Za mieszkanie powinno się płacić tyle, na ile wspólnota mieszkańców ocenia jego wartość. Rozmowa z Marią Palme ze Szwedzkiego Związku Lokatorów.
Joanna Erbel: Jesteś szefową departamentu negocjacji w Szwedzkim Związku Lokatorów (Hyresgästföreningen) w Sztokholmie. Czym się zajmuje wasz Związek?
Maria Palme: Głównym zadaniem Związku jest zapewnienie prawa do mieszkania dobrej jakości, dostępnego cenowo, a także zagwarantowanie ciągłości najmu. Dbamy o stan techniczny budynków i działamy na rzecz tworzenia lokalnej wspólnoty. Reprezentujemy lokatorów na corocznych negocjacjach czynszów w zasobach komunalnych i pośredniczymy w rozmowach z prywatnymi właścicielami. Dostarczamy porad prawnych, informujemy lokatorów o ich prawach i obowiązkach. Ważnym wymiarem naszej działalności jest też wprowadzanie kwestii mieszkaniowej do debaty publicznej oraz lobbowanie na rzecz prospołecznych rozwiązań u polityków.
Skąd się wziął Związek Lokatorów? Jakie są jego początki?
Związek Lokatorów został założony dość dawno temu, w 1923 roku. Powstał, bo lokatorzy w Szwecji mieli bardzo mało praw. Jeżeli nie stać ich było na czynsz, wyrzucano ich z mieszkań na ulicę. Mieszkania były też zatłoczone i o niskim standardzie, a ich cena była nieproporcjonalnie wysoka w stosunku do przeciętnych zarobków Szwedów. Organizacja powstała oddolnie, dzięki staraniom ludzi pochodzących z klasy robotniczej, którzy postanowili założyć związek, aby chronić swoje prawa i zapewnić sobie minimum bezpieczeństwa. Chcieli w ten sposób również podnieść swój status społeczny i uzyskać jakiekolwiek prawa.
Od 1923 roku Związek znacznie się rozrósł. W 1937 liczył 57 tysięcy członków, a obecnie należy do niego ponad pół miliona gospodarstw domowych.
W jaki sposób Związek jest zorganizowany?
Hyresgästföreningen działa na zasadzie demokracji reprezentatywnej. Jest to dość skomplikowany system. Będąc członkiem, masz prawo głosu w wyborach w swoim budynku na jego reprezentanta lub reprezentantkę. W sumie jest 11 tysięcy reprezentantów, którzy należą do 2 tysięcy lokalnych stowarzyszeń. Te z kolei skupione są w 180 ponadlokalnych organizacjach, należących do dziewięciu organizacji regionalnych. Na każdym z tych poziomów odbywa się raz w roku spotkanie. Ponadto w ramach tych lokalnych stowarzyszeń wybiera się jedną osobę, która prowadzi negocjacje z prywatnymi właścicielami, i jedną, która negocjuje warunki mieszkania w zasobie komunalnym.
Jak w takim razie określa się, ile dane mieszkanie jest warte?
To nigdy nie jest proste. Jeszcze rok temu najwięcej mieszkań w Szwecji było częścią budownictwa komunalnego i to te czynsze wyznaczały górną granicę ceny najmu. Prywatni właściciele nie mogli żądać więcej za wynajem. W Szwecji obowiązuje prawo, które mówi, że lokatorzy powinni płacić za mieszkanie tyle, na ile wspólnota mieszkańców ocenia jego wartość. Nie jest to cena rynkowa.
Poziom czynszów w budownictwie komunalnym jest ustalany tak, by mogły one pokryć remonty, pozwoliły zachować tkankę mieszkaniową w dobrym stanie i pokrywały koszty administracji. Nie czerpano i nie czerpie się zysków z najmu.
W przypadku mieszkań wynajmowanych przez prywatnych właścicieli punktem odniesienia jest zaś średnia cena na rynku, stan mieszkania oraz to, jak właściciel budynku o niego dba. Ważne jest, czy okolica jest bezpieczna. Duże znaczenie ma również lokalizacja. I to są elementy, które bierze się pod uwagę podczas negocjacji. Zwykle z właścicielem rozmawiają negocjatorzy ze Związku, ale czasami obecni są też lokatorzy.
A co się dzieje w sytuacji, kiedy właściciel chce zrobić remont mieszkania lub budynku, a kosztami obciążyć lokatorów? W Polsce tego typu praktyka jest normą.
Jeśli prywatni właściciele chcą zrobić remont, mogą zobaczyć, jak to robią inni prywatni właściciele w danej okolicy i jaki nowy czynsz udało im się z nami wynegocjować. I tylko na taki czynsz mogą liczyć, nie wyższy. Może się zdarzyć, że pojawi się konflikt pomiędzy nami – Związkiem Lokatorów – a prywatnym właścicielem, który chce podnieść czynsz powyżej kwoty, na którą się zgadzamy. Wtedy taki właściciel może odwołać się do władz miasta i poprosić sąd o wyrok. Negocjacje odbywają się wówczas w obecności rady przysięgłych, w której skład wchodzą zwykli ludzie.
Ale zasadniczo w Szwecji nie ma możliwości, aby ktoś zrobił remont i podniósł czynsz kilkukrotnie. Jeśli zrobi remont, dodatkowe koszty poniesie z własnej kieszeni. Właściciele muszą negocjować wysokość czynszów z naszym Związkiem. Muszą się nas pytać, jaki wzrost cen byłby dla nas do przyjęcia, a my – ponieważ jesteśmy demokratyczną organizacją – zwracamy się z tym pytaniem do naszych członków.
Czyli to wspólnota mieszkańców ostatecznie decyduje o wysokości czynszów?
Tak. Obie strony, Związek i prywatny właściciel, muszą udowodnić swoje racje. Robimy zdjęcia, zapraszamy członków rady przysięgłych, by obejrzeli mieszkanie. Potem pokazujemy inne mieszkania, które mają podobne lub niższe czynsze. Próbujemy też oszacować cenę, którą przeciętna osoba byłaby skłonna zapłacić za mieszkanie w konkretnym standardzie.
A jaki wpływ na ceny ma liczba mieszkań? Czy w Szwecji jest ich wystarczająco dużo?
Mieszkań jest wciąż za mało. W Sztokholmie na przykład w kolejce do mieszkania jest około 300 osób. I w takiej sytuacji można sobie wyobrazić, że skoro jest duży popyt na mieszkania, to ceny najmu będą rosły. Ale ten mechanizm jest w Szwecji niedozwolony. Niezależnie od liczby mieszkań cena najmu musi być dostosowana do realnych możliwości finansowych tzw. zwykłego obywatela.
No dobrze, a w jaki sposób szacujecie tę cenę? Na podstawie średnich zarobków?
Nie. Opieramy się na cenach, które zostały wypracowane jeszcze w czasach, kiedy większość mieszkań była komunalna. Spółki miejskie nie były nastawione na zysk, więc przez lata łatwo było utrzymać niski poziom czynszów. Jednak obecnie ta sytuacja powoli się zmienia – jest coraz więcej mieszkań własnościowych i tak naprawdę nie wiemy dokładnie, co się dalej stanie.
Stoi przed nami wyzwanie wypracowania modelu pozwalającego wyliczać czynsze, na które zgodziłyby się zarówno władze miast, jak i organizacje zrzeszające prywatnych właścicieli. Konieczne jest również jasne określenie parametrów, które pozwolą dokonać takich kalkulacji. Na przykład jeśli jest się właścicielem mieszkania w centrum Sztokholmu, które ma nową łazienkę, mieszkanie to można wycenić, wliczając dodatkowe 800 koron (około 400 zł). Musi być to system, który chroniłby interesy zarówno lokatorów, jak i właścicieli. Tych parametrów wciąż jeszcze nie ma, więc szacujemy ceny bardziej ogólnie i jako Związek staramy się dbać o to, żeby czynsze nie rosły.
Kto należy do Szwedzkiego Związku Lokatorów? Wspomniałaś, że założyły go osoby pochodzące z klasy robotniczej. Jak jest teraz?
Obecnie jest on społecznie dużo bardziej zróżnicowany. Można wręcz powiedzieć, że do Związku należą przedstawiciele wszystkich grup społecznych. Mniej więcej połowę stanowią kobiety, a połowę mężczyźni. Może trochę więcej jest kobiet. Trochę nam brakuje młodych ludzi – Związek powoli się starzeje, ale pracujemy nad akcją, która ma zachęcić również młodsze pokolenie.
Klasowo jesteśmy natomiast bardzo zróżnicowani. Członkowie i członkinie Związku pochodzą z różnych środowisk. Dawniej tworzyła go głównie klasa robotnicza, ponieważ to właśnie robotnicy i ich rodziny wynajmowali mieszkania. Jednak obecnie istnieją na rynku najmu mieszkań zarówno tanie lokale, jak i bardzo drogie rezydencje i apartamenty, więc również zamożne osoby należą do naszej organizacji. Zwłaszcza że składki są bardzo niskie – 80 koron (około 40 zł) miesięcznie, a korzyści bardzo duże: na przykład dostęp do prawnika i pomoc w sytuacjach, kiedy sprawa trafia do sądu.
Czy trzeba mieć szwedzkie obywatelstwo, żeby należeć do Związku?
Nie, nie trzeba. Każdy może należeć do Związku. Jest dla nas bardzo istotne, żeby byli w nim również imigranci, bo to właśnie oni najbardziej potrzebują naszej pomocy. Zazwyczaj imigranci mają niestety niższe zarobki i słabiej znają system prawny.
A w jakiej cenie są mieszkania w Sztokholmie?
Kwoty są bardzo zróżnicowane. Od 800 do 1800 koron za metr kwadratowy (około 400–900 zł za m kw.).
Jak to się ma w stosunku do zarobków mieszkańców?
Średnio na mieszkanie rodzina przeznacza 27 procent swoich zarobków. Ale oczywiście trudno dokładnie określić tę średnią, ponieważ mamy mieszkania, które są bardzo tanie, o gorszym standardzie, na obrzeżach miasta, ale też i bardzo drogie, luksusowe apartamenty w centrum. Duży wpływ na cenę lokalu ma stan budynku.
Czy można znaleźć tanie mieszkanie w centrum?
Nie, nie ma takich mieszkań. Sztokholm jest dość drogim miastem.
Jak duży jest rynek najmu mieszkań?
Jest to około 40 procent mieszkań i niewiele mniej poza Sztokholmem.
Ciekawi mnie, w jaki sposób scharakteryzowałabyś dobre mieszkanie na wynajem.
Gdyby zapytać ludzi o idealne mieszkanie na wynajem, odpowiedzieliby, że jest to lokum, które wygląda ładnie, mieści się w zadbanym budynku i przyjaznej okolicy, w której można czuć się bezpiecznie. Widać, że ktoś się troszczy o otoczenie, bo np. krzaki są przycięte, więc nikt nie może się za nimi schować. Okolica jest dobrze oświetlona. Jest plac zabaw, wygodne ławki i bezpieczne miejsce, gdzie można przypiąć rower. Nie trzeba chodzić daleko, żeby wyrzucić śmieci. Jest czysto, zarówno wokół budynków, jak i w środku, w przestrzeniach wspólnych.
Zwykle dla ludzi najważniejsze jest, żeby było bezpiecznie, ale nie oznacza to oczywiście, że przestrzeń musi być monitorowana, tylko że spełnione muszą być warunki, o których mówiłam. Ważne jest również, żeby budynek był dobrze zarządzany i żeby usterki były naprawiane jak najszybciej. Samo mieszkanie musi być odnowione, co jest znaczące zwłaszcza w kwestii łazienki. Kolejną istotną sprawą jest dobry system komunikacji publicznej, umożliwiający łatwy dojazd do pracy czy miejsc, w których spędza się czas wolny.
A jak długo Szwedzi zostają w jednym mieszkaniu?
Bardzo długo. Mobilność pomiędzy miastami jest w Szwecji niewielka, zwłaszcza w przypadku tych z nas, którzy dostaną mieszkanie w Sztokholmie. Ludzie zmieniają mieszkania głównie w sytuacji, kiedy zmienia się sytuacji rodzinna: pojawiają się dzieci, dzieci się wyprowadzają… W zasadzie są więc dwa typy mieszkań: te mniejsze, do których ludzie wprowadzają się na początku studiów, i większe, w których mieszka się razem z rodziną. Ponieważ jednak kolejka osób czekających na mieszkanie jest dość długa, nie tak łatwo jest zamienić mieszkanie na większe.
Przydałoby się więc więcej lokali. Problemem w przypadku wymiany mieszkań jest również fakt, że nawet jeśli budowane są nowe, to zwykle są one w wyższym standardzie niż te starsze, więc ich cena za metr kwadratowy jest wyższa, często nawet dwukrotnie. Wynika to z kolei w dużej mierze z faktu, że aktualnie koszty budowy mieszkań są dużo wyższe.
Mówiłaś wcześniej, że obecnie coraz więcej mieszkań na wynajem należy do prywatnych właścicieli. Co w tym kontekście jest największym wyzwaniem dla waszego Związku?
Największym wyzwaniem bez wątpienia jest dla nas utrzymanie prawa do negocjowania czynszów z właścicielami. Teraz, kiedy budownictwo komunalne nie stanowi większości rynku najmu, można sobie wyobrazić, że organizacje reprezentujące prywatnych właścicieli będą dążyły do tego, by negocjować czynsze na własną rękę, co na pewno doprowadziłoby jednak do ich wzrostu. Dla nas priorytetem jest utrzymanie niskich czynszów, zwłaszcza że wynagrodzenia nie rosną.
Kolejnym zadaniem jest przekonanie polityków, że konieczne jest budowanie coraz większej liczby nowych mieszkań, ponieważ w przeciwnym przypadku niedługo czeka nas katastrofa mieszkaniowa w Sztokholmie. Jeśli nie będzie mieszkań, ludzie nie będą mogli przyjeżdżać tu na studia ani pracować.
Nawet jeśli politycy znajdą pieniądze na budowanie nowych budynków, dużym problemem pozostaną również protesty mieszkańców danej okolicy, skierowane przeciwko nowym inwestycjom w sąsiedztwie. Ruchy NIMBY (Not In My Backyard – Nie Na Moim Podwórku – przyp. red.) negujące praktycznie wszystkie inwestycje w danej okolicy są bardzo silne i często na wiele lat blokują budowy, które my jako Związek uznajemy za konieczne. Jasne, uważam, że ludzie mają prawo protestować, ale nie sądzę, że wszystkie protestujące grupy mają rację. W końcu nie można zapewnić ludziom prawa do mieszkania, jeżeli się tych mieszkań nie buduje.
A w końcu prawo do mieszkania jest najważniejsze.
Otóż to.
Wywiad pochodzi z pierwszego numeru magazynu „MIASTA”, który ukaże się już w lipcu. „MIASTA” to dwumiesięcznik poświęcony różnym kontekstom rozwoju miasteczek, miast i metropolii. Na jego łamach poruszane będą kluczowe tematy dotyczące problemów, z jakimi borykają się te przestrzenie w Polsce i za granicą. Magazyn skierowany jest do wszystkich środowisk zajmujących się rozwojem przestrzeni zurbanizowanych, chcących poszerzać wiedzę i perspektywy dotyczące środowiska ich pracy. Dwumiesięcznik dystrybuowany będzie też wśród samorządów i pracowników urzędów miejskich.
Każdy numer „MIAST” budowany będzie wokół tematu przewodniego. Pierwszym z nich jest kwestia mieszkaniowa, drugim – uspołecznianie przestrzeni. Po darmowy pdf pierwszego numeru i w sprawie współpracy prosimy zgłaszać się do redakcji : [email protected], http://miasta.ibpp.pl.
Magazyn „MIASTA” objęła patronatem Krytyka Polityczna.
