Najem krótkoterminowy jest toksyczny na wielu polach. Obniżanie komfortu życia stałych mieszkańców pojedynczych budynków czy nawet całych dzielnic, którzy muszą użerać się co weekend z obcymi typami na bani, to tylko jeden z nich.
Il y a quelques années, j'étais à l'enterrement de vie de garçon d'un ami d'université, que nous avions organisé à Krakow's Kazimierz. Nous avons loué un appartement spacieux par le biais d'une application dans l'une des maisons de ville anciennes mais bien entretenues. La fête s'est généralement bien déroulée, mais alors que nous quittions l'immeuble le deuxième jour avec une bande de rieurs, nous avons croisé, un étage plus bas, une dame âgée qui venait d'entrer dans son appartement. Elle a tourné la tête un instant et nous a regardés avec un mélange inhabituellement expressif de peur et de mépris.
L'expression de son visage était si catégorique qu'elle m'a expliqué la véritable essence de la location à court terme bien mieux que les rapports, les données et les études. Grâce à la vieille dame de Kazimierz, à Cracovie, j'ai eu pendant longtemps l'impression justifiée d'être un ingrédient d'une recette extrêmement toxique qui empoisonne la vie des résidents ordinaires d'immeubles occupés par des touristes et des fêtards.
Hoss d'une autre distorsion
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La location à court terme est toxique à bien des égards. La réduction du confort des résidents permanents d'immeubles individuels ou même de quartiers entiers, qui doivent faire face à des types étranges sur la banane tous les week-ends, n'est que l'un d'entre eux. Mais c'est peut-être le plus important, car il porte atteinte à l'un des principaux besoins humains, à savoir le sentiment de sécurité.
Chaque fois que des inconnus s'aventuraient dans l'une des cages d'escalier de mon immeuble à Katowice, des messages étaient immédiatement publiés sur le groupe Facebook et une discussion animée s'ensuivait pour savoir qui les avait laissés entrer et de quel droit ; la prochaine fois, il faudrait leur aboyer dessus avec des chiens ou au moins leur injecter du gaz dans les yeux.
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Entre-temps, les habitants des villes et quartiers touristiques populaires doivent régulièrement faire face à des vagues d'étrangers qui arrivent pour quelques jours et ne reviennent jamais. Pour ne rien arranger, ces hôtes non invités fonctionnent généralement sur un mode festif et récréatif qui est modérément compatible avec la routine quotidienne des autres occupants de l'immeuble.
En outre, les locations à court terme constituent une distorsion supplémentaire du marché du logement. L'essence originelle de ce dernier était l'allocation efficace et économique du parc de logements pour répondre aux besoins de la population en matière de logement. Selon le mantra libéral bien connu, le secteur privé remplira cette tâche bien mieux que les fonctionnaires, qui perdront la paperasserie, submergeront les gens de bureaucratie inutile et voleront 20 % de plus.
Et si le marché du logement fonctionnait de cette manière, avec des opérateurs privés fournissant à la population des logements en propriété ou en location moyennant une redevance, ce serait même une demi-pauvreté. Le problème est que, depuis lors, le marché du logement a commencé à remplir un certain nombre d'autres fonctions, cette fois déjà au détriment de la majorité.
Tout d'abord, les locaux ont commencé à être considérés comme des biens d'investissement, c'est-à-dire qu'ils ont commencé à être acquis non pas pour se loger, mais dans l'espoir de tirer une rente de la hausse de leur prix. Les "flippers", qui recherchent des offres très attractives pour revendre le bien avec un bénéfice parfois après seulement quelques semaines, sont l'un des derniers symptômes de cette maladie.
Plus tard encore, il est apparu que l'immobilier résidentiel pouvait être non seulement une marchandise ou un actif d'investissement, mais aussi un service. Quelque chose comme un abonnement pour accéder à des jeux sur Xbox's Game Pass ou à de la musique en streaming sur Spotify. Vous avez besoin d'un logement pour quelques jours dans le centre de Barcelone ? Allez-y, pourquoi allez-vous surpayer certains hôtels et tous ces réceptionnistes, nettoyeurs ou agents de sécurité. Laissez-les faire un travail normal, avec un Excel, des chiffres et des objectifs à atteindre.
https://krytykapolityczna.pl/gospodarka/explainer-airbnb-wyajmy-krotkoterminowe-polska/
Ce type de service bat des records de popularité. Rien d'étonnant à cela : pour les utilisateurs à court terme, il s'agit d'une option très pratique et bon marché. Dans l'ensemble de l'UE, le nombre de nuits passées dans des logements loués par application augmente régulièrement chaque année. Selon Eurostat, en août 2019, les hôtes de ces logements "partagés" y ont passé au total plus de 90 millions de nuits. L'année dernière, ce chiffre était déjà supérieur à 120 millions. Une augmentation d'un tiers en quelques années montre que le secteur de la location de courte durée connaît un véritable essor.
La Pologne devrait s'inspirer de Berlin
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En Pologne, le marché des services résidentiels en est encore vraiment à ses débuts - du moins par rapport aux géants de l'Europe du Sud. Au cours de la période juillet-septembre 2023, 14 millions de nuits ont été passées en Andalousie dans des logements souscrits auprès de l'une des plateformes populaires. Sur la côte adriatique de la Croatie, ce sont même 24 millions de nuits qui ont été passées. En Catalogne, c'était 9,5 millions, et en Toscane et dans la région de la capitale française, 6,5 millions chacun.
Les records polonais sont détenus par la voïvodie de Poméranie avec Tricity et la Petite Pologne avec Cracovie, où les hôtes ont passé un peu moins de 3 millions de nuits chacun dans des logements provenant de plateformes de type Airbnb.
La Pologne n'étant pas une destination touristique très populaire, l'utilisation d'Airbnb y est également plus rare. Pour l'instant, le changement climatique, la richesse et le prestige croissants du pays, ainsi que l'augmentation progressive du parc de logements haut de gamme, encourageront l'afflux d'utilisateurs de ces plateformes.
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Selon data de Renters.pl, le nombre d'appartements loués pour de courtes périodes en Pologne est d'environ 60 000, et ce chiffre augmente encore de quelques milliers chaque année. Au cours des deux ou trois prochaines années, le taux de progression se maintiendra à un niveau similaire. D'autant plus que l'on voit apparaître de plus en plus de clients haut de gamme capables de "donner des taux de rendement plus élevés".
Le nombre de clients et les nuits qu'ils passent augmentent également. En termes de croissance de la popularité de cette forme d'hébergement de loisirs, la Pologne est déjà l'un des leaders européens. Au cours du troisième trimestre de l'année dernière, 13,5 millions de nuitées ont été passées dans des établissements équipés d'applications en Pologne, ce qui n'est pas impressionnant comparé aux 65 millions de nuitées en France et aux 55 millions de nuitées en Espagne. Toutefois, les chiffres pour la Pologne représentent une augmentation de 25 % en glissement annuel. Dans l'ensemble de l'UE, la popularité des locations de courte durée n'a augmenté "que" de 14 %. Nous rattrapons donc courageusement l'Occident dans un domaine qu'il vaudrait mieux ne pas reproduire.
La dynamique de ce "progrès" peut également être observée dans l'étude de cette année étude commandée par la municipalité de Varsovie. Dans l'ensemble, dans chaque district, le pourcentage d'unités affectées à la location à court terme est inférieur à 2 %, à l'exception de Śródmieście, où il est d'environ 4 %.
Cependant, la part de ce type de locaux dans les appartements nouvellement livrés est nettement plus élevée. L'année dernière, dans l'ensemble de Varsovie, 20 nouvelles offres sont apparues sur les plateformes de location pour 100 nouveaux appartements. Théoriquement, un appartement neuf sur cinq dans la capitale pourrait donc être mis sur le marché de la location à court terme. À Wola, c'est même les deux tiers, et à Praga Nord, un sur trois.
L'expansion de ce type de locaux pose un certain nombre de problèmes sur le marché du logement. Tout d'abord, ils évincent la location traditionnelle à long terme. Dans une étude The Airbnb rent premium and the crowding-out of long-term rentals à partir de 2023, les auteurs ont montré que le nombre d'annonces postées sur les plateformes est lié à des taux de vacance plus élevés. Ainsi, la plupart du temps, ces logements restent inutilisés, au lieu de répondre aux besoins locaux. Les histoires sur l'allocation efficace des ressources par des marchés non réglementés peuvent être placées entre les contes de fées.
Les auteurs de l'article When Airbnb Listings in a City Increase, So Do Rent Prices présenté dans la Harvard Business Review en 2019, ont montré dans leur étude qu'une augmentation d'un pour cent des inscriptions Airbnb est causalement liée à une augmentation de 0,02 pour cent des taux de location et à une augmentation de moins de 0,03 pour cent des prix de l'immobilier. "Ces effets peuvent sembler très faibles, mais il faut tenir compte du fait que l'augmentation moyenne des inscriptions sur Airbnb est d'environ 44 % d'une année sur l'autre", soulignent les chercheurs. - soulignent les chercheurs.
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Dans le même temps, il est prouvé que ce phénomène peut être combattu avec succès. C'est ce qu'a fait Berlin, où des restrictions ont été mises en place depuis deux cycles, limitant le nombre d'offres de location à court terme. Dans l'étude de cette année l'étude Airbnb et les marchés locatifs : preuves de Berlin, les chercheurs ont prouvé que les réglementations introduites en 2016 et 2018 ont conduit à un retrait massif des inscriptions sur la plateforme Airbnb pour Berlin. Rien que dans les trois mois précédant l'entrée en vigueur de la réforme de 2016, environ 4 000 d'entre elles ont disparu.
En 2016, une loi est entrée en vigueur selon laquelle chaque appartement loué pour une courte durée doit obtenir un permis spécial de la ville. En 2018, les conditions préalables à l'obtention d'un tel permis ont été clarifiées et une obligation a été introduite de publier avec chaque offre le numéro d'enregistrement que chaque logement de ce type a reçu de l'autorité.
Par conséquent, l'ampleur de ce phénomène dans la capitale allemande est relativement faible. Selon Eurostat, moins de 900 000 nuitées Airbnb ont été enregistrées à Berlin en juillet-septembre 2023, soit plus de deux fois plus que dans les régions voisines du Mecklembourg (2 millions de nuitées) et de la Poméranie occidentale (2,3 millions).
Persécution des entrepreneurs Airbnb
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La réduction drastique des locations de courte durée n'est donc pas une grande philosophie, mais une question de décision politique. La ministre des Fonds et de la Politique régionale, Katarzyna Pe³czyñska-Na³êcz a annoncé la mise en place de restrictions, qui passeront d'abord par l'enregistrement de tous ces locaux, ce qui permettra ensuite de diagnostiquer le problème, d'introduire des solutions fiscales encore non précisées et de responsabiliser les propriétaires face à leurs nouvelles obligations.
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Si l'obtention d'un tel enregistrement nécessitait l'accord préalable de la collectivité locale, sous réserve d'un certain nombre de critères, le nombre de locaux loués de cette manière diminuerait probablement de manière significative. Une taxation supplémentaire des logements qui restent vides la plupart du temps inciterait plutôt leurs propriétaires à rechercher des locataires permanents.
De la déclaration à la mise en œuvre, il y a cependant un long chemin à parcourir. En particulier avec le gouvernement actuel, qui, un an après les élections, n'a toujours pas introduit de changements statutaires significatifs, et il y aura pas mal de défenseurs des "entrepreneurs opprimés" d'Airbnb dans la coalition - et même dans le club parlementaire de la ministre Pe³czyñska-Na³êcz elle-même.
