Wspieraj 
Wspieraj 
Wydawnictwo 
Obserwuj 
Ewa Karendys: Zatrzymujesz się czasem w prywatnych apartamentach wynajmowanych na portalach typu Booking.com?
Łukasz Drozda: Zdarzało mi się, ale unikam tego. Wynajmowałem też kiedyś krótkoterminowo coś bardziej zgodnego z pierwotną ideą couchsurfingu, czyli nocowania u lokalnych mieszkańców. Zatrzymywałem się na przykład w mieszkaniach w Turcji i Niemczech, w których osoby studiujące wynajmowały pokoje, żeby sobie dorobić. Dziś wolę wynająć hotel – to dla mnie wygodniejsze i bardziej etyczne.
Wielu urbanistów w demoniczny sposób przedstawia wpływ najmu krótkoterminowego na życie w mieście. Zgadzasz się z nimi?
Tak, na poziomie polityki miejskiej jest to jeden z większych problemów w śródmieściach atrakcyjnych turystycznie miast.
Widać to choćby na Młodym Mieście w Gdańsku. Aktywiści policzyli, że w trzech nowych inwestycjach aż 70 proc. mieszkań trafia na krótki najem, a tylko 30 proc. zamieszkują stali mieszkańcy.
Na tego typu obszarach częstym widokiem są puste lokale usługowe. Nie ma tam aż tylu stałych mieszkańców, żeby zapewnić wystarczającą liczbę klientów. Tymczasem zrównoważona przestrzeń jest wielofunkcyjna. Znamy to z historii: miasta uzależnione od jednej branży czy jednej fabryki są szczególnie podatne na kryzysy. Gdy ta funkcja zaczyna sprawiać problemy, całe miasto wyludnia się i podupada.
Podobnie jest z osiedlami i dzielnicami. Kiedy brakuje mieszkańców, takie obszary gorzej funkcjonują, a lokalne sklepy i usługi mają kłopot z utrzymaniem się. Osłabia to gospodarkę danego miejsca, a w skrajnych przypadkach może prowadzić do całkowitej zapaści. Do tego – w przypadku budownictwa – dochodzą wysokie koszty środowiskowe. Są one szczególnie dotkliwe, gdy zamiast miejsc do życia istnieją niezamieszkane wydmuszki.
Czy zapowiadane przez rząd nowe przepisy regulujące najem krótkoterminowy wreszcie coś zmienią?
Nie będziemy tego wiedzieć, dopóki nie zostaną uchwalone. To stały problem z całym prawem stanowionym w Polsce. Nie wiemy, co finalnie zrobi prezydent; nie wiemy, co uda się ugrać lobbystom na etapie procesu legislacyjnego. Wiemy natomiast jedno: dziś mamy bardzo liberalne przepisy, które nie ograniczają tego zjawiska. Właściwie polska polityka mieszkaniowa ma charakter libertariański, co oznacza, że sprzyja wszelkim działaniom spekulacyjnym i drapieżnym. Najem krótkoterminowy jest tego przykładem.
Niektórzy liczą, że na Młodym Mieście w końcu rynek nasyci się apartamentami, a mieszkania pójdą na sprzedaż lub długi najem.
Też tak myślę, choć wiele zależy od tego, o jakiej perspektywie mówimy. Pamiętajmy, że zasoby mieszkaniowe w polskich miastach przeżyły kilka systemów gospodarczych, niekiedy znajdowały się nawet w granicach innych państw, czego zresztą Gdańsk jest dosadnym przykładem.
To, że najem krótkoterminowy nie jest wieczny i prędzej czy później rynek się załamie, jest absolutnie pewne. Natomiast od rządowych regulacji zależy, jak szybko to się stanie. Dobrym przykładem jest to, co dzieje się w tej chwili w Hiszpanii – miejscu, które stało się popularne wśród Polaków chcących ulokować gdzieś swój kapitał. Zaostrzenie przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego powoduje, że opłacalność inwestycji w tamtejsze apartamenty drastycznie spada.
Jeżeli ktoś kupuje sobie mieszkanie dlatego, że chce spędzać wakacje w Hiszpanii i stać go na utrzymywanie takiego lokalu, to pewnie jest to dalej atrakcyjne. Wtedy można tylko rozważyć uciążliwości wynikające ze zmiany klimatu. Natomiast na poziomie opłacalności inwestycyjnej to może się okazać podobną wtopą, jak niesławne domki na Zanzibarze.
Zwolennicy najmu na doby przekonują, że daje on ludziom większy wybór.
Powiem ostro: gówno prawda! Nie jest tak, że najem krótkoterminowy zwiększa ofertę. Kiedyś wykonałem prostą analizę: porównywałem największe miasta w Polsce mające reputację czempionów gospodarczych z kurortami oraz miastami, które źle rokowały. Zestawiałem zatem nasycenie ofertą w miastach posiadających dużą bazę noclegową oraz tych, gdzie była wyraźnie mniejsza.
Wnioski?
Najem krótkoterminowy rozplenia się nie tam, gdzie jest niedostatek oferty noclegowej, tylko tam, gdzie po prostu można uzyskać nieuczciwą przewagę nad konkurencją. Oczywiście znajdą się pewne wyjątki: na przykład zdaniem niektórych rodzin z dziećmi wygodniej będzie wynająć mieszkanie zamiast hotelu.
O takiej sytuacji mówię. Niektórzy wolą wynająć całe mieszkanie, chcą w nim gotować, dzielą się kosztami i twierdzą, że to im się bardziej opłaca.
Rzeczywiście, jeśli taka oferta odpowiada na realne potrzeby, a nie na zachcianki, to w sytuacji rodzin niekiedy może mieć sens. Natomiast nie jest to aż tak masowe zjawisko, na które nie mogłaby odpowiedzieć branża hotelarska. Zresztą już dziś w hotelach funkcjonują też inne formy niż pojedyncze pokoje. Problem w tym, że mające wyższe koszty operacyjne hotele nie skupiają się na tym rynku, bo nie są w stanie konkurować z pseudohotelarstwem w szarej strefie.
To pytanie nie o realną potrzebę, tylko o zachciankę. Atrakcyjnie jest kupić jakąś usługę czy produkt taniej bez wydania paragonu, kiedy firma zaoferuje nam niższą stawkę dlatego, że będzie kantowała na podatkach.
!["Odwagi! [o zaangażowaniu młodych]" Dominika Lasota](https://krytykapolityczna.pl/wp-content/uploads/2026/04/odwagi-plomienie-okladka.jpg)
![Piotr Wójcik "Trumponomika [o ekonomii Donalda Trumpa]"](https://krytykapolityczna.pl/wp-content/uploads/2022/12/plomienie_trumponomika-okladka.jpg)
A perspektywa właścicieli? Ktoś ma mieszkanie w atrakcyjnym miejscu i chce skorzystać z możliwości wynajmu turystom, by dorobić sobie w sezonie.
Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Badacze i badaczki mówią, że „inwestycja” i „spekulacja” to określenia dokładnie tego samego procesu, tyle że w różny sposób nacechowane emocjonalnie.
Jeśli wynajmujący mieszkanie turystom działa legalnie, zgłasza lokal do ewidencji obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie, i płaci podatki, to dlaczego mielibyśmy mieć do niego pretensje?
Istniejące przepisy są dziurawe jak sito, co powoduje szereg negatywnych następstw. Z rynku mieszkaniowego znikają lokale na wynajem długoterminowy. Mówimy też o wyższych kosztach środowiskowych zarządzania lokalami na krótki najem. W hotelu pościel rozwożona jest wózkami pomiędzy pokojami znajdującym się obok siebie, a w przypadku najmu krótkoterminowego ktoś musi z tym jeździć po całym mieście. Uciążliwości dla sąsiadów też są większe, a pracownicy zatrudniani przez firmy obsługujące rozproszone lokale mają gorsze warunki negocjowania płac czy uzwiązkowienia. Ta indywidualna wygoda generuje problematyczne społecznie zjawiska.
Wróćmy na chwilę do Gdańska. Na Dolnym Mieście, na gruntach należących wcześniej do miasta, w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego dewelopera z Miastem Gdańsk powstaje 750 mieszkań. Mieszkańcy krytykują fakt, że część lokali to będą apartamenty inwestycyjne. Nie dziwi cię, że taki projekt powstaje z udziałem miasta, a zamiast mieszkań społecznych na miejskich gruntach powstaną kolejne apartamenty na doby?
Jeśli mamy libertariańską politykę mieszkaniową, to wygrywają właśnie takie rozwiązania. Prowadzenie skutecznej polityki przez samorządy jest zwyczajnie upierdliwe. To nie jest sposób na łatwe zdobycie głosów, jeśli zasób publiczny jest słabo rozwinięty. Wyborcy widzą punktowe inwestycje, a nie odpowiedź na potrzeby całych grup społecznych.
Natomiast społeczeństwo wytwarza presję na takie rozwiązania, które niemal nie mają szansy się ziścić, czyli obniżenie cen nominalnych mieszkań, ewentualnie dowalenie deweloperom, którzy mają u nas wyjątkowo złą reputację.
Kiedy pytamy deweloperów o najem krótkoterminowy, często słyszymy, że nie od nich zależy, jak nabywcy wykorzystują swoje mieszkania. Czy rzeczywiście nie mają wpływu na to, kto zamieszka na ich osiedlach?
Wydaje mi się, że nie ma sensu oczekiwać daleko posuniętej odpowiedzialności od firmy, która ma czysto komercyjny charakter. Zamiast tego powinniśmy wprowadzać rozwiązania regulacyjne, które pozwoliłyby sfinansować konkurencyjne formy budownictwa, zwyczajnie podbierać deweloperom część ich klienteli. W Gdańsku deweloperzy już w latach 90. zdominowali lokalne budownictwo mieszkaniowe. Niestety, w wielu dużych miastach wojewódzkich czasem w ogóle nie ma rozwiązań typu TBS czy SIM (Towarzystwa Budownictwa Społecznego, obecnie przemianowane na Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe – przyp. red.) albo dopiero się rozkręcają.
Jeśli deweloper buduje same mieszkania o powierzchni 25–30 metrów kwadratowych, ze schowkami na walizki, to sam aż prosi się o wynajem krótkoterminowy.
Rzeczywiście. Ale pamiętajmy, że jeśli będzie to opłacalne, to nawet ze stumetrowego mieszkania można wycisnąć cztery legalne mikrokawalerki po 25 metrów każda. Albo i więcej, jeśli ktoś będzie jeszcze bardziej bezczelny i spróbuje obejść przepisy.
Kluczowa jest nie tyle forma przestrzenna, ile otoczenie regulacyjne. To ono kształtuje politykę mieszkaniową, która może służyć tworzeniu zróżnicowanej oferty. Można na przykład wymagać od deweloperów, by część mieszkań w inwestycji przeznaczali na najem długoterminowy, a część na sprzedaż. Przy czym oferta najmu powinna być dostępna także dla zdecydowanie mniej zamożnych gospodarstw domowych.
Które z planowanych przez rząd narzędzi będą najskuteczniejsze w kontrolowaniu najmu krótkoterminowego?
Z punktu widzenia jednostek samorządu terytorialnego na pewno pomogą strefy wolne od najmu krótkoterminowego. Skuteczne będzie też nadanie spółdzielniom i wspólnotom możliwości zakazania najmu krótkoterminowego w danym lokalu.
Myślę, że najem krótkoterminowy jest tak niekorzystny z punktu widzenia całych miast, że raczej powinniśmy iść w stronę szerokich zakazów. Wtedy luki, które ewentualnie się pojawią, będą uzupełniane przez branżę hotelarską. Z drugiej strony ograniczenie tego szkodliwego zjawiska być może skłoniłoby nas do powrotu pierwotnej idei, czyli couchsurfingu – współdzielenia mieszkania.
Gdzie zakaz najmu powinien zostać wprowadzony?
Na pewno w śródmieściach, czyli tam, gdzie dzielnice najbardziej się wyludniają. Wystarczy spojrzeć na mapę ofert w dowolnym serwisie obsługującym najem krótkoterminowy, by zobaczyć, że ich największe skupiska znajdują się w obszarach śródmiejskich. Tego typu lokale dewastują lokalną politykę mieszkaniową. Jeśli dodamy do tego hałas powodowany przez krótkotrwałych gości, życie zwykłych mieszkańców staje się wyjątkowo uciążliwe.
Czy nie obawiasz się, że nowe przepisy okażą się nieskuteczne i mimo wymogu zgody spółdzielni czy możliwości wyznaczania stref zakazu przez samorządy najem krótkoterminowy nadal będzie wymykał się spod kontroli?
Największym ryzykiem wydaje się to, że regulacje mogą nie być egzekwowane. Tak samo jak wiele przepisów dotyczących ruchu drogowego czy immisji, czyli zachowania ze strony uciążliwych, „długoterminowych” sąsiadów.
Pewnym atutem jest natomiast to, że najem krótkoterminowy jest bardzo ucyfrowiony, bo z tego wynika wygoda tego rozwiązania, budująca jego popularność. Siedząc w Warszawie, mogę w ciągu pięciu minut zarezerwować lokal nie tylko w Gdańsku, ale też w Bangkoku albo małej wiosce w Chile. Oznacza to też, że platformy – w Polsce korzystamy tak naprawdę z dwóch – mogą blokować nielegalne ogłoszenia. To na nie można przerzucić odpowiedzialność. A mniej widoczna oferta będzie mniej problematyczna.
Widzę tu pewną zbieżność z tym, co czasem forsują ruchy skrajnie prawicowe. Sprzeciwiają się technologii, mówiąc, że ułatwia inwigilację ludzi. Ale kiedy „bronią gotówki” i ekscytują się blockchainem, to mniej chodzi im o ochronę praw obywatelskich, a bardziej o kantowanie: kupowanie usług bez paragonów czy faktur.
Czego możemy się nauczyć od Barcelony, Madrytu, Amsterdamu – czyli tych miast, które już wcześniej walczyły z problemem najmu krótkoterminowego?
I ciągle walczą. Nie wierzę, że walkę ze spekulacją mieszkaniową da się zakończyć raz na zawsze. Wzorem może być Barcelona, która od listopada 2028 roku planuje wygasić licencje na najem krótkoterminowy.
Uważam, że to najlepsze rozwiązanie, bo zostawia najmniej miejsca na luki w systemie. Nie znam miasta, które całkowicie pozbyło się tego problemu. Najmniej perypetii z najmem krótkoterminowym mają po prostu te miasta, w których jest najmniejszy głód mieszkaniowy. Tam mieszkańcy są w relatywnie najlepszej sytuacji, więc ten model najmniej w nich uderza. Chodzi więc o stworzenie polityki mieszkaniowej, w której drapieżność takiego najmu będzie mniej uciążliwa.
Jak to robić?
Polskie miasta powinny przestać udawać, że problemu nie ma, chwycić byka za rogi i zacząć budować sensowny zasób mieszkań komunalnych. Rozwijany konsekwentnie przez lata pozwoli ograniczyć bolączki związane z mieszkalnictwem.
Doświadczenia Hiszpanii pokazują jednak, że mimo licencji, kar i rejestrów najmu na doby mieszkania nadal są trudno dostępne dla zwykłych mieszkańców.
Wiara w to, że jesteśmy w stanie bez totalnego załamania czy nawet redefinicji systemu gospodarczego realnie obniżyć ceny mieszkań, może być mrzonką. Długofalowo w gospodarce wolnorynkowej ceny nieruchomości po prostu rosną. Nawet jeśli rozprawimy się z rynkiem najmu krótkoterminowego, a zostawimy politykę mieszkaniową zdominowaną przez firmy deweloperskie, to nie spowodujemy, że ceny nieruchomości istotnie spadną.
Zresztą spadek cen nieruchomości w ogóle nie powinien być naszym celem.
Jak to?
Chodzi zwyczajnie o to, żeby gospodarstwa domowe, nawet te należące do wyższej klasy średniej, były w stanie korzystać z systemu komunalnego. Oferta musi być dostatecznie bogata, aby objęła różne grupy, bo to oznacza mniejszą stygmatyzację osób korzystających z systemu publicznego i bardziej egalitarną politykę mieszkaniową. W takiej sytuacji segment własnościowy obejmie po prostu osoby najzamożniejsze. I to, że akurat dla nich mieszkania będą drogie, nie będzie już tak społecznie bolesne.
Wspieraj nas
Płatność odnawialna. W każdym momencie możesz zrezygnować z płatności.
**
Łukasz Drozda – socjolog i urbanista, doktor nauk o polityce publicznej. Adiunkt w Instytucie Stosowanych Nauk Społecznych UW, wykładowca w School of Ideas Uniwersytetu SWPS. Badacz z obszaru studiów miejskich, specjalizuje się w analizach gentryfikacji, mieszkalnictwa, procesów stanowienia polityki miejskiej oraz urbanizacji w Europie Środkowej i Wschodniej. Autor kilku książek, w tym: Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce (2023), Miejskie strachy. Miasto 15-minutowe, 5G i inne potwory (2024), The Non-Post-Socialist City: Urban Policymaking in Central and Eastern Europe (2026).
Ewa Karendys – Gdańszczanka, absolwentka dziennikarstwa i komunikacji społecznej oraz gedanistyki na Uniwersytecie Gdańskim. Specjalizuje się w tematach dotyczących biznesu, gospodarki i architektury. Publikowała m.in. w „Forbesie”, „Newsweeku”, „Bizblogu”, „Gazecie Wyborczej” i magazynie „Architektura i Biznes”. Jest dwukrotną laureatką Nagrody Izby Architektów RP dla dziennikarzy piszących o zawodzie architekta i architekturze.
*
Dofinansowano ze środków Fundacji im. Róży Luksemburg.
Komentarze
Trolle, boty, ścieki zostawiamy platformom. U nas możesz wziąć udział w sensownej dyskusji. Ale najpierw zapoznaj się z jej regulaminem!