Polski problem mieszkaniowy i jednocześnie największa patologia związana ze zjawiskiem patodeweloperki polega na tym, że właściwie jesteśmy na nią skazani. Z Łukaszem Drozdą, autorem książki „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”, rozmawia Dawid Krawczyk.
Dawid Krawczyk: Udało nam się przeniknąć na najsłynniejsze strzeżone osiedle w Polsce, warszawską Marinę Mokotów. Wystarczyło przy szlabanie wjazdowym powiedzieć, że jedziemy do kawiarni – jedynej na całym osiedlu. Powiedz mi przy tym espresso za 15 złotych, co wspólnego z patodoweloperką ma to zadbane, elitarne osiedle?
Łukasz Drozda: Powstało wbrew standardom tego, co urbaniści i architekci uznają za przykłady dobrego projektowania – zabudowa jest tu gęsta, wszędobylskie grodzenia demolują układ komunikacyjny, jest to również kwartał wycięty z miejskiej tkanki. Miejsce, w którym teraz się spotykamy, to historyczna część osiedla – zbudowana w momencie, kiedy rynek deweloperski na dobrą sprawę się rozkręcał. Synonimem nowego mieszkania stało się wtedy po prostu kupno nowego mieszkania od dewelopera.
Kiedy to było?
To pierwsza dekada XXI wieku. Jedna z największych polskich firm deweloperskich Dom Development buduje wtedy osiedle zaprojektowane przez jednego z najbardziej prestiżowych architektów warszawskich – nieżyjącego już dziś Stefana Kuryłowicza. Grodzone osiedla były wówczas obecne w przestrzeni Warszawy od ponad dekady – nie uchodziły jeszcze za taki obciach jak dzisiaj. Były synonimem pożądanej przestrzeni, symbolem architektury premium.
Od tamtych czasów doszliśmy do tego, że teraz już niemal wszystkie nowe osiedla są grodzone. Chociaż pewnym paradoksem staje się fakt, że akurat te najbardziej prestiżowe już niekoniecznie. Zobacz, że nowsze inwestycje często wcale nie potrzebują płotów, żeby móc imponować ludziom. Browary Warszawskie, Koneser czy Elektrownia Powiśle wręcz zapraszają do środka, po to połączono je z centrami handlowymi i strefami gastronomicznymi. W Gdańsku zupełnie spokojnie przespacerujesz się po osiedlu Riverview, bo atrakcją jest tam lokalizacja obok Głównego Miasta, a nie fizyczna separacja i szlaban. Grodzenie wprost kojarzy się z nierównościami społecznymi i policyjną atmosferą bezpieczeństwa.
Mieszkanie prawem, nie towarem – historia pewnego nieporozumienia
czytaj także
A od czego odgrodziła się Marina Mokotów?
Od reszty świata, a dokładniej od reszty miasta. Jak na osiedle jest bardzo duża, ale już jak na dzielnicę – trochę za mała. To właśnie wycięcie jej z tkanki miejskiej miało służyć budowaniu jej elitarności. Na dość makabryczną ironię zakrawa to, że powstała na terenach o wojskowej tradycji. Był tu przecież fort i od strony ulicy Racławickiej widzimy ciągle istniejący wał ziemny. Nie możemy przez to miejsce przejechać ot tak, chociaż teoretycznie są tu ulice przeznaczone dla ruchu samochodów. Za płotem postawionym wokół osiedla mamy kolejne podstruktury zasieków.
Chciałbyś tu mieszkać?
Zdecydowanie nie.
Dlaczego?
Nie chciałbym żyć na co dzień w tak zunifikowanym otoczeniu, w którym wszystko wygląda tak samo. Nie ma tutaj naturalności miasta, a ja jestem urbanistą i fanem miast. Zależy mi na tym, żeby mieszkać w zróżnicowanym środowisku przestrzennym, gdzie zabudowa pochodzi z różnych lat i nie wszyscy ludzie wyglądają tak samo. Do tego nie chciałbym się bać, że karetka utknie na szlabanie.
Polityka mieszkaniowa w Polsce to porażka. Zmieni się teraz albo nigdy
czytaj także
Sporo piszesz w książce o wadach patodeweloperki. Ale zanim o nich, to o zaletach. Widzisz jakieś?
Podstawową zaletą jest to, że ona w ogóle jest i w kraju o tak dużym głodzie mieszkaniowym ktokolwiek buduje mieszkania. Chociaż sama liczba mieszkań wzrasta, a politycy potrafią się nawet tym chwalić – w tym przedstawiciele obecnej władzy. Szczyt produkcji mieszkaniowej w Polsce przypada na drugą połowę lat 70. Dzięki rozkręceniu budownictwa wielkopłytowego budowano wtedy niemal 290 tysięcy mieszkań rocznie.
Za rządów PiS-u doszliśmy do 240 tysięcy, czyli byliśmy całkiem blisko wyników gierkowskich. Tylko że współcześnie ten wzrost opiera się na tym, że zbudowane zostały mieszkania, które ciężko kupić.
Nie ma mieszkań zbyt drogich. Są tylko te, na które cię nie stać
czytaj także
Trzeba mieć gotówkę albo wziąć kredyt – przy obecnych stopach procentowych coraz mniej osób stać na jego zaciągnięcie.
Polski problem mieszkaniowy i jednocześnie największa patologia związana ze zjawiskiem patodeweloperki polega na tym, że właściwie jesteśmy na nią skazani. Brak konkurencji dla oferty deweloperów powoduje, że tak łatwo przeforsować niskie jakościowo mieszkania. To nawet nie jest wina deweloperów.
To czyja?
Kapitulanctwa wszystkich, którzy powinni się zajmować konkurencyjnymi formami mieszkalnictwa. Mam na myśli przede wszystkim polityków wszystkich szczebli – od decydentów we władzach centralnych po samorządy.
A gdybyś miał sformułować akt oskarżenia za kryzys mieszkaniowy, to przeciwko komu konkretnie?
Głównym oskarżonym byliby po prostu politycy – a dokładniej wszystkie rządy po 2005 roku. Od tego czasu ciągle wraca ten kompletnie idiotyczny pomysł, że wolny rynek rozwiąże problemy mieszkaniowe i trzeba trzymać się jak najdalej od jakichkolwiek publicznych inwestycji. Tak jakby z natury były one złe, a deweloperzy potrafiliby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe lepiej, niż zrobiłoby to państwo.
Stopniowo ograniczany był rynek mieszkalnictwa społecznego, a w międzyczasie deweloperzy zupełnie wyparli spółdzielnie, które nie poradziły sobie w nowych realiach. Z kolei na mieszkalnictwo komunalne nie przeznaczano żadnych większych kwot i od tamtego czasu politycy nie zrobili niczego, co byłoby zgodne z zaleceniami ekspertów.
Dlaczego?
Albo wydawało im się, że to będzie zbyt kosztowne, albo po prostu uznali, że te polityki będą zbyt trudne i nie pasują do logiki pozyskiwania głosów.
Kaczyński atakuje deweloperów, ale to PiS budował ich pozycję
czytaj także
Nie można było wprowadzić programu mieszkaniowego, który zdobyłby serca wyborców jak 500+? Platforma Obywatelska właśnie zapowiedziała nie 500+, ale 600+ dopłaty dla wynajmujących.
Problemów polityki mieszkaniowej nie da się rozwiązać systemem bonów i przelewów. Zjednoczonej Prawicy udało się w mniej złożonych sferach polityki społecznej niż bardziej skomplikowanej ze swojej natury polityce mieszkaniowej. Platforma też niestety wydaje się próbować zrobić coś na skróty, nie dopasowując się do fachowej wiedzy, tylko stawiając na chwytliwy slogan.
Polacy muszą mieć możliwość utrzymania mieszkania bez zmartwień, czy wystarczy im pieniędzy w portfelu.
Dlatego wprowadzimy 600 zł dopłaty na wynajem mieszkania!
Bo mieszkanie jest PRAWEM, a nie towarem. #TuJestPrzyszłość pic.twitter.com/9M9d6f6PG9
— PlatformaObywatelska (@Platforma_org) February 27, 2023
Nie znamy jeszcze szczegółów tej propozycji, ale na pierwszy rzut oka to brzmi trochę jak pomysł na to, że wynajmujący mieszkania będą w stanie podwyższyć ceny i zgarnąć kilkaset złotych łatwej nadwyżki gwarantowanej przez państwo. Oferta najmu jest na tyle mała, że wprowadzenie limitów dla podwyżek pewnie nie będzie atrakcyjne dla właścicieli mieszkań. I tak znajdą chętnych na mieszkania wynajmowane bez rządowych dopłat. Albo zarobi właściciel, albo mało kto to wykorzysta. Dobra polityka mieszkaniowa wymaga bardzo złożonych działań i ingerencji w obszar, który jest potencjalnie bolesny.
czytaj także
Co masz na myśli?
Naruszenie interesów ludzi, którzy posiadają jakąś własność. Niemal nikt nie chce wprowadzić podatku katastralnego, bo byłoby to zbyt kosztowne rozwiązanie ze względów wyborczych. Podatek katastralny oznacza daninę publiczną, której wartość odzwierciedla realną wartość nieruchomości. Dzisiaj wille Michała Sołowowa i Dominiki Kulczyk są taksowane właściwie tak samo jak dom samotnego emeryta żyjącego w popegeerowskiej wsi.
Taki podatek zniechęca do trzymania mieszkań pustych, co zwiększa ich wartość dla właściciela, a tą drogą zmniejsza liczbę lokali dostępnych do wynajęcia. Jest zachodnim standardem, po który warto sięgnąć. Nie opłaca się wtedy trzymać mieszkań pustych ze strachu przed lokatorem, który będzie nierzetelny albo zdemoluje naszą nieruchomość. Żeby ten strach rozbroić, należy budować mieszkania, do których takiego delikwenta będzie można wyeksmitować. Ale właśnie do godnego lokalu, a nie na ulicę, jak chcieliby darwiniści społeczni. A skąd pieniądze na zbudowanie takich mieszkań? No właśnie z podatku katastralnego.
Podatek katastralny mógłby być dla obecnej władzy tym samym, czym dla poprzedniej podniesienie wieku emerytalnego.
Myślę, że to całkiem trafna analogia – to rozwiązanie równie niepopularne, a odpowiadające na ważną potrzebę. Nie zapominajmy też, że wielu polityków to ludzie zamożni, którzy prywatnie zarabiają na nieruchomościach, więc z perspektywy indywidualnej obecna sytuacja jest dla nich korzystna. Tacy ludzie będą mówić, że kataster uderzy w biedne osoby, ale to nie tyle manipulacja, ile raczej postawienie całej sprawy na głowie, przestawienie miejscami przypadków emeryta i miliardera kolekcjonującego pustostany.
Sposób na absurdalnie drogie mieszkania? Podatek niepoprawny politycznie
czytaj także
Za kilka miesięcy wybory parlamentarne. Liczysz, że któraś z partii będzie walczyła o głosy wyborców obietnicą zmian w polityce mieszkaniowej?
Szansa zawsze istnieje, bo problem jest realny, a jego świadomość już dość powszechna. Wydaje mi się jednak, że poza częścią lewicowych polityków nie ma wśród klasy politycznej akceptacji dla pomysłu rozkręcania budownictwa konkurencyjnego dla deweloperów.
O ile niektórzy progresywnie myślący urzędnicy mają dużą świadomość problemów, o tyle z politykami funkcjonującymi w logice wyborczej jest zdecydowanie gorzej. Widać to również w samorządach. Wiceprezydenci i wiceprezydentki odpowiadający za politykę mieszkaniową zdają sobie sprawę z tego, że wyprzedawanie mienia komunalnego jest drogą donikąd. Wiedzą, że to nie jest pozbywanie się problemu, tylko generowanie problemów na przyszłość.
Ale kiedy spojrzymy na to, co mówią lokalni politycy startujący w wyborach, to wracamy do haseł głoszących, że jakakolwiek polityka mieszkaniowa to powrót do PRL. Wszystko trzeba oddać wolnemu rynkowi, bo politycy kradną. A w ogóle planowanie czegokolwiek to socjalizm.
czytaj także
W takich warunkach trudno wyobrazić sobie większość posłów, którzy ochoczo podniosą ręce za stworzeniem państwowej konkurencji dla deweloperów. Ale może w jakichś śmiałych fantazjach widzisz nadzieję?
Wyobrażam sobie, że któryś z liderów – i od razu zaznaczam, że nie mam w głowie żadnego konkretnego nazwiska – mógłby nadać następujący kierunek polityce publicznej: przeznaczamy dużo więcej pieniędzy na Towarzystwa Budownictwa Społecznego albo tworzymy program z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, który dofinansuje budowę mieszkań komunalnych na większą skalę. TBS to obiecujący kierunek i już istniejące rozwiązanie – stabilny najem w formule ekonomii społecznej, czyli coś pomiędzy deweloperem a mieszkaniem komunalnym. Projekt spinający się finansowo, ale bez pętli na szyi kredytobiorcy, przykutego w ten sposób do nieruchomości.
Nawet w tej śmiałej fantazji o przyszłości nie ma miejsca na podatek katastralny?
Jak najbardziej jest. Powiem więcej: jestem wręcz przekonany, że nie da się nie wprowadzić podatku katastralnego. To konieczność. Ale czy to będzie za trzy, czy za 15 lat? Tego nie jestem w stanie przewidzieć.
Często można usłyszeć, że czegoś nie da się zmienić, bo to zbyt skomplikowane albo że zawsze tak było. Zdaniem wielu na przykład kwestia indywidualnej motoryzacji w miastach jest nie do rozwiązania, bo przecież samochody będą istnieć zawsze. Tylko że nasza urbanistyka stała się tak bardzo samochodocentryczna stosunkowo niedawno, aut w większej liczbie zaczęło przybywać dopiero w latach 80. ubiegłego wieku.
Aktualny model budownictwa mieszkaniowego, który jest tak uwieszony na deweloperach, istnieje mniej więcej dwie dekady – to też nie tak długo. Wciąż można wyobrazić sobie, że ten model mógłby być inny, a do jego zmiany przyczynić mogą się takie rozwiązania jak podatek katastralny.
czytaj także
Polska nie jest jedynym krajem świata borykającym się z problemami w polityce mieszkaniowej.
Zdecydowanie Polska nie jest wyjątkiem na tle reszty świata. Jednak kiedy spojrzymy na państwa unijne, z którymi należałoby się porównywać, to nie wypadamy najlepiej na ich tle pod względem tego, ile mamy mieszkań na głowę czy średniej powierzchni mieszkalnej na osobę. To narzekanie, że u nas jest źle, nie jest tylko rytualne – mamy poważne powody do pesymizmu.
Czy gdzieś w pobliżu naszych granic widzisz rozwiązania, którymi powinniśmy się inspirować?
Chciałbym, żebyśmy na wzór naszych zachodnich sąsiadów rozwinęli rynek najmu. W Niemczech podstawowym sposobem mieszkania jest właśnie najem, a dzięki temu rozwinęły się standardy ochrony lokatorów. Wynajmowanie mieszkania nie jest sytuacją tak prekarną jak w Polsce, gdzie ciągle postrzegamy to w kategoriach życia po studencku, jakiś przedsionek prawdziwej dorosłości, którego domknięciem jest dopiero zaciągnięcie kredytu.
Oczywiście Niemcy też mają problemy, ale kiedy w Berlinie większość wyborców zażądała wywłaszczenia firm wynajmujących mieszkania, to lokalny samorząd zaczął pod presją wykupować ich tyle, ile komunałek w całej Polsce buduje się przez jakąś dekadę. Problemy mieszkaniowe mają charakter globalny, ale w Europie Wschodniej alternatywa dla długoletniego kredytu jest naprawdę jeszcze mniejsza. A kiedy już go zaciągniemy, to nie możemy nawet liczyć na stałe oprocentowanie, zwłaszcza w dłuższej perspektywie.
Przez to, że u nas tych mieszkań jest mało, to obydwie strony – wynajmujących i najemców – napuszcza się na siebie. Ochrona lokatorów jest słaba, a zabezpieczenia osób wynajmujących też, prawdę mówiąc, nie najlepsze. Jedni i drudzy zachęcani są do tego, żeby kombinować, co nie sprzyja stabilności rynku.
czytaj także
A jakieś pouczające przykłady dla Polski trochę dalej od jej granic?
Lubię porównywać Polskę z Turcją. Łatwo można wtedy zobaczyć, że nie wszystko, z czym się mierzymy, jest zakorzenione w problemach sprzed 1989 roku. W Turcji istnieje wielka publiczna agencja zajmująca się mieszkalnictwem, nazywa się TOKİ. Co ciekawe, ma raczej złą sławę i przez lokalnych aktywistów postrzegana jest jako bardzo brutalny deweloper budujący produkty niskiej jakości. TOKİ może być przestrogą dla osób, które uważają, że powołanie jednego, wielkiego państwowego dewelopera automatycznie rozwiąże wszystkie problemy. Potrzeba różnych graczy, a nie tylko jednego rozwiązania, które zwyczajnie zastąpi deweloperów. No i demokratycznej kontroli, z czym Turcy mają niemało problemów.
Zauważasz jakieś nowe niepokojące trendy patodeweloperki? Kiedy spotkamy się za kilka lat, to może już nie będziemy rozmawiać o strzeżonych osiedlach, tylko o jakichś innych patologiach mieszkaniowych?
Nie wiem, czy te trendy są aż tak nowe, bo to często tendencje rozwijające się z biegiem lat. W spadku po obecnych czasach zostaną nam nieszczęsne mikrokawalerki, czyli lokale o powierzchni poniżej 25 metrów kwadratowych, które w świetle prawa nie są mieszkaniami, oraz budynki o niskiej wydajności energetycznej, co nie cieszy w kontekście zmian klimatycznych. Zostaną nam też zbyt gęsto zabudowane osiedla z rozdrobnioną strukturą własnościową, które trudno będzie z tego względu modernizować. A nawet jeśli moglibyśmy być jakimś urbanistycznym demiurgiem, który poprzestawia to sobie w dowolny sposób, to i tak będzie oznaczać to duże marnotrawstwo zasobów – bo tym są przecież wyburzenia.
Zostaną z nami również wysokie ceny. Będzie zatem więcej najmu, ale w negatywnym scenariuszu z niewielką ochroną lokatorów. Masz epizod depresyjny? Wylatujesz na ulicę. Musisz wybrać między kosztami leczenia a spłatą kredytu? Jest duży problem, przecież nie przewidzisz, ile chorób może dotknąć ciebie i twoich bliskich przez te 25 czy 30 lat. Uważam, że trendy ekonomiczne są bardziej niebezpieczne od wad architektonicznych czy urbanistycznych.
Załóżmy, że posłowie i posłanki tłumnie rzucą się na Dziury w ziemi, przeczytają twoją książkę i zapytają cię o kierunek, w którym powinien zmierzać polski rynek mieszkaniowy. Co byś im powiedział?
Uważam, że powinien być różnorodny i zrównoważony. Różnorodny, czyli oferujący szeroką ofertę mieszkań – żebyśmy nie byli zmuszeni tylko do kupowania, ale mogli również wynajmować. Po to, żeby klasa średnia mogła się uwolnić od myślenia tylko o posiadaniu, ale otworzyła się na najem w powiązanych z samorządem TBS-ach. Zrównoważony, czyli oparty na materiałach przyjaznych środowisku i taki, który mierzy się z zagrożeniami klimatycznymi.
Osoby wykluczone z dzisiejszego rynku mieszkaniowego powinny mieć dostęp do mieszkalnictwa publicznego. Od razu odpowiadam na pytanie: jak to sfinansować? Otóż z podatku katastralnego, bez którego trudno wyobrazić sobie rozwinięcie budownictwa komunalnego. Deweloperzy niech też się dorzucą. Na przykład mogą przeznaczyć 10 procent lokali na cele mieszkalnictwa komunalnego. Stać ich na to, a taka zmiana nie wymaga wywrócenia całego systemu do góry nogami, to da się zrobić naprawdę łatwo.
czytaj także
**
Łukasz Drozda (1990) – politolog i urbanista, doktor nauk o polityce publicznej. Adiunkt na Wydziale Stosowanych Nauk Społecznych i Resocjalizacji UW oraz wykładowca w School of Ideas Uniwersytetu SWPS. Autor książki Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce, która ukazała się w lutym nakładem wydawnictwa Czarne.
