Program ma wesprzeć słabowity rynek wynajmu w Polsce i umożliwić nabycie mieszkania tym, którzy nie mają zdolności kredytowej.
W zalewie słabości i wad polskiego rynku mieszkaniowego twórcy programu „Mieszkania plus” kierowali się przede wszystkim dwoma przesłankami. Po pierwsze mamy nad Wisłą wyjątkowo mizernie rozwinięty rynek wynajmu mieszkań – na zasadach rynkowych wynajmuje je zaledwie ok. 5 proc. populacji (średnia UE to 15 proc.), a w sumie 20 proc. jednak aż 3/4 z nich to najemcy mieszkań socjalnych o bardzo niskim standardzie. Oczywiście te 5 proc. jest zaniżone, bo wciąż pomimo preferencyjnego opodatkowania wynajmu wiele tego typu transakcji w naszym kraju nie jest zgłaszanych, nie zmienia to jednak faktu, że chętni, by wynająć od kogoś mieszkanie, mają w Polsce bardzo ograniczone pole manewru. A to prowadzi do ograniczenia mobilności wewnętrznej, co dla kraju doganiającego i mającego spore regionalne różnice w zarobkach i produktywności może być bardzo dużą barierą rozwoju. Oprócz tego sporej części Polaków nie stać na zdobycie dachu nad głową na tych warunkach, które oferuje polski rynek mieszkaniowy – wg słów ministra Adamczyka 40 proc. naszych rodaków nie stać na wzięcie kredytu lub najem mieszkania adekwatnego do ich potrzeb, co prowadzi albo do zakupu lokali zbyt małych, albo do mieszkania do późnych lat z rodzicami (wg Eurostatu 44 proc. Polaków w wieku 25-34 lata mieszka z rodzicami, tymczasem w Niemczech jedynie 17 proc.). Mając to na względzie rząd postanowił stworzyć hybrydę – program mieszkań na wynajem z drogą dojścia do własności.
Program „Mieszkanie plus” składa się z trzech filarów: Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, wsparcia budownictwa komunalnego i społecznego oraz Indywidualnych Kont Mieszkaniowych. Zdecydowanie najważniejszym z nich jest ten pierwszy. NFM zakłada budowę tanich mieszkań na wynajem, w których czynsz wynosiłby zależnie od lokalizacji 10-20 zł m.kw. Do tych kwot najemca musiałby jeszcze dołożyć opłaty za media oraz ewentualnie ok. 20 proc. dodatkowej składki, jeśli chciałby za 30 lat opłacania tego podwyższonego czynszu wejść w posiadanie mieszkania na własność. Jeśli najemca zdecyduje, by nie płacić tej nadwyżki do czynszu przez jakiś czas, to przejęcie mieszkania po prostu opóźni się o odpowiedni czas. Dodatkowo, jeśli wpadłby w tarapaty finansowe (np. strata pracy) to odłożoną 20-procentową nadwyżkę będzie mógł wykorzystać na opłatę bieżącego czynszu, co też spowoduje, że własność oddali się w czasie, ale uchroni najemcę przed utratą wynajmowanego mieszkania. Atrakcyjne warunki cenowe rząd zamierza uzyskać dzięki wykorzystaniu gruntów należących do Skarbu Państwa bezpośrednio lub pośrednio (np. do spółek SP), co pozwoli uzyskać średni koszt budowy metra kwadratowego na poziomie 2,5 tys. zł. Jak na razie bardzo niejasno został opisany mechanizm finansowania oraz samej realizacji. Ze słów premier Szydło oraz ministra Adamczyka na konferencji prezentującej „M+” można wnioskować, że inwestycje realizować będą prywatni deweloperzy, którzy następnie gotowe mieszkania będą oddawać publicznemu zarządcy, czyli Narodowemu Operatorowi Mieszkaniowemu. Program w dłuższej perspektywie ma się samofinansować z czynszów, jednak początkowe etapy zostaną sfinansowane z kredytów, zaciągniętych pod zastaw gruntów, na których będą planowane inwestycje. O mieszkania, które wg doniesień medialnych w pierwszej kolejności zostaną wybudowane w większych miastach, takich jak Warszawa, Krajów, Poznań czy Wrocław, będą mogli starać się wszyscy, jednak preferencyjnie będą traktowane osoby o niższych zarobkach oraz rodziny z dziećmi.
Jeśli powyższe założenia się powiodą, to warunki najmu jakie zaoferuje „M+” będą niezwykle wręcz atrakcyjne, nawet po najwyższej przewidywanej stawce 20 zł/m.kw.
W tej cenie 50-metrowe mieszkanie będzie kosztować najemcę zaledwie 1000 zł miesięcznie plus opłaty za media. Obecne stawki rynkowe są bez porównania wyższe. Wg ostatniego raportu serwisu Bankier.pl średnia cena wynajmu mieszkań między 38 a 60 m.kw. w Warszawie wyniosła 2,8 tys. zł, we Wrocławiu 2,2 tys. zł, w Gdańsku 2 tys. zł, w Krakowie 1,95 tys. zł, a w Katowicach 1,8 tys. zł. Trzeba pamiętać, że w cenie czynszu często zawarta jest już zaliczka na część mediów, jednak nawet jeśli dodamy ok. 300 zł zaliczki, to z większych polskich miast jedynie w Bydgoszczy (1,3 tys. zł) warunki byłyby porównywalne. Bez wątpienia dla osób szukających mieszkania na wynajem lokal z „M+” byłby doskonały rozwiązaniem, pod warunkiem oczywiście, że uda im się spełnić kryteria trafienia na początek kolejki, która w sytuacji tak konkurencyjnych stawek będzie bez wątpienia bardzo długa.
Atrakcyjność zdobycia własności dzięki „M+” będzie prawdopodobnie równie korzystna. Droga do własności będzie wymagać dodatkowego kosztu 20 proc. od ceny wynajmu, tak więc 50-metrowe mieszkanie o najwyższej stawce 20 zł/m.kw. będzie kosztować miesięcznie 1200 zł, a finalny koszt dla potencjalnego właściciela wyniesie 432 tys. zł. Wg raportu Bankiera taka cena byłaby atrakcyjna w zasadzie we wszystkich większych miastach w Polsce. Przykładowo w Warszawie średnia cena za metr mieszkania w przedziale 38-60 m. kw. to 7860 zł, a więc cena 50-metrowego mieszkania wyniosłaby 393 000 zł. Oczywiście do tej kwoty należy jeszcze doliczyć koszty kredytu. Wg raportu NBP średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego na zakup nowego mieszkania w IV kwartale 2015 r. wyniosło 4,5 proc. Tak więc rata kredytu dla w/w mieszkania wyniosłaby ok. 1991 zł, a łączny koszt dla kredytodawcy 717 tys. zł. W Krakowie rata wyniosłaby 1695 zł, a łączny koszt ok. 610 tys. zł. We Wrocławiu, gdzie średnia cena to 5930 zł/m.kw., rata osiągnęłaby poziom 1502 zł, a ogólny koszt 541 tys. zł. Nawet w Katowicach, gdzie ceny są zdecydowanie niższe (średnio 5026 zł/m.kw.), warunki „M+” przy najwyższej stawce byłyby jeszcze opłacalne: tam rata za omawiane mieszkanie wyniosłaby 1273 zł, a ogólny koszt 458 tys. zł. Dodatkowo możemy jeszcze założyć, że ceny np. we Wrocławiu czy szczególnie w Katowicach będą niższe niż w Warszawie (wciąż nie znamy dokładnych cen dot. konkretnych lokalizacji, a jedynie sam przedział cenowy „M+”).
Warto też pamiętać, że „M+” będzie atrakcyjne nie tylko z powodu ceny, ale też dzięki temu, że nie trzeba będzie mieć zdolności kredytowej, której nie ma wielu Polaków poszukujących mieszkania.
Poza tym całość kosztów kredytu to nie tylko odsetki, ale też prowizja oraz czasem ubezpieczenie kredytu, choć na tle oprocentowania te pozostałe koszty są marginalne. Reasumując, jeśli zapowiedzi dot. warunków cenowych „Mieszkania plus” się potwierdzą, to droga dojścia do własności w programie będzie równie konkurencyjna wobec ofert rynkowych, jak wynajem oferowany przez ten program.
Oferowanie warunków na papierze to jedno, a ich realizacja to drugie. I w tym momencie pojawiają się pierwsze problemy. Wg założeń średni koszt budowy metra kwadratowego mieszkania w programie „M+” będzie wynosił 2,5 tys. zł. Wg przytoczonego już raportu NBP średni koszt budowy metra mieszkania w Warszawie wynosi ok. 5 tys. zł, w Krakowie 4,1 tys. zł, w Poznaniu 4,2 tys. zł, a we Wrocławiu 4,3 tys. zł. W „M+” grunty wyłoży państwo, a więc ich cena odejdzie od kosztu budowy. Jednak i bez ceny ziemi koszt budowy metra kw. mieszkania w w/w miastach będzie znacząco wyższy: w Warszawie wyniesie 3,8 tys. zł, w Krakowie 3,2 tys. zł, we Wrocławiu 3,1 tys. zł, a w Poznaniu 3,2 tys. zł. Właśnie w tych miastach mają powstać pierwsze mieszkania z „M+” i będzie tam niezwykle ciężko zejść z kosztem budowy metra kw. poniżej 3 tys. zł, a co dopiero uzyskać średni koszt na poziomie 2,5 tys. zł. Tym bardziej, że te mieszkania będą prawdopodobnie budowane przez deweloperów, którzy siłą rzeczy będą chcieli na tym zarobić, a więc tak czy owak będzie trzeba doliczyć do powyższych kwot ich zysk, nawet jeśli wyraźnie niższy niż marża uzyskiwana przez nich przy sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym.
Tu rysują się kolejne zagrożenia. Deweloperzy bez wątpienia uznają program „Mieszkanie plus” za niebezpieczną konkurencję wobec swojej podstawowej działalności. Bardzo prawdopodobne jest więc, że zażyczą sobie za swoje usługi bardzo duże kwoty, by odbić sobie straty na mniejszym popycie na swoje mieszkania oraz możliwym spadku cen w długim okresie. A to jeszcze bardziej wpłynie na wzrost końcowego kosztu budowy i spowoduje, że jeszcze mniej prawdopodobne będzie uzyskanie przeciętnego poziomu, który został zamierzony. Co więcej, publiczny podmiot zamawiający chcąc jednak zejść do założonego poziomu, może zrezygnować z wpisania do specyfikacji zamówienia chociażby standardów zatrudnienia (tzw. klauzule społeczne), co wpłynie na prekaryzację pracowników firm budowlanych wykonujących mieszkania z „M+”. Może też zechcieć ściąć koszty chociażby na materiałach, co zaś wpłynie na niższą jakość wykonania, czyli odbije się na trwałości czy bezpieczeństwie budowanych mieszkań.
Z drugiej strony nie należy zapominać, że mało jest tak atrakcyjnych klientów dla firm prywatnych jak publiczny zleceniodawca, który jest stabilny i pewny przy płatnościach.
Poza tym firmy budowlane lub deweloperzy mający słabszą pozycję na rynku będą mogli zechcieć wykorzystać okazję do zwiększenia swojego udziału w rynku i zaoferują państwu bardzo atrakcyjne stawki, schodząc mocno z marży. Tak więc może się okazać, że chętnych do budowania mieszkań z „M+” na atrakcyjnych dla państwa warunkach znajdzie się całkiem sporo.
Nawet jeśli, to jednak niemożliwe jest rozpoczęcie programu bez finansowania budżetowego, a to zapewniał minister Adamczyk, twierdząc, że program ten będzie zupełnie neutralny budżetowo. Nawet jeśli w długim terminie „M+” rzeczywiście będzie się samofinansowało z czynszów, to w krótkim trzeba będzie ponieść pewne koszty. Jeśli środki na budowę zostaną zapewnione dzięki kredytom pod zastaw ziemi, to przecież te kredyty będą mały swój koszt (marża, prowizja), które ktoś będzie musiał uiścić. W tego typu programach mechanizmy finansowania są niezmiernie istotne – w końcu nie jest jakąś wielką filozofią wybudować mieszkania, problem jest w jaki sposób zapewnić strumień środków. Tymczasem akurat mechanizmy finansowania oraz realizacji jak na razie są najmniej jasnym elementem całego programu. Dużo lepiej byłoby, gdyby minister Adamczyk wprost stwierdził, że na rozruch programu zostanie zarezerwowane w budżecie w najbliższych latach powiedzmy 5 mld zł i nikt nie powinien mieć tu jakichś specjalnych zarzutów – w końcu nakłady na politykę mieszkaniową są jednymi z najbardziej uzasadnionych wydatków budżetowych, jakie można sobie wyobrazić.
Wątpliwości budzi także sama idea dochodzenia do własności. To oczywiście nie musi być słabość programu, a wręcz przeciwnie, jego mocna strona. W końcu potrzeby obywateli są różne, więc taka elastyczność jest pożądana. Jednak, by w miarę uwłaszczania się kolejnych najemców, zasób mieszkaniowy państwa się nie zmniejszał dla kolejnych pokoleń, z czynszów muszą być regularnie budowane kolejne mieszkania. Takie też będzie prawdopodobnie założenie, ale możemy się spodziewać, że na dłuższą metę politykom może zabraknąć konsekwencji, szczególnie jeśli zmieni się ekipa rządząca, która niechętnie będzie patrzyć na projekt poprzedników, a spływające czynsze będą bardzo łakomym kąskiem do wykorzystania na własne pomysły. Dlatego też dobrze by było, żeby zarządca mieszkań, czyli Narodowy Operator Mieszkaniowy, działał nie jako agencja rządowa, ale jako spółka prawa handlowego należąca do Skarbu Państwa, gdyż jest ona mniej zależna od bieżących uzgodnień budżetowych i nieco trudniej jest wydrenować ją z kapitału (choć oczywiście dla chcącego nic trudnego).
Pomimo powyższych zastrzeżeń „Mieszkanie plus” ma szansę być jednym z najważniejszych programów społecznych w III RP. Przede wszystkim może być pierwszym tak szeroko zakrojonym programem typu usługowego.
Jak na razie największym programem społecznym jest „Rodzina 500 plus”, która jest stricte transferowa, tymczasem Polacy potrzebują rozwoju usług zapewnianych im przez instytucje publiczne, które zapewnią im tanio komfortowe warunki do pracy, zakładania rodzin, rozwijania siebie itp. Poza tym być może w końcu doczekamy się kompleksowego programu mieszkaniowego, który z jednej strony nie będzie rodzić podejrzeń, że jest w interesie kogoś innego niż obywatele (vide Mieszkanie dla Młodych, z którego bardzo skorzystali deweloperzy), a z drugiej strony jego skala sprawi, że autentycznie Polacy odczują poprawę w tym obszarze (w przeciwieństwie do nieistotnego w skali kraju Funduszu Mieszkań na Wynajem). Wreszcie cieszy, że po latach zachłyśnięcia się ideą własności prywatnej, powstaje program, który umożliwi atrakcyjny wynajem od publicznego dostawcy, czyli korzystanie z własności wspólnej. Dzięki temu, że opcja najmu będzie nieco tańsza, a stawki w jej przypadku wyjątkowo atrakcyjne wobec cen rynkowych, możemy zakładać, że znacząca część osób zdecyduje się na korzystanie z „M+” bez dążenia do własności, co sprawi, że nasz rynek mieszkaniowy stanie się bardziej zrównoważony, a mobilność wewnętrzna wzrośnie. Bez wątpienia mocną stroną „M+” jest także elastyczność – opcja własności oraz możliwość korzystania z odłożonej nadwyżki w razie kryzysu – co pokazuje, że jego twórcy próbowali spojrzeć na problem z szerszej perspektywy, uwzględniając różne potrzeby i scenariusze, zawierając je w jednym dużym programie, a nie rozmywając w kilku. Jakkolwiek w ostatnim czasie temperatura sporu politycznego sięgnęła w naszym kraju zenitu, to za „Mieszkanie plus” kciuki powinni trzymać wszyscy – zarówno ci, którzy chodzą na smoleńskie miesięcznice, jak i ci, którzy chodzą na demonstracje KOD.
Autor jest współpracownikiem Fundacji Kaleckiego.
**Dziennik Opinii nr 156/2016 (1356)
