Programy typu „Rodzina na swoim” są szkodliwe.
Jaś Kapela: Odkąd pamiętam, obowiązuje ideologia, że trzeba kupować mieszkania, że „rodzina na swoim”. A tu nagle pojawia się pomysł, że rząd będzie kupował mieszkania i nimi zarządzał. Co się stało?
Krystian Legierski: Bardzo się cieszę, że ktoś w ogóle ten temat wyciągnął. Zauważył, że ta filozofia: „kupujcie, zaciągajcie kredyt i bądźcie właścicielami mieszkania”, jest w wielu przypadkach absurdalna. Oczywiście sprawdza się w przypadku tych, którzy mają kasę, dobrą pracę i są dla banku partnerami.
Czyli pewnie w przypadku jakichś trzydziestu procent Polaków.
Niech to będzie nawet czterdzieści, choć myślę, że jest poniżej trzydziestu. Nie wiem, czy ktoś to tak naprawdę policzył. Trzeba jednak pamiętać, że nawet wśród tych szczęśliwców, którzy dostaną kredyt, sytuacja bywa różna. Za dwa, trzy lata mogą wypaść z rynku, bo firma zbankrutuje, dopadnie ich kryzys. Mogą być po piętnastu latach spłacania kredytu i nagle przyjdzie komornik i zabierze im mieszkanie. System windykacji i odzyskiwania pieniędzy przez banki jest bezduszny. Wystarczą dwie niespłacone raty i bank zaczyna wypowiadać umowę, naliczać szalone odsetki. W tej sytuacji ludzie często nie mają dość czasu, żeby się odbić. Ktoś traci pracę i często nie jest w stanie w dwa miesiące znaleźć nowej, równie dobrze płatnej. Nie jest to fajne, gdy ktoś po dziesięciu czy piętnastu latach spłacania kredytu traci mieszkanie zlicytowane za jedną trzecią wartości. Bo za tyle poszło, bo się rynek sypnął.
Ale wracając do tej grupy, której na kredyt w ogóle nie stać…
Ludzie, których dochód o dwieście, trzysta złotych przekracza kryterium umożliwiające im wpis na listę oczekujących na lokal komunalny, są w zupełnie beznadziejnej sytuacji. Choć oczywiście położenie tych, którzy mają dochód na tyle niski, że się kwalifikują, też nie jest najlepsze, bo lokali komunalnych nie jest zbyt wiele. Czekają więc całe lata, żeby jakieś mieszkanie się zwolniło. Ale przynajmniej mają nadzieję. Ci, którzy zarabiają za dużo, żeby dostać mieszkanie komunalne, a za mało, żeby wziąć kredyt, nawet tej nadziei nie mają. Dobrze, że ktoś to dostrzegł i zaplanował politykę pozyskiwania mieszkań, które mają być przeznaczone na wynajem. W końcu jest jakaś propozycja dla tych, którzy znajdują się pośrodku.
Ale dwadzieścia tysięcy mieszkań ich problemu nie rozwiąże.
Tak, to kropla w morzu potrzeb. W Polsce potrzeba by dwustu albo trzystu tysięcy mieszkań, żeby te lukę wypełnić. Ale od czegoś trzeba zacząć. To krok w dobrym kierunku. Pytanie, czy ten program będzie racjonalny? Irena Herbst twierdzi, że wydanie 5 mld na 20 tysięcy mieszkań to straszna rozrzutność. Ponoć obecnie jakieś 15 tysięcy mieszkań to pustostany w zasobach deweloperskich, czyli mieszkania wybudowane i niesprzedane. Można postawić zarzut, że ten program ma być po prostu kołem ratunkowym rzuconym deweloperom. Ale przeciw temu też bym jakoś strasznie nie protestował. Nie jestem wrogiem państwa, które mądrze interweniuje w sytuacjach, gdy jakaś branża jest zagrożona.
Interwencja, która ma ratować deweloperów i jednocześnie pozyskać mieszkania, których brak, wydaje się sensowna. Pod warunkiem, że te mieszkania będę kupowane za rozsądne pieniądze i deweloperzy zejdą z ceny.
Argument rządowy jest taki, że Fundusz Mieszkań na Wynajem „jako duży inwestor instytucjonalny będzie mógł wynegocjować lepsze stawki”.
To jest pytanie. Jeśli słyszę, że za 6 miliardów wybudowano 100 tysięcy mieszkań w programie TBS (Towarzystwa Budownictwa Spolecznego), a za 5 rząd chce kupić 20 tysięcy mieszkań od deweloperów, to zastanawiam się, czy to racjonalne. Czy rząd po prostu nie napcha kasy prywatnym firmom, nie tylko je ratując, ale też absurdalnie wzbogacając? Ale jeśli deweloperzy zeszliby ze swoimi marżami z pięćdziesięciu do dziesięciu czy pięciu procent, to już bym nie protestował. Dwa słuszne cele zostałyby zrealizowanie – firmy deweloperskie by nie padały, a władza publiczna miałaby mieszkania do taniego wynajmu. Póki nie znamy szczegółów, trudno to konkretnie ocenić. Przedstawiciele rządu twierdzą, że mieszkania mają być kupowane za średnią pięciu tysięcy złotych za metr, czyli wedlug mnie drogo. Gdyby lokale kosztowały po trzy–cztery tysiące za metr, łatwiej można by to zaakceptować.
Zdziwiło mnie, że kupowane mają być całe bloki albo klatki. Pojedyncze mieszkania nie wchodzą w grę.
W dyskusji na ten temat u Grzegorza Chlasty w radiu RDC pojawiały się argumenty, które nie do końca mnie przekonują. Mówiono, że takie projekty budowania olbrzymich osiedli funkcjonowały m.in. w Egipcie czy Stanach Zjednoczonych. Na tych osiedlach zamieszkało po kilka tysięcy rodzin. Osoby, które sprowadziły się tam z prowincji, często nie miały pracy ani propozycji jakiegoś sensownego działania i w efekcie te miejsca stały się zarzewiem buntu. Zdaniem wypowiadającego się tam m.in. Bogusława Chraboty, to ci ludzie obalili Mubaraka, a teraz Bractwo Muzułmańskie. Argument był taki, że stworzenie osiedli molochów, do których napłynie licznie młodzież z prowincji…
…prekariat miast i wsi…
…stanie się zarzewiem buntu. I będziemy mieć płonące przedmieścia jak w Paryżu. To na pewno w jakimś stopniu racjonalny argument, skoro takie rzeczy miały mejsce w innych krajach. Ale trzeba pamiętać, że są też inne kraje, gdzie mimo istnienia całych osiedli tanich mieszkań na wynajem żadne zamieszki się nie wydarzają.
W Polsce jednak ta oferta ma być skierowana do ludzi, którzy mają pracę. To nie mają być osiedla mieszkań socjalnych.
Dlatego też nie traktuję tego argumentu zbyt poważnie. Ludzie mają różne lęki. Najczęściej słychać komentarze liberalne: że rynek powinien to regulować, że nie powinno się oferować deweloperom żadnej pomocy. Słyszałem na przykład komentarz, że to absurd, ponieważ na polskim rynku jest bardzo dużo mieszkań i nie trzeba żadnych lokali pozyskiwać, bo jak ktoś chce, to może sobie wynająć. To punkt widzenia kompletnie odklejony od rzeczywistości. Owszem, jest dużo mieszkań. Ale jeśli ktoś mówi, że każdy może sobie je wynająć, to absolutnie nie zna realiów. Jeśli wynajęcie mieszkania kosztuje dwa tysiące złotych, a ktoś zarabia dwa i pół tysiąca, to zostaje mu pięćset złotych na życie.
Liczba mieszkań nie przesądza o tym, czy są one dostępne dla ludzi, którzy pracują, ale zarabiają nie pięć, ale dwa tysiące.
Twierdzenie, że to rynek wszystko wyreguluje, jest też o tyle śmieszne, że nigdy nie wybudowano tylu mieszkań, co za Gierka. Wiadomo, że ich standard wyglądał różnie, ale były.
No właśnie. Jako radny często interweniuję w Warszawie w sprawach mieszkaniowych. Zgłosiła się do mnie na przykład kobieta, która złożyła wniosek o mieszkanie komunalne, będąc w ciąży, bo mieszka w kawalerce z rodzicami i siostrą. Teraz jej córka ma już trzy lata, a matka ciągle czeka w kolejce. To jest polityka prorodzinna naszego rządu. Wyjeżdżając do Londynu, polscy obywatele mają o wiele łatwiej. Tam stwarza im się warunki do założenia rodziny. Tutaj samotna matka, której naprawdę nie jest łatwo, na mieszkanie czeka trzy lata. Urzędnicy rozkładają ręce, bo taki mają zasób lokali. Jeśli ktoś mówi, że jest pełno mieszkań na wynajem i są one łatwo dostępne, to powinien poznać ludzi, którzy pracują w marketach, zarabiają tam 1800 złotych i wychowują dziecko w mieszkaniu bez ogrzewania. To jest problem, którego nie rozumieją ludzie komentujący rządowy program z pozycji liberalnych. Jeśli rynek wyreguluje to za pięćdziesiąt lat, to dla tej pani czy dla jej dziecka nie jest to żadna pociecha.
Kiedy startowałeś w wyborach samorządowych, poczesne miejsce twoim programie zajmował plan budowania mieszkań komunalnych. Jak to miało wyglądać?
Mieliśmy, jako Zieloni, do których wówczas należałem, taki pomysł, żeby miasto przekazywało deweloperom za darmo grunty, na których budowaliby oni mieszkania, i jakąś część tych mieszkań, zależnie od wartości gruntu, przekazywaliby na własność gminie. Ale nic takiego się nie wydarzyło, ponieważ obecne władze miasta z obozu PO w ogóle się tym tematem nie zainteresowały…
Mimo wszystko budują się jakieś mieszkanie komunalne.
To zdecydowanie za mało, ale budują się. Hanna Gronkiewicz-Waltz się chwali, że zbudowała ich najwięcej, ale to nadal tylko jakieś trzy tysiące lokali. Na początku lat 90. mieszkań należących do miasta było ponad 200 tysięcy, a teraz jest 80 tysięcy. Cześć została sprzedana za 10 procent wartości, zwrócono też wiele mieszkań razem z gruntami wcześniej przejętymi na podstawie dekretu Bieruta. W ten sposób wyparowało grubo ponad 100 tysięcy lokali. Gdyby one nadal były w zasobie komunalnym, to podejrzewam, że nie mielibyśmy problemu z dostępnością mieszkań dla młodych ludzi, którzy nie mogą albo nie chcą się wiązać kredytem. Człowiek szedłby do gminy, pokazywał swój dochód (wtedy kryterium dochodowe mogłoby być wyższe) i dostawał mieszkanie. Za dwupokojowe mógłby płacić 800-900 złotych, za kawalerkę 600. W obecnej sytuacji to nierealne.
Mieszkań jest mało, a jeśli chodzi o dostęp do nich, panuje totalny bałagan. Często korzystają z nich ludzie, którzy nie spełniają żadnych kryteriów. Są zamożni i w ogóle tam nie mieszkają, tylko je podnajmują i na tym zarabiają.
Ustawa, która to reguluje, od lat z jakichś powodów nie może zostać zmieniona. Obecnie gdy ktoś raz dostanie mieszkanie, samorząd nie ma możliwości weryfikowania, czy nadal mu się ono należy, czy jego dochód nie wzrósł. Tylko jeśli się udowodni, że najemca nie mieszka w lokalu komunalnym, można mu wypowiedzieć najem. Teraz większość młodych ludzi nawet nie zglasza się do władz gmin, bo nie wierzą, że mają szanse dostać mieszkanie. Zresztą kryterium ustalające, że na głowę przypada sześć metrów kwadratowych, sprawia, że jeśli ktoś mieszkałby sam, przysługiwałaby mu jakaś maleńska klitka.
Chyba nie ma aż tak małych mieszkań…
Liczy się tylko powierzchnię pokoju, bez korytarza, łazienki itd. Jak masz trzyosobową rodzinę, to wychodzi osiemnaście metrów kwadratowych pokoju. W każdym razie gdyby Warszawa tych mieszkań nie straciła, to dodatkowe dwieście czy trzysta tysięcy warszawiaków mogłoby mieszkać w mieszkaniach komunalnych. I nawet gdyby zarabiali dwa tysiące, to po opłacaniu czynszu zostawałoby im 1200 na życie. Teraz muszą zapłacić minimum 1200 za kawalerkę. Można pokój wynająć taniej, ale to też niezbyt komfortowa sytuacja, gdy dorosły człowiek mieszka w pokoju, czasem ze współlokatorem. Kiedy jeszcze dojdą dzieci, to robi się to jeszcze trudniejsze. A dziesiątki tysięcy ludzi w ten sposób żyją.
Podsumowując: proponowany kierunek jest słuszny, ale szczegółom trzeba się uważnie przyglądać. Byłoby niedobrze, gdyby rząd kupował mieszkania po cenie rynkowej. Jeśli deweloperzy mają problem ze zbytem mieszkań, to powinni je sprzedawać taniej. Choć Irena Herbst twierdzi, że tego nie zrobią ‒ prędzej będę woleli poczekać kilka lat, niż zejść z marży. Bo ciągle jest u nas sztywna podaż, tzn. mieszkań jest za mało. Deweloperzy mają tego świadomość i wiedzą, że tak czy inaczej te mieszkania sprzedadzą. W związku z tym programy typu „Rodzina na swoim” były kompletnie bez sensu, bo w warunkach sztywnej podaży dopłacanie do kredytów było tylko nabijaniem kabzy deweloperom i bankom. Nie zmniejszyło to cen mieszkań, wręcz przeciwnie ‒ ceny poszły w górę, gdy rząd zaczął do nich dopłacać. W efekcie pomoc nie trafiała do tych, którzy jej potrzebowali, gdy kupowali mieszkania.
Można coś zrobić, żeby nie zwiększać jedynie zysku deweloperów?
Można by te 5 miliardów rozdysponować do jakiejś puli, z której mogłyby korzystać samorządy, i stworzyć taki program, który np. pozwalałby samorządom dopłacać do czynszu. Nie mamy mieszkań, ale jeśli wynajmiesz sobie mieszkanie na wolnym rynku i nie będzie ono bardzo drogie, czyli np. nie droższe niż ustalona kwota X za metr kwadratowy, to ci dopłacimy do czynszu. Może to zachęciłoby deweloperów do przeznaczenia mieszkań na wynajem. Dodatkowo zdejmowałoby to z władzy publicznej ciężar zarządzania takim majątkiem. Bo jeśli państwo kupi te mieszkania, to do zarządzania nimi będzie trzeba stworzyć jakąś wielką strukturę. Ale pomysły pewnie można mnożyć.
Miasto też niestety potrafi drogo budować. Choć średnia cena wybudowania metra mieszkania, razem z kosztem działki, to jakieś trzy tysiące, do komisji Rady Miasta docierają informacje, że są mieszkania komunalne, których cena wybudowania sięgała pięciu tysięcy. Wynika to z tego, że budynek był nieduży, a działka droga. Jeśli buduje się wyższe budynki, to koszt oczywiście spada. Ale nie zawsze pozwala na to plan zagospodarowania przestrzennego. Jednak pięć tysięcy za metr to bardzo drogo. W niektórych miastach deweloperzy sprzedają mieszkania w gotowych budynkach za trzy dwieście za metr, więc koszt budowy metra musi dla nich wynosić pewne ze dwa tysiące, albo dwa pięćset.
Za pięć tysięcy za metr można chyba już kupić mieszkanie na komercyjnym rynku.
I dużo jest w tym marży. Polski rynek zresztą jest pod tym względem specyficzny. Gdy dwa lata temu organizowałem dużą konferencję na temat polityki mieszkaniowej, na którą zaprosiłem Szwajcarów, Niemców i innych gości zagranicznych, Niemcy byli bardzo zdziwieni, jak duże są marże na polskim rynku ‒ rzędu kilkudziesięciu procent. Bywa, że deweloperzy zarabiają na metrze i 50 procent, tymczasem na Zachodzie standardem jest 7-8 procent rentowności. To też związane jest z tym, że mieszkań jest za mało i to deweloperzy mogą dyktować warunki.
Krystian Legierski – radny m.st. Warszawy, członek m.in. Komisji Kultury i Promocji Miasta, Ładu Przestrzennego, Infrastruktury i Inwestycji, Wiceprzewodniczący Komisji Rozwoju Gospodarczego. Wieloletni działacz Zielonych 2004.
