronawirusa w Chinach.
czytaj także
To oczywiście ryzykowna gra. Ryzyko rozlania się branżowego kryzysu na całą gospodarkę wciąż jest potężne, zwłaszcza że Pekin musi radzić sobie równocześnie także z innymi wyzwaniami, jak choćby wspomniany kryzys energetyczny. W przeciwieństwie jednak do szoku, jakim było bankructwo Lehman Brothers w USA przed ponad dekadą, zarówno chińscy regulatorzy, jak i międzynarodowi inwestorzy rynkowi wydają się mentalnie przygotowani na upadek Evergrande. Sądząc po rosnących zyskach londyńskiego HSBC, banku o silnej ekspozycji na Chiny, obligacje deweloperów przynajmniej na razie zbytnio nie ciążą na wynikach instytucji finansowych. Kolejne dane będą jednak dopiero nadchodzić.
Co nas to obchodzi?
Chiny są istotną częścią gospodarki światowej. Skutki poważniejszych zawirowań w branży nieruchomości mogłyby więc wieloma drogami dotrzeć także do Europy i USA. Po pierwsze, przez instytucje finansowe, mające w portfelach akcje i obligacje chińskich deweloperów. Przynajmniej niektóre z nich będą musiały je sprzedać ze stratą, jeśli w ogóle znajdą nabywcę. Nie wiadomo, w jakiej sytuacji finansowej przetrwają takie stress testy. Odsetki od obligacji dolarowych przeznaczonych dla inwestorów międzynarodowych są obsługiwane przez deweloperów w drugiej kolejności.
Po drugie, perturbacje w Chinach mogą jeszcze szybciej dotrzeć do nas za sprawą strachu rozprzestrzeniającego się po rynkach finansowych. Zwłaszcza kiedy inwestorki i inwestorzy oszacują, że chińskie przywództwo nie radzi sobie z kryzysem na którymś jego etapie.
czytaj także
Po trzecie, ewentualne kłopoty Chin w realnej gospodarce i spadek konsumpcji w tamtym kraju odczujemy na przykład przez zmniejszenie popytu wśród niemieckich producentów samochodów na polskie podzespoły. Dla Volkswagena i innych firm branży Chiny są jednym z podstawowych rynków eksportowych.
W każdym razie jeszcze przez dłuższy czas światowa gospodarka i rynki finansowe będą żyć w rytmie doniesień z chińskiej branży deweloperskiej. Wraz ze wzrostem potęgi ChRL przyszłość światowej gospodarki kapitalistycznej w rosnącym stopniu zależy od decyzji i sprawności przywództwa najliczniejszej partii komunistycznej na świecie. Kapitał na razie ufa KPCh.
**
Krzysztof M. Zalewski – wiceprezes Instytutu Boyma. Pisze o tych zmianach w Azji, które mają największy wpływ na Polskę i Europę.
