Dlaczego samorządy nie budują mieszkań? Odpowiedź jest prosta: z perspektywy walczących o reelekcję polityków są to pieniądze wyrzucone w błoto.
„Spięcie” to projekt współpracy międzyredakcyjnej pięciu środowisk, które dzieli bardzo wiele, ale łączy gotowość do podjęcia niecodziennej rozmowy. Klub Jagielloński, Kontakt, Krytyka Polityczna, „Kultura Liberalna” i Nowa Konfederacja co kilka tygodni wybierają nowy temat do dyskusji, a pięć powstałych w jej ramach tekstów publikujemy naraz na wszystkich pięciu portalach.
**
W 2021 roku w Polsce oddano do użytkowania 235 tysięcy mieszkań. Jest to wynik najlepszy od 1979 roku, co oznacza, że po 30 latach transformacji III RP w końcu dogoniła Edwarda Gierka. Sukces ten jest jednak prawie wyłącznie zasługą deweloperów (142 tysiące mieszkań) i inwestorów indywidualnych (88 tysięcy mieszkań, głównie domy). Mieszkań spółdzielczych oddano do użytkowania ledwie 2 tysiące, społecznych czynszowych 1200, podobnie jak komunalnych, zakładowych zaś niewiele więcej ponad 100.
Polskie samorządy mają swoje sukcesy, ale z pewnością nie należy do nich budownictwo mieszkaniowe. Nie dość, że budują niewiele (a większość z nich nie buduje wcale), to jeszcze masowo wyprzedają majątek mieszkaniowy. W 2020 w Polsce było 806 tysięcy mieszkań komunalnych. To o 10 proc. mniej niż jeszcze w 2015 roku (880 tysięcy) i o połowę mniej niż w roku 1995 (1,7 mln).
czytaj także
Nawet jednak te 800 tysięcy mieszkań komunalnych, które pozostało, nie służy celowi publicznej polityki mieszkaniowej, którym powinno być zapewnienie dachu nad głową tym, którzy nie mogą zapewnić go sobie sami. Do 2019 roku dochody najemców lokali komunalnych nie były w ogóle weryfikowane. Obecnie gminy mają prawo to robić, ale nie oznacza to, że lokale komunalne trafiają do osób o niskich dochodach – dobrze zarabiającym „grozi” jedynie podwyżka czynszu.
Co więcej, mimo że mieszkania komunalnego nie można formalnie odziedziczyć (pozostaje ono własnością gminy), dzieci mogą kontynuować umowę najmu rodziców, zachowując przy tym niski czynsz. W wielu samorządach wciąż można uwłaszczyć się na mieszkaniu komunalnym, wykupując je z bonifikatą. Absurd goni absurd.
Politykom nie opłaca się budować
Dlaczego samorządy nie budują mieszkań? Odpowiedź jest prosta. Z perspektywy walczących o reelekcję polityków samorządowych są to pieniądze wyrzucone w błoto. Po pierwsze w społeczeństwie właścicieli (około 80 proc. gospodarstw domowych w Polsce posiada zamieszkiwaną nieruchomość) nakłady na politykę mieszkaniową nie są mile widziane. Ludzie, którzy mieszkania odziedziczyli, sprywatyzowali lub kupili na kredyt na wolnym rynku, nie solidaryzują się z tymi, którzy nie mają zdolności kredytowej.
Dodatkowo badania Łukasza Olejnika ze Szkoły Głównej Handlowej udowadniają istnienie politycznego cyklu budżetowego w polskich samorządach. Samorządowcy podejmują takie decyzje inwestycyjne, by inwestycje oddawać w roku wyborczym, a „zaciskać pasa” po wyborach. Z punktu widzenia logiki wyborczej budowa mieszkań nie ma jednak sensu. Są to inwestycje drogie, niewidoczne dla elektoratu (w przeciwieństwie do nowego stadionu, parku, festiwalu czy wyremontowanej drogi), a co więcej, ci, którzy z nich korzystają, często wcale później nie głosują na dotychczasowe władze. Ostatni z problemów nie jest wyłącznie problemem polskim. Za Odrą powszechnie znane są anegdoty o politykach SPD, którzy narzekają na to, że wpierw budują nowoczesne mieszkania komunalne, a potem ci, którzy się do nich wprowadzą, uważają się za klasę średnią i głosują na Zielonych.
Przestańcie udawać, że nie musicie jeść i mieć gdzie mieszkać
czytaj także
Porażka państwa w budowie mieszkań nie ma barw politycznych. Zawodzi zarówno rząd Prawa i Sprawiedliwości (porażka programu Mieszkania+), jak i powiązani z opozycją samorządowcy. Rafał Trzaskowski obiecywał oddawać do użytkowania 1500 mieszkań rocznie, tymczasem przez pierwsze trzy lata swojej kadencji oddał jedynie 800. Każda z wymienionych przeze mnie stron za swoje porażki wini innych. Rząd – silosowość, niechęć spółek skarbu państwa oraz różnych osób prawnych sektora publicznego do przekazywania gruntu na cele mieszkaniowe. Samorządowcy winią rząd, który obniżając podatki dochodowe, zmniejsza przychody samorządów.
Co więcej, każda ze stron ma sporo racji, identyfikując przyczyny swoich porażek. Pewne sukcesy odnotowują niektóre mniejsze samorządy (w tym kontekście przywołuje się w mediach Jawor, Bielawę czy Pleszew), w których liczba ludności jest zbyt mała, by zainteresować deweloperów, ale pozytywnych przykładów jest niewiele.
Przeludnione mieszkania
W Polsce blisko 40 proc. ludności mieszka w przeludnionych mieszkaniach, co należy do niechlubnych rekordów Unii Europejskiej. 60 proc. młodych dorosłych (18–34 lata) mieszka z rodzicami, co również stawia nas w niechlubnej czołówce. Mimo to do niedawna brak polityki mieszkaniowej był problemem ignorowanym. Powszechne było przekonanie, że z czasem każdy w końcu weźmie kredyt.
Teraz, wraz ze wzrostem stóp procentowych oraz spadkiem dostępności cenowej mieszkań (mierzonej poprzez porównanie ceny metra kwadratowego do pensji) dostępność tej ścieżki radykalnie się obniża. W maju bieżącego roku wpłynęło o połowę mniej wniosków kredytowych niż rok temu.
Hongkong w Warszawie, bonanza na giełdzie. Dlaczego mieszkamy w ciasnych klitkach
czytaj także
Co więcej, przyjęcie ponad miliona uchodźców z Ukrainy oznacza, że na rynku mieszkaniowym pojawił się dodatkowy milion najemców, którzy zdolności kredytowej nie posiadają i raczej posiadać nie będą. Pierwsze szacunki wskazują, że czynsze za najem mieszkań wzrosły w dużych miastach nawet o 30 proc.
Drogi do rozwiązania problemu
Nabrzmiały problem mieszkaniowy jest coraz trudniej ignorować. Klasa polityczna pewnie i tak to zrobi, ale szanse na to, że jednak podjęte zostaną jakieś działania w tym zakresie, są wyższe niż jeszcze rok temu. Co można zrobić?
Po pierwsze, zwiększyć nakłady na szczeblu centralnym. Porażka programu Mieszkanie+ pokazuje, że mieszkań nie da się wybudować niskim kosztem, licząc na to, że podmioty publiczne dobrowolnie oddadzą swoje grunty. Bo w sumie co ma prezes instytucji państwowej (instytutu badawczego, kolei itp.) z tego, że za darmo odda działkę, której sprzedaż na wolnym rynku pozwoli mu zainkasować parę (lub więcej) milionów złotych?
Po drugie, zobowiązać samorządy do budowy mieszkań. Zacząć można od zobowiązania miękkiego – niech wszystkie przychody ze sprzedaży nieruchomości (w tym działek, które sprzedawane są deweloperom za dziesiątki milionów złotych) przeznaczają na budowę nowych mieszkań.
Samorządy trzeba jednak również wzmocnić finansowo. Od lat dostają one kolejne zadania bez właściwego finansowania. Obniżki podatku PIT to kolejne uderzenie w ich dochody. Wprowadźmy lokalne dodatki do podatku PIT (na przykład 0,5 proc., 1 proc., 1,5 proc., 2 proc.), o których wysokości decydować będą samorządowcy. Naturalne wydaje się, by działo się to na poziomie powiatu. Przed ich wprowadzeniem trzeba by rozstrzygnąć szereg kwestii technicznych (na przykład powiązać wysokość dodatku raczej z siedzibą zakładu pracy niż miejscem zamieszkania, tak aby ograniczyć arbitraż podatkowy), ale jest to z pewnością rozwiązanie możliwe.
Skoro Polacy ufają samorządowcom, a samorządy potrzebują dodatkowych wpływów, to niech samorządy mają więcej swobody w ustalaniu podatków. Najwyżej Polacy uznają, że wcale nie ufają samorządom i wolą „samorząd minimum” niż mieszkanie w nowoczesnym i przyjaznym mieście.
Obecnie jest niestety trochę tak, że samorządowcy chcą realizować ambitne programy (i słusznie!), ale jednocześnie oczekują, że ich koszt polityczny związany z zapewnieniem funduszy ponosić będą politycy szczebla centralnego. Oczywiście nic z tego nie wychodzi, bo politycy szczebla centralnego głupi nie są i nie będą podnosić podatków dla cudzej korzyści. Należy skończyć z tym stanem.
czytaj także
Po trzecie, trzeba zmienić zasady korzystania z mieszkań komunalnych i innych form subsydiowanego mieszkalnictwa. Dopóki nie ma gwarancji, że budowane za publiczne pieniądze mieszkania trafiają do tych, którzy faktycznie ich potrzebują, nie ma po co ich budować. Jaki sens ma, aby w komunalnym mieszkaniu przy Marszałkowskiej mieszkała zamożna finansistka, która spokojnie może sobie kupić mieszkanie na kredyt? Trzeba weryfikować dochody najemców, a tym o wysokich dochodach wypowiadać umowy. Zakazać sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą. Odejść od możliwości przejęcia umowy najmu mieszkania komunalnego po rodzicach.
Polityka mieszkaniowa to nie tylko budowa mieszkań przez państwo, ale również rozwiązania oddziałujące na „wolny” rynek nieruchomości. Państwo powinno promować kredyty o stałej stopie oprocentowania, tak aby ryzyko zmiany stóp procentowych pozostawało po stronie banku, a nie stanowiło zmartwienie zwykłych ludzi.
Poważnie należy rozważyć wprowadzenie podatku katastralnego od drugiego mieszkania. Dane GUS, który na podstawie ostatniego spisu stwierdził, że kilkanaście procent mieszkań w Polsce to pustostany, prowokują do poważnego zastanowienia się nad tym problemem. Mieszkania powinny służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych ludności, a nie być kolejnym aktywem inwestycyjnym dla bogatych.
Mieszkanie prawem, nie towarem – historia pewnego nieporozumienia
czytaj także
Wciąż zbyt mało wiemy, czym są pustostany w Polsce: ruinami w sypiących się kamienicach, mieszkaniami pustymi jedynie przez parę miesięcy, na przykład z racji wyjazdu, czy mieszkaniami w stanie deweloperskim trzymanymi przez ludzi, którzy kupili je, by sprzedać za parę lat z zyskiem.
Potrzebne są badania w tym zakresie, a jeśli znaczna część pustostanów nadaje się do zamieszkania, to należy je opodatkować. Rozszerzać należy plany zagospodarowania, tak aby mieszkania budowano tam, gdzie istnieje odpowiednia infrastruktura, a nie na peryferiach, gdzie jest taniej. Na obecnej sytuacji bogacą się podmiejscy rolnicy milionerzy, a traci społeczeństwo.
