Trudno mieć chociaż cień sympatii do polskich deweloperów, ale bez nich kryzys mieszkaniowy przybrałby koszmarne rozmiary. Wszystko za sprawą polityki rządu, który w kwestii polityki mieszkaniowej potrafi co najwyżej dopłacać do kredytów.
Prawo i Sprawiedliwość nie ustaje w oskarżaniu kolejnych grup o knowania przeciw Polsce. Obecnie na celowniku w pierwszej kolejności są oczywiście Niemcy i Donald Tusk, o których telewizja rządowa tworzy materiały taśmowo, ale Polsce szkodzą także Trzaskowski, wyższa kasta sędziów, lekarze, nauczyciele, postkomuniści, liberalne media, a coraz częściej w mowach oskarżycielskich prezesa partii pojawiają się także deweloperzy.
„Mieszkanie Plus niestety nie wyszło. Opór deweloperów, całego tego potężnego lobby okazał się tak silny, a także pewne inne cechy naszego społeczeństwa doprowadziły do tego, że nie zdołaliśmy przełamać tego wszystkiego, co utrudnia zdobywanie tanich terenów pod budowę mieszkań” – stwierdził Jarosław Kaczyński podczas spotkania w Zamościu.
Mocne słowa jak na szefa ugrupowania, które jako pierwsze wprowadziło program napędzający deweloperom nowych klientów. Przypomnijmy, że to w czasie pierwszych rządów PiS wprowadzono program Rodzina na Swoim, który zapewniał spłatę połowy raty odsetkowej w trakcie pierwszych ośmiu lat kredytowania. Skorzystały na tym przede wszystkim banki, ale deweloperzy też swoje zarobili.
Na pierwsze rządy PiS przypada też szczyt boomu kredytów frankowych, który trwał w latach 2005–2008. W tamtych czasach partia żarliwie popierała szeroką dostępność kredytów walutowych. „Klub Parlamentarny Prawo i Sprawiedliwość z niepokojem przyjmuje zalecenia Komisji Nadzoru Bankowego tzw. Rekomendację S wprowadzające ograniczenia w dostępności do kredytów walutowych… […] Wprowadzanie sztucznych ograniczeń tamujących naturalny rozwój rynku kredytów nie służy polskiej gospodarce, a już na pewno nie służy obywatelom” – pisali politycy PiS w komunikacie prasowym z 2006 roku, który już zniknął ze strony partii, ale można go przeczytać w podsumowaniu ówczesnej debaty opublikowanym przez KNF.
czytaj także
Dzięki RnS oraz kredytom frankowym deweloperzy mogli spokojnie sprzedawać swoje lokale po wyższych cenach bez ryzyka, że zabraknie im klientów, którym ówczesne władze umożliwiły pozornie tanie zadłużanie się. Kaczyński wraz ze współpracownikami ma więc sporo za uszami w kontekście patologii na polskim rynku mieszkaniowym oraz potężnej pozycji deweloperów.
Kto chomikuje grunty?
Trudno jednak stwierdzić, dlaczego akurat za fiasko Mieszkania Plus oskarżeni zostali deweloperzy. Przecież to nie oni mieli przekazywać te „tanie tereny pod budowę mieszkań”, tylko spółki skarbu państwa i agendy rządowe. W jaki sposób spółki deweloperskie uniemożliwiły pozyskiwanie tych gruntów? Czyżby miały swoich lobbystów w PKP albo Poczcie Polskiej, które są rządzone od kilku lat niepodzielnie przez ludzi Prawa i Sprawiedliwości?
Mieszkanie Plus rozbiło się o brak gruntów, a więc o kwestię będącą w gestii rządzących, a nie prywatnych przedsiębiorstw. Gdy grunty się znajdowały, to i inwestycje udawało się zakończyć – tak jak Nowy Nikiszowiec w Katowicach, czyli jedno z największych osiedli powstałych w ramach programu.
Przekazywanie gruntów pod budowę mieszkań nie jest misją niemożliwą. Według GUS „w 2021 r. gminy przekazały inwestorom pod budownictwo mieszkaniowe 1 163,9 ha gruntów (wzrost o 26,3 proc. w stosunku do roku poprzedniego), z których 83,5 proc. przeznaczono pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne”. Można więc to robić, trzeba tylko chcieć. Tej woli najwyraźniej zabrakło wśród polityków obecnej władzy, rządzących spółkami skarbu państwa i agendami państwowymi.
Przez większość rządów PiS zabrakło woli także do utworzenia dużego funduszu budowlanego, który zapewniałby samorządom finansowanie inwestycji mieszkaniowych na tak dobrych zasadach, że żal byłoby z tego nie skorzystać. Skoro rząd nie dał rady wybudować mieszkań, można było to zadanie przekazać gminom, pokrywając pełne koszty.
Niestety w czasie rządów PiS zasób komunalny systematycznie się kurczył. Tylko w zeszłym roku liczba wynajmowanych lokali komunalnych spadła o prawie 3 proc. – w 2021 roku było ich 630 tys. i stanowiły zaledwie 4 proc. całego zasobu mieszkaniowego w Polsce. W 2021 roku gminy wybudowały 1261 mieszkań, czyli nieco ponad 0,5 proc. wszystkich oddanych wtedy do użytku. Tymczasem na mieszkanie komunalne oczekuje ok. 130 tys. rodzin w Polsce.
Pod tym względem na szczęście coś ruszyło. W ciągu pierwszych dziewięć miesięcy tego roku gminy uzyskały pozwolenie na budowę 1633 mieszkań, co oznacza wzrost o 117 proc. w stosunku do roku poprzedniego. To między innymi efekt tego, że od niedawna z Funduszu Dopłat BGK samorządy mogą otrzymać finansowanie 80 proc. kosztów inwestycji mieszkaniowych. Gdyby ten fundusz działał od 2016 roku i zapewniał gminom pełne koszty inwestycji, mielibyśmy zapewne kilkadziesiąt tysięcy mieszkań komunalnych w Polsce więcej.
A marże rosną i rosną
Prawo i Sprawiedliwość miało też mnóstwo czasu na wprowadzenie zmian, które zminimalizowałyby spekulację na rynku mieszkaniowym, na przykład przez wprowadzenie podatku katastralnego lub podatku od pustostanów. Problem z niezamieszkanymi mieszkaniami trudno dokładnie oszacować, ale bez wątpienia jest znaczny.
Według GUS, który oparł się na danych ze spisu powszechnego skorygowanych o dane dotyczące zużycia prądu, 12 proc. mieszkań w Polsce jest niezamieszkanych. Według PIE największy odsetek pustostanów notowany jest w miejscowościach turystycznych, takich jak Mielno czy Szklarska Poręba, w których lokale te po prostu czekają na turystów. Jednak w niektórych dużych miastach, takich jak Gdańsk, Kraków, Łódź czy Poznań, odsetek ten również wynosił kilkanaście procent.
czytaj także
W niektórych dzielnicach Warszawy niezamieszkanych była więcej niż jedna czwarta lokali – mowa o Śródmieściu, Woli i Pradze-Północ. W Wilanowie aż 23 proc. mieszkań to pustostany. W przypadku tej dzielnicy mówimy głównie o niezamieszkanych nowych lokalach, kupionych najpewniej pod wzrost wartości. Podatek od pustostanów lub podatek katastralny mogłyby zniechęcić do kupowania mieszkań pod wzrost cen, albo przynajmniej skłonić ich właścicieli do skierowania ich na rynek najmu.
W czasie rządów Prawa i Sprawiedliwości do niebotycznych rozmiarów wzrosły też marże deweloperskie. Od lat deweloperka to najbardziej zyskowna działalność w Polsce, ale po 2015 roku ta sytuacja jeszcze się utrwaliła. Według danych NBP w 2015 roku cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy wynosiła 7 tys. zł, z czego 2 tys. zł stanowiła marża dewelopera – ta ostatnia wynosiła więc 28 proc. i już wtedy była gigantyczna. W 2022 roku średnia cena metra w Warszawie wzrosła już do 11,5 tys. zł, z czego 3,5 tys. zł stanowiła marża deweloperska – wzrosła więc już do przeszło 30 proc.
Na rekordowe marże deweloperów zwróciła uwagę zresztą nawet KNF w opublikowanym właśnie „oświadczeniu ws. postulatów deweloperów dotyczących badania zdolności kredytowej”. Czytamy w nim między innymi: „Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej. Z danych Urzędu KNF wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 r. wyniosła 31 proc., zaś za pierwsze półrocze 2022 r. – 29,4 proc.”.
Jeszcze niedawno Jacek Sasin planował opodatkowanie „nadmiarowych” marż wszystkich dużych przedsiębiorstw w Polsce. Dlaczego więc od 2015 roku wciąż nie udało się nałożyć analogicznego podatku tylko na marże notowane przez najbardziej intratną branżę w Polsce, skoro według prezesa PiS to właśnie ona stoi za kryzysem mieszkaniowym?
Jak utopić pomysł na słuszny podatek? Zapytajcie Jacka Sasina
czytaj także
Jarosław, podziękuj deweloperom
Od 2015 roku było też mnóstwo czasu na wprowadzenie szeregu innych rozwiązań. Można było wprowadzić preferencyjne kredyty o niskiej i stałej stopie procentowej, finansowane na przykład przez BGK, na zakup pierwszego lokalu mieszkalnego na własne potrzeby.
W Polsce właśnie zakup pierwszego mieszkania jest szczególnie trudny – dlatego też średni wiek wyprowadzki od rodziców nad Wisłą wynosi 29 lat (średnia UE to 26 lat). Przed dojściem PiS do władzy młodzi wyprowadzali się rok szybciej. Według danych Adama Czerniaka dostępność kredytowa mieszkań w Polsce już na koniec zeszłego roku była najniższa w całym naszym regionie. Obecnie, w wyniku dalszych podwyżek stóp procentowych i rekomendacji KNF, rynek kredytów hipotecznych właściwie zamarł, notując spadek o przeszło 70 proc., a zdobycie kredytu na mieszkanie graniczy z cudem.
PiS miało też siedem lat na reformę TBS-ów, by stały się one bardziej atrakcyjne, tak jak chociażby analogiczne do nich austriackie GBV (Społeczne Zrzeszenia Mieszkaniowe). To również się nie udało, w związku z czym w zeszłym, rekordowym dla mieszkalnictwa roku TBS-y wybudowały zaledwie 1239 lokali, czyli nawet trochę mniej niż gminy i 23 proc. mniej niż rok wcześniej.
W 2020 wydatki sektora finansów publicznych w Polsce wyniosły rekordowe 49 proc. PKB. Pod tym względem wyprzedziliśmy chociażby Czechy (47 proc.), które przez lata były daleko przed nami. Jednak na mieszkalnictwo wydaliśmy w tym czasie ledwie pół procent PKB, czyli zdecydowanie najmniej ze wszystkich rodzajów wydatków. Tylko na ochronę środowiska wydawaliśmy porównywalnie mało, ale i tak więcej, bo 0,6 proc. PKB.
Mieszkalnictwo jest więc traktowane przez państwo jak piąte koło u wozu, którym powinien się zająć rynek. A więc rynek się nim zajmuje. W 2021 roku na 235 tys. wybudowanych mieszkań deweloperzy oddali aż 142 tysiące. Gdyby nie oni oraz osoby prywatne, budujące na własne potrzeby, nad Wisłą właściwie nie budowałoby się mieszkań. Pozostałe podmioty – czyli między innymi gminy czy spółdzielnie – oddały do użytku ledwie 5 tys. lokali.
czytaj także
Trudno mieć chociaż cień sympatii do polskich deweloperów, którzy sprzedają drogie klitki, często w fatalnej lokalizacji, a podczas realizacji inwestycji niejednokrotnie naginają przepisy i nie oglądają się na interesy lokalnych społeczności. Nie zmienia to faktu, że Kaczyński powinien tym deweloperom raczej podziękować, bo gdyby nie oni, kryzys mieszkaniowy w Polsce przybrałby koszmarne rozmiary. A jest on efektem wyłącznie imposybilizmu władzy, która od dekad potrafi co najwyżej dopłacać do kredytów; imposybilizmu, który cechuje PiS w nie mniejszym stopniu niż poprzedników.
Czytaj także: polemika Piotra Ikonowicza
PiS vs deweloperzy. Ikonowicz: Kaczyński ma rację, rządzi kasa
czytaj także
