Zastanawiasz się, czy skorzystać z nowego rządowego programu i kupić mieszkanie? Będziesz mieć szczęście, jeśli się załapiesz, bo naprawdę warto. Jednak z punktu widzenia całego społeczeństwa Bezpieczny kredyt 2% to rozwiązanie absurdalnie złe, gdyż oznacza transfer olbrzymich kwot z budżetu do sektora bankowego.
Z początkiem lipca zaczął funkcjonować Bezpieczny kredyt 2%. Sztandarowy program mieszkaniowy PiS – po porażce Mieszkania plus – był wyczekiwany nie tylko przez ludzi chcących kupić mieszkania, ale też przez branżę budowlaną i wykończeniową, w którą uderzył krach na rynku kredytów hipotecznych. Wyczekiwali go też deweloperzy i bankierzy, choć w czasie krachu i tak radzili sobie znakomicie, więc nie ma sensu się nad nimi użalać.
Szczególnie te ostatnie go nie potrzebują, chociaż zyskają niebotycznie. Jak dotąd Bezpieczny kredyt 2% znalazł się w ofercie tylko trzech z największych banków w Polsce – PKO BP, Pekao SA oraz Aliora, czyli wszystkich kontrolowanych przez państwo. Udziela go też kilka bardzo mało znanych i niewielkich banków. Prawdopodobnie w niedługim czasie trafi do oferty innych dużych instytucji komercyjnych – chociażby Santandera, który już to zadeklarował.
Na razie jednak duże prywatne banki nie palą się do udziału w rządowym programie. Zapewne czekają, aż wyklarują się wspólne dla całego sektora praktyki dotyczące tego instrumentu.
Komisja Nadzoru Finansowego rusza na ratunek
Kilka dni przed uruchomieniem programu KNF znowelizowała swoją Rekomendację S, zgodnie z którą banki powinny określać zdolność kredytową swoich klientów. Standardowo robią to według oprocentowania liczonego na podstawie aktualnego WIBOR plus 2,5 pkt proc. buforu na wypadek wzrostu stóp.
Obecnie oprocentowanie stosowane do określenia zdolności kredytowej przy przeciętnym kredycie hipotecznym powinno wynosić 6,9 +2,5, czyli 9,4 proc. Dużo. Odcina to większość chętnych na mieszkanie od możliwości wzięcia kredytu. Na takich warunkach mieszkania nie kupią nawet ludzie zarabiający średnią krajową, chyba że chcą nabyć lokal w mniejszym mieście, albo bardzo niewielki.
czytaj także
Gdyby banki stosowały ten wzór także w przypadku Bezpiecznego Kredytu, wybiłyby mu zęby – program właściwie przestałby mieć jakikolwiek sens, gdyż jego celem jest właśnie poprawienie zdolności kredytowej szukających mieszkania młodych. KNF zmieniła więc rekomendację w taki sposób, by banki mogły stosować dla najbardziej pewnych klientów nawet 2+2,5 proc., co drastycznie podnosi zdolność kredytową. Według wyliczeń Expandera – o około jedną trzecią. Z tym że wciąż mogą traktować część beneficjentów programu jako osoby o podwyższonym poziomie ryzyka, które w normalnych warunkach kredytu by nie otrzymały.
Tak więc, według Expandera, przy zdolności kredytowej 100 tys. zł dla tradycyjnego kredytu hipotecznego, analogiczne wyliczenie, zgodne z rekomendacją KNF, powinno wynosić 132 tys. zł. Gdyby banki nie stosowały rekomendacji, zdolność kredytowa korzystających z Bezpiecznego Kredytu wynosiłaby ledwie 78 tys. zł. W przypadku wyższych kwot różnice byłyby proporcjonalne.
Jeszcze nie wiemy, jak to się robi
W pierwszym tygodniu funkcjonowania programu banki stosowały tę rekomendację bardzo swobodnie. Oczywiście każda instytucja ma własne sposoby liczenia zdolności kredytowej, jednak rezultat nie powinien się różnić drastycznie. Tymczasem w Tychach oferowały kompletnie różne dostępne wartości kredytów. Moja zarabiająca poniżej średniej krajowej znajoma przeprowadziła tour po tyskich bankach mających w ofercie Bezpieczny kredyt – najwyższa zdolność kredytowa, jaką jej zaoferowano, to niecałe 300 tys. złotych, co z uwzględnieniem wkładu własnego spokojnie wystarczy na zakup niewielkiego, ale dwupokojowego mieszkania. Najniższa wynosiła 190 tys. złotych, za co w Tychach nie kupi się nawet kawalerki. Dla jasności dodam, że obydwa banki są kontrolowane przez państwo.
Jeśli w jednej instytucji zdolność kredytowa jest o połowę wyższa niż w drugiej, to coś tu ewidentnie nie gra. Widać chaos i niepewność – w odpowiedzi na pytanie: „czy mają państwo w ofercie Bezpieczny kredyt?”, można usłyszeć: „no, niby mamy”. Podczas określania warunków udzielenia kredytu pracownicy banków mają problemy z wygenerowaniem oferty, więc informują bez zażenowania, że „wychodzą im jakieś bzdury”. Trzeba czekać nawet godzinę, aż się z tym uporają.
Zapewne jedne instytucje określają zdolność kredytową z uwzględnieniem rządowych dopłat, a inne nie. Jeśli te drugie nadal będą podchodzić do sprawy w taki sposób, rządowy program straci sens. Pytanie, czy to nie jest celowa praktyka. W tym roku rząd nie przewidział dla omawianego programu żadnej granicy kwoty dopłat ani liczby beneficjentów – w kolejnych latach ma się to zmienić.
Teoretycznie do końca 2023 roku z Bezpiecznego Kredytu powinni móc skorzystać wszyscy chętni, którzy spełniają określone warunki. Jeśli w kolejnych tygodniach niektóre państwowe banki nadal będą w tak rygorystyczny sposób określać zdolność kredytową, uzasadniony będzie wniosek, że celem tej praktyki jest wprowadzenie nieformalnej reglamentacji kredytu. A rząd umyje ręce – proszę zgłaszać pretensje do PKO BP, które jest przecież spółką akcyjną działającą na zasadach rynkowych.
Warszawiakom pomagać nie trzeba?
Na nie do końca czyste intencje rządu wskazuje wiele szczegółów zawartych w programie. Zasadniczo jest on skierowany do osób poniżej 45. roku życia, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie. W przypadku par sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Kryterium wieku spełnić musi tylko jeden z partnerów, ale kryterium własności już oboje. Poza tym na terenie całego kraju obowiązywać będą te same progi wartości kredytu – 500 tys. zł dla singli i 600 tys. zł dla par z dzieckiem. Rząd chciał w ten sposób uniknąć kontrowersji z Mieszkania dla Młodych, gdzie progi zostały ustalone dla poszczególnych regionów kraju, co okazało się mało funkcjonalne. W jednych miastach do programu kwalifikowały się prawie wszystkie lokale na rynku, a w innych tylko te zdecydowanie najtańsze.
PiS nie umie budować mieszkań. A kto chce i umie? Lewica ma plan
czytaj także
Problem w tym, że jeden próg cenowy dla całego kraju jest jeszcze bardziej niesprawiedliwy. Różnice w cenach mieszkań są gigantyczne nawet między miastami wojewódzkimi, a co dopiero między aglomeracjami a prowincją. Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE), średnia cena metra kwadratowego lokalu na rynku wtórnym rozciągała się od 8 tys. zł w Zielonej Górze do 14 tys. zł w Warszawie. Na rynku pierwotnym różnica była mniejsza o około tysiąc złotych. Tak czy inaczej, w stolicy osoba samotna i bez wkładu własnego (istnieje możliwość skorzystania z gwarancji BGK) nie kupi nawet 40 metrów, za to w Zielonej Górze może nabyć niecałe 60 metrów.
Oczywiście w największych polskich metropoliach zarabia się zdecydowanie lepiej. Ale również tę przewagę rząd zniwelował, gdy wprowadził niezrozumiały próg wkładu własnego – równy dla całego kraju i dla wszystkich grup kredytobiorców, wynoszący 200 tys. zł.
czytaj także
Takie rozwiązania w oczywisty sposób premiują osoby zamieszkujące mniejsze ośrodki miejskie. Ktoś mógłby stwierdzić, że to ruch w stronę większej sprawiedliwości społecznej, gdyż poza metropoliami ludzie są biedniejsi.
Tylko że – według raportu PIE – pod względem dostępności mieszkaniowej najgorzej jest w Białymstoku, a zaraz potem w najbogatszej Warszawie. Niewiele lepiej jest we Wrocławiu i Krakowie, a najlepiej w Katowicach, gdzie zarobki są jednymi z najwyższych w Polsce, a ceny wciąż jednymi z niższych. Ale kolejne miasta wojewódzkie z najwyższą dostępnością mieszkaniową to Zielona Góra, Rzeszów, Poznań i Bydgoszcz.
Korzyść dla jednostek, ale nie dla ogółu
Wszystko to nie zmienia faktu, że Bezpieczny kredyt jest opcją niesamowicie korzystną dla kredytobiorców, o ile uda im się z niego skorzystać. Przez cały okres kredytowania beneficjenci programu otrzymają olbrzymie wsparcie od państwa. Przykładowo, w Alior Banku przy kredycie wysokości 290 tys. złotych i wartości nieruchomości 350 tys. zł (60 tys. to wkład własny), pierwsze raty będą wynosić ponad 1600 złotych. Po ustaniu dopłat, czyli po 10 latach, wzrosną do ponad 1800 złotych. Łączne oprocentowanie w skali roku wyniesie 7,7 proc. przy marży bankowej 2,6 pkt proc., co jest bliskie średniej dla całego kraju. Na takich warunkach bank otrzyma łącznie sporo ponad pół miliona złotych, a koszt kredytu to prawie 230 tys. zł. Kredytobiorczyni otrzyma od państwa aż 120 tys. zł., czyli ponad połowę kosztu kredytu.
Gdy w 2014 roku otrzymałem dofinansowanie z Mieszkania dla Młodych, wyniosło ono niecałe 17 tys. złotych. Osoby, którym uda się skorzystać z Bezpiecznego kredytu, dostaną nawet 10 razy więcej. W przypadku zaciągnięcia kredytu o wartości 600 tys. zł (maksymalny próg dla par z dzieckiem), wsparcie od państwa w całym okresie kredytowania sięgnie – albo nawet przekroczy – 200 tys. zł.
Za taką kwotę państwo mogłoby wybudować mieszkanie. Zwłaszcza korzystając z publicznych gruntów. W Bezpiecznym kredycie te gigantyczne kwoty będą trafiać do sektora bankowego, na spłatę wielkich odsetek wynikających z wysokich stóp procentowych. W zeszłym roku banki zanotowały z tego tytułu rekordowe wpływy, a w tym skasują jeszcze więcej.
Jeśli ktoś zastanawia się więc, czy warto skorzystać z Bezpiecznego kredytu 2%, niech pozbędzie się wątpliwości. Będzie to dla niego skrajnie korzystne – znacznie bardziej niż wszystkie programy mieszkaniowe, jakie dotąd uruchomiono w naszym kraju.
Jednak z punktu widzenia całego społeczeństwa to rozwiązanie absurdalnie złe, gdyż oznacza transfer olbrzymich kwot z budżetu do sektora bankowego. Kwot wystarczających na wybudowanie niewiele mniejszej liczby lokali na wynajem, które należałyby do państwa lub gmin i byłyby finansowane przez czynsze opłacane przez najemców.
Nie po raz pierwszy okazuje się, że ogromne korzyści dla jednostek nie oznaczają korzyści dla ogółu. Trudno mieć pretensje do beneficjentów programu – gdybym nie miał już mieszkania własnościowego, pewnie sam bym skorzystał. Pretensje należy mieć do rządzących, którzy polegli na programie mieszkalnictwa publicznego i postanowili iść na ekstremalnie drogą łatwiznę. Tak się akurat składa, że kilka miesięcy przed wyborami.
