Gospodarka

Czy doczekamy się tanich mieszkań na wynajem?

blok

Polityka mieszkaniowa państwa nie powinna się opierać na machinacjach finansowych i kapryśnych rynkach.

Ogłaszając w czerwcu program Mieszkanie+, premier Beata Szydło zapowiedziała budowę setek tysięcy mieszkań, których cena wynajmu wyniesie 10-20 złotych za metr kwadratowy. W procedowanej przez rząd ustawie o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym próżno jednak szukać gwarancji dostępności cenowej. Czy Mieszkanie+ to rzeczywiście rewolucja, czy raczej wydmuszka propagandowa rządu, podobno do obietnicy budowy 3 milionów mieszkań z 2006 roku?

Po latach programów polityki mieszkaniowej, które wspierając zakup mieszkań na kredyt, pomagały przede wszystkim deweloperom i bankom, zapowiedź budowy mieszkań pod wynajem wydała się rewolucją. Filip Springer komentował, że proponowane przez rząd rozwiązania od lat leżały na stole, a poprzedni rządzący byli idiotami, że nie zdecydowali się ich wprowadzić. Wraz z kolejnymi miesiącami obietnice rządzących nabierają kształtu, a im więcej o nich wiemy, tym mniej jest powodów do optymizmu.

Mieszkalnictwo postawione na głowie

W Polsce liczba mieszkań na 1000 mieszkańców wynosi jedynie 350, podczas gdy w Unii Europejskiej przypada ich średnio 485. Według norm Eurostatu dwie trzecie polskich mieszkań jest przeludnionych, a to trzy razy więcej niż przeciętnie w Unii Europejskiej. Mieszkania po stawkach rynkowych wynajmuje 4% obywateli, w krajach „starej Unii Europejskiej” odsetek ten wynosi od kilkunastu do nawet 40%. Tylko w kilku państwach UE więcej osób w wieku 18-34 lat mieszka z rodzicami, nie mogąc sobie pozwolić na wyprowadzkę. Przygnębiające statystyki dotyczące rynku mieszkaniowego w Polsce można mnożyć. Potrzeba państwowego wsparcia dla budowy na wynajem jest oczywista dla wszystkich poza najbardziej zatwardziałymi z nadwiślańskich neoliberałów. Wątpliwe jest jednak, czy program Mieszkanie+ rzeczywiście stanowi rozwiązanie patologii polskiego rynku mieszkań.

Fundamentem programu jest Narodowy Fundusz Mieszkaniowy. Skarb Państwa powierzy Funduszowi dysponowanie nieruchomościami gruntowymi będącymi jego własnością, które można przeznaczyć na cele mieszkaniowe. Jednostki samorządu terytorialnego, spółki Skarbu Państwa i agendy rządowe przekażą posiadane przez siebie nieruchomości w zarząd Funduszu. Samorządy będą musiały ponadto co 90 dni aktualizować sporządzony wykaz nieruchomości.

Przekazane do zarządzanego przez Fundusz Zasobu Nieruchomości Mieszkaniowych działki będzie można wprowadzić do obrotu lub przeznaczyć na zabudowę mieszkaniową. Zarząd Funduszu w przetargach wyłaniał będzie podmioty, które przejmą wskazane działki i wybudują na nich mieszkania na wynajem z opcją dochodzenia do własności, a wynajmując je, będą przestrzegały określonego w ustawie katalogu pierwszeństwa. Pozycje na czele listy oczekujących zapewniać mają niskie dochody (niestety w żaden sposób niesprecyzowane), posiadanie dzieci, brak własności innych mieszkań, przeprowadzka w celu podjęcia nauki lub pracy.

Dokładne kryteria przetargów mają zostać określone przez radę nadzorczą Funduszu. Przy dużej presji na najniższą cenę racjonalna wydaje się obawa, że jej efektem będzie poluzowanie standardów i przerzucenie cięć kosztów na podwykonawców i pracowników. Kurczowe trzymanie się zasad najniższej ceny przy budowie autostrad doprowadziło do bankructw setek podwykonawców, którzy często nie zapłacili za pracę swoim pracownikom. Doświadczenie pokazuje, że za niskie ceny często płacą najsłabsi.

Doświadczenie pokazuje, że za niskie ceny często płacą najsłabsi.

Całkowita dotacja z budżetu państwa dla Funduszu to 200 milionów złotych, które mają zostać przekazane na… pokrycie kosztów organizacji Funduszu, czyli wynajem biur i płace pracowników. Rząd Prawa i Sprawiedliwości nie zwiększa nakładów na politykę mieszkaniową ani o złotówkę. Fundusz ma sam na siebie zarabiać.

Aby pozyskać środki pozwalające na dofinansowanie inwestycji mieszkaniowych, Fundusz może wnieść nieruchomości wchodzące do Zasobu do funduszy inwestycyjnych lub je sprzedać. Według wstępnych analiz do Zasobu Nieruchomości Mieszkaniowych mają trafić działki warte około 10 miliardów złotych. Jednocześnie Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa analizuje budowę wartych 20 miliardów złotych dróg w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Wygląda na to, ze Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa już wkrótce będzie mogło zmienić nazwę na Ministerstwo Prywatyzacji.

Wreszcie we własnym domu?

Jaki udział w programie Mieszkanie+ będą miały samorządy? Jak zwykle w Polsce traktowane są „ z buta”. Tym razem nie tylko dokłada im się dodatkowe obowiązki, nie zapewniając dodatkowego finansowania, ale pozbawia swobody dysponowania własnymi nieruchomościami. Wiele działek przekazanych do dyspozycji Funduszu położonych jest w dużej odległości od centrów miast. Bloki mieszkalne tak samo jak dziś powstawać będą w polu, a samorząd zostanie postawiony przed faktem dokonanym. Z własnych środków sfinansować będzie musiał budowę potrzebnej infrastruktury społecznej – dróg, szkół, opieki zdrowotnej i komunikacji publicznej. Mieszkanie+ wesprze również proces szkodliwej suburbanizacji – mieszkania często budowane będą nie w dużych miastach, a w gminach z nimi sąsiadujących.

Rząd przerzucił już na samorządy koszty reformy edukacyjnej, według szacunków wynoszące nawet miliard złotych. Teraz dodatkowo zabierze im nieruchomości. Program Mieszkanie+ stanowi element szerszego obrazu relacji pomiędzy władzą centralną a jednostkami samorządu terytorialnego. Według PiS-u ich miejsce jest na smyczy.

Celem programu Mieszkanie+ ma być zwiększenie mobilności terytorialnej Polaków. Dziś bardzo rzadko przeprowadzamy się za pracą, a jeśli już – częściej wyprowadzamy się za granicę niż do innego województwa. Żeby zrealizować ten cel programu, mieszkania należałoby budować przede wszystkim w dużych miastach o dobrej sytuacji na rynku pracy. Ustawa nie określa jednak żadnych kryteriów, gdzie powinno budować się nowe bloki mieszkalne. O lokalizacji inwestycji decydował będzie prezes zarządu Funduszu, którego w każdej chwili odwołać będzie mogła Prezes Rady Ministrów. Pozbawienie prezesa Funduszu jakiejkolwiek niezależności politycznej, rezygnacja nawet z prostego mechanizmu kadencyjności, powoduje ryzyko, że lokalizacja inwestycji może stać się instrumentem walki politycznej. Według zapowiedzi pierwsze bloki mają powstać w roku 2018, czyli w przededniu wyborów samorządowych.

Po publikacji projektu ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym rządowy slogan o mieszkaniach za 10-20 złotych za metr kwadratowy okazał się pustą obietnicą. W ustawie brak jakichkolwiek odniesień do wysokości czynszów. Zadecyduje o nich mechanizm rynkowy. Naiwna wiara Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa w mgliste „efekty skali” i „efektywne technologie” nie będzie miała przełożenia na realne ceny.

Od poprzedniego rządu deweloperzy dostali wsparcie dla kredytów hipotecznych, teraz dostaną grunt na inwestycje. Dodatkowo państwo sprywatyzuje atrakcyjne działki w centrach miast, które mu jeszcze pozostały.

Polityka mieszkaniowa państwa nie powinna się opierać na machinacjach finansowych i kapryśnych rynkach. Prawo do dachu nad głową jest podstawowym prawem człowieka. Istnieją sprawdzone rozwiązania, do których można się odwołać, tworząc program mieszkaniowy dla Polski. Być może zamiast wybierać się na Białoruś i chwalić Łukaszenkę, warto przestać obrażać Francuzów i Niemców.

__
Ten artykuł nie powstałby, gdyby nie wsparcie naszych darczyńców. Dołącz do nich i pomóż nam publikować więcej tekstów, które lubisz czytać

Marcin Wroński
Marcin Wroński
Ekonomista
Ekonomista, absolwent Szkoły Głównej Handlowej oraz Wolnego Uniwersytetu Berlina. Publikował między innymi w: Krytyce Politycznej, „Obserwatorze Finansowym”, „Wiedzy i Życiu”, „Tygodniku Przegląd”.
Zamknij