To niesamowite, że ludzie tak chętnie marnują swoje życie na wynajdywanie kruczków prawnych i luk, byle dorobić się bez większego wysiłku i w krótkim czasie. No i oczywiście z czyjąś szkodą, bo przecież kupienie lokalu po taniości oznacza, że były właściciel jest w plecy. Ale pewnie i tak miał je obolałe, więc flipper właściwie pozbawił go ciężaru.
„Zdecydowanie najlepszy flip na udziale to skupowanie udziałów od poszczególnych współwłaścicieli lub kupienie od jednego i następnie zniesienie współwłasności. Tym sposobem za dużo mniejszą cenę mamy całe mieszkanie. Potem to już tylko klasyka, albo handlujesz na brudno, albo pobawisz się w remont i odcinasz grube kupony” – mówi w jednym ze swoich filmów Elżbieta Liberda, radczyni prawna i wielka orędowniczka flipowania na mieszkaniach o tak zwanym trudnym statusie prawnym. Według Liberdy to „najbardziej kaloryczny segment rynku mieszkaniowego”.
Inwestor od mikrokawalerek oblicza, jak zarobić, a się nie narobić
czytaj także
Czym jest zniesienie współwłasności? Po prostu trzeba skierować sprawę do sądu z wnioskiem o przeniesienie całej własności na siebie. Potem pozostaje tylko trzymać kciuki, żeby sąd przyznał nam rację – a nuż się uda. Jak ma się dojście do sędziego albo dobrego prawnika, to nawet nie trzeba trzymać kciuków. „Rozstrzygnięcia Sądów bywają zaskakujące nie tylko dla stron, ale i dla przedstawicieli palestry” – czytamy na stronie Liberdy. Nawet sobie wyobrażam, jak mogą wyglądać te „zaskakujące rozstrzygnięcia” – na przykład przyznanie całej własności posiadaczowi 5 proc. udziałów i wypłacenie pozostałym jakiejś drobnej sumki na otarcie łez.
Liberda zresztą opisuje jeden przypadek, gdy mieszkaniec lokalu w centrum Warszawy po 30 latach otrzymał pismo z sądu informujące, że pewien współudziałowiec zawnioskował o przyznanie sobie całej własności. Akurat w tym przypadku radczyni miała reprezentować lokatora. Niestety, poza tym zachęca do stosowania podobnych trików. Najpierw trzeba się więc jakoś wcisnąć do danego lokalu, na przykład dzięki dotarciu do skłóconego z pozostałymi współudziałowcy i odkupieniu od niego części własności, a potem to się już coś wykombinuje. Zachęci pozostałych właścicieli do odsprzedania udziałów albo skieruje sprawę do sądu, który potrafi zaskoczyć.
„Diabeł tkwi w szczegółach. Rzeczywiście, nie mając pojęcia, jakimi prawami rządzi się współwłasność, można mocno się naciąć. Natomiast gdy umiemy dobrze zbadać temat, możemy przez skupywanie udziałów od poszczególnych na przykład spadkobierców lub byłych małżonków nabyć mieszkanie za niewielkie pieniądze, a jednocześnie zmęczonych już współwłaścicieli pozbawić problemu” – przekonuje Liberda w innym ze swoich materiałów.
Trudno nie docenić tego pięknego eufemizmu – odkupienie mieszkania za bezcen, przy wykorzystaniu czyjejś skomplikowanej relacji rodzinnej, jako pozbawienie problemu jego zmęczonych współwłaścicieli.
Gangsterzy flippingu i łaskawy pan Zaorski
Tradycyjny flipping, czyli kupowanie lokali po bardzo okazyjnych cenach i odsprzedawanie ich z zyskiem przy wykorzystaniu marketingu, sieci kontaktów i uroku osobistego, już nie wystarczy. Wymyślili więc „flip na udziałach”. Jak już żerować, to na całego, przecież hieny na sawannie też się nie ograniczają. To bardzo przedsiębiorcze i nowoczesne podejście – w późnym kapitalizmie wymyślanie i sprzedaż jakichś produktów ułatwiających życie ludziom jest dla frajerów. Prawdziwe fachury próbują wymyślić podstęp, żeby zhakować system i przytulić szybki pieniądz. Gospodarka oparta na wiedzy, na jaką zasługujemy.
Era flipera i „pójścia na swoje”? Pora skończyć z mieszkaniowym frajerstwem
czytaj także
W ostatnich dniach w mediach mogliśmy przeczytać o innym sposobie wykorzystania swoich niewielkich udziałów w nieruchomości mieszkalnej. Mowa o domaganiu się od najemców bez umowy spisanej na papierze zapłaty „czynszu rynkowego” (czytaj: dużo wyższego niż dotychczas). Lokatorzy, którzy nie chcą iść na współpracę, są wykurzani tradycyjnymi metodami, znanymi chociażby z afery reprywatyzacyjnej. Flipperzy przestali już więc udawać rzutkich przedsiębiorców i pokazali swoją prawdziwą twarz dosyć ordynarnych gangsterów.
Można było przypuszczać, że postępująca finansjalizacja rynku mieszkaniowego i konwersja mieszkań na aktywa doprowadzi kolejnych wypaczeń. Skoro można kupować udziały w spółkach, to dlaczego nie inwestować w udziały lokali mieszkalnych?
Okazuje się, że słynny spekulant Rafał Zaorski zachował się całkiem porządnie. On przecież podzielił na 20 tys. udziałów należący do siebie apartament warty ponad 20 milionów złotych. Co prawda, sprowadzi tym samym spore kłopoty na głowę tamtejszej wspólnoty mieszkaniowej, która będzie musiała się użerać z kilkoma tysiącami nowych członków, ale przynajmniej jak na razie nie zamierza nikogo eksmitować.
Trzy cegły, ale własne
Polski rynek flipów na udziałach wciąż jest w powijakach. W USA działa wiele stron i aplikacji, które w łatwy i szybki sposób umożliwiają inwestowanie w kawałeczki lokali mieszkalnych. Jedną z najpopularniejszych jest Arrived, dzięki której możemy zainwestować w nieruchomości już 100 dolarów. W ten sposób nawet bezrobotny redneck z interioru albo mieszkaniec czarnego getta mogą się poczuć jak prawdziwi rentierzy. Świadomość, że jest się współwłaścicielem pięknego apartamentu w Kalifornii, potrafi osłodzić życie nawet w Kentucky.
czytaj także
Dzięki nabyciu udziałów przez jedną z aplikacji inwestor może zarobić na swoim udziale w czynszu płaconym przez najemców, którzy nawet nie wiedzą dokładnie, w czyim lokalu mieszkają. Poza tym zarobi też na wzroście wartości swoich udziałów. Niestety dla lokatorów to niezbyt dobre informacje. W tekście You can now buy a fraction of a house. Should you? na portalu Vox.com czytamy, że lokatorzy podzielonych mieszkań muszą się mierzyć z podwyżkami czynszów, gdyż każdy ze świeżo upieczonych rentierów chce się nachapać. Poza tym mieszkania podzielone na udziały szybko niszczeją, gdyż ich właściciele nie są zainteresowani utrzymywaniem ich w należytym stanie. Przecież i tak nigdy nie zobaczą ich na własne oczy, to dla nich tylko obrazki na monitorze. Istnienie jakichś lokatorów to już zupełna abstrakcja.
Sposób na absurdalnie drogie mieszkania? Podatek niepoprawny politycznie
czytaj także
Przypadek apartamentu Zaorskiego pokazuje, że dzielenie mieszkań na udziały może mieć fatalny wpływ na wspólnoty mieszkaniowe. Wszyscy współwłaściciele powinni z definicji zostać włączeni do wspólnoty, co sprawi, że powiększy się ona o kilka tysięcy osób. Gdyby na zebraniu zjawiła się nawet i połowa z nich, nastąpiłby paraliż. W razie zaległości z czynszem wspólnota musiałaby ściągać należności proporcjonalnie ze wszystkich kilku tysięcy współwłaścicieli, bo w tym przypadku nie ma odpowiedzialności solidarnej. No i wreszcie, mieszkańcy niekoniecznie chcieliby mieć pod nosem lokal, do którego teoretycznie może wejść kilka tysięcy osób. Abstrahując już od „potencjału imprezowego” tego miejsca, jest to szkodliwe również dla bezpieczeństwa. Lepiej znać sąsiadów przynajmniej z twarzy, żeby móc zareagować w sytuacji, gdy jacyś podejrzani ludzie zaczną się kręcić po klatce.
czytaj także
Oczywiście przypadek apartamentu Zaorskiego jest specyficzny. Można zakładać, że w zwykłych sytuacjach mieszkanie posiadałoby kilku współwłaścicieli. Gdyby taki model się upowszechnił, wspólnotom mieszkaniowym i tak groziłaby destabilizacja. Znacznie trudniejsza stałaby się egzekucja opłat, zdecydowana większość członków nie pojawiałaby się na zebraniach, a relacje między członkami i członkiniami uległyby dalszemu osłabieniu, chociaż już teraz są mizerne.
Przede wszystkim jednak inwestowanie w udziały mieszkań stałoby się kolejnym impulsem do wzrostu cen. Na rynku mieszkaniowym pojawiłoby się mnóstwo dodatkowego kapitału spekulacyjnego, gdyż w nieruchomości zaczęłyby inwestować także osoby z mniejszymi oszczędnościami, których nie stać na samodzielny zakup mieszkania w celu inwestycyjnym. Jako że mieszkania to najpewniejszy sposób lokowania gotówki, można przypuszczać, że chętnych byłyby nawet miliony. Gdyby rynek mieszkaniowy stał się tak powszechnym sposobem lokowania oszczędności jak lokaty bankowe, to konsekwencje dla dostępności mieszkaniowej byłyby tragiczne. Kraj złożony z samych flipperów byłby bardziej nieznośny niż kraj złożony z samych przedsiębiorców.
