Warszawa potrzebuje też dobrej polityki mieszkaniowej. Teraz jest na nią szansa.
31 sierpnia Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów wydało oświadczenie, w którym domaga się natychmiastowej dymisji osób odpowiedzialnych za politykę lokalową w Warszawie. Przyczyną tego apelu jest afera reprywatyzacyjna, która zdominowała polskie media po śledztwie przeprowadzonym przez dziennikarki „Gazety Stołecznej” – Iwonę Szpalę i Małgorzatę Zubik. Afera dotyczy szeregu nieprawidłowości w procesie warszawskiej reprywatyzacji, m.in. przy zwrocie działki przy ul. Chmielnej 70 o wartości 160 mln.
Bardzo szybko jednym z głównym tematów dyskusji wokół afery reprywatyzacyjnej stało się dobro lokatorek i lokatorów. I słusznie – to właśnie mieszkanki i mieszkańcy kamienic objętych dekretem Bieruta najbardziej ucierpieli na reprywatyzacji. Symbolem walki o prawo do mieszkania jest tragiczna śmierć działaczki lokatorskiej Jolanty Brzeskiej, której spalone ciało zostało znalezione w marcu 2011 roku w Lesie Kabackim. Okoliczności jej śmierci nadal nie zostały wyjaśnione. Skazanie winnych i upamiętnienie Brzeskiej jest jednym z postulatów WSL. Pod tym postulatem chętnie podpisze się dziś cała opozycja. Stowarzyszenie lokatorskie jest jednak nieufne wobec osób, które na zainteresowaniu losami mieszkańców i mieszkanek kamienic dekretowych chcą zbić polityczny kapitał.
Lista chętnych do wybicia się na losach lokatorek i lokatorów reprywatyzowanych kamienic jest długa. Dotyczy to zarówno PiS i nagłego zainteresowania ministra Ziobry koniecznością wyjaśnienia śmierci Brzeskiej, jak i Nowoczesnej czy Platformy Obywatelskiej.
Kilka dni temu zarząd centralny PO w odpowiedzi na ataki Nowoczesnej domagał się od Hanny Gronkiewicz-Waltz wyjaśnień w sprawie reprywatyzacji. Jednocześnie prasę obiegły artykuły o udanych śledztwach w Łodzi, które uniemożliwiły wyłudzenia kamienic, prowadzonych przed administrację innej platformerskiej prezydentki – Hanny Zdanowskiej. Było jasne, że musi polać się krew. Ostatecznie zwolniony został Marcin Bajko, dyrektor warszawskiego Biura Gospodarki Nieruchomościami odpowiedzialnego za zwroty, oraz dwóch innych urzędników tego biura.
Zainteresowanie losem lokatorek i lokatorów jest czymś nowym również w przypadku bardzo aktywnego w ujawnianiu winnych afery reprywatyzacyjnej stowarzyszenia Miasto Jest Nasze. Do tej pory reprywatyzacja interesowała MJN głównie w obszarze pozaludzkim: traconych parków, szkół czy zagrożonego pieca Białoszewskiego z reprywatyzowanej kamienicy przy ul. Poznańskiej 37. Nie było wtedy mowy o prawach lokatorskich. Taki wybór podczas ostatnich wyborów tłumaczył na łamach magazynu „Kontakt” działacz MJN Kamil Lipiński, pisząc, że jako MJN „spodobali się na mieście”, bo odrzucali to, co ogólne, z pozycji tego, co wyjątkowe, czyli „krytyki estetycznej”, a nie „krytyki etycznej”; postulatów znanych i rozumianych przez elektorat klasy średniej. Tym bardziej więc cieszy to, że wreszcie kwestie mieszkaniowe i prawa lokatorskie weszły do puli rzeczywiście ważnych miejskich tematów.
Wskazać winnych czy rozwiązać problemy mieszkaniowe?
Temat reprywatyzacji i praw lokatorskich pojawia się obecnie w mediach codziennie. Pytanie tylko, kto na tym zyska oraz czy osoby tak głośno upominające się o dobro ludzi zagrożonych pozbawieniem mieszkania równie chętnie przyłożą się do tego, żeby faktycznie rozwiązać problemy mieszkaniowe, czy chcą tylko „rozliczyć winnych”.
Dobrze wiemy, jak łatwo w Polsce uruchomić mechanizm kozła ofiarnego. Zaszczuwać osoby uznane za winne jest znacznie łatwiej niż szukać narzędzi realnie rozwiązujących problemy społeczne.
Oczywiście ukaranie osób odpowiedzialnych za nieprawidłowości związane z reprywatyzacją jest konieczne, ale powinna się tym zająć niezależna komisja i prokuratura.
Stworzenie miejskiej komisji z bezstronną szefową (np. niezależną radną Pauliną Piechną-Więckiewicz) zaproponowała na łamach „Polityki” działaczka i publicystka Agata Czarnacka. 1 września projekt uchwały o powołaniu takiej komisji złożyli na nadzwyczajnej sesji Rady Miasta warszawscy radni PO – radni PiS byli przeciw. Z kolei według działacza MJN Jana Śpiewaka najbardziej bezstronna byłaby sejmowa komisja śledcza.
Warto pamiętać, że nieprawidłowości wokół reprywatyzacji są winą nie tylko ekipy PO, ale również wszystkich poprzednich, które rządziły Warszawą, dokonywały zwrotów i stawiały własność prywatną ponad wszystkimi innymi prawami konstytucyjnymi, jak np. prawo do mieszkania. Rozwiązanie problemu dekretu Bieruta nigdy nie było priorytetem żadnej z sił politycznych. Co więcej, nie sprzyjała temu ogólnopolska niechęć do Warszawy jako najbogatszego miasta odbudowanego z cegieł z całej Polski. Mimo że był to dekret państwowy, jego koszty ponosi w większości stolica.
Jednak postulat, że skoro wszystkie partie się skompromitowały, trzeba odwołać wszystkich i wprowadzić komisarza lub od razu przeprowadzić przedterminowe wybory, jest tyle kuszący, co nieodpowiedzialny. Obecna debata publiczna odbywa się atmosferze nagonki i wzajemnego zaszczuwania się. Nie jest to dobry klimat do budowania dobrej polityki społecznej w Warszawie.
Rozwiązaniem problemu lokatorek i lokatorów reprywatyzowanych kamienic – o czym w obecnej dyskusji się zapomina – jest nie tylko ustawa reprywatyzacyjna, ale również dobra polityka mieszkaniowa.
To nowe mieszkania, a nie wskazywanie winnych, są właściwą odpowiedzią na obecny kryzys. Na opowieściach o ludzkich tragediach i poczuciu moralnego zwycięstwa można zbijać kapitał polityczny, ale nie budować podstawy codziennego, normalnego życia. Do tego potrzeba bezpiecznego miejsca do mieszkania.
Jak wygląda los lokatorów i lokatorek dekretowych?
Pamiętając o tragicznej śmierci Jolanty Brzeskiej, trzeba mieć świadomość, że dekretem Bieruta jest dotknięte około 10 tys. gospodarstw domowych, czyli około 23 tys. osób. Warto spojrzeć, co obecnie ratusz proponuje lokatorkom i lokatorom dekretowym, oraz zastanowić się, jakie powinny być dalsze propozycje, żeby zaspokoić wszystkie potrzeby mieszkaniowe.
Pierwsze programy mieszkaniowe skierowane do osób z budynków objętych dekretem Bieruta powstały w 2009 roku. Zlikwidowano wtedy kryterium metrażowe w przypadku wypowiedzenia umowy w trybie 3-letnim oraz za zaległości. Zwiększono kryterium dochodowe o 30% (dla pracujących) i o 60% (dla rencistów i emerytów), oraz przyznano pierwszeństwo w ubieganiu się o najem lokalu, jeżeli czynsz płacony w budynku prywatnym był wysoki w stosunku do dochodów. Spójrzmy więc, kto wedle tych kryteriów może obecnie uzyskać pomoc od miasta. Przy obecnych kryteriach dochodowych w „dekretowych” gospodarstwach 1-osobowych maksymalne zarobki nie mogę przekraczać 3279,09 złotych brutto (w zwykłych „niedekretowych” 2379,05 zł), 2-osobowych – 4711,01 złotych (zwykłe: 3401,84 zł), 3-osobowych 7002,05 złotych (zwykłe: 5038,30 zł), a 4-osobowych – 9293,09 zł (zwykłe: 6674,76 zł).
Czyli para z dwójką dzieci mieszkająca w kamienicy dekretowej może zarabiać ponad 9 tys. złotych brutto, żeby otrzymać mieszkanie w zasobie komunalnym z czynszem, który nie będzie przekraczał 8,13 zł/m2 (jest to maksymalny czynsz za mieszkanie w najwyższym standardzie, w najlepszej centralnej lokalizacji. Stawka bazowa wynosi w Warszawie 7,39 zł/m2, zaś średni czynsz 4,74 zł/m2. W przypadku osób bardziej zamożnych dostępny jest zasób lokali w budynkach TBS-ów, w których (np. w inwestycjach TBS Warszawa Północ) czynsze mieszczą się w przedziale 12-14,7 zł/m2. To nadal trzykrotnie mniej, niż płacą osoby przyjeżdżające do Warszawy i szukające mieszkania na wynajem. Specjalnie na ten cel jest w zasobie TBS-ów przeznaczonych na ten moment 307 lokali i planuje się zwiększenie tej liczby. Na nadzwyczajnej sesji Rady Miasta wiceprezydent Michał Olszewski tłumaczył, że przy już zaplanowanych nakładach na mieszkalnictwo w ciągu trzech lat uda się zaspokoić potrzeby wszystkich lokatorek i lokatorów „dekretowych” – zarówno tych spełniających kryterium dochodowe, jak i tych, którzy zarabiają więcej.
Co więcej, w czerwcu 2014 roku Rada Miasta przyjęła uchwałę, która wprowadza definicję „najemcy wrażliwego” (osoby na emeryturze, renciści i rencistki oraz osoby w trudnej sytuacji rodzinnej czy zdrowotnej). Tych osób nie obowiązuje kryterium dochodowe, jeżeli czynsz w tym lokalu jest nie mniejszy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu (obecna stawka wynosi 14,44 zł/m2). Do tego podczas czerwcowej sesji Rady Warszawy przyjęto uchwałę, która likwiduje kryterium dochodowe dla dekretowych gospodarstw domowych utrzymujących się jedynie z emerytury lub renty, w których przynajmniej jedna z osób skończyła 70 lat.
Od stycznia 2016 roku miasto oferuje również darmową pomoc prawną dla lokatorek i lokatorów dekretowych budynków, a od 2013 roku prowadzona jest akcja informująca o prawach lokatorskich.
W sumie od 2009 roku, od kiedy prowadzone są statystyki, rozwiązano sprawy 3363 gospodarstw „dekretowych”, a dodatkowo 109 oczekuje na umieszczenie na liście. Jeśli przyjmiemy, że przeciętnie w każdym lokalu mieszkają 2–3 osoby, oznacza to, że udało się pomóc prawie 8 tysiącom osób.
Zbyt wysokie czynsze?
Oczywiście, lepiej by było, gdyby Sejm RP uchwalił ustawę reprywatyzacyjną, jak to zrobiły inne państwa bloku wschodniego, i gdyby w ogóle nie zwracano w naturze kamienic, gruntów i budynków użyteczności publicznej. Jednak patrząc na los lokatorek i lokatorów dekretowych i szukając winnych, warto mieć pełny ogląd sprawy. Nie jest prawdą, że osoby z kamienic dekretowych są osamotnione w walce z rosnącymi czynszami.
Do tego średnie czynsze w mieszkaniach komunalnych w Warszawie mimo podwyżek, o których mówi WSL, są najniższe w Polsce i wynoszą 4,74 zł za m2, czyli dziesięciokrotnie mniej niż na prywatnym rynku, gdzie za najem mieszkania o metrażu 50 m2 płaci się 1800-2500 złotych (36-50 zł/m2). Czynsze w mieszkaniach własnościowych często plasują się na podobnej wysokości co w TBS-ach – kilkanaście złotych za m2. Wszystko zależy od wysokości funduszy remontowych – a te w starym budownictwie są wysokie. Z kolei dużo mieszkanek i mieszkańców nowego budownictwa obok comiesięcznego czynszu płaci również ratę kredytu.
Dla osoby nieśledzącej polityki lokalowej miasta apel Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów o powrót do czynszów sprzed 2008 roku brzmi jak sprawiedliwy postulat. Jednak warto pamiętać, że „podwyżka” z 2008 roku tak naprawdę służyła wyrównaniu czynszów pomiędzy dawną gminą Centrum a innymi dzielnicami Warszawy. W gminie Centrum faktycznie czynsze komunalne były bardzo niskie i wynosiły 2,39 zł/m2, ale czynsze w innych dzielnicach, jak na przykład Włochy, wynosiły wówczas około 8 zł.
Żądając sprawiedliwości, warto też zadać sobie inne pytanie: czy maksymalne czynsze komunalne w Warszawie nie są zbyt niskie? Z obniżek czynszów korzysta zaledwie 10% lokatorek i lokatorów. Czyli ponad 80 tys. osób w Warszawie nie ma problemów z wysokością istniejących czynszów.
Dlaczego więc osoby zamożne, które odziedziczyły prawo do mieszkania komunalnego po babci czy rodzicach, mają być utrzymywane przez osoby biedne?
Nie jest też prawdą, jak twierdzą działaczki i działacze lokatorscy, że podwyżki czynszów komunalnych finansują zadłużenie miasta albo wypłaty odszkodowań reprywatyzacyjnych. Wpływy z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych pokrywają 85% wydatków na rozwój i utrzymanie zasobu komunalnego. Jeśliby jednak odjąć czynsze z lokali użytkowych, to okazuje się, że czynsze z mieszkalnych lokali komunalnych dostarczają zaledwie 38% sumy potrzebnej do utrzymania zasobu. Mieszkaniówka, w jeszcze większym stopniu niż transport publiczny, to obszar deficytowy. Miasto nie powinno zarabiać i nie zarabia na czynszach lokatorskich.
Dlaczego topnieje zasób mieszkań komunalnych?
Debatę o warszawskiej polityce mieszkaniowej utrudnia sytuacja, w której dostęp do zasobu komunalnego jest elitarny i bardzo ograniczony w przypadku osób przyjezdnych. W obecnej sytuacji wśród mieszkanek i mieszkańców Warszawy mamy dwie klasy ludzi. Jedna to osoby, które są z Warszawy i mieszkanie komunalne odziedziczyły albo w odpowiedni momencie zapisały się do kolejki. Druga to osoby przyjezdne, dla których jedynym realnym wyborem jest albo drogi rynek najmu, albo kredyt na mieszkanie w obrzeżnych dzielnicach Warszawy, zwykle na nowym grodzonym osiedlu, z dala od usług publicznych.
Nie tylko reprywatyzacja jest bolączką warszawskiej polityki mieszkaniowej, ale też powszechne w Polsce przekonanie, że dopiero prywatne mieszkanie jest gwarantem bezpieczeństwa, a obywatelskim prawem jest uwłaszczenie się na komunalnym zasobie.
Z 20 982 lokali, o które został uszczuplony zasób komunalny Warszawy w latach 2007-2015, większość (15 118) została sprzedana z wysoką (80-90%) bonifikatą i zamiast po śmierci najemcy wrócić do zasobu komunalnego, trafiła na prywatny rynek sprzedaży lub najmu.
Każda więc osoba, która mieszka w wykupionym mieszkaniu „po babci”, powinna dwa razy się zastanowić, zanim rzuci radykalne oskarżenie wobec osób odzyskujących kamienice zgodnie z prawem. W końcu za odzyskiwaniem kamienic i wykupem mieszkania za 10% własności („bo się w nim mieszkało przez lata”) stoi ta sama logika – dobro wspólne jest wtórne wobec świętej w kapitalizmie własności prywatnej.
Warto więc podkreślić, że obecnie Warszawa, jako jedno z niewielu miast, za priorytet swojej polityki mieszkaniowej uznała ochronę zasobu komunalnego i likwidację wysokich bonifikat.
Załatać dziury w polityce mieszkaniowej Warszawy
Polityka mieszkaniowa jest tematem bardzo złożonym, którego nie można sprowadzać do haseł powrotu czynszów z 2008 roku czy promowania narracji, że to przez reprywatyzację, a nie wykup za bezcen topnieje zasób komunalny.
Obecnie kolejka do mieszkań komunalnych w Warszawie wynosi 3900 osób. Jednak co roku do zasobu komunalnego trafia około 1,5-1,8 tys. osób. Widać koniec tej kolejki, nawet jeśli pojawiają się w niej nowe osoby. Dobra polityka mieszkaniowa w Warszawie i konsekwentne przełożenie środków na politykę mieszkaniową pozwoliłoby całkowicie zlikwidować kolejkę. W końcu już teraz co piąte mieszkanie komunalne w Polsce powstaje właśnie w Warszawie. Jednak bez urealnienia czynszów, czyli podwyżek dla najbogatszych, oraz zwiększenia inwestycji w mieszkania na wynajem trudno jest uzasadnić inwestycje w zasób komunalny.
Podstawowych wyzwań dla polityki mieszkaniowej Warszawy jest obecnie kilka. Po pierwsze: zlikwidowanie luki pomiędzy najwyższym dochodem brutto dla lokali komunalnych i najniższym sugerowanym pułapem dochodów określanych przez TBS-y – zarówno dla gospodarstw dekretowych, jak i dla wszystkich innych. Po drugie: skuteczniejsza pomoc osobom zadłużonym – obecna uchwała oddłużeniowa zakłada spłacenie 30% albo 50% długu, co dla części osób wciąż jest zbyt dużym obciążeniem. Po trzecie: dyskusja o urealnieniu czynszów – obniżki dla niezamożnych, podwyżki dla osób osiągających wysokie dochody. Po czwarte: dobra polityka planistyczna, która zakłada powstawanie nowych osiedli opartych na zachowaniu i wspieraniu różnorodności społecznej.
Teraz jest ten moment, kiedy można załatać dziury w polityce mieszkaniowej Warszawy i stworzyć najlepszy w Polsce system, który odpowiada na bardzo różne potrzeby mieszkaniowe każdego z mieszkańców i każdej z mieszkanek Warszawy.
Oraz jest zgodny z art. 75 Konstytucji RP, która głosi że: Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.
Polityka mieszkaniowa to nie tylko osoby, które spełniają kryterium dochodowe umożliwiające dostęp do mieszkania komunalnego, ale wszyscy mieszkańcy i mieszkanki Warszawy. To nie tylko zasób komunalny, ale również czynszówki budowane przez TBS-y, które stanowią bazę mieszkań na wynajem dla osób o średnich dochodach. Planuje się, że w latach 2016-2022 powstanie około 800 mieszkań w dzielnicach, które obecnie są ich pozbawione (Ursus, Wawer, Białołęka, Targówek, Wesoła, Bemowo, Ursynów). Około 2 tys. mieszkań powstanie w TBS-ach – zarówno w nowym budownictwie (Bemowo, Targówek, Ochota), jak i w starych kamienicach modernizowanych w ramach programu rewitalizacji.
To właśnie TBS-y są obecnie w Warszawie partnerem do tworzenia bardziej innowacyjnych rozwiązań mieszkaniowych: kamienic międzypokoleniowych, budynków opartych na miksie społecznym, w których mieszkają osoby o różnych dochodach, czy zróżnicowanych społecznie wielofunkcyjnych osiedli.
Nie ma wciąż w Warszawie pomysłu, jak włączyć do polityki mieszkaniowej kooperatywy, czyli grupy osób chcących wspólnie finansować i projektować budynki, w których będą mieszkać. Warszawa wciąż czeka także na swój pierwszy komunalny budynek zeroenergetyczny, czyli taki, w którym nie płaci się za energię, bo dzięki jej alternatywnym źródłom i dobrej izolacji generuje dokładnie tyle energii, ile potrzebuje.
Potencjalnych modeli na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób mieszkających w Warszawie może być bardzo wiele. Jednak żeby je wdrożyć, trzeba nie nagonki politycznej, ale konstruktywnej dyskusji nad konkretnymi rozwiązaniami.
Pytanie tylko, czy obecny kryzys uda się zmienić w szansę dla uznania priorytetu polityki mieszkaniowej.
Warszawa nie jest Wiedniem, ale ma ogromny potencjał do tego, żeby stworzyć politykę mieszkaniową, która ochroni kolejne pokolenie przed przymusem zaciągania kredytów hipotecznych na okres całego swojego życia.
To test na to, ile wśród osób, które mówiąc o aferze reprywatyzacyjnej, podnoszą kwestię praw lokatorskich, jest populizmu, a ile woli, aby faktycznie rozwiązywać problemy mieszkaniowe. Jak podczas nadzwyczajnej sesji Rady Miasta wielokrotnie podkreślał wiceprezydent Michał Olszewski, po stronie ratusza jest wola współpracy. Oby więc nie zabrakło chęci do odważnego formułowania konkretnych pomysłów po stronie społecznej.
***
Dane bez odnośników za prezentacją Działania na rzecz lokatorów z budynków reprywatyzowanych
Więcej o polityce mieszkaniowej (w tym szczegółowe dane) w relacji ze spotkania Mieszkania2030. Jak polityka mieszkaniowa zorganizowanego 6 czerwca 2016 przez Fundację Blisko
Czytaj także:
Piotr Ikonowicz, Zatrzymać reprywatyzację
Jan Śpiewak w rozmowie z Agatą Diduszko-Zyglewską: Koniec dzikiej reprywatyzacji?
**Dziennik Opinii nr 249/2016 (1449)
