Niemcy to kraj lokatorów – ostatnio zbuntowanych, bo czynsze rosną, a inwestorzy i spekulanci napędzają bańkę na rynku nieruchomości.
Niemiecki rynek mieszkaniowy przechodzi trudne czasy – patrząc z perspektywy lokatorów. W kraju, w którym mimo stosunkowo wysokich przeciętnych dochodów tylko 53 procent gospodarstw domowych posiada mieszkanie lub dom na własność (w UE odsetek ten wynosi ok. 70 procent, w Polsce 81), po prostu brakuje mieszkań. Według Niemieckiego Związku Lokatorów (DMB) w dużych miastach potrzeba już dziś około 250 tysięcy lokali czynszowych. A te, które są dostępne, stają się coraz droższe.
W dużych miastach, aglomeracjach i mniejszych ośrodkach uniwersyteckich w ostatnich latach ceny mieszkań czynszowych mocno wzrosły; w Berlinie i w Hamburgu w zeszłym roku o ponad 7 procent. W Berlinie, w którym aż 85 procent mieszkańców wynajmuje lokum, gentryfikacja przebiega niemal książkowo. Płacą za nią szczególnie mniej zamożni obywatele, ale – coraz częściej – także osoby z niższej klasy średniej, spychani na peryferie stolicy czy nawet poza nią, gdzie mieszkania są tańsze i dostępne. Jak trafnie opisuje to Monika Schmid-Balzert z DMB: „Tam, gdzie są miejsca pracy, brakuje mieszkań. Tam, gdzie są mieszkania, brakuje miejsc pracy”.
Problem stał się już do tego stopnia gorący, że podchwyciła go opozycja – zwłaszcza w obliczu zbliżających się we wrześniu wyborów do parlamentu federalnego.
SPD, Zieloni i Die Linke już wpisały do w swoich programów ograniczenia podwyżek czynszów, tzw. hamulec kosztów czynszu. Są one podobne do propozycji Związku Lokatorów, według którego górna granica podwyżek w przypadku nowo wynajmowanych mieszkań powinna wynosić 10 procent w stosunku do czynszów płaconych w danym mieście, dla już zawartych zaś umów nie powinna przekraczać 15 procent w ciągu czterech lat.
Niemiecki Związek Miast wysuwa podobne pomysły, ale aby nie odstraszać inwestorów, chce wyłączyć z tych uregulowań nowo budowane mieszkania. Lewicowa Die Linke chce jeszcze bardziej ograniczyć możliwe podwyżki i dopuścić je wyłącznie wtedy, gdy zwiększa się wartość mieszkania, np. wskutek remontu energetycznego. CDU i liberałowie najchętniej zostawiliby mieszkania rynkowi, ale chadecja, czując na plecach oddech rosnącej rzeszy lokatorów-wyborców, także rozważa propozycje prawnych regulacji. Angela Merkel przyznaje, że jest to pomysł SPD, CDU jednak, inaczej niż socjaldemokraci, chce pozostawić landom pewną swobodę w ustalaniu limitu podwyżek.
Na razie właściciele mieszkań mogą podwyższać czynsz nowo wynajmowanego mieszkania o tyle, o ile chcą. I tak też robią. Podwyższanie czynszu dla istniejących umów jest do pewnego stopnia uregulowane, ale punktem odniesienia są „czynsze typowe dla danego miasta”. Problem w tym, że te „typowe czynsze” zasadniczo rosną – i nic tego wzrostu nie reguluje.
W 2010 r. w Niemczech istniało 40,3 milionów gospodarstw domowych; to jest o 1,6 milionów więcej niż w 2002 r. Jednocześnie w tym okresie całkowite zaludnienie Niemiec spadło o blisko pół miliona mieszkańców. Co się zatem stało i dlaczego ceny mieszkań rosną? Jednym z powodów jest rosnąca liczba gospodarstw singli. Drugim z kolei niewystarczająca liczba nowo budowanych mieszkań pod wynajem, zarówno tych wynajmowanych na zasadach rynkowych, jak i mieszkań socjalnych.
To z kolei napędza bańkę spekulacyjną, zwłaszcza w dużych miastach, jak Berlin, Hamburg, Monachium, Kolonia czy Frankfurt nad Menem. Dotyczy ona także cen nieruchomości oferowanych na sprzedaż. I tak na przykład w Berlinie cena za metr kwadratowy wynosi dziś przeciętnie 2,2 tys. euro – 600 euro więcej niż w 2011 r. W Monachium w tym samym okresie ceny wzrosły z 3 tys. do 3,7 tys. euro. Są to notabene ceny przeciętne, obejmujące także nieruchomości na peryferiach miasta. Bardziej centralnie położone mieszkania są znacznie droższe. Obserwatorzy już mówią, że ta bańka będzie dalej pęcznieć, napędzana m.in. niskim oprocentowaniem kredytów, wynikającym z polityki „taniego pieniądza” w strefie euro.
Dziś Niemcy wydają przeciętnie 34 procent swych wydatków na utrzymanie mieszkania czynszowego (dane DMB; według danych związku spółek i doradców ds. nieruchomości IVD to 20 procent). A kwota ta rośnie.
Dlatego w dużych miastach coraz więcej osób organizuje się w inicjatywach obywatelskich i klubach lokatorskich, próbując powstrzymać gentryfikację.
Ich protest przypomina nieco walkę z wiatrakami, czyli inwestorami, którzy wykupują coraz więcej nieruchomości i gruntów danej okolicy. Ludzie oburzają się nie tylko z powodu rosnących cen, wypychających ich z wynajmowanych przez nich przez lata mieszkań, ale i z powodu braku mieszkań, gdy jednocześnie widzą pustostany przewidziane pod wynajem na biura.
Lokatorzy też coraz częściej czynnie przeciwstawiają się eksmisjom. Zapraszają media, jeśli właściciele grożą policją. I organizują demonstracje, jak kilka miesięcy temu w Hamburgu przeciwko braku mieszkań dla bezdomnych. Pod koniec 2012 r. jednocześnie w kilku niemieckich miastach tysiące osób wyszły na ulice, domagając się „mieszkań w przystępnych cenach”.
Według sondaży aktualnie co czwarty pytany szuka tańszego lokum lub przynajmniej to rozważa. Dotyczy to coraz częściej także osób o średnich zarobkach. Przy czym do mozolnego szukania dochodzi kolejna frustracja: opłaty za pośrednictwo dla biura nieruchomości. W dużych miastach do korzystania z nich zmuszonych jest 80 procent nowych lokatorów, i to oni zazwyczaj płacą całość prowizji. SPD zaproponowała już, aby prowizje te w przyszłości nie były płacone przez najemców, tylko przez wynajmujących. A są one horrendalne: regułą jest dwukrotność miesięcznego czynszu plus VAT przy umowie najmu i ok. 5–6 procent wartości plus VAT przy zakupie nieruchomości. Dziś pośrednicy – a w Niemczech może nim zostać każdy, bo nie jest to w żaden regulowane – nie muszą zbytnio dbać o jakość swych usług, gdyż popyt jest ogromny, a podaż mikroskopijna.
Dlatego też DMB domaga się od rządu, aby zwiększyć inwestycje „szczególnie w średnim i niskim segmencie cenowym”, jak i inwestycje w mieszkania czynszowe i socjalne. Jeśli rząd federalny nie będzie wspierał budownictwa kwotą 10 miliardów euro rocznie, choćby poprzez przywileje podatkowe, to według DMB zabraknie ponad miliona mieszkań czynszowych w 2025 r., a czynsze będą dalej rosły. Aby temu zapobiec, trzeba budować blisko 140 tys. nowych mieszkań czynszowych rocznie; to dwa razy więcej niż dziś.
Mieszkańcy innych krajów, choćby Polski, często się dziwią, dlaczego tylu Niemców wynajmuje, zamiast kupować lub przynajmniej dążyć do kupna mieszkania. Jednym z powodów jest historyczny rozwój kraju po II wojnie światowej. Otóż powojenny brak mieszkań wskutek zniszczeń, jak i masowych przesiedleń Niemców ze Wschodu został zrekompensowany (w RFN) w dużej mierze poprzez budowę mieszkań socjalnych, które dopiero później zostały wprowadzone na wolny rynek, w większości dalej pod wynajem.
Do tego doszła liberalizacja rynku nieruchomości, co skłaniało inwestorów do budowy mieszkań pod wynajem. Trzeci powód, jaki wskazuje ekonomista rynku nieruchomości Steffen Sebastian, wynika z dwóch pierwszych: mimo dzisiejszych problemów rynek mieszkań czynszowych przez dziesiątki lat po prostu dobrze funkcjonował.
To właśnie spowodowało, że wielu Niemców nie ma chęci czy potrzeby, tak jak Polacy, posiadania „własnego M” i nie uważa, jak Brytyjczycy, że „my home is my castle”.
Oczywiście wielu osób i rodzin po prostu nie stać na zakup własnej nieruchomości, a banki w Niemczech uchodzą w kwestii kredytów hipotecznych za konserwatywne. Ale też nie wszyscy, których na to stać, decydują się na taki krok, żyjąc w coraz bardziej „mobilnym społeczeństwie”, w którym regularnie zmienia się miejsce pracy.
Na dodatek Niemcy długo żyli w przekonaniu (do pewnego czasu słusznym), że nie potrzebują własnego mieszkania jako zabezpieczenia na starość. Rozbudowany i dobrze działający system emerytalny gwarantował wielu z nich dostatnie życie także na emeryturze. Teraz, gdy od kilkunastu lat system ubezpieczeń społecznych jest rozmontowywany, a emerytury są coraz niższe, odsetek osób nabywających własne lokum nieco rośnie.
Niemcy długo jeszcze pozostaną jednak krajem lokatorów – i wiedzą to politycy wszelkich barw. Dlatego nie proponują wprowadzenia na nowo zniesionego kilka lat temu wsparcia finansowego dla osób budujących własny dom lub kupujących lokal. Przestrzegają zresztą przed tym nawet liberalni ekonomiści – takie subwencje, obok niskiego obecnie oprocentowania kredytów, jeszcze bardziej nadmuchałyby bańkę na rynku nieruchomości.
Ciekawe zatem, co wyniknie z dyskusji o „hamulcu czynszowym” – po wyborach i on może się okazać bańką, tyle że mydlaną.
Projekt finansowany ze środków Parlamentu Europejskiego.
