Projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych złożony przez posłów PO zawiera wiele przepisów wręcz dyskryminujących spółdzielnie
Czy po to, żeby walczyć z nieprawidłowościami w działaniu spółdzielni mieszkaniowych, trzeba aż nowej ustawy, która będzie godzić także w uczciwe spółdzielnie? Projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych złożony przez posłów PO (reprezentowanych przez posłankę Lidię Staroń) zawiera wiele przepisów wręcz dyskryminujących spółdzielnie mieszkaniowe w porównaniu do innych tego typu organizacji i sporo przepisów niejasnych. Ciekawa jest też ścieżka legislacyjna ustawy – pierwsze czytanie tuż przed wakacjami parlamentarzystów, a drugie, niepoprzedzone żadnymi konsultacjami, tuż po. „Walka z prezesami”, którą posłanka Staroń rozpoczęła we własnej spółdzielni mieszkaniowej „Pojezierze”, doprowadziła do tego, że ustawa w ogóle nie była i nie będzie konsultowana ze spółdzielcami. A ponoć to dla nich jest ta ustawa. Czy trzeba ich uszczęśliwiać na siłę?
Niepozorne zagrożenie
Największe konsekwencje może przynieść niepozorny przepis art. 37 ust. 3: „Po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w określonej nieruchomości stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli lokali członkami spółdzielni”. W efekcie jego wprowadzenia w spółdzielniach z mocy prawa, już po wyodrębnieniu pierwszego lokalu w budynku, wyodrębniane będą wspólnoty mieszkaniowe. W chwili obecnej nowa wspólnota może zostać wyodrębniona w dopiero w wyniku decyzji większości właścicieli.
Jakie konsekwencje finansowe będzie miał dla spółdzielni wspomniany przepis? Z majątku spółdzielni mogą być wyprowadzane części wspólne. Pamiętać należy, że części wspólne często służą także członkom spółdzielni zajmującym lokale w innych nieruchomościach. Są to np. parkingi, drogi, tereny rekreacyjne, hydrofornie osiedlowe, grupowe węzły cieplne, śmietniki murowane itp. W związku z tym pojawia się kolejny problem, jak rozliczać koszty ich użytkowania, gdy korzystają z nich, obok członków spółdzielni, także członkowie nowej wspólnoty?
Wyprowadzane mogą być także lokale użytkowe, z dzierżawy których spółdzielnie mieszkaniowe czerpały dodatkowe zyski. Chodzi tu np. o sklepy, biura znajdujące się w danym budynku – generalnie powierzchnie, na których prowadzona jest działalność gospodarcza przez inne podmioty. Spółdzielnie dzięki zyskom z takich lokali (dzierżawa za m2 jest tam wyższa niż czynsz za m2 mieszkania) mogą utrzymywać na niższym poziomie czynsze za mieszkania, a także zachowywać płynność nawet w sytuacji, gdy czynszu nie płaci spora część mieszkańców – członków spółdzielni. Korzystają z tego wszyscy członkowie spółdzielni, a nie tylko mieszkańcy budynku, w których te powierzchnie się znajdują.
Remontowa kwadratura koła
Projekt nakazuje też utworzenie przez spółdzielnie odrębnych funduszy remontowych dla każdego budynku mieszkalnego i odrębnego ich rozliczania. Obecnie korzystając ze wspólnego funduszu remontowego, spółdzielnie mieszkaniowe mogą ustalić kolejność budynków, które będą remontowane w pierwszej kolejności, w których ocieplane czy odmalowane zostaną klatki schodowe. W następstwie proponowanych zmian zarząd spółdzielni mieszkaniowej będzie musiał czekać aż potrzebna kwota uzbiera się w funduszu remontowym danego budynku.
Problemy pojawią się już w dniu wejścia w życie ustawy i będą dotyczyć prac rozpoczętych przed tym terminem. Trzeba będzie zmienić ich budżet i urealnić do rzeczywistego funduszu remontowego każdego z budynków. Spowoduje to z pewnością niedobory w przypadku wielu budynków. I co wówczas? Trzeba będzie zrywać umowy z budowlańcami i płacić kary umowne. Kto poniesie koszt tych kar? Wszyscy członkowie spółdzielni. Spółdzielnie mieszkaniowe będą musiały rozliczyć prace sprzed wejścia w życie ustawy, co będzie wiązało się z „odebraniem” pieniędzy z funduszy remontowych jednych budynków i „oddaniem” innym budynkom. A co, gdy fundusz remontowy budynku wyjdzie na minus? Czy mieszkańcy budynku będą musieli stratę pokryć? W najlepszym przypadku strata ta będzie pokrywana z bieżących wpłat na ten fundusz remontowy. Tylko, że zanim fundusz taki wyjdzie na plus i uzbiera się na nim wystarczająca ilość pieniędzy na remonty, budynek może się rozsypać. I znów – błędne koło się zamyka.
Może się zdarzyć nawet tak, że na funduszu remontowym nigdy nie będzie tylu środków, żeby budynek porządnie wyremontować, ocieplić. Oczywiście, jest jeszcze jedno rozwiązanie – zwiększenie wpłat mieszkańców na fundusz remontowy. Obecnie wpłaty te, dzięki efektowi skali, najczęściej stanowią nieduży składnik miesięcznego czynszu.
Wbrew twierdzeniom autorów ustawy niesie to również konsekwencje dla budżetu państwa. Ponieważ spółdzielnie mieszkaniowe będą musiały dłużej czekać z pracami remontowymi, pociągnie to ze sobą spadek ilości prac budowlanych. Skoro nie będzie remontów, to budowlańcy nie odprowadzą do budżetu państwa podatków, spółdzielnie nie odprowadzą podatku od towarów i usług itd.
Dyskryminacji ciąg dalszy
Nawet jeśli spółdzielnie mieszkaniowe nie zostaną zlikwidowane (tzn. po cichu i nieruchomość po nieruchomości przekształcone we wspólnoty mieszkaniowe), to i tak będą przez nową ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych dyskryminowane – w porównaniu do innych branż spółdzielczych. Nowa ustawa odbierze spółdzielniom mieszkaniowym możliwość wykluczenia i wykreślenia członka spółdzielni po ustanowieniu spółdzielczego prawa do lokalu lub prawa odrębnej własności. Następstwem tego będzie pozbawienie spółdzielni możliwości wyciągania konsekwencji wobec członków nieprzestrzegających choćby norm związanych z zachowaniem porządku domowego czy stosunków dobrosąsiedzkich, ale także niewywiązujących się z opłat określonych statutem. Do tego nieudzielenie absolutorium członkom zarządu jest równoznaczne z ich odwołaniem. W przypadku innych spółdzielni może to być dopiero podstawa do ich odwołania przez walne zgromadzenie – które wcale nie musi tego zrobić. Czy to ciąg dalszy walki z prezesami? Tylko dlaczego ze wszystkimi? I jaką winę tutaj ponoszą pozostali członkowie zarządu?
Co ciekawe, w projekcie znajdziemy także przepis, pozwalający organowi administracji państwowej – ministrowi właściwemu do spraw transportu, budownictwa i gospodarki morskiej – na ingerencję w działalność spółdzielni mieszkaniowych. Chodzi tu o wykonywanie uprawnień Krajowej Rady Spółdzielczej lub związku rewizyjnego wobec spółdzielni mieszkaniowej, gdy te organy nie wykonują swych uprawnień wynikających z ustawy o spółdzielniach. Wobec innych spółdzielni organ administracji państwowej nie będzie miał takich uprawnień. Dodatkowo kuriozum znajdziemy w przepisach przejściowych i końcowych. Zamieszczono tam przepis stanowiący, że do spraw sądowych, toczących się z udziałem spółdzielni i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem, stosuje się przepisy dotychczasowe, chyba że… przepisy niniejszej ustawy są korzystniejsze dla zainteresowanych osób. A co, gdy są korzystniejsze tylko dla jednej ze stron?
Spółdzielniom mieszkaniowym już wcześniej zabrano dotacje i zwolnienia od podatków. Ktoś mógłby powiedzieć, że słusznie, bo były to nienależne uprzywilejowania względem innych podatników. Teraz wprowadza się przepisy, które nie tylko komplikują spółdzielniom codzienne życie (remonty, politykę czynszową), ale umożliwiają ich ciche rozparcelowanie. Czy tym razem pod płaszczykiem uzdrawiania spółdzielni nie dokonuje się czasem ich likwidacja?
*Tomasz Pachowicz – prawnik i spółdzielca
