Mieszkanie+ nie wyszło, będzie za to gwarancja wkładu własnego. Jestem przerażony – mówi dr Adam Czerniak w rozmowie z Michałem Sutowskim.
Michał Sutowski: Ceny nieruchomości szybują pod niebo. Na pytanie: „Czemu w Warszawie tak drogo?” jeden z dziennikarzy odpowiedział wprost: „Bo są chętni, by tyle zapłacić”. W pierwszym kwartale 2021 ceny mieszkań w stolicy były o 9 procent wyższe niż w czwartym kwartale roku poprzedniego, ale przecież ani PKB, ani płace o tyle nie wzrosły. Jednocześnie budujemy najwięcej mieszkań od czasów późnego Gierka. O co tu chodzi?
Adam Czerniak: Pierwszy czynnik, który za to odpowiada, to oczywiście niedobór mieszkań. Polacy żyją w przeludnieniu, choć nikt na poważnie nie zbadał, ilu mieszkań właściwie brakuje – szacunki wskazują, że od pół miliona do trzech, ale nie wiadomo gdzie ani jakich konkretnie. Z deklaracji niby wynika, że brakuje tych większych, ale one na rynku akurat nie schodzą, niewykluczone jednak, że wzrost cen tych małych śrubuje ceny dużych do poziomu nieosiągalnego.
I chciałaby dusza do raju, znaczy rodzina z dziećmi do 70 metrów, ale ich nie stać?
Bardzo prawdopodobne. Ale obok obiektywnego niedoboru jest jeszcze czynnik psychologiczny: przekonanie, że na mieszkania zawsze będzie popyt i że zawsze będą drożeć.
Każda inwestycja to ryzyko, poza kupnem nieruchomości?
My bardzo chcemy być właścicielami mieszkań, przy czym ten kult własności charakterystyczny jest dla regionu krajów postkomunistycznych. To oczywiście niejedyny model na świecie: w Niemczech połowa ludzi mieszka w wynajmowanych lokalach, a w Szwajcarii wręcz ponad 60 procent. I to żaden problem, pod warunkiem że system zapewnia stabilną ofertę najmu, bez obawy, że właściciel nas z tygodnia na tydzień wyrzuci. A jeszcze mamy możliwość przeprowadzenia remontu, dostosowania mieszkania do naszych potrzeb, do tego czynsz jest stosunkowo niski.
7 postkomunistycznych osiedli, na których chciałabyś mieszkać
czytaj także
Niski, czyli jaki?
Przyjmuje się, że taki, który nie przekracza 20 procent dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego. W Polsce jednak wynajem dotyczy zaledwie niecałych 5 procent gospodarstw domowych. Co więcej, to tylko określone segmenty rynku, raczej droższe − a tanich mieszkań przyzwoitej jakości na wynajem praktycznie nie ma. Najtańsze są dla studentów, ale ich standard bywa bardzo różny.
Teraz się poczułem jak działacz Unii Wolności po przegranych wyborach. Jak to możliwe, że to tylko 5 procent gospodarstw domowych, skoro wszyscy moi znajomi tak mieszkają?!
Warszawa się zmetropolizowała, również na rynku mieszkaniowym, więc tu sytuacja wygląda inaczej. Szacuje się zgrubnie – bo czekamy jeszcze na dokładniejsze dane ze spisu powszechnego – że w stolicy mieszkania na wynajem to około 20 procent rynku. Jeśli wziąć pod uwagę grupę 20–45-latków, pracującą w mediach i organizacjach pozarządowych, to wśród nich udział wynajmujących będzie jeszcze większy. To zresztą zrozumiałe, bo z wynajmu w Polsce najchętniej korzysta ta grupa, która jest zarazem najbardziej mobilna. Z drugiej strony duży rynek najmu sprzyja większej elastyczności rynku pracy, bo wynajmującym mieszkania łatwiej jest się przemieszczać.
Czy mam rozumieć, że te horrendalne ceny to jest efekt „obiektywnego” niedoboru do spółki z psychologią zbiorową?
Mieszkań jest za mało mniej więcej od międzywojnia − to raz, ludzie chcą ich na własność − to dwa, no i jeszcze dochodzi czynnik trzeci, który nazywam dryfem instytucjonalnym. To znaczy, że polska polityka mieszkaniowa jest krótkookresowa i obliczona na doraźną korzyść polityczną konkretnych rządów.
Czyli jak ludzie w ankietach mówią, że chcieliby na własność, to rząd im dołoży do kredytu hipotecznego?
Albo wręcz pozwoli zaciągnąć kredyt walutowy. Dziś toczy się dyskusja o odpowiedzialności za problemy z kredytami frankowymi, ale w 2006 roku, jak nadzór finansowy chciał zakazać, to politycy i publicyści bodaj wszystkich opcji przekonywali, że obywatele są dorośli i mają prawo samodzielnie podejmować decyzję o przyjęciu na siebie ryzyka kursowego.
Erbel: Czynsz nie może być wyższy niż 30 procent dochodu mieszkańca [podcast]
czytaj także
„Pozwólcie ludziom realizować marzenia”?
Tak, przecież ludzie najlepiej wiedzą, co jest dla nich dobre, nie decydujcie za nich. Wyszło, jak wyszło, niemniej decyzja podyktowana była bieżącym wyborczym interesem. Na samym początku transformacji za polityką mieszkaniową stała jeszcze jakaś wizja, choć oczywiście popełniano błędy, natomiast już w XXI wieku panowała zupełna doraźność.
Ale ta wizja to było po prostu „społeczeństwo właścicieli”? Stąd uwłaszczenie za półdarmo mieszkańców lokali przyzakładowych i gminnych?
Cały paradygmat transformacji prowadzonej w duchu konsensusu waszyngtońskiego oparty był na własności. Zakładano, że mieszkańcy lepiej sobie poradzą jako właściciele – częściej będą gotowi remontować mieszkania, będą mogli je sprzedać lub zamienić wedle potrzeb, to też była reakcja na percepcję PRL jako państwa z gruntu niewydolnego, które jednocześnie zwalczało własność. Ale to też odpowiadało przekonaniom ludności, bo narody w krajach postkomunistycznych wyjątkowo silnie przywiązane są do mitu własności jako czegoś niemal świętego. Za Odrą chodzi po prostu o to, żeby móc wygodnie i korzystnie cenowo mieszkać.
Takie przekonania mają źródło w kulturze? Jakimś „charakterze narodowym”? A może to po prostu wynika z nieufności do instytucji? We własność wierzono w PRL, jako w coś, czego nawet komuniści nie odbiorą.
To jest spór z cyklu: jajo czy kura, bo te czynniki są przecież współzależne. Na pewno jest tak, że słabość państwa generuje większą potrzebę własności, ale to też przekłada się na system kulturowy poprzez doświadczenie zbiorowe, zwłaszcza wielopokoleniowe, i generuje aspiracje, a potem oczekiwania wobec tego państwa.
A zatem Polak i Polka chcą, żeby państwo ułatwiło im dojście do mieszkania na własność.
Żeby dało na własność, tak.
I dlatego, choć zmieniały się środki, cel pozostawał ten sam – upowszechnić własność? Jak już rozdano to, co było w zasobie publicznym, a potem spadła inflacja, to udostępniono kredyt hipoteczny?
W świecie zachodnim mamy dwa główne paradygmaty mieszkaniowe. Jeden to mieszkanie jako aktywa, które służyć mają budowie osobistego czy rodzinnego majątku. Jak cena rośnie, to super, bo ludzie się bogacą, realizują cele życiowe, mają możliwość założenia rodziny i budują swój status społeczny. Drugi paradygmat to mieszkanie jako social right, czyli uprawnienie społeczne. Chodzi o możliwość korzystania z niego niezależnie od statusu – własne, na wynajem czy od państwa – ma zaspokajać fundamentalną potrzebę dachu nad głową.
Brzeska zapłaciła najwyższą cenę za walkę z rażącą niesprawiedliwością i ludzką krzywdą
czytaj także
Mieszkanie prawem, nie towarem…
Tak, ale Polska zdecydowanie tkwi w pierwszym paradygmacie. Element budowy majątku był obecny w wypowiedziach polityków właściwie od zawsze: mieszkania powinny być na własność, niech się ludzie nawet i zadłużą, bo to zmusi ich do oszczędzania, będzie stabilizowało społecznie i rodzinnie. Społeczeństwo w zasadzie podziela ten pogląd, ludzie wolą mieszkać na swoim niż w wynajmowanym. Płacenie czynszu ponad 40 procent obywateli uznaje za wyrzucanie pieniędzy w błoto, bo to nie jest dla nich płatność za usługę, ale element budowania kapitału, w tym wypadku cudzego.
Czyli tak: mamy zastany niedobór plus nadmierny popyt?
Ale jest jeszcze coś. Nieruchomości w Polsce są dobrami nieskomodyfikowanymi lub względnie słabo skomodyfikowanymi, tzn. nie są traktowane jako towar.
Jak to: mieszkanie ani prawem, ani towarem? To czym? I co to znaczy w praktyce?
Jak dostaniemy spadek, np. dom, w którym mieszkaliśmy na wsi, to bardzo często jest to dla nas ojcowizna, a nie element majątku, który możemy wynająć czy „nie-daj-Boże” sprzedać. To samo dotyczy wynajmowania mieszkań w dużym mieście, najczęściej studentom. Owszem, wynajmuje się lokal, w którym mieszkała babcia, ale stara meblościanka, paprotka i obrazek święty zostają. Najemcom niczego nie wolno tam ruszyć. A więc tak, jesteśmy za własnością, ale nadal mieszkanie to coś innego niż towar rynkowy.
I jakie są tego konsekwencje? Poza obciachem przed znajomymi ze studiów?
Zbitka tych elementów jest bardzo problematyczna. Niedobór pochodzący jeszcze z przedwojnia, którego przez PRL nie udało się do końca rozwiązać, zbiega się z krótkowzroczną polityką mieszkaniową. A to wszystko w społeczeństwie, które mieszkanie traktuje jako element budowania majątku, ale też obiekt sentymentu. I to sprawia, że część polityk stosowanych np. w Wielkiej Brytanii czy Irlandii, które u nas imitowano, po prostu nie działa.
Czyli?
Pobudzanie rynku przez dostępne kredyty pompuje ceny tam, gdzie mieszkania są utowarowione, a więc na nowych osiedlach w dużych miastach, natomiast w tych małych miejscowościach właściciele są praktycznie z rynku wyłączeni. Nie mają do niego dostępu, nie korzystają na wzroście cen, często nie mają nawet świadomości, że ceny idą w górę.
Rozumiem, że ta równoległość rynków wynika też z faktu, że metropolie rosną, a miasta małe i średnie się wyludniają. Czyli mamy duże zapotrzebowanie, windujące ceny w tych pierwszych oraz stagnację w pozostałych, gdzie mieszkania byłyby nawet bardziej dostępne, tylko z pracą gorzej…
Stąd też medialnie chwytliwe liczby o braku mieszkań na rynku niewiele nam mówią. Wielkość, stan, a przede wszystkim lokalizacja robią wielką różnicę. Żeby zacząć rozwiązywać problemy mieszkaniowe, trzeba najpierw widzieć, gdzie i jakich brakuje, w jakim standardzie, ale też: jakich i przede wszystkim gdzie będzie brakować za 30 i 50 lat. Jeśli popatrzymy na osadnictwo w województwach dolnośląskim i opolskim, to tam najwięcej ludzi mieszka w budynkach wybudowanych przed II wojną światową! Jeśli więc teraz coś budujemy, to istnieje spora szansa, że ktoś tam będzie mieszkał także za 2–3 pokolenia. Tak długą perspektywę może mieć tylko państwo, bo nie ma jej podmiot prywatny nastawiony na zysk, ani nawet gospodarstwo domowe.
No właśnie, państwo. Mieszkanie+ to był dobry pomysł?
Był krokiem w stronę długofalowego rozwiązania problemów mieszkaniowych, ale rozbił się o doraźny interes polityczny.
Nie rozumiem, przecież to był program z możliwością dochodzenia do własności, a więc taki, jakiego ludzie oczekują. Gdyby PiS te mieszkania faktycznie zbudował, to mógłby tu spokojnie rządzić przez trzy następne kadencje…
Ktoś niezbyt mądrze podpowiedział premierowi hasło, że wybuduje 100 tysięcy mieszkań − i to nawet było wykonalne, ale przecież nie w trzy lata. To był program mający sens w rozłożeniu na co najmniej dekadę, bo zapisany był w nim mechanizm kuli śniegowej. Chodziło o to, by go realizować bez dużych obciążeń dla budżetu, więc dochody z tych pierwszych lokali miały być przeznaczone na budowę kolejnych. Tą metodą dałoby się pewnie budować około 50–70 tysięcy mieszkań rocznie po upływie dekady. Ale jeśli ktoś szuka Świętego Graala – rozwiązania problemów mieszkaniowych Polski w ciągu jednej kadencji – to go na pewno nie znajdzie. Taką politykę trzeba by planować na 10–15 lat ponad podziałami partyjnymi.
Mieszkanie+ zatem nie wyszło, będą gwarancje do wkładu własnego, o które jeszcze zapytam. Ale jak na razie wzrost cen jest wyjątkowo szybki, mimo że wciąż trwa pandemia. Eksperci piszą, że dostępne na tę chwilę mieszkania na rynku pierwotnym, gdyby nie budować nowych w Warszawie, zeszłyby w trzy kwartały. Czyli na pniu. Czemu akurat teraz?
Takie wzrosty nigdy nie mają jednej przyczyny. O długookresowych mówiliśmy: ogólne braki plus niska elastyczność podaży na rynku wtórnym: lokale stoją puste, bo ludzie nawet nie wiedzą, że mogą je sprzedać czy wynająć, względnie trzymają na zasadzie: może jak córka dorośnie i pójdzie na studia, to tam zamieszka.
czytaj także
A te średnio- i krótkookresowe?
Na nie ma wpływ np. szybki w ostatnich latach wzrost dochodów.
Tylko czy w czasach rządów PiS on nie dotyczył raczej tych, których i tak nie stać na mieszkania? Rozumiem, że ochroniarzowi na śmieciówce się poprawiło po wprowadzeniu stawki godzinowej, jednak jego wciąż nie stać na kupno lokalu. Tym bardziej że ceny mieszkań rosną szybciej niż płace.
To niekoniecznie tak działa, bo nawet niewielki wzrost dochodów może człowieka przepchnąć ku zdolności kredytowej. Na to nałożyły się też obniżki stóp procentowych. Mamy ogólny wzrost dochodów z pracy oraz program Rodzina 500+, który jest bardzo ważny dla banku.
Rozumiem, bo to stały dochód przez kilka lub nawet kilkanaście lat, starcza np. na jedną trzecią raty. Tylko tu chyba mówimy o ludziach, którzy kupują mieszkania, żeby mieszkać – a to przecież nie oni decydują najbardziej o tych wzrostach cen?
Fakt, wzrost inflacji przy niskich stopach w latach 2019–2020 uruchomił falę zakupów inwestycyjnych, a zatem rozkręciła się również machina spekulacji i flippingu.
Co to znaczy?
Flipping to skupowanie mieszkań po obniżonej stawce, często zaniedbanych, czasem z wykorzystaniem niewiedzy właściciela; potem szybki remont i odsprzedaż z zyskiem. To są te wszystkie ogłoszenia w skrzynkach pocztowych: pokochaliśmy z mężem tę okolicę, kupimy tu mieszkanie za gotówkę, bez pośredników, telefon… Jak jest tego mało na rynku, a flipperzy nie są agresywni, to są nawet pożyteczni, pełnią funkcję arbitrażową. Ale jak robi się ich dużo, to pożyteczne pasikoniki zamieniają się w szarańczę.
Dlaczego? Poza tym, że więcej osób może im oddać mieszkanie po zaniżonej wartości?
Oni nakręcają rywalizację o mieszkania z rynku wtórnego. Jeżeli udział flipperów przekracza gdzieś 5 procent transakcji, to stają się cenotwórcami, a nie cenobiorcami. Zawsze są wysoko pozycjonowani w ogłoszeniach, bo wydają dużo na marketing, a zarazem chcą sprzedać jak najdrożej, więc dużo informacji tego typu generuje percepcję wyższych wzrostów, do których pozostali dostosowują swoje ceny.
czytaj także
I mamy samospełniającą się przepowiednię?
Tak. A Polska w skali kraju ma dziś nawet 6 procent udziału flipperów w transakcjach sprzedaży mieszkań rocznie, to jest tyle, ile San Francisco w samym szczycie boomu na amerykańskim rynku nieruchomości. W miejscowościach, gdzie mało się buduje na rynku pierwotnym, jak Katowice czy Bydgoszcz, to już jest nawet 15 procent. Ale to tylko jedna z form inwestowania i zarabiania na wzroście cen, które ten wzrost napędzają. Według danych NBP mniej więcej połowa mieszkań w dużych miastach kupowana jest na cele inwestycyjne, w tym około 20 procent – czyli jedna piąta całości – to spekulacja, czyli kupowanie z nadzieją na wzrost wartości i odsprzedaż, a reszta na wynajem.
A czy ma duże znaczenie, czy to jest wynajem indywidualny, czy instytucjonalny? Krótko mówiąc, czy należy się cieszyć z faktu, że do Polski wchodzą fundusze inwestujące w mieszkania pod wynajem?
Akurat wsparcie wynajmu instytucjonalnego to pozytywny kierunek, bo dziś ponad 95 procent lokali wynajmują osoby prywatne. Niektórzy mają nawet 15 mieszkań, ale większość po 1–2. I tam wspomniane już problemy z niską komodyfikacją są największe: nie można mieszkania przerobić i zawsze jest ryzyko, że nas wyproszą, bo akurat córka wróciła ze Stanów. Ale jest jeszcze drugi problem, związany z sekurytyzacją ryzyka. Jak się ma jednego najemcę spośród pięciu, który przestaje płacić, to trzeba takie ryzyko rozłożyć na pozostałych. Jak nam nie zapłaci dwóch na stu, a jednocześnie mamy swoich prawników i przetarte procedury, własnego komornika, a nawet możliwość ubezpieczenia się od takiego ryzyka, to czynsze mogą być dzięki temu niższe.
Nie grozi nam monopol gigantów?
Do tego jest bardzo daleko. Owszem, gazety lubią napisać, że jacyś Szwedzi czy firma z RPA kupili kilkaset mieszkań, ale to są wciąż pojedyncze przypadki, a w Polsce oddaje się ponad 200 tysięcy lokali rocznie. Kropla w morzu – to raz. Dwa, nie zniknie przecież konkurencja ze strony właścicieli prywatnych, a trzy, że liczba inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych Polską jest ogromna. W zasadzie nie dostrzegam więc ryzyka dla tej formy najmu.
Chyba że ktoś chce kupić mieszkanie na własność, bo oni podbijają ceny.
Ale jeden inwestor instytucjonalny nie jest pod tym względem równy stu jednostkowym. Jak taki fundusz wchodzi w umowę z deweloperem, że chce określoną liczbę mieszkań o określonej powierzchni, to raczej zbija tę cenę. Zresztą i z perspektywy dewelopera, a nawet z perspektywy nabywcy to jest korzystne, bo firma dostaje na raz dużo pieniędzy, więc może od razu budować następne mieszkania, co finalnie przyspiesza wzrost podaży.
czytaj także
Mówił pan o niskich stopach procentowych, wiemy też, że wzrosły całkowite oszczędności w Polsce – aż o 200 miliardów złotych w czasie pandemii. Łatwo dostać kredyt, nie opłaca się trzymać pieniędzy w banku, alternatyw inwestycyjnych za dużo nie ma, więc ceny rosną. A gdzie jest granica?
Sky is the limit, niemniej według mnie skala tego wzrostu jest już niezdrowa. Taki wzrost popytu, podaży i wreszcie cen generuje niestabilność makroekonomiczną. A im bardziej rynek się rozgrzeje, tym gorzej, bo z wyższego konia dłużej się spada.
Jak mówimy o nadmiernym rozgrzaniu rynku i niezdrowej skali wzrostu, to mówimy o bańce. Kiedy ona może pęknąć?
W USA impulsem do pęknięcia bańki były nagłe podwyżki stóp procentowych – kiedy Rezerwa Federalna między 2004 a 2006 rokiem podniosła je aż o 4 punkty procentowe, rynek zderzył się ze ścianą, bo ludzie nie byli w stanie spłacać kredytu. Jeśli np. w 2023 roku polskie stopy pójdą w górę do, powiedzmy, 2,5–3 procent, to i my zderzymy się ze ścianą.
I co to dokładnie znaczy?
Powiedzieliśmy już, że 50 procent zakupów mieszkań to inwestycje. Część z nich to inwestycje lewarowane – ludzie finansują je kredytem i dokładają gotówki, żeby mieć zysk z wynajmu lub ze spekulacji. Jeżeli jednak koszty kredytu idą do góry, to cały interes przestaje się opłacać, chyba że również ceny dalej będą bardzo szybko rosły. Przy podwyżce stóp to jednak nie może trwać długo.
I co wtedy?
Najpierw ci kupujący na kredyt rezygnują z inwestycji, więc zmniejsza się popyt przy rozgrzanej podaży – bo mamy teraz rekordową liczbę rozpoczętych budów. Dalej, inwestorzy nie tylko nie chcą kupować nowych, ale też chcą sprzedać, tzn. wycofać się z dokonanych już inwestycji, by spłacić kredyt. W ten sposób dodatkowo zwiększają podaż, co powoduje dalsze wyhamowanie wzrostu cen. W tym momencie już wszyscy, którzy kupili mieszkania spekulacyjnie – przypomnijmy, dziś jest ich 20 procent – chcą się ich pozbyć. Bo kupowali je, licząc, że ceny będą rosły szybciej niż inflacja.
A tu inflacja jest, tylko ceny nieruchomości już nie rosną?
Tak, a kiedy ceny zaczynają spadać, wtedy wycofują się ci, co je nabyli wcześniej, by zdążyć jeszcze zrealizować sprzedaż z zyskiem. Ale to nie koniec, bo dramat zaczyna się w segmencie konsumenckim. Tam podwyżka stóp ogranicza zdolność kredytową, więc raz, że zmniejsza się popyt, a dwa, że część kredytobiorców nie ma z czego spłacać pożyczek. Muszą więc jak najszybciej sprzedać mieszkania, czym generują dodatkową podaż zbijającą ceny, a w najgorszym razie dochodzi do fire sale, czyli przestają płacić, więc bank rzuca ich lokal na rynek za każdą cenę. W ten sposób popyt się zmniejsza szybciej niż podaż, no i cały proces zatrzymuje się gdzieś po 15 procentach spadku od górki.
To za ile będzie można kupić mieszkanie, skoro teraz jest średnio po 11 tysięcy za metr?
Może nawet za 8–9 tysięcy. Pan powie, że to dalej bardzo dużo, ale to dlatego, że nie wyeliminowaliśmy problemów strukturalnych, o których była mowa na początku, tylko rynek się skorygował. To znaczy, prawdopodobnie się skoryguje po nagłym wzroście stóp procentowych.
A jak się ma do tego rynek najmu?
Najem ma odwrotny cykl niż rynek mieszkań na własność. Raz, że czynsze generalnie mniej się wahają, a dwa, że opłacalność jest kontrcykliczna. Inwestowanie w mieszkanie spekulacyjne, korzystne w czasach boomu, wyklucza często inwestowanie w wynajem. Zarazem, jak mieszkania są drogie, to rentowność najmu jest niska, według NBP dziś to jest między 2–3 procent na czysto. Sytuacja się odwraca, kiedy jest depresja na rynku, bo jest duża podaż mieszkań, a ludzie nie mają dostępu do kredytu, więc są zmuszeni do najmu, za to dostępne są tanie mieszkania do kupienia, przez co rentowność się zwiększa. Gdyby więc bańka pękła, wielu deweloperów będzie chciało się pozbyć mieszkań, to byłby idealny moment na wejście inwestorów instytucjonalnych.
No dobrze, a co wtedy z… najemcami?
Na pewno koszty najmu nie będą tak bardzo drożały jak same mieszkania; a wynajem instytucjonalny, ponieważ pozwala rozkładać ryzyko i np. koszty remontów, w warunkach konkurencji jest korzystny.
czytaj także
Jak się ma do tego wszystkiego starzejące się społeczeństwo? W jaki sposób zmiana demograficzna wpływa na rynek nieruchomości?
Tak naprawdę nie wiemy. To jest bezprecedensowa sytuacja, bo nigdzie poza Japonią nie zaobserwowaliśmy tego zjawiska na podobną skalę, a to jest jednak kraj mocno wyjątkowy pod wieloma względami – zamknięty kulturowo i z mieszkańcami skoncentrowanymi w metropoliach. Wiemy tyle, że wpływ demografii jest bombą z mocno opóźnionym zapłonem. Jak mamy, stereotypowo, starsze małżeństwo, to w nim najpierw umiera jedna osoba i potem mamy mieszkanie singla. W rezultacie ze względu na spadek populacji zmniejsza się średnia liczba osób w gospodarstwie domowym, ale nie zapotrzebowanie na mieszkania. Zupełnie inną kwestią są potrzeby singli po osiemdziesiątce…
A jak do cen rynkowych mają się TBS-y? Czy ich powstawanie na większą skalę może sprawić, że także mieszkania na własność będą tańsze?
Niekoniecznie, bo TBS-y skierowane są do innego segmentu rynku. Trudno znaleźć przykład, żeby banki rywalizowały o klienta TBS-owego, bo skoro ludzie w Polsce chcą mieć własność, to − jeśli tylko mogą i KNF pozwala − idą z tym do banku. A jak nie mają takiej możliwości, to wybierają TBS, ale to nie jest klient bankowy. Towarzystwa wypełniają tę lukę i bardzo dobrze to robią; chciałbym, żeby było ich więcej.
One są dla osób zarabiających przeciętnie, tylko co, jeśli kogoś nie stać ani na jedno, ani na drugie?
Przy modelu kapitalizmu mieszkaniowego, znanego z USA i Wielkiej Brytanii, a potem jeszcze Irlandii, warto pamiętać, że kiedy traktuje się mieszkanie jako aktywa majątkowe i dopuszcza się wolny rynek w tej sferze, to część ludzi z tego rynku wypada. My w Polsce w ogóle o tym nie myślimy, nie pamiętamy, że np. w Wielkiej Brytanii aż 18 procent zasobu mieszkaniowego jest własnością państwa – właśnie na użytek tych, co z rynku wypadli. U nas to jest ledwie 2 procent − po prostu nie zapewniamy siatki ochronnej. I podkreślę jeszcze, że tu nie chodzi o mieszkania konkurencyjne dla rynku komercyjnego, tylko o jakieś 10 procent tych, którym trzeba zapewnić ochronę.
Chciałbym jeszcze wrócić w tym kontekście do Mieszkania+. Rozumiem, że to nie miał być publiczny zasób?
Nie był. Ja byłem sceptyczny, by dawać ludziom opcję z dojściem do własności, lobbowałem za tym, żeby to było własnością instytucji publicznej i wypełniało lukę, której rynek nie zaspokoi, ale tutaj wygrały oczekiwania społeczne.
Czy tej formie, w jakiej to w końcu zaproponowano – komuś to przeszkadzało? Dla banków i deweloperów taki program oznaczałby obniżkę marży?
Nie, dla deweloperów długofalowe kontrakty z rządem są korzystne, bo popyt jest zapewniony na długo, a państwo stabilnie w długim okresie reguluje zobowiązania. To nie jest też sprzeczne z tym, co oni robią na co dzień, bo przecież te lokale miały być oddawane głównie w mniejszych miejscowościach, gdzie deweloperzy i tak niespecjalnie budują. Nie, ten program nie wyłożył się na lobby deweloperskim, tylko na niskiej sprawności państwa. To był program rozłożony w czasie na wiele lat, bez efektów widocznych od razu w sondażach, za to wymagający zaangażowania wielkich zasobów politycznych, z prezesem Kaczyńskim włącznie. Krótko mówiąc: koszt polityczny i organizacyjny duży, uzysk niewielki, więc klasyczna ekonomia polityczna nakazywała ten program utopić.
Tak czy inaczej, Mieszkanie+ nie wyszło, będzie za to gwarancja wkładu własnego. Co pan o tym myśli?
Ja jestem przerażony tym programem.
Bo kredyt wezmą ci, co nie powinni?
Słuchając wystąpienia na prezentacji Polskiego Ładu, miałem uczucie déjà vu, jakbym zamiast premiera Morawieckiego widział prezydenta George’a W. Busha, który w 2002 prezentował tzw. American Dream Downpayment Act, czyli ustawę gwarantującą wkład własny ludziom wyłączonym z boomu mieszkaniowego, który zaczął się jeszcze w latach 90. Chodziło o to, by różnym wykluczonym – zwłaszcza mniejszościom – gwarantować wkład własny, a nawet dopłacać im do pożyczki. Agencje rządowe gwarantować miały kredyty tylko tym bankom, które będą udzielać pożyczek tego typu klientom. Tak właśnie powstał słynny rynek kredytów subprime, czyli wysokiego ryzyka.
Ale u nas nie ma tych wszystkich instrumentów finansowych, które spowodowały, że kryzys na rynku nieruchomości praktycznie wysadził Amerykę w powietrze. A za nią spory kawał świata.
Chodzi o coś innego. Powstał rynek kredytów subprime, a więc dla osób, które nie powinny ich dostać, a ich potrzeby mieszkaniowe powinny być zaspokojone w inny sposób. Jednocześnie to one najbardziej odczuły wzrost stóp procentowych, który różnie odbija się na różnych kredytobiorcach.
Pomożemy wam się zadłużyć, czyli prawicowy rząd kapituluje w sprawie mieszkań
czytaj także
A konkretnie?
Im mniejszy kredyt i na krótszy okres, tym klient banku jest mniej wrażliwy na zmiany stóp. Osoby bogatsze biorą np. kredyt na 50 procent wartości nieruchomości na 10 lat, więc dla nich wzrost stóp o 1–2 punktu procentowego ma umiarkowane znaczenie – zmieni im ratę, powiedzmy, o 10 procent. Z kolei ktoś, kto bierze kredyt na 35 lat i na 80 procent wartości mieszkania, a jeszcze do tego weźmie z BGK na wkład własny pożyczkę na 15 lat − będzie niesamowicie narażony.
Co to jest „niesamowicie”?
Jak stopy wzrosną z zera do 2 procent, to rata kredytu może wzrosnąć nawet 1,5–2-krotnie, jeśli uwzględnić kredyt z BGK. Ale społeczeństwo nie ma świadomości tego problemu, bo większość z nas nie żyła nigdy w warunkach wzrostu rat kredytowych.
Jak to, a frankowicze?
Przy frankowiczach to była inna sytuacja – tamte pożyczki, ze względu na niskie stopy procentowe w Szwajcarii, miały raczej niskie raty, w najgorszym momencie wyrównały się z tymi, które musieli płacić kredytobiorcy złotowi. Kłopot polegał na tym, że ludzie zaciągali kredyt np. na 100 tysięcy złotych, a mieli do spłaty 200, więcej, niż wart był lokal. Ale to zupełnie co innego, niż gdy rata kredytu złotowego wzrośnie dwa razy i trzeba spłacać nie kapitał, tylko odsetki.
Ale prezes Glapiński chyba rozumie, jaki będzie efekt polityczny takiej podwyżki? Przecież ci, co wezmą te kredyty, będą najwierniejszym elektoratem władzy, która dała im nadzieję na rodzinę na swoim.
Tak, zakładając pętlę kredytową na szyję. Niewidoczną, dopóki stopy nie wzrosną.
A muszą te stopy podnieść? Przecież ta cała inflacja to raczej podażowa jest. A nie, że się konsumpcja rozpasała…
Retorycznie mogą sobie ignorować inflację dość długo, ale jak świat zacznie podnosić stopy, to nie będą mieli innego wyjścia – bo dysparytet stóp między krajami jest poważnym problemem. Węgry i Czechy już zaczynają podnosić, za parę kwartałów zrobi to amerykański Fed, a za nim EBC w strefie euro. A jak inflacja będzie wciąż wysoka, to podniosą wyraźnie i zmuszą do tego samego NBP.
Miliarderzy się bogacą, reszta biednieje. Czas na podatek majątkowy?
czytaj także
Bo jak nie, to?
Dysparytet stóp uderzy po kursie złotego, a 6 złotych za euro to nam chyba nie pomoże.
Może, jak nie będzie nas stać na ropę i gaz, to szybciej przejdziemy na OZE? A nie, zapomniałem, że mamy węgiel…
Można sobie wyobrazić świat alternatywny, w którym Polska osamotniona trwa ze stopami procentowymi na poziomie zero, by chronić kredytobiorców, a równocześnie z napompowanymi cenami mieszkań, na które nikogo nie stać, bo utrzymywanie niskich stóp przy sporej inflacji będzie napędzać bańkę. Ale to raczej fantazja.
Co tak naprawdę wiemy o wpływie pandemii na rynek nieruchomości?
Na razie jest kilka efektów, ale nie wiemy, na ile trwałych. Jeden z nich to zmiana struktury popytu, tzn. częściej chcemy domy, a nawet mieszkania na parterze z ogródkiem, które nigdy się nie sprzedawały. Trend już się cofa, ale nie wiemy, czy się cofnie do poziomu przedpandemicznego. Druga kwestia to co zostanie z pracy zdalnej – i tu też nie znamy odpowiedzi.
A możemy pospekulować?
Jeden ze scenariuszy, dość prawdopodobny, zakłada, że będziemy częściej pracować zdalnie i że w związku z tym zwiększy się popyt na mieszkania w małych miejscowościach. Ludzie zostaną w miejscowości rodzinnej, pracując często w tej samej korporacji, w której kiedyś pracę mogliby dostać tylko dzięki przeprowadzce do metropolii. Miałoby to dalekosiężne konsekwencje wyrównywania różnic dochodowych na poziomie całego kraju. Psychologicznie nie wiadomo jeszcze, czy to jest dobre, ale skutki społeczno-ekonomicznie byłyby pozytywne.
A ekologiczne?
Też, bo ograniczyłoby to urban sprawl, czyli rozlewanie się metropolii. Połączenie zdalne generuje naturalnie mniejszy ślad węglowy niż transport, choćby i publiczny. Oczywiście dobrze byłoby, gdyby temu wszystkiemu towarzyszył rozwój mieszkań na wynajem – przy dużym udziale własnościowych mamy więcej pustostanów, a one są kosztowne środowiskowo. Mieszka w nich ktoś czy nie – utrzymanie ich i ogrzewanie generują emisje. Wyspy ciepła też powstają. Nawet w połowie zamieszkany blok zawiera tyle samo betonu.
czytaj także
A jak ma się do tego pomysł nazywany złośliwie Fawele+, czyli umożliwienie budowy domów do 70 m2 powierzchni bez pozwolenia na budowę?
Podchodzę do tego pomysłu z dużą rezerwą. Z jednej strony jestem zwolennikiem upraszczania procedur budowlanych do niezbędnego minimum. Z drugiej jednak jestem zwolennikiem szczegółowych planów zagospodarowania przestrzennego, które ukróciłyby naszą dziką urbanizację i rozlewanie miast. Propozycja zawarta w Polskim Ładzie spełnia pierwszy z tych warunków, ale nie spełnia drugiego. No i dlaczego wprowadzać limit powierzchni na tak niskim poziomie czy wymóg płaskiego dachu?
To co należałoby z tym zrobić?
Dla mnie dużo lepszym rozwiązaniem byłoby zniesienie pozwoleń na budowę na wszystkie domy pod dwoma warunkami – po pierwsze, dom musiałby być stawiany zgodnie z planami zagospodarowania przestrzennego i warunkami zabudowy, a po drugie, musiałby być wybrany z zatwierdzonego katalogu projektów domów. Byłoby to rozsądniejsze rozwiązanie, które pomogłoby uporządkować nasz pstrokaty ład architektoniczny. Możliwe jednak, że za nowym pomysłem stoi jakiś nowy doraźny interes polityczny, którego jeszcze nie odgadłem.
**
Adam Czerniak – doktor nauk ekonomicznych, dyrektor ds. badań i główny ekonomista w centrum analitycznym Polityka Insight oraz kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie.
