Najem krótkoterminowy jest toksyczny na wielu polach. Obniżanie komfortu życia stałych mieszkańców pojedynczych budynków czy nawet całych dzielnic, którzy muszą użerać się co weekend z obcymi typami na bani, to tylko jeden z nich.
Vor ein paar Jahren war ich auf dem Junggesellenabschied eines Studienfreundes, den wir im Krakauer Stadtteil Kazimierz organisierten. Wir mieteten über eine App eine geräumige Wohnung in einem der alten, aber gut erhaltenen Stadthäuser. Die Party verlief im Allgemeinen gut, aber als wir am zweiten Tag mit einer lachenden Gruppe das Gebäude verließen, kamen wir ein Stockwerk tiefer an einer älteren Dame vorbei, die gerade ihre Wohnung betrat. Sie drehte kurz den Kopf und schaute uns mit einer ungewöhnlich ausdrucksstarken Mischung aus Angst und Verachtung an.
Ihr Gesichtsausdruck war so eindringlich, dass er mir das wahre Wesen der Kurzzeitvermietung viel besser erklärte als Berichte, Daten und Studien. Dank der alten Dame aus dem Krakauer Stadtteil Kazimierz hatte ich lange Zeit den berechtigten Eindruck, eine Zutat in einem äußerst giftigen Rezept zu sein, das das Leben der normalen Bewohner von Wohnhäusern vergiftet, die von Touristen und Partygängern bewohnt werden.
Eine weitere Verzerrung
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Kurzfristige Vermietungen sind in vielerlei Hinsicht schädlich. Die Verringerung des Komforts der ständigen Bewohner einzelner Gebäude oder sogar ganzer Viertel, die sich jedes Wochenende mit fremden Typen auf der Banane herumschlagen müssen, ist nur eine davon. Aber vielleicht ist es die wichtigste, denn sie trifft eines der wichtigsten menschlichen Bedürfnisse, nämlich das Gefühl der Sicherheit.
Wenn in meinem Wohnhaus in Kattowitz Fremde in eines der Treppenhäuser kamen, wurde sofort in der Facebook-Gruppe gepostet und lebhaft darüber diskutiert, wer sie mit welchem Recht hereingelassen hatte; beim nächsten Mal sollten sie mit Hunden angebellt oder zumindest in die Augen gegast werden.
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In der Zwischenzeit sehen sich die Bewohner beliebter Touristenorte und -viertel regelmäßig mit Wellen von Fremden konfrontiert, die für ein paar Tage auftauchen und dann nicht mehr zurückkehren. Erschwerend kommt hinzu, dass diese ungebetenen Gäste in der Regel in einem Party- und Freizeitmodus agieren, der mit dem Tagesablauf der übrigen Hausbewohner nur bedingt vereinbar ist.
Außerdem ist die Kurzzeitvermietung eine weitere Verzerrung des Wohnungsmarktes. Der ursprüngliche Kern des Wohnungsmarktes war die effiziente und wirtschaftlich wirksame Zuteilung des Wohnungsbestands zur Deckung des Wohnungsbedarfs der Bevölkerung. Nach dem bekannten Mantra der Liberalen wird der private Sektor diese Aufgabe viel besser erfüllen als die Beamten, die den Papierkram verlieren, die Menschen mit unnötiger Bürokratie überschwemmen und 20 Prozent mehr stehlen werden.
Und wenn der Wohnungsmarkt genau so funktionieren würde, indem private Anbieter der Bevölkerung Eigentums- oder Mietwohnungen gegen Entgelt zur Verfügung stellen, dann wäre das sogar eine halbwegs arme Sache. Das Problem ist, dass der Wohnungsmarkt seither eine Reihe anderer Funktionen erfüllt, diesmal bereits zum Nachteil der Mehrheit.
Erstens begann man, Immobilien als Anlagevermögen zu behandeln, d. h. sie wurden nicht mehr zu Wohnzwecken erworben, sondern in der Hoffnung, aus dem Anstieg ihrer Preise eine Rente zu erzielen. Flipper, die nach sehr attraktiven Angeboten suchen, um die Immobilie manchmal schon nach wenigen Wochen mit Gewinn wieder zu verkaufen, sind eines der späteren Symptome dieser Krankheit.
Noch später zeigte sich, dass Wohneigentum nicht nur eine Ware oder ein Investitionsgut sein kann, sondern sogar eine Dienstleistung. So wie ein Abonnement für den Zugang zu Spielen auf dem Game Pass von Xbox oder zum Musik-Streaming von Spotify. Sie brauchen eine Unterkunft für ein paar Tage im Zentrum von Barcelona? Nur zu, warum sollten Sie zu viel Geld für Hotels und all die Rezeptionisten, Reinigungskräfte oder Wachleute ausgeben. Lassen Sie sie einem normalen Job nachgehen, bei dem sie mit Excel arbeiten und Zahlen und Ziele erreichen müssen.
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Diese Art von Dienstleistung bricht neue Rekorde in der Beliebtheit. Kein Wunder, denn für Kurzzeitnutzer ist es eine sehr bequeme und günstige Option. In der gesamten EU nimmt die Zahl der Übernachtungen in per App gemieteten Unterkünften jedes Jahr stetig zu. Nach Angaben von Eurostat verbrachten Gäste solcher "geteilten" Unterkünfte im August 2019 insgesamt mehr als 90 Millionen Nächte in ihnen. Im vergangenen Jahr waren es bereits über 120 Millionen. Ein Anstieg um ein Drittel in wenigen Jahren zeigt, dass die Kurzzeitmietbranche einen regelrechten Boom erlebt.
Polen sollte sich von Berlin inspirieren lassen
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In Polen steckt der Markt für Wohndienstleistungen noch in den Kinderschuhen - zumindest im Vergleich zu den Giganten in Südeuropa. Im Zeitraum Juli-September 2023 wurden in Andalusien 14 Millionen Nächte in Unterkünften verbracht, die über eine der beliebten Plattformen gebucht wurden. An der kroatischen Adriaküste wurden sogar 24 Millionen Nächte verbracht. In Katalonien waren es 9,5 Millionen, in der Toskana und der französischen Hauptstadtregion jeweils 6,5 Millionen.
Die polnischen Rekordhalter sind die Woiwodschaft Pommern mit Tricity und Kleinpolen mit Krakau, wo Gäste jeweils knapp 3 Millionen Nächte in Unterkünften von Airbnb-ähnlichen Plattformen verbrachten.
Da Polen kein übermäßig beliebtes Reiseziel ist, ist die Nutzung von Airbnb auch hier seltener. Das sich ändernde Klima, der wachsende Wohlstand und das zunehmende Prestige des Landes sowie der allmählich wachsende Bestand an Premium-Wohnungen werden vorerst einen Zustrom von Nutzern solcher Plattformen fördern.
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Nach den Daten von Renters.pl liegt die Zahl der kurzzeitig vermieteten Wohnungen in Polen bei etwa 60.000, und sie steigt jedes Jahr um einige Tausend. In den nächsten 2-3 Jahren wird sich die Entwicklung auf ähnlichem Niveau fortsetzen. Zumal immer mehr Premium-Kunden auftauchen, die in der Lage sind, "höhere Renditen" zu erzielen.
Auch die Zahl der Gäste und die Zahl der Übernachtungen nimmt zu. Was die wachsende Beliebtheit dieser Form der Freizeitunterkunft betrifft, so ist Polen bereits jetzt einer der europäischen Spitzenreiter. Im dritten Quartal des vergangenen Jahres wurden in Polen 13,5 Millionen Übernachtungen in App-fähigen Unterkünften verbracht, was im Vergleich zu 65 Millionen in Frankreich und 55 Millionen in Spanien nicht beeindruckend ist. Dennoch bedeuten die Zahlen für Polen einen Anstieg von bis zu 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In der gesamten EU stieg die Beliebtheit von Kurzzeitvermietungen dagegen "nur" um 14 Prozent. Wir holen also tapfer den Westen in etwas ein, das wir besser nicht nachmachen sollten.
Die Dynamik dieses "Fortschritts" lässt sich auch an der diesjährigen Studie ablesen, die von der Stadtverwaltung Warschau in Auftrag gegeben wurde. Insgesamt liegt in allen Bezirken der Prozentsatz der Wohnungen, die für Kurzzeitvermietungen vorgesehen sind, unter 2 Prozent, mit Ausnahme von Śródmieście, wo er etwa 4 Prozent beträgt.
Allerdings ist der Anteil dieser Art von Räumlichkeiten in neu übergebenen Wohnungen deutlich höher. Im vergangenen Jahr kamen in ganz Warschau auf hundert neue Wohnungen 20 neue Angebote auf Mietplattformen. Theoretisch könnte also jede fünfte neue Wohnung in der Hauptstadt auf dem Kurzzeitmietmarkt angeboten werden. In Wola sind es sogar zwei Drittel und in Praga Nord eine von drei.
Die Ausweitung dieser Art von Räumlichkeiten verursacht eine Reihe von Problemen auf dem Wohnungsmarkt. In erster Linie verdrängen sie die traditionelle Langzeitmiete. In der Studie Der Airbnb-Mietaufschlag und die Verdrängung langfristiger Vermietungen ab 2023 haben die Autoren gezeigt, dass die Zahl der auf den Plattformen eingestellten Angebote mit höheren Leerstandsquoten verbunden ist. Die meiste Zeit stehen diese Einheiten also ungenutzt herum, anstatt den lokalen Bedarf zu decken. Geschichten über eine effiziente Ressourcenzuteilung durch unregulierte Märkte kann man in die Schublade der Märchen stecken.
Die Autoren des Artikels When Airbnb Listings in a City Increase, So Do Rent Prices, der 2019 in der Harvard Business Review veröffentlicht wurde, zeigten in ihrer Studie, dass ein Anstieg der Airbnb-Listings um ein Prozent kausal mit einem Anstieg der Mietpreise um 0,02 Prozent und einem Anstieg der Immobilienpreise um weniger als 0,03 Prozent verbunden ist. "Diese Auswirkungen mögen zwar sehr gering erscheinen, aber man muss bedenken, dass die durchschnittliche Zunahme der Airbnb-Angebote im Vergleich zum Vorjahr rund 44 Prozent beträgt", so die Forscher. - betonten die Forscher.
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Gleichzeitig gibt es Hinweise darauf, dass dieses Phänomen erfolgreich bekämpft werden kann. So geschehen in Berlin, wo seit zwei Runden die Zahl der Kurzzeitmietangebote eingeschränkt wird. In der diesjährigen Studie Airbnb und Vermietungsmärkte: Evidenz aus Berlin wurde nachgewiesen, dass die 2016 und 2018 eingeführten Regulierungen zu einem massiven Rückzug von Angeboten auf der Plattform Airbnb für Berlin geführt haben. Allein in den drei Monaten vor Inkrafttreten der Reform 2016 verschwanden rund 4.000 Angebote.
2016 trat ein Gesetz in Kraft, wonach jede Kurzzeitmietwohnung eine Sondergenehmigung der Stadt erhalten muss. Im Jahr 2018 wurden die Voraussetzungen für die Erteilung einer solchen Erlaubnis präzisiert, und es wurde die Verpflichtung eingeführt, bei jedem Angebot die Registrierungsnummer zu veröffentlichen, die jede solche Wohnung von der Behörde erhalten hat.
Infolgedessen ist das Ausmaß dieses Phänomens in der deutschen Hauptstadt relativ gering. Laut Eurostat wurden in Berlin im Zeitraum Juli-September 2023 weniger als 900.000 Airbnb-Nächte gezählt - mehr als doppelt so viele wie im benachbarten Mecklenburg (2 Millionen Nächte) und in Vorpommern (2,3 Millionen).
Verfolgung von Airbnb-Unternehmern
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Die drastische Reduzierung von Kurzzeitvermietungen ist also keine große Philosophie, sondern eine Frage der politischen Entscheidung. Die Ministerin für Finanzen und Regionalpolitik, Katarzyna Pe³czyñska-Na³êcz hat die Einführung von Beschränkungen angekündigt, die zunächst die Registrierung aller derartigen Räumlichkeiten beinhalten werden, was es dann ermöglichen wird, das Problem zu diagnostizieren, noch nicht spezifizierte steuerliche Lösungen einzuführen und die Eigentümer für ihre neuen Verpflichtungen zur Verantwortung zu ziehen.
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Wenn für eine solche Registrierung die vorherige Zustimmung der örtlichen Gemeinde erforderlich wäre, die an eine Reihe von Kriterien geknüpft ist, würde die Zahl der auf diese Weise vermieteten Räumlichkeiten wahrscheinlich erheblich zurückgehen. Eine zusätzliche Besteuerung von Wohnungen, die die meiste Zeit über leer stehen, würde deren Eigentümer eher dazu veranlassen, sich nach Dauermietern umzusehen.
Von der Deklaration bis zur Umsetzung ist es jedoch noch ein weiter Weg. Vor allem mit der jetzigen Regierung, die auch ein Jahr nach den Wahlen noch immer keine nennenswerten gesetzlichen Änderungen eingeführt hat, und in der Koalition - und sogar im parlamentarischen Club von Ministerin Pe³czyñska-Na³êcz selbst - wird es etliche Verteidiger der "unterdrückten Unternehmer" von Airbnb geben.
