Skoro państwo nie sprawdziło się w budowie mieszkań – czego dowodem fiasko programu Mieszkanie plus – niech zapewni fundusze gminom, które chcą to robić i być może okażą się w tym sprawniejsze. Bo wkrótce nikogo nie będzie już stać ani na kredyt mieszkaniowy, ani na wynajmowanie.
Kryzys mieszkaniowy pogłębia się wraz z każdą decyzją Rady Polityki Pieniężnej o podwyżce stóp procentowych, która odcina od kredytu kolejnych szukających własnego lokum. Według analizy PKO BP w prawie wszystkich miastach wojewódzkich zdolność kredytowa spadła o połowę lub więcej. Jedynie w Bydgoszczy spadła o nieco mniej.
W Warszawie chętni na mieszkanie mogą sobie pozwolić tylko na lokal o 60 proc. tańszy niż w 2021 roku. W Katowicach, Gdańsku i Krakowie zdolność kredytowa spadła o 55 proc. Jeszcze w zeszłym roku w Katowicach i Gdańsku rodzina z jednym dzieckiem, w której każdy z pary zarabiał średnią krajową, mogła dostać kredyt na niecały milion złotych – dziś tylko na nieco ponad 400 tys. W Warszawie zdolność kredytowa takiej rodziny spadła z nieco poniżej 1,2 miliona do 500 tys. zł.
Szukanie dachu nad głową staje się drogą przez mękę. A to dopiero początek
czytaj także
Równocześnie ceny mieszkań nieustannie rosną, więc zdolność kredytowa wyrażona w metrach kwadratowych topnieje w jeszcze szybszym tempie. W Warszawie rodzina z dzieckiem i dochodem na poziomie dwukrotności średniej krajowej może kupić na kredyt lokal o maksymalnej wielkości 50 m2 – o ile wpłaci 20-procentowy wkład własny i zadłuży się „pod korek”. Jeszcze w 2020 roku mogła nabyć 140 m2. „Obecnie przy 20 proc. wkładu własnego możliwy jest zakup od 50 do 70 m2 w zależności od miasta, podczas gdy średnio w 2021 było to 120 do 160 m2” – piszą analitycy PKO BP.
Nic więc dziwnego, że spada liczba udzielonych kredytów. Według PKO spadnie ona z 250 tys. w 2021 roku do 170 tys. w tym roku.
Tymczasem na rynku najmu ma miejsce szok popytowy, który wygenerował skok stawek czynszów. W stosunku do lutego tego roku czynsze we Wrocławiu skoczyły o 52 proc., w Krakowie o 41 proc., a w Katowicach o jedną trzecią. To zmiany stawek ofertowych, jednak spać spokojnie nie mogą też osoby wynajmujące swoje lokale od dłuższego czasu. W Katowicach, według licznych „anecdata”, właściciele podwyższają czynsze najemcom na umowach na czas nieokreślony o kilkaset złotych miesięcznie.
Przy ratach kredytu szybujących do góry tak jak teraz oszczędne życie nie wystarczy
czytaj także
W odpowiedzi na ten kryzys rząd wprowadza nowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Nie przyniesie on jednak poprawy, gdyż w żaden sposób nie zwiększy zdolności do spłacania rat. „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest rozwiązaniem dobrym jedynie dla tych, którzy w ostatnim czasie nagle zaczęli rewelacyjnie zarabiać, ale jeszcze nie zdążyli uzbierać jednej piątej wartości upragnionego mieszkania.
Gwarantowanie wkładu przez państwo nie oznacza przecież, że kredytobiorca nie będzie musiał go spłacić. Korzystając z takiej gwarancji, kredytobiorca zadłuża się na 100 proc. wartości nieruchomości, więc jego rata będzie odpowiednio wyższa w stosunku do tradycyjnego kredytu z wkładem 20 proc. Przy obecnych stopach i rekomendacji KNF na kredyt bez wkładu własnego pozwolić sobie będą mogły wyłącznie gospodarstwa domowe dysponujące wysokim dochodem, którym i tak specjalnie pomagać nie trzeba.
Czterdzieści sześć razy więcej
Zupełnie inny pomysł na rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego ma Lewica, która zamierza postawić na mieszkania komunalne. Zarys swojego programu mieszkaniowego przedstawiła zresztą właśnie na budowie osiedla komunalnego we Włocławku. Lewica postuluje stworzenie Narodowego Programu Mieszkaniowego, z którego finansowane byłyby mieszkania komunalne – i to w niebagatelnej liczbie: w latach 2025–2029 zbudowanych miałoby zostać 300 tys. mieszkań gminnych.
Według GUS obecnie do gmin należy 807 tys. mieszkań z ponad 15 milionów w całej Polsce. W użyciu jest znacznie mniej – w 2020 roku obowiązywało 650 tys. umów na najem mieszkań komunalnych. Budowa tych 300 tys. mieszkań zwiększyła więc realny zasób mieszkaniowy należący do gmin o prawie połowę w ciągu pięciu lat. Obecnie na mieszkanie komunalne oczekuje ok. 136 tys. gospodarstw domowych. Teoretycznie więc plan Lewicy mógłby zaspokoić potrzeby wszystkich czekających rodzin i dorzucić jeszcze przeszło drugie tyle.
czytaj także
Wdrożenie planu Lewicy oznaczałoby, że rocznie w całej Polsce budowano by dodatkowe 60 tys. mieszkań. Zwiększyłoby to liczbę oddawanych lokali o jedną czwartą, licząc w stosunku do 2021 roku, gdy oddano do użytku 235 tys. mieszkań. Ubiegłoroczny wynik był bardzo dobry, szczególnie na tle marazmu z pierwszej dekady tego wieku, jednak nie ma w tym większej zasługi państwa. Z tych 235 tys. aż 142 tys. to lokale wybudowane przez deweloperów. Kolejne 88 tys. to inwestycje indywidualne. W tym czasie wybudowano zaledwie 1,2 tys. mieszkań z TBS-ów i 1,3 tys. mieszkań komunalnych. W grudniu na przykład gminy w Polsce oddały do użytku oszałamiającą liczbę 35 lokali.
Lewica chciałaby więc, żeby liczba mieszkań budowanych przez gminy wzrosła 46-krotnie w skali roku. Nadal to deweloperzy wiedliby prym w polskim budownictwie mieszkaniowym, jednak gminy stałyby się, obok inwestorów indywidualnych, jednym z głównych „graczy”. Przynajmniej przez okres pięciu lat.
Ile to by kosztowało? Narodowy Program Mieszkaniowy opiewałby na kwotę 20 mld zł rocznie, czyli 0,8 proc. PKB. Dla porównania, w 2019 i 2020 roku Polska wydawała na całą politykę mieszkaniową po pół procent PKB, czyli nieco mniej niż średnia UE (0,6 proc. PKB). Narodowy Program Mieszkaniowy wywindowałby więc Polskę na sam szczyt państw UE. 3 mld zł rocznie zapewniać miałyby fundusze europejskie, a pozostała kwota pochodziłaby z obligacji emitowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego – czyli z długu publicznego. Tu dla porządku warto zaznaczyć: od dwóch lat cała opozycja gardłuje, że PiS wyprowadza część długu publicznego poza budżet – do różnych agend rządowych, takich jak PFR czy BGK. Teraz Lewica sama proponuje rozwiązanie idące w tym kierunku.
Mieszkania z nowego programu miałyby być wyłącznie wynajmowane, jednak po cenach znacznie korzystniejszych niż rynkowe. Co więcej, miałby też zostać wprowadzony zakaz prywatyzacji mieszkań zbudowanych za środki publiczne, by mogły z nich korzystać kolejne pokolenia. W tym miejscu Lewica odchodzi od swoich wcześniejszych postulatów: poprzednio proponowała budowę miliona mieszkań, które można by kupić w cenie nie wyższej niż koszt budowy i w kredycie o maksymalnym oprocentowaniu 3 proc. W nowej propozycji Lewicy takiej opcji wykupu już nie ma.
Stała stopa zawsze lepsza?
Poza tym posłowie i posłanki chcą się zająć problemami kredytobiorców. Tym obecnym proponują zamrożenie WIBOR na poziomie z grudnia 2019 roku, gdy stopa procentowa NBP wynosiła 1,5 proc. (obecnie wynosi już 5,25 i bez wątpienia w nadchodzących miesiącach wzrośnie).
To rozwiązanie byłoby bardzo korzystne dla obecnych kredytobiorców, jednak to miecz obosieczny. RPP w takiej sytuacji przyjęłaby jeszcze bardziej jastrzębią postawę w swoim dążeniu do zmniejszania ilości pieniądza w obiegu. Zapewne jeszcze mocniej podnosiłaby stopy procentowe i stopę rezerwy obowiązkowej banków. W rezultacie od kredytów zupełnie odcięci zostaliby nowi kredytobiorcy, jak również wiele przedsiębiorstw szukających kapitału na inwestycje. Finalnie mogłoby to doprowadzić do znacznego spadku aktywności gospodarczej lub nawet recesji. Przy czym to i tak jest czyste teoretyzowanie, gdyż wybory odbędą się dopiero w 2023 roku, gdy gospodarka (a co za tym idzie stopy procentowe) może być już w zupełnie innym miejscu.
czytaj także
Lewica proponuje także wprowadzenie kredytów o stałej stopie oprocentowania, co jest standardem w Europie Zachodniej, niestety również ma swoją ciemniejszą stronę. Stała stopa oprocentowania oczywiście chroni przed podwyżkami stóp, równocześnie jednak uniemożliwia korzystanie ze zbawiennych efektów ich obniżek. Wysokość rat w ciągu tych 25–30 lat jest więc uzależniona od sytuacji, jaka ma miejsce w momencie wzięcia kredytu. Gdy dana rodzina zaciągnie kredyt w otoczeniu wysokich stóp, będzie przez dwie lub trzy dekady płacić znacznie wyższe raty niż ci, którzy zaciągnęli kredyt w bardziej sprzyjających warunkach rynkowych.
To jest umiarkowanie sprawiedliwe. Kredyty ze zmienną stopą w pewnym stopniu wyrównują sytuację kredytobiorców, bo nie ma znaczenia, w którym momencie się wzięło kredyt. Kredyty ze stałą stopą niekoniecznie muszą więc być korzystniejsze od tych ze zmienną. Powinny być jednak standardową opcją dostępną dla każdego.
czytaj także
Dodatkowo należałoby zadbać o stworzenie specjalnej oferty dla młodych, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie. Były prezes PKO BP Zbigniew Jagiełło zaproponował utworzenie Krajowego Funduszu Hipotecznego, z którego finansowane byłyby specjalne kredyty dla osób kupujących pierwszy lokal mieszkalny. Miałyby one standardową umowę dla wszystkich i stałą stopę procentową, która jednak byłaby bardzo niska, gdyż wynagrodzenie pobierane przez banki byłoby jedynie prowizyjne – a więc odpadałaby ciążąca na miesięcznych ratach marża.
Miliardy spalone w korku
Lewica zapowiedziała także zrobienie porządku z chaosem przestrzennym. Niestety, tutaj akurat zabrakło konkretów poza rytualnymi stwierdzeniami o przemyślanej urbanistyce i projektowaniu przyjaznego otoczenia. Sam problem bez wątpienia jest istotny. Chaos przestrzenny nie tylko psuje jakość naszego życia, ale też kosztuje miliardy złotych. Według analizy PIE roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce wynoszą aż 84 mld zł.
Największe straty generują problemy komunikacyjne i logistyczne, czyli długie dojazdy do pracy czy tracenie czasu na stanie w korkach – mowa aż o 31,5 mld zł. Ograniczenie chaosu przestrzennego pozwoliłoby zaoszczędzić gminom nawet 6 mld zł w skali roku – te kilka miliardów mogłyby przeznaczyć na przykład na inwestycje mieszkaniowe.
Z poszczególnymi propozycjami Lewicy można więc dyskutować, jednak sama idea oparcia budownictwa publicznego na gminach jest bez wątpienia słuszna. Dobrze też, że Lewica odeszła od wcześniejszych pomysłów budowania publicznych mieszkań na sprzedaż.
„Mieszkalnictwo w ręce gmin” to dobra konkretyzacja hasła „mieszkanie prawem, nie towarem”. Tym bardziej że gminy w Polsce chcą budować, o ile zapewni im się wsparcie finansowe od państwa. Dowodzi tego ubiegłoroczna działalność Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, w którym wartość złożonych wniosków przekroczyła jego budżet, wynoszący 1,5 mld zł.
Mieszkanie prawem, nie towarem – historia pewnego nieporozumienia
czytaj także
Osiedle komunalne we Włocławku, na którym swoją konferencję zorganizowała Lewica, również otrzymało bardzo duże wsparcie od państwa, tylko że z Funduszu Dopłat BGK – aż 58 z 71 mln zł. Fundusz Dopłat BGK przewiduje dofinansowanie nawet do 80 proc. wartości inwestycji.
Skoro państwo nie sprawdziło się w budowie mieszkań – czego dowodem fiasko Mieszkania plus – niech zapewnia środki finansowe gminom, które być może będą robić to sprawniej. Uczynienie z gmin istotnego podmiotu na polskim rynku mieszkaniowym przyniesie lepsze rezultaty niż kolejny program ułatwiający dostęp do kredytów mieszkaniowych.
