Polska, Węgry, Słowacja i Czechy mają najdroższe mieszkania w Europie

W ubiegłym roku ceny mieszkań w Unii Europejskiej wprawdzie nieznacznie, bo zaledwie o 0,3 proc., ale jednak spadły. Natomiast w Polsce ceny nieruchomości wzrosły o prawie 9 proc., co według danych Eurostatu stanowi czwarty najwyższy wzrost wśród wszystkich państw członkowskich Unii.

Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia również na Węgrzech. Pomimo recesji i spadku płac realnych ceny nieruchomości nie spadły, jak w dziewięciu innych krajach UE. Według majowego raportu Narodowego Banku Węgier (MNB) na temat rynku mieszkaniowego przyczyną tego jest m.in. wysoki udział kredytów mieszkaniowych o stałym oprocentowaniu, a wśród nich kredytów z rządowymi dopłatami – na zachętę do założenia rodziny lub dla rodzin z dziećmi.

I choć od początku roku ceny nieruchomości na Węgrzech znów szybko rosną, w ostatnim czasie nie było protestów przeciwko działaniom rządu, które powodują ten wzrost. Może to mieć związek z faktem, że ostatnie dwa lata były na Węgrzech okresem szczególnym. Po ośmiu latach pogarszania się sytuacji przystępność mieszkań nieco wzrosła, a to dlatego, że dochody rosły szybciej niż ceny nieruchomości (co wskazuje raport MNB).

Jak jednak widać na powyższym wykresie, w ciągu ostatnich dwóch lat stosunek cen mieszkań do dochodów, liczony na podstawie wskaźnika cen mieszkań Narodowego Banku Węgier oraz dochodów gospodarstw domowych, w całym kraju spadł mniej więcej do poziomu z 2020 roku, a w Budapeszcie mniej więcej do poziomu z 2018 roku. W dłuższej perspektywie oznacza to również, że według wskaźnika obecna sytuacja jest nieco lepsza w porównaniu nie tylko do 2010 roku, ale również do najgorszego pod względem przystępności cen roku 2000.

Nie jest to jeszcze powód do wielkiego optymizmu. Patrząc z dłuższej perspektywy, nie jest zaskoczeniem, że w czasie spadku koniunktury gospodarczej ten wskaźnik się poprawia – twierdzi Márton Czirfusz z Centrum Badań i Polityki Publicznej Peryferia.

– Od czasów transformacji stale widzimy pewną poprawę przystępności cen mieszkań w okresach kryzysu, a pogorszenie w okresach ożywienia gospodarczego. Powyższe dane również wpisują się w ten trend – mówi.

Pomimo niewielkiej poprawy, w porównaniu z innymi państwami mieszkania na Węgrzech, zarówno w stolicy, jak i w skali całego kraju, są nadal bardzo drogie. Według raportu banku centralnego Budapeszt nadal jest jedną z najdroższych pod względem cen nieruchomości stolic w UE.

Jeżeli sprawdzimy, ile lat pracy przy średniej pensji netto w danej stolicy potrzeba do zakupu w danym mieście 75-metrowego mieszkania w średniej cenie (mediana), to w Europie znajdziemy tylko sześć stolic, gdzie mieszkania są droższe niż w Budapeszcie.

Na podstawie listy z wykresu szokujące jest również to, że wszystkie cztery stolice naszego małego regionu są w niechlubnej europejskiej czołówce, jeśli chodzi o najmniejszą przystępność nieruchomości. Znajdziemy tu zarówno Pragę, Warszawę, jak i Bratysławę, przy czym w polskiej stolicy w ostatnim czasie wskaźnik przystępności jeszcze znacznie się pogorszył. Według podobnego zestawienia Politico za rok 2022, gdzie badano 15 stolic europejskich, do Grupy Wyszehradzkiej należały cztery z pięciu stolic, gdzie najtrudniej o mieszkanie.

Zła sytuacja mieszkaniowa w regionie dotyczy nie tylko stolic. Z danych Deloitte Property Index za lata 2022 i 2016 widać również, że kiedy bierze się pod uwagę ceny w całym kraju, to Czechy, Węgry i Polska na tle całej Europy wypadają podobnie jak w zestawieniu dotyczącym stolic.

Jednocześnie na podstawie wykresu widać, że w porównaniu z rynkami zagranicznymi spadek przystępności cen wcale nie jest tendencją oczywistą. Podczas gdy w krajach Grupy Wyszehradzkiej w 2022 roku trzeba coraz dłużej oszczędzać, żeby kupić przeciętne mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych, to w Wielkiej Brytanii, Włoszech, Danii, Belgii, ale także np. w Słowenii liczba lat niezbędnych do zaoszczędzenia potrzebnej sumy zmniejszyła się.

Na kształtowanie się cen nieruchomości w poszczególnych państwach istotny wpływ mogą mieć również rządowe programy mieszkaniowe. Na Węgrzech w okresach dobrej koniunktury gospodarczej rządy zazwyczaj udzielają dotacji mieszkaniowych i zachęcają do budowy mieszkań ze środków państwowych, często przyczyniając się tym do wzrostu cen, natomiast w gorszych okresach wycofują fundusze państwowe z tych obszarów.

Jak widać na powyższym wykresie, średnia przystępność cen na Węgrzech w tych latach stale się pogarszała. Należy zauważyć, że za średnimi wartościami kryją się znaczne nierówności: dotacje poprawiają możliwości mieszkaniowe określonych warstw społecznych, natomiast dla innych grup społecznych dostępność mieszkań nadal pozostaje problemem. Ale ta sytuacja nie musi mieć miejsca we wszystkich krajach.

Czynnikiem determinującym cykliczność przystępności cen na rynku mieszkaniowym mogą być też stosunki własnościowe. – Zdecydowana większość ludności w regionie i na Węgrzech mieszka we własnych mieszkaniach. Gdyby natomiast większą rolę odgrywał rynek najmu mieszkań, mogłoby to wyrównać wahania – twierdzi Márton Czirfusz. Według niego może to tłumaczyć lepszą przystępność cen w niektórych krajach w porównaniu z rynkami za granicą.

– Dostępność mieszkań można by poprawić poprzez dobrze uregulowany i przewidywalny prywatny rynek najmu, większą rolę agencji i spółdzielni mieszkaniowych oraz większą liczbę mieszkań na wynajem w puli samorządów. Natomiast decyzje polityczne chętniej zmierzają w kierunku wspierania budownictwa mieszkań na własność, zazwyczaj w formie dotowanych przez państwo kredytów mieszkaniowych – mówi.

Czirfusz podkreśla także wpływ zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych, który również w kluczowy sposób determinuje przystępność cen mieszkań w regionie, niezależnie od tego, czy chodzi o wynajem długoterminowy, czy krótkoterminowy w celach turystycznych. Według niego wzrost przystępności cen mieszkań w danym kraju, poza środkami rządowymi mającymi stworzyć przeciwwagę dla cyklów gospodarczych i większym zróżnicowaniem stosunków własności na rynku mieszkaniowym, można osiągnąć również poprzez ograniczenie zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych.

**

Bence Stubnya – dziennikarz węgierskiej gazety G7.hu.

Tłumaczenie: Marianna Boros | Voxeurop