Mieszkań jest w Polsce za mało, są one za małe, a także zbyt drogie w stosunku do siły nabywczej Polek i Polaków, choć ich standard pozostawia wiele do życzenia. Teraz rząd poszedł po rozum do głowy i zamierza dofinansować budownictwo komunalne oraz społeczne.
Jak dobrze wiadomo, kryzysy często służą do przebudowy modelu ekonomiczno-społecznego. Często niestety w kierunku jeszcze większego urynkowienia kolejnych obszarów życia, zgodnie z nieprawdziwą, ale wciąż wyznawaną zasadą, że deregulacja i liberalizacja są najszybszą drogą prowadzącą do ożywienia gospodarki. Owszem, czasem w wyniku kryzysu udaje się wprowadzić do porządku społecznego rozwiązania progresywne, egalitarne i prospołeczne, jak to się stało w USA po wielkim kryzysie, gdy Roosevelt zaprowadził Nowy Ład. Tymczasem nad Wisłą epidemiczny kryzys jest ewidentnie wykorzystywany do tego pierwszego celu – przynajmniej w zakresie stosunków pracy. Tli się jednak szansa, że w zakresie polityki mieszkaniowej epidemia koronawirusa przyniesie postęp społeczny.
czytaj także
„Mieszkanie ma nam dawać poczucie bezpieczeństwa, ma być realizacją prawa do wolności i służyć rozwojowi” – te słowa wicepremier Jadwigi Emilewicz można odbierać jako chęć odejścia od traktowania mieszkania jako zwykłego dobra kupowanego na rynku. W myśl progresywnej zasady „mieszkanie prawem, nie towarem” dach nad głową jest tutaj potraktowany jako instrument niezbędny do korzystania z wolności osobistej, a nie jako pierwszy lepszy produkt kupowany w markecie. Zarys „Pakietu Mieszkaniowego” przedstawiony przez Ministerstwo Rozwoju rodzi nadzieje, że powyższy cytat nie jest jedynie pustosłowiem. Oczywiście, te nadzieje nie mogą być zbyt duże – wszak wszyscy mają w głowie kompromitację, jaką zakończył się program „Mieszkanie Plus”.
Pełzająca poprawa
Pomimo że w ostatnich latach sytuacja mieszkaniowa poprawia się w tempie najszybszym w III RP – tylko w 2018 roku przybyło 175 tysięcy mieszkań – wciąż jest pod tym względem fatalnie. Przeciętnie w Polsce przypada 1,1 izby na jednego mieszkańca – średnia unijna wynosi 1,7, czyli jest o ponad połowę wyższa (dane za 2018 rok). Innymi słowy, od europejskich standardów dzieli nas przepaść. Ze wszystkich krajów wykazanych przez Eurostat gorzej jest tylko w Macedonii i Serbii. W wielu krajach UE – np. w Irlandii, Holandii czy Wielkiej Brytanii – na jednego mieszkańca przypadają dwie izby lub więcej. Odsetek mieszkańców kraju znad Wisły żyjących w przeludnionych lokalach wreszcie spadł poniżej 40 procent, ale ledwo, ledwo – do 39 procent. W całej UE w przeludnionych lokalach mieszka tylko 17 procent społeczeństwa, a w wielu zamożnych krajach – np. w Belgii czy Niemczech – w takich mieszkaniach żyje kilka procent obywateli i obywatelek.
Mieszkania w Polsce stosunkowo często są też pozbawione podstawowej infrastruktury. Według GUS 3 procent mieszkań nie ma podciągniętego wodociągu, a 6 procent nie ma ustępu. 8,5 procent mieszkań nie ma łazienki, aż w 18 procentach lokali w Polsce nie ma centralnego ogrzewania, co jest oczywiście jedną z głównych przyczyn smogu. Mimo to płacimy za mieszkania relatywnie dużo w stosunku do zarobków – według OECD wydatki mieszkaniowego pochłaniają 22 procent dochodów rozporządzalnych polskich gospodarstw domowych. W Korei Południowej wydatki mieszkaniowe stanowią jedynie 15 procent dochodów, a w Estonii 17 procent.
czytaj także
Mieszkań jest więc w Polsce za mało, są one za małe, a także zbyt drogie w stosunku do siły nabywczej Polek i Polaków, choć ich standard pozostawia wiele do życzenia. Epidemiczny kryzys gospodarczy bez wątpienia ten stan pogorszy. Ludzie tracący pracę będą mieli problem z regulowaniem rachunków, rat kredytów oraz czynszów. Całkiem prawdopodobne, że będą zmieniać mieszkania na tańsze – tzn. mniejsze lub o gorszym standardzie – a część millenialsów może wrócić pod dach rodziców. Ludzie, którzy są w na tyle dobrej sytuacji, by w nadchodzącym czasie kupować lokale, będą ostrożniej kalkulować z powodu wzrostu niepewności, więc także zdecydują się na zakup lub wynajem czegoś tańszego, czytaj: gorszego. Sytuację na rynku najmu może nieco poprawić fakt, że wielu pracowników z zagranicy wraca do domów, najmowane przez nich lokale stoją zatem puste, co będzie impulsem do obniżania czynszów. Koszty najmu faktycznie spadły w wielu miastach, jednak nie na tyle, by odczuli to pracownicy wysyłani na postój albo mający ograniczony czas pracy.
TBS-y wrócą do łask?
Fakt, że polska mieszkaniówka jest oparta w zdecydowanej większości na sektorze prywatnym i własności, jest powszechnie znany. Na 14,6 miliona mieszkań, które były do dyspozycji Polek i Polaków w 2018 roku, mieszkań z TBS-ów (Towarzystw Budownictwa Społecznego) było tylko 102 tysiące, a mieszkań komunalnych – 840 tysięcy. Co gorsza, liczba tych drugich regularnie spada – jeszcze dwa lata temu było ich 869 tysięcy. Od 1990 roku gminny zasób mieszkaniowy skurczył się o 60 procent, głównie w wyniku masowej prywatyzacji. W ciągu tych dwóch lat liczba mieszkań w TBS-ach co prawda wzrosła, ale tylko o 4 tysiące. Kolejne 100 tysięcy mieszkań należy do zakładów pracy lub Skarbu Państwa. W sumie więc publiczna lub społeczna mieszkaniówka odpowiada zaledwie za 7 procent całego zasobu mieszkaniowego Polski.
Rządzący chcieliby, żeby społeczna część „Pakietu Mieszkaniowego” była impulsem do rozwoju TBS-ów oraz mieszkalnictwa komunalnego. W tym celu zamierzają zwiększyć dofinansowanie obu rodzajów inwestycji. Gminy, które partycypują w TBS-ach, będą mogły uzyskać dofinansowanie w wysokości 35 procent kosztów kwalifikowanych inwestycji (obecnie to 20 procent). Dofinansowanie budowy nowych mieszkań komunalnych może wynosić nawet połowę kosztów – podobnie modernizacja komunalnych pustostanów. Oprócz tego TBS-y, których budynki są starsze niż 25 lat, będą mogły się ubiegać o premię remontową.
Rządzący chcą przyciągnąć do TBS-ów nie tylko gminy, ale też mieszkańców. W tym celu przygotowali dla nich dwa rozwiązania. Pierwszym są wakacje czynszowe – obecnie mieszkaniec TBS-u może odzyskać swój wkład tylko po rezygnacji z zamieszkiwania lokalu. Po zmianach będzie mógł odzyskiwać go stopniowo, wciąż przez jakiś czas zajmując lokal i płacąc dzięki temu niższy czynsz. Kolejnym rozwiązaniem będzie możliwość przekształcenia mieszkania w TBS we własność – będzie można to uczynić po 15 latach zamieszkiwania. W nowych inwestycjach będzie się to wiązać z koniecznością wniesienia większego wkładu partycypacyjnego (20 lub 25 procent kosztu budowy, zależnie od wielkości gminy). Pytanie tylko, czy takie umożliwienie dochodzenia do własności nie stoi w sprzeczności z ideą budownictwa społecznego i jest właściwe w sytuacji, gdy akurat własności w polskiej mieszkaniówce jest aż za nadto.
Ulga dla najemców
Rząd zapowiada także szereg instrumentów, które mają dofinansować czynsze dla najemców o niskich dochodach. Przede wszystkim ma być łatwiej o otrzymanie dodatku mieszkaniowego. Obecnie dodatek mieszkaniowy może otrzymać gospodarstwo domowe, w którym średni dochód na głowę z ostatnich trzech miesięcy nie przekracza 125 procent najniższej emerytury lub 175 procent w gospodarstwach jednoosobowych. Mowa więc o dochodzie poniżej 1375 zł na głowę w rodzinie i 1925 zł dla osób samotnych. Różnica będzie taka, że po zmianach będzie liczony dochód netto, a nie dochód uwzględniający składki na ubezpieczenie społeczne, jak jest obecnie. Tak więc progi dochodowe uprawniające do dodatku mieszkaniowego nieco spadną.
Erbel: Czynsz nie może być wyższy niż 30 procent dochodu mieszkańca [podcast]
czytaj także
Kluczowe w tym obszarze będzie jednak inne rozwiązanie – wsparcie dla osób, których sytuacja ekonomiczna pogorszy się w związku z kryzysem epidemicznym. Jeśli ich średni dochód z poprzednich trzech miesięcy będzie uprawniał do otrzymania dodatku mieszkaniowego i jednocześnie spadnie o co najmniej 25 procent w stosunku do 2019 roku, to ich dodatek mieszkaniowy zostanie powiększony o dopłatę wysokości 75 procent czynszu (maksymalnie 1500 zł). Dopłatę tę będzie można otrzymywać przez pół roku. Będzie ona mogła zostać przyznana także na poprzednie miesiące, jednak nie wcześniej niż od marca 2020 roku. Co więcej, najemca musiał mieszkać w lokalu przed 14 marca 2020 roku, czyli przed wprowadzeniem pierwszych epidemicznych restrykcji.
Publiczna lub społeczna mieszkaniówka odpowiada zaledwie za 7 procent całego zasobu mieszkaniowego Polski.
Tu jednak pojawiają się pierwsze wątpliwości: po pierwsze, czy ten dodatek nie zostanie wykorzystany do podwyższania czynszów przez prywatnych właścicieli. Można temu zapobiec, zamrażając czynsze beneficjentów tego dodatku, o czym mówiła Joanna Erbel w rozmowie z Michałem Sutowskim w ostatnim podcaście „Krytyki Politycznej”. Tego zamrożenia nie ma w zapowiedziach na stronie ministerstwa, jednak może się znajdzie w ustawie – oby tak było.
Po drugie, wymóg spadku dochodów w stosunku do 2019 roku faworyzuje osoby, które są nieco bardziej majętne niż dotychczasowi beneficjenci dodatków mieszkaniowych. Skoro miały one wyższe dochody w roku ubiegłym, można założyć, że ich sytuacja finansowa jest nieco lepsza. Tymczasem kryzys epidemiczny uderza także w dotychczasowych beneficjentów dodatku mieszkaniowego – nawet jeśli ich dochody nie spadły, to lockdown mógł uniemożliwić im ich wzrost. Wydaje się więc, że epidemiczny dodatek mieszkaniowy powinien objąć wszystkich tych, którzy spełniają kryteria otrzymania podstawowego dodatku mieszkaniowego.
Duża chmura, mały deszcz
To świetnie, że rząd zamierza wesprzeć budownictwo komunalne. Zapotrzebowanie na nie jest ogromne – według GUS w 2018 roku na mieszkanie komunalne oczekiwało 150 tysięcy gospodarstw domowych. W tym wszystkim kluczowe jest jednak pytanie, czy gminy, do których skierowany jest „Pakiet Mieszkaniowy”, będą chciały w ogóle z tego skorzystać. Dopłaty do budownictwa społecznego istnieją już od wielu lat, a jednak TBS-y wciąż stanowią margines polskiej mieszkaniówki. Wątpliwe jest, by podniesienie dofinansowania z 20 do 35 procent stanowiło tak wielki impuls dla gmin, by zaczęły prowadzić inwestycje mieszkaniowe na tak wielką skalę, jaka marzy się rządowi. Rząd chce je także przyciągnąć możliwością skorzystania z gruntów będących w posiadaniu Krajowego Zasobu Nieruchomości. Tylko że z gruntów należących do państwa mogli też korzystać z inwestorzy w „Mieszkaniu Plus”, tymczasem program ten skończył się klapą. Na koniec 2019 roku w budowie miało być 100 tysięcy mieszkań, a w rzeczywistości są ich jedynie 2 tysiące.
czytaj także
Wystarczy przypomnieć niewielkie zainteresowanie programem „Autobus Plus”. Na odbudowę połączeń pekaesowych przeznaczono w zeszłym roku 300 mln zł, tymczasem do samorządów finalnie trafiło kilka razy mniej. Żeby przyciągnąć samorządy do tego rodzaju inwestycji, należałoby im zaoferować dofinansowanie do większości kosztu inwestycji – nawet do 75 procent. Wsparcie unijne zakłada dofinansowanie projektów do 80 procent kosztów, więc nic dziwnego, że jest wykorzystywane niemal w całości. Dotacja na poziomie 35 procent może być zbyt słabą zachętą do inwestycji w budownictwo społeczne. Niewykluczone więc, że znowu z tej dużej chmury spadnie kapuśniaczek.
