Zamiast utrzymywać dogmat o własności mieszkania jako modelu aspiracji dla każdego, trzeba postawić na najem. Wtedy nagle się okaże, że budowanie proekologiczne, zrównoważone, gdzie uwzględnia się koszty eksploatacji, to sprawa interesu zarówno dewelopera, jak i samego klienta − mówi Joanna Erbel.
Michał Sutowski: Młodym znowu coś się nie podoba, tym razem rynek mieszkaniowy. Mówią, że chyba woleliby żyć jak w Alternatywy 4, bo z pensji stać ich na pół metra apartamentu w Wilanowie. Starzy tłumaczą, że można przecież wziąć kredyt, a w ogóle to za komuny woda nie dochodziła na czwarte piętro. Tymczasem ceny nieruchomości dalej idą w górę. Czy twoja książka – Poza własnością – wpisuje się jakoś w ten spór?
Joanna Erbel: Poza własnością napisałam dlatego, że dotychczasowy model mieszkalnictwa w Polsce się wyczerpał. A jednym z tego objawów jest napięcie między, umownie rzecz ujmując, pokoleniem naszych rodziców a osobami, które teraz wchodzą na rynek pracy i nie mają tych samych szans mieszkaniowych, co wcześniejsze pokolenie. Z kolei ci, którzy w ostatnich latach kupowali mieszkania na kredyt, robili to dużo większym wysiłkiem niż ci, którzy dorastali w latach 70. czy 80.
Dlaczego?
Ludzie, którzy na początku transformacji i w kolejnych latach mieli po 30–40 lat, zwłaszcza jeśli mieszkali w dużych miastach, bardzo często mają dziś w rodzinie zasób majątkowy wartości kilkuset tysięcy złotych. Po prostu dlatego, że mieszkali w lokalu komunalnym albo zakładowym czy spółdzielczym, który lokatorzy mogli wykupić za ułamek wartości.
To dziedzictwo początku kapitalistycznych przemian?
Tak, ale to dziedzictwo zostało utrwalone w latach późniejszych. Bo mimo zmiany warunków – gdy skończyły się zasoby mieszkań po korzystnych cenach – utrzymywano dogmat o własności mieszkania jako horyzoncie docelowym i modelu aspiracji dla każdego. Kolejne rządy proponowały programy utrzymane w tej logice: były dopłaty do kredytów hipotecznych w ramach Rodziny na Swoim, a potem Mieszkania dla Młodych. Nie mówiąc już o kredycie frankowym, który też temu służył – żeby jeszcze więcej osób kupiło lokal na własność.
I to wszystko przestało działać? Skoro nie ma już kredytów walutowych?
Dziś ponad 70 procent mieszkań w Polsce kupowanych jest za gotówkę, przez kapitał zewnętrzny, ale przede wszystkim przez zamożniejszą część pokolenia dawnych wyżów demograficznych, która nie wierzy w państwowe emerytury. Dlatego decydują się likwidować oszczędności i inwestują je w mieszkania. W tegorocznych podsumowaniach na jednym z portali biznesowych znalazłam sformułowanie, że „rynek deweloperski zdaje sobie sprawę, że to są mieszkania inwestycyjne, kupowane pod kątem emerytur”.
To znaczy, że Polaków stać. No i ceny na rynku rosną.
Tak, tylko obok jest pokolenie dwudziestoparolatków, którzy ściągają do Warszawy czy innych większych miast i nawet jeśli są w korzystnej sytuacji, zarabiają te 6 tys. brutto, czyli około 4300 netto na początek…
…co wygląda naprawdę nieźle na tle mediany polskich zarobków.
To prawda, ale jak chcą mieszkać w centrum miasta, to i tak nie będzie ich stać na kredyt na mieszkanie, które dziś kosztuje około kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Czyli, jeśli dobrze rozumiem, z tym „wyczerpaniem się” modelu mieszkalnictwa chodzi o to, że kiedyś nie było na lokum stać ludzi zarabiających mało, a teraz już nawet średniacy nie zawsze mogą sobie pozwolić?
Kiedyś byli w stanie wziąć kredyt, aczkolwiek często z dużym wysiłkiem – bo Komisja Nadzoru Finansowego ustanowiła pułap wypłacalności, ergo zdolności kredytowej na poziomie 40 procent dochodów gospodarstwa domowego. To znaczy w praktyce, że kredyt plus czynsz plus media pochłaniają połowę czyichś dochodów. W moim przekonaniu standardem cywilizacyjnym powinien być próg 30 procent dochodów. Taki wskaźnik przyjmuje zresztą UN Habitat, Program Narodów Zjednoczonych ds. Osiedli Ludzkich. Tak czy inaczej, dziś dla wielu ludzi obydwa są nieosiągalne, mieszkanie po prostu kosztuje więcej. Ale obok obiektywnych wskaźników jest jeszcze kwestia aspiracji.
czytaj także
Co to znaczy?
Że młodsze pokolenie często nie ma ochoty inwestować w coś, co przywiąże ich na dekady do ziemi jak chłopów pańszczyźnianych. Stąd wzięło się zainteresowanie budową mieszkań na wynajem, którym poświęcona jest moja książka. W Polsce zaczęło się od apartamentów funduszu Catella, choć one były cenowo w segmencie premium, teraz pojawia się oferta dla wyższych warstw klasy średniej, jak np. Resi4Rent. Analitycy mówią, że to naturalny proces, że segment premium, czyli mieszkania drogie, przecierają trendy, a potem te same rozwiązania przyjmowane są przy mieszkaniach tańszych.
Ale to chyba nie rozwiązuje problemów ludzi, których nie stać na kredyt hipoteczny. Piszesz o „luce czynszowej”, czyli zjawisku bycia za bogatym na mieszkanie komunalne, zresztą dostępne raczej teoretycznie, i za biednym na hipotekę. To jest duża grupa?
Tak, problem dotyczy 40 procent Polaków, to dane z badań Habitat for Humanity z ostatnich lat. Tych ludzi jest rzeczywiście mnóstwo. Problem dotyka również tych, którzy teoretycznie byliby w stanie podołać kredytowi, ale wyłączyłoby to ich praktycznie z wszelkiej konsumpcji ponad niezbędne minimum. Co prawda, jeśli ich samych zapytać, to często odpowiadają, że jakoś tam sobie radzą, no i – jak widać – nie wychodzą w tej sprawie na ulice.
Bo myślą, że protest nic nie da?
Pewnie też nie chcą być uznani za „roszczeniowców”. W Polsce wciąż pokutuje przekonanie, że mieszkanie komunalne czy socjalne się „dostaje”, a nie wynajmuje. Ale widać już zmianę, która nie dotyczy tylko ludzi zamożnych – segment mieszkań na wynajem przestaje być traktowany jako domyślnie gorsza opcja. Dobrze to pokazuje niedawny cykl artykułów na Noizz.pl, czyli w lajfstajlowym magazynie dla czytelników młodszych od nas o jakieś 10 lat. Michał Bachowski i Oliwia Bosomtwe w pierwszym z tekstów piszą o tym, że młodym wmusza się własność jako gwarancję bezpieczeństwa mieszkaniowego, a oni chcieliby mieć szansę na wynajem w dobrym standardzie.
czytaj także
Ale przecież wynajem kwitnie…
Ludzie chcieliby dostać w ofercie puste mieszkanie, a nie z meblościanką lub meblami po babci, do których właściciele są sentymentalnie przywiązani. I które są nie tylko źródłem niezliczonych prześmiesznych memów, ale też wyrazem feudalnych relacji między landlordem a wynajmującym.
W tej sytuacji jest tym bardziej zrozumiałe, że zamiast właściciela-tyrana ludzie wolą „ciasne, ale własne”.
Tak, ale o ile jeszcze rok, dwa lata temu segment mieszkań na wynajem raczkował, o tyle wraz z wejściem do gry najmu instytucjonalnego narzuca się zupełnie nowy standard. Nagle na rynku pojawiają się mieszkania czyste, wyremontowane jak nowe, do których możesz wybrać meble i podpisać stabilną umowę, bez lęku o humory właściciela. Kiedy mieszkań w dobrych lokalizacjach, z kawiarnią na parterze i przestrzenią coworkingową czy paczkomatem będzie więcej, powstanie silna konkurencja dla pana lub pani, którzy swoje prywatne mieszkania w centrum wynajmują ludziom za 65 złotych od metra. Poprawę standardów już widać…
Bo po prostu weszli nowi gracze?
Mieszkanie jest w coraz większym stopniu usługą. Uderzyło mnie, gdy przeglądałam portale z ofertami rynkowymi, że coraz częściej – np. na portalu Ada – przy ogłoszeniach z mieszkaniami na wynajem dostajemy mapę usług. Na tych tradycyjnych portalach, gdzie ogłaszają się sprzedawcy, jak Obido, Morizon czy OLX, zazwyczaj mamy cenę mieszkania, w najlepszym wypadku informację, czy wokół jest zieleń i jak wygląda dojazd.
Ale o czym to świadczy? Po prostu są lepsze i gorsze portale…
Chodzi o to, że przy obecnych cenach mieszkanie kupujemy w gorszej jakości niż w momencie, gdy szukamy go na wynajem.
Dlaczego?
Bo szukając na wynajem, oceniamy je na tu i teraz, nie liczymy, że w ciągu 5 czy 10 lat samorząd być może zbuduje szkołę albo podciągnie tramwaj. Jeśli infrastruktura okolicy jest marna, to mieszkanie robi się tańsze. Oczywiście, dotyczy to głównie Warszawy, głównie pokolenia urodzonego po roku 1989, ale to metropolie wyznaczają trendy. No i bierzmy pod uwagę, że w stolicy mieszkańców przybywa, inne miasta się wyludniają.
To może być równie dobrze chwilowa moda, domena jakichś hipsterów…
Nie można powiedzieć, żeby to były tylko aspiracje jakiejś wąskiej grupy. To racjonalna reakcja na obecny kontekst ekonomiczny.
Ale przecież kredyt jest wciąż tańszy niż wynajem mieszkania.
A czy rata kredytu to jest cały koszt mieszkania? To tylko czynsz czy także konieczność posiadania dwóch aut, żeby dojechać do pracy i zawieźć dzieci do przedszkola i szkoły, czesne za prywatne placówki, bo publicznych nie ma w pobliżu, stracone na dojazdach godziny, koszty taksówek, którymi musisz wracać do domu, bo wieczorem transport publiczny nie dojeżdża? Jeśli mieszkasz pod miastem, to jest tam, owszem, taniej, więc za domek płacisz tyle, co za 65-metrowe mieszkanie…
…ale?
Ale cena za tę odległość wyrówna ci oszczędności z nawiązką. Kilka lat temu na użytek warszawskiego magistratu korzystaliśmy z analizy dr. Michała Beima na temat kosztów posiadania samochodu. No więc jeśli auto jest stare, to nie traci na wartości, ale jest też nieekologiczne, więc niedługo pewnie nie będzie mogło wjeżdżać do centrum; jeśli do tego nie jeździsz nim daleko, to ono kosztuje cię kilkaset złotych miesięcznie. Ale jeśli to jest nowa fura, to biorąc pod uwagę utratę wartości, kosztuje do dwóch tysięcy.
Jak zatrzymać wirusa Airbnb – lekcje z Europy (spojler: oczywiście nie Wschodniej)
czytaj także
Czyli dojazdy kosztują od 1/3 do pełnej raty kredytu?
Dokładnie. Ale o tym się nie mówi… Dodajmy jeszcze pewien mechanizm wyboru mieszkania, na który wskazują badacze rynku hipotecznego, Mateusz Halawa i Marta Olcoń-Kubicka. Twierdzą oni mianowicie, że ludzie dalej potrzebują własności, kiedy robią się starsi, chcą się ustabilizować, mają dzieci, więc popularność najmu wśród milenialsów jest tylko przejściowa.
No więc…?
Halawa i Olcoń-Kubicka wskazują jednak, że młodzi kredytobiorcy nie podejmują decyzji sami. Ponieważ ich rodzice dokładają się do wkładu własnego, to stawiają warunek: dorzucimy się wam do mieszkania, ale to musi być inwestycja we własność. Co więcej, ma być bezpiecznie, schludnie, czyli: grodzone osiedle, kostka Bauma itp. Albo mówią: dorzucimy się do kredytu, ale do najmu już nie.
W takim razie to wszystko prowadzi nas do pytania: czy można po prostu budować i wynajmować mieszkania taniej niż dotąd? Choćby po to, by wybory młodych jakoś usamodzielnić?
Oczywiście, że można, do tego zachowując wysoką jakość czy wręcz ją poprawiając. Spółka, w której pracuję, czyli PFR Nieruchomości, rozpisała np. konkurs na prefabrykację, czyli konstrukcję domów z tzw. wielkiej płyty. Chodziło o to, by maksymalnie zautomatyzować produkcję przy zachowaniu jej wysokiej jakości…
Wielka płyta z jakością się nie kojarzy.
Żyjemy w roku 2020, nie 1980. Prefabrykacja tym się różni od tradycyjnej budowy, że do ostatniego momentu przygotowujesz elementy w hali, a nie na placu budowy, a produkcja jest ściśle kontrolowana przed etapem montażu. Przy okazji spada koszt tego, co obecnie drożeje najbardziej, czyli robocizny – bo mniej ludzi uczestniczy w procesie produkcji, więc na cenie mieszkania nie odbija się słuszny skądinąd wzrost płacy minimalnej.
I to działa? Tak poza konkursem?
Prefabrykacja wraca, a świadectwem tego jest budynek na Sprzecznej 4 na warszawskiej Pradze autorstwa pracowni BBGK. On miał pokazać, ile da się wycisnąć z tej technologii. Jest wpisany w lokalny kontekst, do tego postawiony na krzywej działce. No i na dodatek piękny. Mieszkania zeszły w nim na pniu, a sam projekt był wielokrotnie nagradzany.
A koszty udało się obniżyć?
Tam akurat nie, bo to segment premium, a ile kosztuje metr samego prefabrykatu, to tajemnica handlowa przedsiębiorstwa. Cel był jednak inny: dotrzeć do klasy wyższej, żeby zmienić modę i odwrócić sposób pisania i myślenia o wielkiej płycie. To był pierwszy krok. Drugi to byłaby prefabrykacja drewniana, gdzie też są pewne bariery mentalne do przeskoczenia. Niemniej powstał już w Polsce jeden budynek tego typu, tani i efektywny energetycznie. Stoi przy Dolnych Młynach w Gdańsku, jako projekt społeczny gdańskiego magistratu, skierowany do ludzi wychodzących z trudnych sytuacji życiowych.
A czy jest nadzieja, że producenci będą się ścigać nie tylko na design, ale też na koszty budowy?
To się już dzieje. Oczywiście, wciąż pokutuje wiele lęków, że to będzie kiepskiej jakości i że będzie monotonne. Ale kiedy patrzy się na współczesne propozycje wielkopłytowe – np. na zwycięski projekt konkursu organizowanego przez PFR Nieruchomości – to widać, że można z tych klocków ustawiać różne układy urbanistycznie. Można więc zapewnić różnorodność wizualną, a rdzeń jest ten sam – oszczędzamy w ten sposób na projektowaniu, na materiałach i mamy szansę na masową produkcję.
Technologia chyba nie o wszystkim jednak decyduje. Zwłaszcza w Polsce. Czy nie da się ceny mieszkań obniżyć na gruntach, marży dewelopera, koszcie samej budowy, koszcie kapitału?
Zanim odpowiem, dodajmy jeszcze jeden czynnik, o którym się mało mówi: czas potrzebny do uzyskania decyzji administracyjnej. Kiedy w ramach prac nad programem mieszkaniowym dla Warszawy – Mieszkania2030 opracowywaliśmy Warszawski Standard Mieszkaniowy, czyli zbiór wytycznych, jak dobrze budować w mieście, dość progresywny i ekologiczny – inwestorzy sami mówili: powiedzcie, jak mamy budować, żebyśmy nie musieli każdorazowo negocjować, ustalać, to kosztuje czas…
czytaj także
No dobrze. To o ile można „potanić” budownictwo? Bez żadnych cudów?
Załóżmy, że nie ma marży, możemy produkować po kosztach, bo jesteśmy samorządem i budowa dostępnych mieszkań to nasza obietnica polityczna. Zdecydowaliśmy, w których segmentach chcemy budować jak najtaniej, szukamy technologii. Doszliśmy do jakiegoś optymalnego modelu, niech będzie, że to prefabrykaty. I wtedy wyjdzie nam około 35–40 złotych za metr kwadratowy, razem z kosztami gruntów – mówię oczywiście o wielkości czynszu, który to mieszkanie spłaci.
A co z kosztami miejskimi?
No właśnie, jak jesteśmy Towarzystwem Budownictwa Społecznego, to miasto może wnieść aportem grunty do spółki. Można też wpłacić z miejskiej kasy wkład rzędu 30 procent – bardziej progresywne samorządy stawiające na najem to robią, więc będzie gdzieś o połowę taniej. Ale to wciąż jest blisko 20 złotych za metr kwadratowy. A przecież czynsze komunalne to 7,40 zł poza centrum i 8,20 zł w centrum.
I jak to się dzieje?
Po prostu, to bezpośredni transfer z budżetu miasta, dopłacamy w ten sposób do każdego czynszu. W jeszcze innym modelu, jak w komercyjnym filarze Mieszkania Plus, który realizuje PFR Nieruchomości – inwestycje muszą się z kolei finansować do zera. W tym wypadku, jeżeli chcesz w jakiś sposób sprawić, żeby mieszkania były tańsze, nie możesz dołożyć pieniędzy z ogólnego worka budżetowego, bo spółka działa na zasadach komercyjnych – żeby nie zwiększać zadłużenia publicznego.
Czyli znowu wracamy do cen mało osiągalnych?
Niekoniecznie, można to rozwiązać – jak w Mieszkaniu na Start – dopłatą do poszczególnych osób, które spełniają kryteria dochodowe. To inny rodzaj transferu, stale weryfikowanego, co sprawia, że jak się ludziom poprawi sytuacja materialna, to nie dopłacamy do ich czynszu. Inaczej niż w przypadku mieszkań komunalnych, gdzie jeśli odziedziczyłeś je po babci, to płacisz niski czynsz, nawet jak zostałeś prezesem banku. Jeszcze inna opcja to jednorazowa dopłata na wstępie w zamian za stabilny czynsz. To znaczy, że jeśli kiedyś np. zwiększy się deficyt budżetowy, to nie przestaniemy nagle ludziom dopłacać do mieszkań.
czytaj także
A który element kosztów daje największe pole do oszczędności?
Każdy z nich, mówiłam już o technologii i redukcji kosztów robocizny, wkładzie ziemi miejskiej, wreszcie bezpośrednich dopłatach do czynszów. Pytanie też, czy koszt pieniądza, który jest inwestowany w mieszkania na wynajem, nie mógłby być niższy. Ale jest jeszcze jeden aspekt, który zresztą leżał u podłoża tej książki: jej roboczy tytuł brzmiał Najem zmieni wszystko. Chodzi mianowicie o to, że koszt eksploatacji przy mieszkaniach na sprzedaż niemal w ogóle nie jest uwzględniany. Bo jak sprzedajesz ludziom dziurę w ziemi z ładną wizualizacją, to nie musi cię obchodzić, ile będzie kosztowało utrzymanie tego mieszkania i jak ono będzie wyglądało za 10 lat. Co ja mówię, deweloperów czasem nie interesuje, jak to wygląda w momencie, w którym wręczają klucze. To przecież stąd biorą się te memiczne place zabaw wielkości miejsca parkingowego.
Co w tej sprawie zmienia budowanie na wynajem?
Jak inwestujesz pieniądze na 30 lat – czy to pochodzące z budżetu państwa, czy z innych funduszy, niechby i niemieckich emerytów – to automatycznie zadajesz sobie dwa pytania. Czy za 5 lat ludzie będą się chcieli do tych mieszkań wprowadzić i co się z tymi mieszkaniami stanie za 30 la. To ryzyko jest po stronie inwestora, a nie indywidualnej osoby, tak jak w przypadku budownictwa na sprzedaż.
Pierwsze rozumiem, ale drugie?
Wielu ludzi korzysta z mieszkań na progu opłacalności, tzn. dziś ich stać, ale jak koszty energii wzrosną, to oni mogą przestać być wypłacalni. W czynszu mieści się przecież spłata kapitału, koszt budowy, ale też eksploatacja. I to jest największa zmiana: nagle może się okazać, że budowanie proekologiczne, zrównoważone, gdzie w Excelu uwzględnia się koszty eksploatacji, to sprawa interesu zarówno dewelopera, jak i samego klienta. I choćby dlatego budownictwo efektywne energetycznie nie weźmie się z tego, że jakaś grupa wyjątkowo świadomych ekologicznie konsumentów odmieni świat, tylko po prostu ludzie zrobią to z czystej kalkulacji. Kiedy kupuje się na wynajem, to obydwie strony uwzględniają koszty eksploatacji.
czytaj także
A ilu mieszkań właściwie w Polsce brakuje?
Firmy analityczne, jak HRE Investments, mówią, że 2–2,6 miliona, politycy lubią mówić o 3 milionach. Prawdziwe pytanie brzmi jednak, jakie kryteria wyznaczamy i w których segmentach. Bo my, jako społeczeństwo, nie odpowiedzieliśmy sobie na pytanie, jakiego rodzaju mieszkania powinny być dla nas dostępne.
Powiedzmy, że granicą dostępności byłoby te 30 procent dochodu.
To cena, ale jest jeszcze kwestia standardu. W Polsce spieramy się o metry kwadratowe, ale Eurostat, wyznaczając normy, mówi o pokojach. I tak rodzina, w której 2 osoby dorosłe śpią w 1 łóżku, powinna mieć sypialnię i salon, plus dwójka dzieci – jak tej samej płci, to mogą być w jednym, ale jeżeli różnej, to po 12. roku życia powinny mieć osobne pokoje. Czyli potrzeba łącznie czterech pokoi. Według tych norm prawie połowa z nas mieszka w warunkach przeludnienia, przy czym domy na wsi i jednorodzinne w miastach sztucznie poprawiają statystykę.
No dobrze, to ile konkretnie trzeba by mieszkań dobudować?
Tego nie wiemy nawet na poziomie samej Warszawy. Badając ten problem przy okazji Mieszkań2030 z zespołem prof. Marka Bryxa i prof. Anny Szelągowskiej z SGH, nie umieliśmy bowiem odpowiedzieć na pytanie, ilu ludzi przeniosłoby się do Warszawy z Łodzi, Wyszkowa czy Radomia, gdyby w Warszawie były szeroko dostępne mieszkania za 30 zł od metra, a nie 45 czy 50. Jeśli chodzi o plany władz, to w stolicy w zasobie komunalnym i w TBS-ach jest 85 tysięcy mieszkań, w programie na 2030 zapisano, że takich mieszkań z odpowiednio niższym czynszem ma być w sumie 100 tysięcy. Niższym, czyli nie nazbyt drogim dla osób zarabiających medianę dochodów.
To jest 10 procent zasobu mieszkaniowego Warszawy. Naprawdę tylko tyle ludzi potrzebuje regulowanego czynszu? W Wiedniu takich ludzi jest ponad 60 procent.
Tak, a w Berlinie blokuje się wzrost czynszów ustawą. Niedawno przy okazji tamtejszych strajków czynszowych ktoś mnie pytał, czy można u nas wdrożyć tamtejsze rozwiązanie, czyli blokadę czynszów. Notabene, tam ona służyła rekomunalizacji sprywatyzowanych niegdyś spółek. Ale odpowiadałam, że u nas nie da się skopiować tego rozwiązania.
czytaj także
A to niby dlaczego?
Bo nawet jeśli z czasem rynek mieszkań w Warszawie będzie się profesjonalizował, to wciąż będzie to rynek rozproszonej własności, czyli zupełnie inaczej niż w takim Berlinie, gdzie mieszkania na wynajem są własnością wielkich spółek. Blokada czynszów dotyczy spółek, które mają ponad 3000 mieszkań. U nas wśród właścicieli dominuje, umownie, pokolenie naszych rodziców. A raczej ta ich część, która ustanawiała porządek ekonomiczny po transformacji i która ma po kilka mieszkań inwestycyjnych. To także pokolenie naszych rówieśników, tych, co mieli więcej pieniędzy.
Wciąż nie rozumiem.
Jeśli pominiemy głosy liberałów o „świętym prawie własności”, to argument na rzecz blokady czynszów czy rekomunalizacji mieszkań mógłby w debacie ostatecznie przejść, gdyby stał za nimi anonimowy „kapitał”. Niestety, ten kapitał dużo częściej będzie zamożnym Kowalskim, nawet jeśli nie zupełnie przeciętnym, który swoje oszczędności włożył w mieszkania na wynajem. I ze względu na pozycję społeczną ma dobre dojścia i do kształtujących ramy prawne, i do władców dyskursu publicznego.
Czyli znowu – niewiele się da zrobić?
Bynajmniej. Tylko musimy pomyśleć kreatywnie i się zastanowić, jak połączyć niskie czynsze w mieszkaniach z rynkiem, który w większości jest prywatny. Przykładem takiej innowacji jest Miejskie Biuro Najmu w Poznaniu. Kiedy NIK wykazała, że Poznań ma za mało mieszkań komunalnych, to wymyślili, że będą je zdejmować z rynku prywatnego, płacić właścicielom żądaną, ale regulowaną, cenę i potem odnajmować lokatorom komunalnym z odpowiednio niższym czynszem. To oczywiście też jest forma transferu, z kasy miasta.
Ale zawsze transfer do kieszeni prywatnych. A nie można jakoś tych marż prywatnych… obciąć?
Docelowo pojawi się u nas „lustro czynszowe”, które jest już w ustawie, ale wciąż praktycznie martwe, bo nie było powodu, żeby je stosować. Ono będzie wyznaczało konkretne standardy i blokowało wynajem fatalnych, zagrzybionych mieszkań w centrum po wysokich cenach. Notabene, pole do popisu daje tu sztuczna inteligencja, czyli algorytmy wyceny mieszkania – jak na wspomnianym już portalu Ada – gdzie dowiadujemy się o jego wartości nie na podstawie tego, co Kowalski życzy sobie wziąć, tylko na podstawie standardów i w porównaniu z mieszkaniami w okolicy. Mieszkanie wycenia sztuczna inteligencja.
A czy nie możemy tak po bożemu zrobić właścicielem samorządu? Jak w tym „czerwonym Wiedniu”, do ktorego wszyscy mieszkaniowi postępowcy wzdychają?
To się nie wyklucza, aczkolwiek my nie jesteśmy Wiedniem, który z budownictwem na wynajem startował sto lat temu od zera. W Warszawie, gdzie masz jedną dziesiątą zasobu mieszkaniowego pod kontrolą miasta i zaczynasz budować, nigdy nie zyskasz przewagi, bo równolegle buduje rynek. Dlatego nie możemy powiedzieć, że będziemy stawiać tylko na programy rządowe i samorządowe. Nie możemy też zamykać oczu na procesy będące konsekwencją tego, że Polki i Polacy nie mają zaufania do państwa, a zwłaszcza jego systemu emerytalnego.
Czy dobrze rozumiem, że chociaż państwo nie wybuduje tych 2 milionów brakujących mieszkań, to może ich wybudować tyle i w takim standardzie, żeby stworzyć benchmark, do którego rynek będzie musiał się dostosować? W sensie: obniżając marżę i podnosząc standard metrażu, planowania przestrzennego, dostępnych usług itp.? Ale ile tego musiałoby powstać, żeby interwencja w rynek była skuteczna?
Nikt dotąd nie robił takiego eksperymentu, nie ma się na kim wzorować. Wszystkie znane nam modele startowały niejako od zera, jak Wiedeń czy Singapur. Tam nie ma prawa własności, tylko dzierżawa na 99 lat, każdy ma prawo do jednego mieszkania, które w cyklu życia można zamieniać na mniejsze lub większe.
czytaj także
To jest możliwe w warunkach państwa autorytarnego, żeby znacjonalizować zasób mieszkalny.
Albo budowy systemu od zera. W Singapurze nie było czego nacjonalizować, bo większości obecnie istniejących mieszkań w momencie ogłoszenia ich niepodległości po prostu nie było. Tak czy inaczej, musimy sobie jako społeczeństwo na nowo postawić pytanie: ile powinno kosztować dostępne mieszkanie. Takie, żebyśmy mogli nie tylko żyć i być szczęśliwymi, ale też konsumować inne dobra. Oraz komu i na jakich zasadach przysługują mieszkania subsydiowane.
Pytania to chyba zadajemy, ale co z odpowiedziami?
No niezupełnie. Bo jeśli chodzi o usługi publiczne, to są rzeczy dla nas oczywiste, np. że transport miejski jest subsydiowany, w Warszawie aż w 70 procentach. Oczywiste jest, że mamy dostęp do edukacji publicznej, do ochrony zdrowia też – jest, jaka jest, ale nikt wprost nie podnosi postulatu jej prywatyzacji. Oczywiste jest też, że zielone przestrzenie miejskie są ogólnie dostępne, a nie – jak w Londynie – posiadane prywatnie.
A może kluczowe pytanie – jeśli zakładamy, że bez rynku prywatnego ani rusz – brzmi, ile te osoby, które traktują mieszkania jako inwestycje, mogą na nich zarabiać?
Oczywiście. Często prowadzę rozmowy ze znajomymi, również o lewicowych poglądach, którzy mają mieszkania i słyszę: dlaczego wynajem czasowy przez Airbnb uważam za coś złego, skoro on spłacał kredyt na mieszkanie? To chyba normalne, że chciałby zarabiać na nim jak najwięcej?
czytaj także
To coś jak argument: dlaczego rodzice dostają 500 złotych, skoro ja wychowałam dziecko bez żadnego wsparcia?
Tak. I ja w sprawie mieszkania odpowiadam koledze: bo kiedy je kupowałeś, kosztowało 4 tysiące zł za metr, a teraz mieszkania w tej samej okolicy i standardzie kosztują między 8 a 12 tysięcy zł za metr. Mieszkanie nie jest dobrem spekulacyjnym, choć może być inwestycją, ale pod warunkiem, że realizowaną dla dobra nas wszystkich.
Dobra w sensie dostępności ekonomicznej?
Nie tylko. Przecież jeżeli wypchniemy ludzi wysokimi cenami poza miasto, to oni będą musieli czymś dojechać do pracy, prawda? W najbliższych latach nie dojadą koleją, więc czyjaś żądza zysku odbija się na płucach naszych dzieci. Choćby w tym sensie cena mieszkania jest elementem systemu, a nie prywatnym wyborem i sprawą indywidualnego kontraktu. To nie tak, że ta decyzja dotyczy tylko mnie. Ja mogę zdecydować o tym, czy chodzę albo nie chodzę do kościoła, czy robię aborcję − to są sprawy prywatne. A przynajmniej powinny być. Kiedy inwestujemy w mieszkania, to dotyczy nas wszystkich łącznie.
Czy to dobry moment na prowadzenie ambitnej polityki mieszkaniowej? Na promocję wynajmu? To przecież wymaga sporego konsensusu, koordynacji między rządem a samorządami…
Żeby wprowadzać innowacje, żaden moment nie jest dobry. Zawsze jest za wcześnie albo za późno. Ale przeprowadziłam ideowe śledztwo, żeby się dowiedzieć, komu w ogóle do głowy przyszedł pomysł, by postawić na mieszkania na wynajem. I to naprawdę nie jest temat jednej partii czy środowiska. Pierwszy pojawił się 10 lat temu w wewnętrznych dokumentach przygotowanych przez Mirosława Barszcza, niegdyś ministra budownictwa w rządzie Jarosława Kaczyńskiego, a później prezesa PFR Nieruchomości.
czytaj także
Potem był Fundusz Mieszkań na Wynajem, a więc projekt PO dla mobilnej klasy średniej, która nie chciała się kredytować, jako uzupełnienie programu Mieszkania dla Młodych. No i ostatnio to rozwiązanie zostało przyjęte w programie Mieszkanie Plus. Nie byłoby zatem Mieszkania Plus w tej formie bez poprzednich programów mieszkań na wynajem, bo to właśnie spółka BGK Nieruchomości (obecnie PFR Nieruchomości), która powstała dla Funduszu Mieszkań na Wynajem, stała się wehikułem do rozwijania programu PiS.
Ja rozumiem, że obóz rządowy nie ma na to monopolu, ale to jeszcze nie usuwa problemów związanych z brakiem elementarnego konsensusu…
W tym akurat temacie opracowane zostały konkretne mechanizmy prawne. Prywatne podmioty, te polskie i te zagraniczne, zobaczyły, że rząd traktuje sprawę wynajmu mieszkań poważnie. Mieszkaniówka to też bodaj jedyna dziedzina, co do której partie polityczne – poza korwinowcami i narodowcami – zgadzają się, że musi być wspierana przez państwo. PiS proponuje Mieszkanie Plus, PO chce dofinansować mieszkania na wynajem przez samorządy, a Lewica myśli o publicznym deweloperze. No i ruchy miejskie, które również mówią o tym, że potrzeba dostępnych cenowo mieszkań. Na tym poziomie jest konsensus.
A na poziomie rząd–samorządy?
Są dobre przykłady: we Wrocławiu już powstały Nowe Żerniki, czyli modelowe osiedle wielorodzinne, gdzie kolejnym etapem będzie najem. Władze miasta współpracują z PFR Nieruchomości – jest już gotowy model współpracy z gminami, a przy większych inwestycjach konkursy organizuje się z udziałem pracowników magistratu. Ale żeby nastąpił prawdziwy przełom, to kolejne pokolenie, czyli to młodsze od nas, musi powiedzieć głośno: chcemy dostępnych cenowo mieszkań. I wy, samorządy, i wy, rząd musicie je zbudować.
A komu nie podobają się możliwe zmiany? Krótko mówiąc, komu zależy, żeby było, jak jest?
Ci, co inwestują w mieszkania i chcą wycisnąć z nich jak najwięcej, bez zważania na koszty społeczne. To dotyczy tak samo indywidualnych właścicieli, jak i rynku deweloperskiego. Ten drugi bardzo powoli się cywilizuje, ale z kapitałem generalnie jest tak, że gra, jak mu pozwalają warunki lokalne, i specjalnie się nie obraża. Trzeba sprawić, by uznał, że nadeszła nowa epoka.
czytaj także
I rzeczywiście nadeszła? Nieuchronnie?
Na pewno nie da się wrócić do przeszłości, i nie chodzi tylko o sprawę mieszkań. Do niedawna dyskusja na temat smogu obejmowała ekologów, radykalnych aktywistów i rozegzaltowane matki – a przynajmniej tak tych ludzi pokazywano. Dziś się okazuje, że to fundamentalny problem polityczny. Że musimy przemyśleć sposób, w jaki żyjemy.
A naprawdę chcemy to zrobić? Żyć inaczej? Przestawić swoje aspiracje?
Zmienia się nasze podejście do miasta i w ogóle podmiotowość: widać to choćby po dyskusji na temat smart city. Na początku chodziło o ładowarki do smartfonów w autobusach i wi-fi wszędzie, gdzie się da, do tego jeszcze różne czujniki i inne bajery. Potem przyszła druga generacja z postulatem, że liczy się jakość naszego życia, że potrzebna jest zieleń, po to, żebyśmy byli zdrowi… A teraz mamy już trzecią generację tematyki smart city, którą wdraża np. Pittsburgh. I ona mówi: to klimat jest ważny, musimy się dostosować, bo jak nie zaczniemy żyć w symbiozie z naturą, to zginiemy.
W swojej książce przywołujesz badanie foresight, w którym opisywano różne wyobrażone sytuacje z życia za 20–30 lat. Między innymi zastosowanie algorytmu do wyboru najlepszego mieszkania: jedna możliwość to dobór lokalizacji pod kątem komplementarności potrzeb i miksu społecznego, na zasadzie że starsi mieszkają obok młodszych, bo jedni mają więcej czasu, a drudzy pieniądze i dzieci do zaopiekowania. Druga możliwość jest taka, że algorytm dobiera nas pod kątem preferencji estetycznych i klasowych, w efekcie mieszkamy wokół podobnych sobie i tworzą się getta. To jest, krótko mówiąc, kwestia wyboru cywilizacyjnego. Czy masz nadzieję, że to właśnie mieszkaniówka może być rozsadnikiem jakiegoś dobrego procesu cywilizacyjnego?
Jak budujesz mieszkania, to budujesz cały świat, dlatego zresztą uważam, że moja praca jest tak pociągająca. Zajmuję się inżynierią budowlaną i urbanistyką, efektywnością energetyczną i kształtowaniem miksu społecznego… To przecież wokół mieszkań tworzy się cały ekosystem społeczny. I jeśli wyjdziemy właśnie od społeczeństwa jako ekosystemu, a mieszkalnictwa jako wehikułu innowacji, to widzę dla nas nadzieję.
czytaj także
A tak konkretniej?
Proszę bardzo: jeśli chcemy ograniczyć ilość emisji, to osoby z różnych grup społecznych, w różnych segmentach dochodowych muszą mieszkać w podobnych odległościach od miejsc pracy – i biznesmen-biały kołnierzyk i ktoś, kto sprząta ulice, nie mogą dodatkowo zanieczyszczać powietrza w ramach dojazdów. Dlatego właśnie powinniśmy przeciwdziałać rozlewaniu się miast i zarazem wspierać decentralizację.
W sensie: więcej władzy dla samorządów?
Nie tylko. Przede wszystkim chodzi o organizowanie życia mieszkanek i mieszkańców wokół centrów lokalnych. Żeby kluczowe usługi, a w miarę możliwości też miejsca pracy powstawały w promieniu 15 minut spacerem. I to się już naprawdę dzieje, gdy popatrzymy na wspomniane wrocławskie Żerniki czy Warszawską Dzielnicę Społeczną planowaną na Woli.
Wszyscy pracują na miejscu? To raczej utopia.
Jeśli na osiedlu jest kilka tysięcy mieszkań, to muszą się tam pojawić również miejsca pracy, choć – przyznaję – brakuje jeszcze w Polsce dobrych analiz na ten temat. Na pewno jednak ograniczenie potrzeby dojazdów i sprawny transport publiczny zamiast samochodów wpisują się w cel redukcji emisji. A przy okazji – to kolejny przykład materialnych oszczędności – pozwalają zredukować liczbę miejsc parkingowych, które potrafią podnieść koszt mieszkania nawet o 1/3.
Rozumiem, że wracamy do wątku: to jest i słuszne, i się opłaca?
Są dwie stawki, o które walczymy. Jedna, to jak chcemy żyć za 30 lat, w jakim scenariuszu? Musimy pracować nie tylko nad opowieściami dystopijnymi, ale także opisywać świat, jaki byłby, gdyby nam się udało. Od niedawna jestem wielką fanką nurtu estetycznego i literackiego solarpunk. To taka futurologia, która zakłada, że nasze życie przebiega zupełnie normalnie – są morderstwa, dramaty, romanse, co chcesz – ale w świecie, w którym wszystko poszło dobrze z punktu widzenia ekologii, politycznych i technologicznych odpowiedzi na zmianę klimatu etc.
Ja wiem, że po mowie noblowskiej wszyscy doceniamy wagę opowieści, ale to chyba może nie wystarczyć, żebyśmy się z samochodów przesiedli na hulajnogi. Czy tam rowery.
Opowieści nie wystarczą, to jasne. I dlatego druga stawka, o której mówiłam, to jest to, co wpiszemy w Excela, czyli co będziemy wliczać w koszty. I to jest argument dla ludzi bardziej zorientowanych rynkowo, indywidualistycznie.
Kiedy mówimy o ekosystemach społecznych, pojawia się pytanie, czy da się je kształtować na zasadzie spontanicznej, zupełnie dobrowolnej. Bo np. miks społeczny w blokach tworzył się realnie w latach 70. i 80., vide warszawski Ursynów, gdzie robotnik mieszkał na jednym piętrze z profesorem, ale to wymagało autorytarnych środków, prawa meldunku…
Dlaczego zaraz autorytarnych? Wystarczy zasada, że jeśli mamy budynek z wsadem finansowania publicznego, to wtedy np. 20 proc. mieszkań może być zupełnie komercyjnych, a połowa żeby była dostępna cenowo, czyli w segmencie dla tych 40 procent z luki czynszowej. O współpracy z rynkiem mówią propozycje wychodzące z resortu ministry Jadwigi Emilewicz.
I co, ludzie zamożniejsi tak po prostu zgodzą się żyć w miksie społecznym?
To jest pytanie o nasz klasizm codzienny. Są też ludzie, których brzydzi, że mają kobietę za przełożoną, ale nie rezygnujemy przez to z równouprawnienia, prawda? No i druga rzecz: gdyby argument o niechęci lokatorów zamożniejszych do tych z mieszkań komunalnych działał, to mieszkania w centrum Warszawy – gdzie wciąż około 1/3 do połowy mieszkań to właśnie komunalne – nie kosztowałyby 10–12 tys. złotych za metr, nawet te z odrapaną klatką schodową.
A czy w takiej wizji przyszłości mieszczą się Polacy o bardziej tradycyjnych preferencjach? Rodzina z kilkorgiem dzieci na przykład?
Bardzo dobrze się mieszczą, uważam wręcz, że to rodziny wielodzietne będą koniem trojańskim nowego mieszkalnictwa, oczywiście w dobrym sensie. Bo przecież jeżeli rodzina 3+ ma mieszkać w dobrych warunkach, to trzeba stworzyć mechanizmy kompensacyjne, np. dopłaty do pokoju dla dziecka. Ale dopłata jest czasowa, więc warto planować budowę elastycznie, żeby można było mieszkania modyfikować.
Dalej, jeśli na osiedlu jest dużo małych stworzeń, które mogłyby wpaść pod samochód − tym bardziej potrzebna jest bezpieczna przestrzeń. A jak ktoś ma dużo dzieci, to musiałby wydać naprawdę dużo pieniędzy na prywatne przedszkola, oczywiście jeśli nie zbudujemy publicznych.
Czyli nie trzeba najpierw zamieniać Polaków w korpo- i NGO-hipsterów, żeby zechcieli w tych zrównoważonych ekosystemach mieszkaniowych zamieszkać?
Mam wrażenie, że każda osoba i każda rodzina odbiegająca od wzorca samotnego mężczyzny pracującego w korporacji, który może sobie hulajnogą przejechać do biura, sprawia, że po prostu musimy myśleć w bardziej postępowy sposób. Nikomu chyba tak szybko nie zmieniają się potrzeby jak początkującym rodzicom. I kiedy tylko uprzytomnimy sobie, że rodzina jest elementem społeczeństwa, a nie tylko enklawą w domku na przedmieściach, która ewentualnie przemieszcza się na weekend do supermarketu czy kina – zaczniemy oczekiwać zupełnie innej przestrzeni do zamieszkiwania.
**
Joanna Erbel jest socjolożką, działaczką miejską, kandydatką na prezydentkę w wyborach samorządowych w 2014 r. Pracowała w TBS, w miejskim biurze polityki lokalowej, koordynowała prace nad miejską polityką mieszkaniową Mieszkania2030. Obecnie jest dyrektorką Biura Innowacji rządowej spółki PFR Nieruchomości nadzorującej program „Mieszkanie Plus”. Jej książka Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej ukazała się właśnie nakładem wydawnictwa Wysoki Zamek.
