Widziałem na własne oczy, jak deweloperzy bili brawo, gdy była mowa o programach dopłat do kredytów na mieszkanie. Gdyby mieli pod ręką balony albo confetti, pewnie by je wypuszczali – Dawid Krawczyk rozmawia z Bartoszem Józefiakiem, autorem książki „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania”.
Dawid Krawczyk: Wybrałeś się na konferencję dla deweloperów. Boli ich, kiedy słyszą słowo „patodeweloperka”. Nawet sądy się już wypowiadają w sprawie tego określenia. „Sąd orzekł: nie wolno nazywać firmy Dom Development patodeweloperem” – donosi „Rzeczpospolita”. Deweloperzy czują się obrażani, niezrozumiani, szkalowani?
Bartosz Józefiak: Rzeczywiście, ta obelga przyszła do nich z zaskoczenia. Jeszcze przed chwilą byli traktowani jak dobrodzieje, dawcy mieszkań, a niepostrzeżenie przeobrazili się w czarny charakter w społeczeństwie.
Słusznie?
Na konferencji, o której mówisz, widziałem naprawdę duże stężenie januszostwa. Używam tego pojęcia bardzo precyzyjnie, moim zdaniem ono powinno mieć swoją naukową definicję. To jest taka postawa, która nakazuje maksymalne wyciskanie zysku kosztem jakości produktu i klienta, a przede wszystkim kosztem pracownika. Ta przypadłość nie ogranicza się do Polski, ale tutaj jest na pewno bardzo powszechna. A to wyciskanie potrafi kończyć się naprawdę tragicznie – pracownicy pracują bez umów, są przemęczeni, a kiedy oszczędza się na BHP, wtedy ryzykują życie i zdrowie.
Obserwowałeś, jak działa branża budowlana między innymi z perspektywy operatora żurawia. Po lipnym kursie, nie umiejąc prawie nic, siedziałeś w kabinie kilkadziesiąt metrów nad ziemią i przestawiałeś ciężkie elementy budynku na ziemi.
W takich warunkach pracuje się na budowach. Tyle że na tym januszostwie deweloperów tracą też klienci – jakość domów, które kupują, jest coraz gorsza. I trudno się dziwić, skoro na konferencji deweloperów jedyny temat to jest kasa, kasa, kasa. Jakim samochodem podjechałeś? Na jakich marżach robisz? Ile milionów wycisnąłeś z ostatniej inwestycji?
czytaj także
Dziwi cię to? W końcu business is business.
Mnie wkurza po prostu to, jak nisko wieszamy poprzeczkę biznesowi. Uważamy za normalne, że biznes ma zarabiać, i nie mamy wobec niego żadnych innych oczekiwań. Jakieś koszty społeczne? Nieważne, bo to biznes. A ode mnie, czy od ciebie, jako dziennikarza, nie oczekuje się tylko, żebyś dostarczył produkt, na którym zarobi redakcja, ale żebyś był obiektywny, rzetelny, uczciwy. Nawet w warzywniaku jest jakiś etos sprzedawcy – oczekujemy przecież, że nie będzie nam nikt wciskał nadgniłych warzyw.
A etos dewelopera?
Ja niestety się z nim nie spotkałem. Chyba że tym etosem będzie próba wyciśnięcia największej ilości PUM-u z inwestycji, czyli powierzchni użytkowej mieszkalnej. Na konferencji dla osób zaczynających karierę w branży deweloperskiej nie było żadnego panelu poświęconego temu, jak projektować tak, żeby klientom dobrze się mieszkało, ani nic o budowaniu w sposób zrównoważony dla środowiska. Usłyszałem za to o niewdzięcznych, roszczeniowych patoklientach.
Nie spotkałeś ani jednego sprawiedliwego dewelopera?
W książce cytuję rozmowę z deweloperem, który sam mieszka na osiedlu, które zbudował. Przyznaje się, że popełnia błędy, stara się je naprawić, ale podobno jest na tyle fair wobec klientów, że ciągle może spojrzeć im w oczy na zakupach. Na pewno nie on jeden chce budować porządne mieszkania, bo są przecież deweloperzy oferujący mieszkania premium – tylko to jednak smutne, że dobrze wykonane mieszkanie z trwałych materiałów, nasłonecznione i z odpowiednim do życia metrażem, to dzisiaj jest produkt premium, a nie standard.
Skoro już mówimy o etosie, to muszę powiedzieć, że wielu młodych architektów ciągle z niego nie zrezygnowało. Oni szczerze chcą projektować dobrej jakości mieszkania. Tylko że to jest wybitnie uśmieciowiony zawód. Większość ludu architektonicznego, który kreśli te mikrokawalerki, pracuje na samozatrudnieniu i zarabia naprawdę fatalnie. Polski rynek pracy nie przestaje mnie zadziwiać. Pozycja negocjacyjna architekta nie jest dużo lepsza niż robotnika na budowie.
Rozmawiałem z architektem, który projektował jedną z wielkich stołecznych inwestycji, symbol patodeweloperki. I pytam go w końcu, dlaczego on to tak zaprojektował? A on na to: myśmy to zaprojektowali inaczej, ale przyszedł inwestor i wywalał po kolei: to za drogie, to jeszcze bardziej za drogie, a tutaj przecież można taniej. W jednej z rozmów usłyszał od inwestora: „Jak pan zarobi miliony, to pan będzie sobie decydował o tym, jak te budynki będą wyglądały”.
Mieszkanie prawem, nie towarem – historia pewnego nieporozumienia
czytaj także
Kim są deweloperzy, których spotkałeś, zbierając materiał do swojej książki?
Ogromna większość to mężczyźni – i to większość powyżej 90 proc. Jeśli kobieta jest wysoko, na stanowisku menedżerskim, to mówimy raczej o dużej korporacji. W firmach z wyłącznie polskim kapitałem to nadal głównie mężczyźni.
Co ich przywiodło do tego zawodu?
Drobni deweloperzy to są często goście, którzy mieli firmę budowlaną po starych – budowlankę mają dzięki temu już trochę opanowaną, a przede wszystkim mają kapitał i kontakty od rodziców. Druga spora grupa to flipperzy – dorobili się na kupowaniu zapuszczonych mieszkań, odpicowywaniu ich i sprzedaży z dużym zyskiem. Panuje powszechne przekonanie, że to jest łatwa branża, w której szybko można dorobić się dużych pieniędzy – dlatego mamy spore rozdrobnienie na tym rynku. Wizja biznesu, na którym nie można stracić, przyciąga.
Rzeczywiście nie można stracić?
Od razu na myśl przychodzi mi osiedle w Stargardzie, na którym deweloper spektakularnie się wyłożył. W budynku zaczęły pękać ściany. Ale pękać tak mocno, że jak strażacy weszli do pomieszczeń i to zobaczyli, nakazali ludziom się spakować i ewakuować, bo uznali, że budynek grozi zawaleniem. Mieszkańcy praktycznie z godziny na godzinę musieli wynieść się z domu.
Zakładam, że przynajmniej część z nich wzięła na te mieszkania kredyty.
Zgadza się. I nadal muszą je spłacać. Banku nie obchodzi jakieś tam zagrożenie katastrofą budowlaną. Procesują się z deweloperem. Może wygrają, może nie wygrają. A jak odzyskają pieniądze włożone w mieszkanie dziesięć lat temu, to i tak będą w plecy, bo przecież dzisiaj za te kwoty nic nie kupią.
Era flippera i „pójścia na swoje”? Pora skończyć z mieszkaniowym frajerstwem
czytaj także
Rata kredytu to pewnie kilka tysięcy, wynajęcie mieszkania drugie tyle. Wyobrażam sobie, że dla niejednego domowego budżetu w Stargardzie te kwoty okazały się zabójcze.
Bohaterka mojego tekstu zdecydowała się zamieszkać z córką, bo nie miała innego wyjścia. Nie było jej stać na wynajem. Córka specjalnie wróciła z Chin, żeby się nią zaopiekować. Inni mieszkańcy tego budynku też wrócili do rodzinnych domów. Oczywiście to jest skrajny przypadek, ale historie typu pękające ściany, nieszczelne okna, zalana piwnica to już coś dużo bardziej powszechnego.
Kiedy szukałem bohaterów do tekstu o niedoróbkach w mieszkaniach kupionych na rynku pierwotnym, to zajęło mi to… jakieś pół godziny. Chętnych nie brakowało.
Deweloperzy liczą na to, że ludziom nie będzie się chciało z nimi kopać. Niestety, mają rację, bo mieszkańcy wolą już na własną rękę coś naprawić, niż czekać w nieskończoność na łaskę dewelopera. Pracuję teraz nad reportażem o osiedlu pod Krakowem. Wyobraź sobie, że ludzie wprowadzili się tam do mieszkań, na których formalnie nie zakończyła się budowa. Gość postawił blok, wydał im klucze, ale nie było odbioru tego budynku. Kable wystają ze ścian, pełno niedoróbek.
W zeszłym roku wyszła twoja książka Wszyscy tak jeżdżą, o tym, jak Polacy prowadzą samochody. W skrócie: za szybko, zbyt ryzykownie i niebezpiecznie. Mówiłeś wtedy, że do zmian prawa najczęściej dochodzi zaraz po medialnej tragedii – jak np. po śmiertelnym potrąceniu na ul. Sokratesa w Warszawie. Stargard to nie wystarczająco wielki skandal, żeby politycy zaczęli zwalczać patodeweloperkę?
Pytanie, jak rozumiemy patodeweloperkę. Jeśli chodzi o kwestie związane z jakością budownictwa, to stosunkowo łatwo je uregulować – wszystkie problemy związane z odległością bloków, nasłonecznieniem czy powierzchnią lokali można ustalić ustawami. Tyle że w ten sposób można walczyć jedynie z takimi skrajnymi patologiami jak to, że sąsiad mógłby podać sąsiadowi szklankę cukru przez okno, bo budynki stoją tak blisko siebie.
czytaj także
W końcówce swoich rządów Prawo i Sprawiedliwość poczuło, że walka z patodeweloperką może być politycznym paliwem, dlatego minister Buda wprowadzał zmiany w prawie budowlanym, ale deweloperzy szczególnie się tym nie przejęli. „Jak nam każą odsunąć budynki, to je od siebie odsuniemy, metraż też możemy zwiększyć. Dla nas to nie problem, bo przerzucimy koszty na klienta” – usłyszałem od jednego z deweloperów, z którymi rozmawiałem.
Jednak patodeweloperka to coś więcej: to cały system budowania mieszkań, który od 30 lat opiera się na wierze w to, że wolny rynek rozwiąże wszystkie problemy. Otóż nie rozwiązuje.
Skąd ta wiara?
Z przełomu roku 1989. Poszliśmy w wolny rynek na każdym polu. Transport publiczny? Wolny rynek! Niech ludzie kupią sobie samochody, bo kto będzie tymi pociągami jeździł. Tak samo z budownictwem mieszkaniowym. Uwierzyliśmy, że wolny rynek wybuduje nam dobrej jakości mieszkania. Efekt jest taki, że 98 proc. mieszkań budują obecnie w Polsce prywatni deweloperzy. Dostarczają bardzo pożądane dobro, niezbędne do życia, i to oni decydują o jego cenie. Dzisiaj trudno wepchnąć z powrotem do lampy tego dżina, którego wypuściliśmy 30 lat temu.
Politycy, kiedy im wygodnie, opowiadają, jak walczą z deweloperami – jak minister Buda. Kiedy indziej jest im wygodnie mówić, że „wybudowaliśmy 240 tysięcy mieszkań”. Tyle że państwo za rządów PiS zbudowało tych mieszkań zaledwie kilka tysięcy, resztę zrobili deweloperzy.
Odpowiedzią polityków PiS i PO na kryzys mieszkaniowy są dopłaty do kredytów. Najpierw był kredyt 2 proc., teraz kredyt 0 proc. Rozwiąże problem?
Nie.
Dlaczego?
Widziałem na własne oczy, jak deweloperzy na konferencjach bili brawo, kiedy mowa była o tych programach. Gdyby mieli przygotowane balony albo confetti, to pewnie by je wypuszczali. Mechanizm jest bardzo prosty: jak państwo dosypuje klientom pieniądze do kredytu, to ceny idą w górę. Skoro nic nie reguluje cen, tak się dzieje i będzie się działo. Cała ta dopłata od państwa idzie do kieszeni deweloperów. Nie dziwię się, że się cieszą.
Nawiasem mówiąc, mnie fascynuje to, jak ludzie ekscytują się, że wartość ich mieszkania rośnie. Wchodzą sobie na ogłoszenia w okolicy, porównują i puchną z dumy, że ich mieszkanie jest droższe o kilkaset tysięcy niż jeszcze kilka lat temu. Tylko zapominają, że jeśli to ich jedyne mieszkanie, to przecież po ewentualnej sprzedaży będą musieli kupić inne, które też podrożało. Ktoś im powinien powiedzieć, że bogacą się tylko wirtualnie.
Jeśli nie dopłaty do kredytów, to co w takim razie powinien robić rząd?
Problemu z dostępnością mieszkań nie można rozwiązać z dnia na dzień. Wiele osób podczas dyskusji o polityce mieszkaniowej wskazuje na rozwiązanie wiedeńskie.
czytaj także
Lewica w ostatnich wyborach parlamentarnych właśnie w Wiedniu zorganizowała konferencję prasową poświęconą polityce mieszkaniowej.
W Wiedniu państwo zaangażowało się w budowanie tanich mieszkań na wynajem, tylko że zaczęło to robić jakieś sto lat temu, więc obecnie ten zasób jest naprawdę imponujący. To nie jest jakiś wyjątkowo skomplikowany projekt. Polega na tym, że najpierw musisz ściągnąć sporo pieniędzy z podatków od najbogatszych, a następnie te wagony z pieniędzmi ładujesz w budowę dobrze zaprojektowanych osiedli. Państwo jest inwestorem, więc decyduje, jaki metraż mają mieć mieszkania i jakie warunki muszą spełniać. Jak już osiedle zostaje wybudowane, to każdy mieszkaniec Wiednia może tanio wynajmować lokal od państwa. Mieszkanie nie jest jego własnością, ale może je dożywotnio użytkować. Proste?
Proste. To dlaczego w takim razie nie działa u nas w kraju?
Już punkt pierwszy wydaje się trudny do przełknięcia, czyli opodatkowanie najbogatszych, a skądś te pieniądze na budowanie osiedli trzeba przecież wziąć. Druga kwestia to ta rzekomo niezmienna polska mentalność, że chcemy mieć mieszkania na własność. Jestem sceptyczny wobec tych opowieści. Jasne, że dzisiaj przeciętny Polak chce posiadać mieszkanie, a nie je wynajmować. Pytanie, czy to jest jakaś cecha polskiej natury, czy adaptacja do warunków. Równie dobrze można było powiedzieć, że w latach 90. korupcja była w polskiej krwi, a przecież dzisiaj nie ma z nią problemu na taką skalę, z jaką mieliśmy do czynienia 30 lat temu.
czytaj także
Mówisz, że jesteśmy sto lat spóźnieni wobec Wiednia. Czy myślisz, że za kolejną dekadę, dwie zmniejszymy ten dystans, czy zwiększymy? Będzie lepiej czy gorzej?
Szczerze mówiąc, mam wrażenie, że jesteśmy w przededniu katastrofy. Ale to nie będzie spektakularny kataklizm, tylko typowo polska katastrofa. Innego końca świata nie będzie. Rynek mieszkaniowy będzie erodował z roku na roku, powoli i konsekwentnie, że nawet się nie zorientujemy. Chciałbym dać czytelnikom choć iskierkę nadziei, ale nie potrafię, patrząc na to, co proponują największe siły polityczne w kraju. A Lewica, która jedyna otwarcie mówi o budownictwie komunalnym ma na razie jakieś 6 proc. poparcia, więc to trochę zamyka dyskusję.
**
Bartosz Józefiak – absolwent Polskiej Szkoły Reportażu. Pracuje w programie UWAGA! TVN, pisze do „Dużego Formatu” „Gazety Wyborczej”. Specjalizuje się w reportażach wcieleniowych. Nominowany m.in. do Grand Press, Nagrody „Newsweeka” im. Teresy Torańskiej, nagrody Festiwalu Wrażliwego, Vivelo Book Awards, European Press Prize. Autor książek: Łódź. Miasto po przejściach (razem z Wojciechem Góreckim) i Wszyscy tak jeżdżą. W maju 2024 roku nakładem wydawnictwa Znak Literanova ukazała się jego najnowsza książka: Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania.
