W Polsce mało kto jest najemcą z wyboru. Większość marzy o własnym mieszkaniu i narzeka na brak kontroli czynszów. Tymczasem z powodu gwałtownego wzrostu cen nieruchomości grono skazanych na wynajem zapewne będzie rosnąć.
Ilu Polaków wynajmuje mieszkania? Na to z pozoru proste pytanie nie ma łatwej odpowiedzi. Według Eurostatu lokatorami jest w Polsce tylko ok. 13 proc. mieszkańców (średnia unijna to ponad 30 proc.). Jednak eksperci uważają te dane za zaniżone. Z raportu Najem 2030, przygotowanego w ubiegłym roku przez think tank ThinkCo analizujący rynek nieruchomości, wynika, że własne mieszkania ma połowa Polaków, jedna czwarta mieszka u kogoś z rodziny lub u znajomego (nie płacąc czynszu), a kolejna jedna czwarta jest najemcami.
Najemcy to także grupa niejednorodna, bo część korzysta z lokali komunalnych, spółdzielczych czy należy do Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Jednak około 12 proc. Polaków wynajmuje mieszkania na zasadach komercyjnych. I właśnie oni są w najtrudniejszej sytuacji.
Józefiak o mieszkaniach: to będzie typowo polska katastrofa [rozmowa]
czytaj także
Polski rynek najmu nie jest praktycznie w żaden sposób uregulowany. Obie strony – lokatorzy i właściciele – odnoszą się do siebie z nieufnością. Najemcy narzekają, że prawo nie ogranicza podwyżek czynszów, że decyduje o tym wyłącznie wolny rynek. Właściciele uważają, że przepisy nie chronią ich w wystarczającym stopniu przed niesolidnymi najemcami, a eksmisję przeprowadzić bardzo trudno.
Zdecydowana większość wynajmowanych mieszkań (ich liczbę na polskim rynku szacuje się na nieco ponad milion) należy do indywidualnych właścicieli. Brakuje jednolitych standardów najmu, a na rynek trafiają lokale w bardzo różnym stanie technicznym. Część właścicieli wstrzymuje się z gruntownym remontem, bo w dłuższej perspektywie rozważa sprzedaż takiego lokalu albo przeznaczenie go dla kogoś z rodziny, najczęściej dla dziecka.
W Polsce zdecydowana większość lokatorów wynajmuje mieszkania z konieczności, a nie dlatego, że uważa to za najlepsze dla siebie rozwiązanie. Według sondażu przeprowadzonego w ubiegłym roku przez ThinkCo aż 79 proc. najemców wyjaśnia, że nie stać ich na zakup nieruchomości. W 2002 r. Fundacja Rynku Najmu zapytała Polaków, jaki sposób zamieszkiwania jest według nich najlepszy. Aż 89 proc. uznało, że to lokal własnościowy. Trudno się dziwić tym wynikom. Kult własności jest głęboko zakorzeniony w polskiej kulturze, a wiele osób traktuje najem jako coś gorszego, niepełnowartościowego. Zwłaszcza starsi podkreślają, że własne mieszkanie czy dom można przecież przekazać dzieciom czy wnukom.
Sposób postrzegania najmu na pewno nie poprawił się w ostatnich latach z powodu gwałtownych skoków cenowych. Gdy zaczęła się pandemia, część najemców opuściła duże miasta, wracając w rodzinne strony. Czynsze na moment nieco spadły, ale już 2022 rok przyniósł dramatyczny zwrot. Z powodu rosyjskiej inwazji na Ukrainę do Polski przybyły setki tysięcy uchodźców. Liczba dostępnych mieszkań na wynajem gwałtownie spadła, co właściciele natychmiast wykorzystali do podwyżek czynszów. W 2022 roku wzrosły one w dużych miastach (Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu) o ponad 30 proc.!
Sytuację najemców pogorszyła też zapaść na rynku mieszkaniowym. Po znacznym wzroście stóp procentowych spadła sprzedaż mieszkań, bo wiele osób straciło zdolność kredytową. Zatrzymany został naturalny proces, w ramach którego część najemców co roku kupuje nieruchomość i niejako zwalnia miejsce dla nowych lokatorów. Oznaczało to, że o ile ceny mieszkań na sprzedaż chwilowo przestały rosnąć, to od najemców właściciele mieszkań żądali coraz wyższych stawek.
Deweloperzy nie mają marż dilerów czy handlarzy bronią, ale szkodzą bardziej
czytaj także
W ubiegłym roku sytuacja na polskim rynku znowu się zmieniła. Ceny nieruchomości zaczęły szybko rosnąć z powodu uruchomienia nowego rodzaju kredytu hipotecznego z rządowymi dopłatami (próba zdobycia głosów przez Prawo i Sprawiedliwość przed jesiennymi wyborami samorządowymi), z kolei na rynku najmu zapanował względny spokój. Liczba najemców nieco spadła, bo niektórym z nich udało się zrealizować plan zakupu mieszkania, a poza tym Polskę opuściła część ukraińskich uchodźców.
Jak wynika z analiz pośrednika finansowego Expander, czynsze w większości miast ustabilizowały się. Nie oznacza to jednak, że jest tanio. Średni koszt miesięcznego wynajmu jednego metra kwadratowego mieszkania (bez opłat administracyjnych i licznikowych) sięga w Warszawie 75 zł, a w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu przekracza 60 zł. Stawki w okolicach 50 zł za metr kwadratowy przeważają w Poznaniu, Rzeszowie, Gdyni czy Lublinie.
Jednak chociaż wielu najemców marzy o własnym, choćby niewielkim mieszkaniu, eksperci sądzą, że ich liczba będzie w Polsce rosnąć, między innymi z powodu gwałtownego wzrostu cen nieruchomości. Tak zakładają również międzynarodowe fundusze inwestycyjne, które od kilku lat zlecają deweloperom budowę bloków z mieszkaniami tylko na wynajem. To sektor tzw. najmu instytucjonalnego, który już budzi spore kontrowersje. Część polityków ostrzega, że fundusze przyczyniają się w ten sposób do jeszcze szybszego wzrostu cen. Niektórzy najemcy wolą jednak właśnie takie lokale, bo mogą liczyć na lepsze wyposażenie i większą przewidywalność niż w przypadku umów z indywidualnymi właścicielami.
Fundusze mieszkaniowe nadciągają. Czy jest się z czego cieszyć?
czytaj także
Na razie w ramach najmu instytucjonalnego dostępnych jest w Polsce tylko ok. 15 tys. lokali, głównie w Warszawie. Według raportu firmy CRIDO&Savills trwa już budowa kolejnych 10 tys., a inwestorzy planują następne prawie 30 tys. Dla nich brak regulacji polskiego rynku to świetna wiadomość i okazja do zarobku. Jedyna nadzieja najemców w tym, że im będzie ich więcej, tym ich głos stanie się bardziej słyszalny. A klasa polityczna przestanie wreszcie ich ignorować.
**
Cezary Kowanda jest dziennikarzem tygodnika „Polityka”. Pisze głównie o finansach, gospodarce i nowych technologiach.
