Wsparcie Wspieraj Wydawnictwo Wydawnictwo Dziennik Profil Zaloguj się

Polska, Węgry, Słowacja i Czechy mają najdroższe mieszkania w Europie

Jeśli chodzi o czas potrzebny na kupno mieszkania w europejskich stolicach, to dłużej od warszawiaków muszą odkładać tylko mieszkańcy Paryża, Pragi i Bratysławy.

W ubiegłym roku ceny mieszkań w Unii Europejskiej wprawdzie nieznacznie, bo zaledwie o 0,3 proc., ale jednak spadły. Natomiast w Polsce ceny nieruchomości wzrosły o prawie 9 proc., co według danych Eurostatu stanowi czwarty najwyższy wzrost wśród wszystkich państw członkowskich Unii.

Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia również na Węgrzech. Pomimo recesji i spadku płac realnych ceny nieruchomości nie spadły, jak w dziewięciu innych krajach UE. Według majowego raportu Narodowego Banku Węgier (MNB) na temat rynku mieszkaniowego przyczyną tego jest m.in. wysoki udział kredytów mieszkaniowych o stałym oprocentowaniu, a wśród nich kredytów z rządowymi dopłatami – na zachętę do założenia rodziny lub dla rodzin z dziećmi.

Czytaj takżeTrzy proste triki, żeby ceny mieszkań spadłyHubert Walczyński

I choć od początku roku ceny nieruchomości na Węgrzech znów szybko rosną, w ostatnim czasie nie było protestów przeciwko działaniom rządu, które powodują ten wzrost. Może to mieć związek z faktem, że ostatnie dwa lata były na Węgrzech okresem szczególnym. Po ośmiu latach pogarszania się sytuacji przystępność mieszkań nieco wzrosła, a to dlatego, że dochody rosły szybciej niż ceny nieruchomości (co wskazuje raport MNB).

Jak jednak widać na powyższym wykresie, w ciągu ostatnich dwóch lat stosunek cen mieszkań do dochodów, liczony na podstawie wskaźnika cen mieszkań Narodowego Banku Węgier oraz dochodów gospodarstw domowych, w całym kraju spadł mniej więcej do poziomu z 2020 roku, a w Budapeszcie mniej więcej do poziomu z 2018 roku. W dłuższej perspektywie oznacza to również, że według wskaźnika obecna sytuacja jest nieco lepsza w porównaniu nie tylko do 2010 roku, ale również do najgorszego pod względem przystępności cen roku 2000.

Nie jest to jeszcze powód do wielkiego optymizmu. Patrząc z dłuższej perspektywy, nie jest zaskoczeniem, że w czasie spadku koniunktury gospodarczej ten wskaźnik się poprawia – twierdzi Márton Czirfusz z Centrum Badań i Polityki Publicznej Peryferia.

– Od czasów transformacji stale widzimy pewną poprawę przystępności cen mieszkań w okresach kryzysu, a pogorszenie w okresach ożywienia gospodarczego. Powyższe dane również wpisują się w ten trend – mówi.

Pomimo niewielkiej poprawy, w porównaniu z innymi państwami mieszkania na Węgrzech, zarówno w stolicy, jak i w skali całego kraju, są nadal bardzo drogie. Według raportu banku centralnego Budapeszt nadal jest jedną z najdroższych pod względem cen nieruchomości stolic w UE.

Jeżeli sprawdzimy, ile lat pracy przy średniej pensji netto w danej stolicy potrzeba do zakupu w danym mieście 75-metrowego mieszkania w średniej cenie (mediana), to w Europie znajdziemy tylko sześć stolic, gdzie mieszkania są droższe niż w Budapeszcie.

Na podstawie listy z wykresu szokujące jest również to, że wszystkie cztery stolice naszego małego regionu są w niechlubnej europejskiej czołówce, jeśli chodzi o najmniejszą przystępność nieruchomości. Znajdziemy tu zarówno Pragę, Warszawę, jak i Bratysławę, przy czym w polskiej stolicy w ostatnim czasie wskaźnik przystępności jeszcze znacznie się pogorszył. Według podobnego zestawienia Politico za rok 2022, gdzie badano 15 stolic europejskich, do Grupy Wyszehradzkiej należały cztery z pięciu stolic, gdzie najtrudniej o mieszkanie.

Zła sytuacja mieszkaniowa w regionie dotyczy nie tylko stolic. Z danych Deloitte Property Index za lata 2022 i 2016 widać również, że kiedy bierze się pod uwagę ceny w całym kraju, to Czechy, Węgry i Polska na tle całej Europy wypadają podobnie jak w zestawieniu dotyczącym stolic.

Jednocześnie na podstawie wykresu widać, że w porównaniu z rynkami zagranicznymi spadek przystępności cen wcale nie jest tendencją oczywistą. Podczas gdy w krajach Grupy Wyszehradzkiej w 2022 roku trzeba coraz dłużej oszczędzać, żeby kupić przeciętne mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych, to w Wielkiej Brytanii, Włoszech, Danii, Belgii, ale także np. w Słowenii liczba lat niezbędnych do zaoszczędzenia potrzebnej sumy zmniejszyła się.

Czytaj takżeTo nie jest kraj dla lokatorówCezary Kowanda

Na kształtowanie się cen nieruchomości w poszczególnych państwach istotny wpływ mogą mieć również rządowe programy mieszkaniowe. Na Węgrzech w okresach dobrej koniunktury gospodarczej rządy zazwyczaj udzielają dotacji mieszkaniowych i zachęcają do budowy mieszkań ze środków państwowych, często przyczyniając się tym do wzrostu cen, natomiast w gorszych okresach wycofują fundusze państwowe z tych obszarów.

Jak widać na powyższym wykresie, średnia przystępność cen na Węgrzech w tych latach stale się pogarszała. Należy zauważyć, że za średnimi wartościami kryją się znaczne nierówności: dotacje poprawiają możliwości mieszkaniowe określonych warstw społecznych, natomiast dla innych grup społecznych dostępność mieszkań nadal pozostaje problemem. Ale ta sytuacja nie musi mieć miejsca we wszystkich krajach.

Czytaj takżeZlot złoczyńców – campus flipperów na MazurachPiotr Wójcik

Czynnikiem determinującym cykliczność przystępności cen na rynku mieszkaniowym mogą być też stosunki własnościowe. – Zdecydowana większość ludności w regionie i na Węgrzech mieszka we własnych mieszkaniach. Gdyby natomiast większą rolę odgrywał rynek najmu mieszkań, mogłoby to wyrównać wahania – twierdzi Márton Czirfusz. Według niego może to tłumaczyć lepszą przystępność cen w niektórych krajach w porównaniu z rynkami za granicą.

– Dostępność mieszkań można by poprawić poprzez dobrze uregulowany i przewidywalny prywatny rynek najmu, większą rolę agencji i spółdzielni mieszkaniowych oraz większą liczbę mieszkań na wynajem w puli samorządów. Natomiast decyzje polityczne chętniej zmierzają w kierunku wspierania budownictwa mieszkań na własność, zazwyczaj w formie dotowanych przez państwo kredytów mieszkaniowych – mówi.

Czirfusz podkreśla także wpływ zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych, który również w kluczowy sposób determinuje przystępność cen mieszkań w regionie, niezależnie od tego, czy chodzi o wynajem długoterminowy, czy krótkoterminowy w celach turystycznych. Według niego wzrost przystępności cen mieszkań w danym kraju, poza środkami rządowymi mającymi stworzyć przeciwwagę dla cyklów gospodarczych i większym zróżnicowaniem stosunków własności na rynku mieszkaniowym, można osiągnąć również poprzez ograniczenie zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych.

**

Bence Stubnya – dziennikarz węgierskiej gazety G7.hu.

Tłumaczenie: Marianna Boros | Voxeurop