Ostatnie dekady stoją pod znakiem żywiołowego rozwoju zabudowy mieszkaniowej na przedmieściach największych polskich miast. Budynki powstają na terenach rolniczych, na obszarach bez planów zagospodarowania przestrzennego, w sposób chaotyczny i niekontrolowany. Wydaje się, że ten stan rzeczy szkodzi wszystkim oprócz deweloperów, których hossa wynika z bierności i słabości państwa i samorządów.
Wystarczy wyjechać za rogatki Krakowa, Warszawy, Poznania, Gdańska czy Wrocławia, by ujrzeć charakterystyczny dla ostatnich lat widok – długie ciągi takich samych, miniaturowych domków w kolorach szaro-białych, ustawione rzędami na wąskich i podłużnych działkach. To łanówki, jak nazywa się taki typ osiedli – od tego, że powstają na dawnych polach, otoczone są metalowymi płotami, żywopłotami z tuj, a wszystko to obsługują wąskie chodniki i drogi, po których zazwyczaj nie jeżdżą miejskie autobusy. Każdy dom ma swój brukowy podjazd, bowiem bez samochodu nie da się tutaj funkcjonować.
czytaj także
Te nowe osiedla w dobie kryzysu mieszkaniowego stanowią najkorzystniejszą okazję dla awansującej klasy średniej do zamieszkania w miarę blisko miasta ich codziennego funkcjonowania – bo to w miastach chodzą do pracy, posyłają dzieci do szkół, robią zakupy i korzystają z rekreacji, a w podmiejskich osiedlach spędzają tylko noce. Same mieszkania w łanówkach są jeszcze relatywnie tanie, przede wszystkim ze względu na znaczące oddalenie od miasta, ale też niską jakość samych osiedli. Typowa łanówka to bowiem zazwyczaj tylko brukowana droga dojazdowa wraz z podjazdami i szereg domów z mikroskopijnymi ogródkami. Nie ma tam miejsca na plac zabaw, wspólną przestrzeń sąsiedzkich spotkań czy na zieleń inną niż tuje albo skalniaki.
Gdzie upatrywać źródeł problemu?
W naszym kraju, szczególnie od początku XXI wieku, zachodzi polaryzacyjna dynamika w strukturze osadniczej. Rozwój kraju przebiega między miastami, które koncentrują wszelkie zasoby. Dotknięte depopulacją i degradacją ośrodki peryferyjne stanowią dziś tylko zaplecze ludzkie dla metropolii. Największe polskie miejscowości są teraz gęsto zabudowywane mieszkaniówką, jako że stanowią atrakcyjne migracyjnie miejsca dla osób z reszty kraju.
czytaj także
Bezpośrednim tego efektem są rozlewające się przedmieścia – mieszkań potrzeba na już, a państwo od dawna ich nie zapewnia. To właśnie trajektoria takich osób – młodych dorosłych, którzy opuścili przykładowe Jasło czy Garwolin, przeprowadzili się do dużego miasta (Krakowa czy Warszawy), ukończyli studia i założyli rodzinę – jest najczęściej spotykana wśród mieszkańców łanówek. Marząc o kawałku własnego ogródka, a jednocześnie nie dysponując większymi środkami, decydują się na zakup swojego pierwszego mieszkania właśnie na podmiejskich osiedlach deweloperskich.
Koszty chaosu przestrzennego
Rozproszone osiedla łanowe dominują w krajobrazie przedmieść największych polskich metropolii. Powstają one fragmentarycznie, zazwyczaj bez większej niż prawnie wymagana koordynacji z samorządami gminnymi. To, co opisuję, zwyczajowo określa się suburbanizacją, jednak warto sięgnąć do terminu „eksurbanizacji” czy też „urban sprawl” – zjawiska, które będąc częścią całego procesu suburbanizacji (a więc rozwoju strefy podmiejskiej), cechuje się żywiołowością, brakiem zaplanowania i kontroli nad powstającą zabudową, czego efektem jest niespójny, rozproszony i chaotyczny rozlew zabudowy na dotychczasowe obszary wiejskie okalające miasto.
To właśnie zjawisko eksurbanizacji i sprzężony z nim chaos przestrzenny generują wielość problemów i kosztów. Są to przede wszystkim problemy komunikacyjne i funkcjonalne, wynikające z nieakuratności i niewystarczalności sieci transportowych i punktów usługowych powstających na terenach przedmieść.
Oddalenie i rozproszenie zabudowy w połączeniu z niewystarczającą infrastrukturą i brakiem komunikacji publicznej skutkuje długimi dojazdami do pracy i koniecznością nadmiarowej organizacji infrastruktury, jako że media i drogi trzeba doprowadzić do każdego powstającego osiedla. Tym samym tworzy się błędne koło, w ramach którego, wraz z chaotycznie powstającą zabudową, łoży się jeszcze więcej na swoiste „łatanie” problemów z niej wynikających, budując, także chaotycznie, drogi i media w jeszcze większym oddaleniu od miasta. Chaotyczna zabudowa, powstająca nie według planu, ale w ramach szeregu poszczególnych, indywidualnych inicjatyw deweloperskich, jest wyizolowana nie tylko od sąsiednich osiedli (co już jest znacznym problemem), ale przede wszystkim od podstawowych miejskich usług – prywatnych i publicznych. Alienacja nowych osiedli jest więc totalna – konieczne są nie tylko dojazdy (indywidualną komunikacją) do pracy, ale także do szkoły, sklepu, na spotkania ze znajomymi czy nawet do parku, jako że zieleń, w odróżnieniu od ludzi – nie ma siły nabywczej.
Traci samorząd i mieszkańcy, a korzystają deweloperzy
Deweloperzy korzystają na istniejących uwarunkowaniach, które można określić neoliberalną hegemonią, jako że te sprzyjają nieskrępowanemu skupowaniu działek rolnych, odralnianiu ich i budowaniu na nich najprostszych i najgęstszych osiedli. Słabość instytucji planowania przestrzennego w Polsce, a szczególnie na przedmieściach, także pomaga, jako że planów często albo w ogóle nie ma, albo się ich nie egzekwuje, albo są one na tyle zachowawcze, że umożliwiają dość swobodną interpretację przez podmioty deweloperskie. Z pozycji deweloperów obecne warunki są wprost wymarzone. Zapotrzebowanie na mieszkania jest wysokie, rynek mieszkaniowy zmonopolizowany, a na horyzoncie brak planów działań, które mogłyby naruszyć tę sytuację.
czytaj także
Deweloperzy mają więc wolną rękę, jeśli chodzi o operowanie na rynku mieszkaniowym, a biorąc pod uwagę sytuację mieszkaniową oraz słabość samorządu i narzędzi państwa, nie muszą oni przejmować się właściwie niczym poza maksymalizacją własnego zysku.
Niefunkcjonalne, rozproszone i chaotyczne osiedla wybudowane przez deweloperów są dla nich żyłą złota, jednocześnie będąc kulą u nogi samorządów gminnych. To przecież na nich spoczywa odpowiedzialność za organizacje usług publicznych i przeskalowanych układów infrastrukturalnych, które, tak jak wspominałem, są droższe, jako że muszą sięgać rozproszonej zabudowy. Zachodzi tu prosta dynamika, w ramach której deweloper kupuje prostokątną, wąską i długą działkę, stawia na niej kilka domków, które w szybkim tempie sprzedaje, a to na gminie scedowane jest zadanie „ucywilizowania” tego obszaru – budowanie chodników, dojazdów do osiedli, wylaniu asfaltu na szutrową drogę, idealnie także zorganizowanie linii autobusowej i budowa szkoły, bo pojemność tej dawnej, wiejskiej, już dawno nie jest wystarczająca.
Polska, Węgry, Słowacja i Czechy mają najdroższe mieszkania w Europie
czytaj także
Do tego dochodzi postawa deweloperów, którzy już po sprzedaży mieszkań unikają kontaktów z ich nabywcami. Nierzadko zdarza się rozwiązanie spółek deweloperskich po to, by maksymalnie utrudnić szanse na wejście na drogę sądową mieszkańcom chcącym zgłosić roszczenia do zakupionych mieszkań lub budynków. Całość opisywanego „kombinatorstwa” podmiotów deweloperskich mieści się w graniach prawa.
Sami mieszkańcy tracą na chaosie przestrzennym (i kryzysie mieszkaniowym), musząc mieszkać na tak dysfunkcyjnych osiedlach, marnując znaczącą część życia na dojazdy i nie mając dostępu do przyrody. Kolejnym zagadnieniem są postawy mieszkańców nowych osiedli wobec podejścia deweloperów. Wydaje się, że o ile doskonale zdają sobie sprawę ze skali nadużyć, widzą niską jakość osiedli i ich otoczenia, o tyle odpowiedzialność za kwestię zamieszkania w danym miejscu przenoszą na siebie. Chaos przestrzenny, jego źródła, przejawy i konsekwencje są bezpośrednim następstwem neoliberalnego ustroju przyjętego w ramach III Rzeczpospolitej i globalnej hegemonii.
Józefiak o mieszkaniach: to będzie typowo polska katastrofa [rozmowa]
czytaj także
Przestrzeń, którą opisuję, cechuje przede wszystkim deficyt państwa jako silnego organu kontrolującego te dwie, podstawowe funkcje – prawo do zamieszkania oraz uwarunkowania przestrzennego. Kiedy słabe państwo oddaje te kluczowe sfery rynkowi – jak dzieje się to obecnie – bezpośrednim następstwem będzie właśnie zjawisko chaosu przestrzennego, powiązane z akumulacją zysków przez deweloperów i scedowaniem kosztów ich działalności na organy samorządowe. Trwanie takiego stanu rzeczy ułatwia neoliberalny dyskurs, sytuujący deweloperów w pozycji „zaradnych” przedsiębiorców – w końcu tylko wykorzystują dane im warunki do zarobku, w przeciwieństwie do państwa, które „trwoni” publiczne pieniądze.
W takiej układance młodzi, liberalni, mieszkający na przedmieściach, postrzegają siebie jako część tej gry, nie mając pretensji do deweloperów. Widzą ich po prostu jako zdecydowanych, ale i naturalnych wygranych. W pewnym sensie mają rację, jako że istotą neoliberalnej przestrzeni jest także to, że część z fundamentalnych aspektów funkcjonowania osiedli (np. kwestia administracji, inicjatyw publicznych) także scedowana jest na mieszkańców, przy celowej bierności deweloperów i strukturalnej słabości samorządów.
**
Hubert Szotek – student socjologii. Naukowo i hobbystycznie zajmuje się kwestiami związanymi ze studiami miejskimi, socjologią przestrzeni, ekonomią polityczną, geografią społeczną i transportem publicznym. Interesuje go Polska poza Warszawą.
***
Bibliografia
Nowak K., 2020, Procesy ludnościowo-osadnicze w Polsce po 1945 r., „Urban Development Issues”, 66, 81–97.
Jadach-Sepioło, A., Legutko-Kobus, P. (2021). Suburbanizacja – ujęcie teoretyczne i specyfika w krajach Europy Środkowo-Wschodniej. [w:] „Suburbanizacja w Polsce jako wyzwanie dla polityki rozwoju”, Polska Akademia Nauk, t. 11(203).
Śleszyński, P., (2018). Społeczno-ekonomiczne skutki chaosu przestrzennego dla osadnictwa i struktury funkcjonalnej terenów. [w:] „Studia KPZK”, Polska Akademia Nauk, t. 182, cz. II.
