Cykl obniżek stóp procentowych prognozowany jest dopiero na 2024 rok. Do tego czasu trzeba zacisnąć zęby, grzecznie słuchać narzekań matki i okupować swój pokoik dziecięcy. Na szczęście rząd przygotował znakomity program publicznego mieszkalnictwa, dzięki któremu już niedługo powstaną setki tysięcy nowych mieszkań, które będzie można tanio nająć od państwa lub gminy.
Aktualnie nowe mieszkanie to dobro luksusowe, coś jak lamborghini albo maserati, a nie jak żywność czy ciepła odzież. Mieszkania są dla zarządu, Mareczku, dla ciebie jest najem pokoju w „apartamencie” przerobionym na cztery mikrokawalerki. W przyszłym roku nawet klasyczna już rada Bronisława Komorowskiego, według której należy zmienić pracę i wziąć kredyt, stanie się zupełnie nieaktualna, bo zmiana pracy na lepiej płatną w 2023 roku będzie równie trudna co kupno mieszkania ze średnią krajową na pasku.
Oczywiście nawet w tej sytuacji są jakieś wyjścia. Można się przecież zatrudnić na platformie wiertniczej w Norwegii i wrócić do kraju po kilku latach, mając przynajmniej na wkład własny. Właściwie można też nie wracać.
Jeśli jednak wszyscy wyjadą, to nie będzie miał kto obsługiwać tych wszystkich nowych haubic, czołgów i myśliwców z Korei Południowej, których w nadchodzących latach będzie u nas dostatek – w przeciwieństwie do tanich mieszkań. Niedługo w Polsce łatwiej będzie zostać operatorem wyrzutni rakiet K239 Chunmoo niż dumnym posiadaczem mieszkania, którego nie trzeba dzielić z piątką innych osób.
Dobra armia i godne pensje dla nauczycieli? Da się, ale nie w Polsce przed wyborami
czytaj także
Rząd chyba zdał sobie sprawę, że dwukrotna rozbudowa armii może być trudna, jeśli z Polski zacznie płynąć kolejna fala masowej emigracji, i postanowił zlitować się nad szeroko pojętymi młodymi. Przygotował więc znakomity program publicznego mieszkalnictwa, dzięki któremu już niedługo powstaną setki tysięcy nowych mieszkań, które będzie można tanio nająć od państwa lub gminy.
Żartowałem. Oczywiście zamierzają znowu dopłacać do kredytów.
Bessa hossę pogania
Rzeź na rynku kredytów hipotecznych trwa. W największych miastach nawet para zarabiająca łącznie dwukrotność średniej krajowej może mieć problem z kupnem na kredyt mieszkania spełniającego jej potrzeby – szczególnie gdy ma dzieci. Według Biura Informacji Kredytowej w listopadzie zarówno liczba udzielonych kredytów hipotecznych, jak i ich wartość, spadła o 70 proc. rok do roku. Banki udzieliły zaledwie 6,6 tys. kredytów hipotecznych.
„Rynek jest w hibernacji” – czytamy w komunikacie BIK. Rozpoczęła się ona na długo przed nagłym atakiem zimy i potrwa jeszcze długo po jej zakończeniu. Cykl obniżek stóp procentowych prognozowany jest dopiero na 2024 rok. Do tego czasu trzeba zacisnąć zęby, grzecznie słuchać narzekań matki i okupować swój pokoik dziecięcy. Oczywiście nie ma gwarancji, że za te półtora roku faktycznie będzie lepiej.
PiS vs deweloperzy. Ikonowicz: Kaczyński ma rację, rządzi kasa
czytaj także
Tym bardziej że deweloperzy nie palą się do obniżania cen. Obecna sytuacja właściwie im pasuje. Sprzedają znacznie mniej mieszkań, ale za to drogo. Skupiają się na kliencie premium, godząc się z faktem, że klient masowy obecnie nie jest w ich orbicie zainteresowania, gdyż zwyczajnie nie stać go na ich ofertę.
Widać to chociażby po najnowszych danych NBP o cenach transakcyjnych w III kwartale tego roku na rynku pierwotnym. W siedmiu największych miastach średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy wyniosła już 11 325 zł, chociaż rok temu wynosiła 9 640 zł. Mówimy więc o wzroście o 17,5 proc. rok do roku. W dziesięciu kolejnych miastach (czyli w największych po tej największej siódemce) średnia cena transakcyjna wzrosła aż o przeszło 20 proc. W III kwartale wyniosła 8 761 zł. Mówimy tutaj o ośrodkach takich jak Bydgoszcz, Zielona Góra, Olsztyn czy Opole – z całym szacunkiem, ale nie należą one do najbardziej rozchwytywanych lokalizacji. A mimo to ceny wzrosły tam aż o jedną piątą.
Mamy więc bessę na rynku kredytów hipotecznych, a ceny transakcyjne nowych mieszkań rosną, jakby w Polsce panowała hossa mieszkaniowa i ludzie masowo kupowali po kilka lokali – dla siebie, przy okazji dla córki i coś pod wynajem. Paradoksalnie więc załamanie na rynku kredytów pompuje ceny transakcyjne. Mieszkania kupują tylko zamożni, których stać na lokale o dużej powierzchni i w świetnej lokalizacji. Deweloperzy odbijają sobie straty z tytułu mniejszego wolumenu sprzedaży dzięki rosnącym cenom transakcyjnym. Swoją drogą, to bardzo podobnie, jak robił Kreml w pierwszych miesiącach wojny na rynku surowców energetycznych. Tak mi się jakoś skojarzyło.
2 proc. plus 2 proc.
Rząd postanowił wreszcie zareagować. Ministerstwo Rozwoju kierowane przez Waldemara Budę stworzyło zarys programu Bezpieczny Kredyt 2%, dzięki któremu ludzie szukający pierwszego mieszkania dla siebie będą mogli zdobyć pieniądze na preferencyjnych warunkach. Z programu będą mogli skorzystać wszyscy mieszkańcy Polski (także obcokrajowcy, co jest miłym akcentem), którzy nie ukończyli 45. roku życia oraz nie posiadają i nigdy wcześniej nie posiadali własnego mieszkania lub domu. W przypadku par wystarczy, że tylko jedna z osób spełnia te warunki.
Kaczyński atakuje deweloperów, ale to PiS budował ich pozycję
czytaj także
Wsparcie będzie można otrzymać nie tylko na zakup mieszkania, ale też domu jednorodzinnego. Nie będzie limitu cenowego za metr kwadratowy jak w przypadku Mieszkania bez wkładu własnego czy wcześniejszego Mieszkania dla młodych. Nie trzeba będzie też spełniać żadnych kryteriów dochodowych. Będzie jednak górna granica wartości kredytu, który będzie objęty tym programem. To 500 tys. zł w przypadku jednej osoby lub 600 tys. zł dla „małżeństwa lub rodziców z dzieckiem”. Program obejmie tylko kredyty ze stałym oprocentowaniem.
Jeśli ktoś myśli, że rząd zaoferuje nam kredyty na 2 proc., jak nazwa programu wskazuje, to już służę zimnym prysznicem. Te 2 proc. odnosi się jedynie do kosztu pieniądza, czyli wskaźnika referencyjnego. Rząd chce po prostu skompensować nowym kredytobiorcom ostatnie podwyżki stóp procentowych – i de facto obniży je dla nich do tych 2 proc. właśnie. Do tego trzeba doliczyć jednak marżę banku, która przeciętnie również wynosi ok. 2 proc. Realne oprocentowanie takiego kredytu będzie więc dwukrotnie wyższe. Poza tym dopłata będzie obowiązywać tylko przez pierwszych 10 lat. Zastosowano jednak całkiem przemyślane rozwiązanie, by po tym okresie rata nie rosła drastycznie. Przez pierwszych 10 lat raty będą malejące, czyli dopłaty będą przysługiwać w okresie najwyższych spłat. Po tych 10 latach kredytobiorca przejdzie na ratę o stałej wysokości, która będzie już naliczana od niższej wartości kapitału.
Rząd zaprezentował kilka przykładów, żeby zobrazować korzyści nowego rozwiązania. „Ania i Bartek z rocznym Maciusiem” mogliby wziąć kredyt wysokości 600 tys. zł na 30 lat z łącznym oprocentowaniem 8,46 proc. Pierwsza rata bez dopłaty wynosiłaby aż 5,4 tys. zł, gdyż w pierwszych latach zastosowana będzie rata malejąca, która początkowo jest bardzo wysoka. Jednak dzięki dopłacie rata wyniesie tylko ponad 2,8 tys. zł. Po 10 latach dopłaty ustaną, a raty przejdą na stałą wysokość, która wyniesie 3,2 tys. zł. Gdyby przez cały okres kredytowania rata była stałej wysokości, to wynosiłaby bez dopłaty 4,2 tys. zł. Czyli realnie dzięki Bezpiecznemu Kredytowi 2% raty będą niższe o 1,4 tys. zł w pierwszych 10 latach i równy tysiąc złotych w kolejnych.
czytaj także
Jest też przykład Karola, który jest pracownikiem sklepu. Karol mógłby sobie wziąć przykładowy kredyt na 300 tys. zł na 25 lat i także z łącznym oprocentowaniem 8,46 proc. W jego przypadku pierwsza rata z dopłatą wyniosłaby 1,7 tys. zł (zamiast 3,1 tys.), a po 10 latach 1,8 tys. zł. Kosmetyczka Iwona, która wzięłaby na 30 lat kredyt na 350 tys. zł, w pierwszej dekadzie płaciłaby 1,8 tys. zł miesięcznie (bez dopłaty 3,4 tys.), a w ostatnich dwóch dekadach 2 tys. zł.
Najpierw dach, reszta może później
W porównaniu do ekstremalnie wysokich rat, liczonych według obecnych stóp procentowych i metody malejącej, spłaty z dopłatą są faktycznie dużo niższe. Problem w tym, że i tak są wysokie. Na raty wysokości 3 tys. zł mogą sobie pozwolić pary z klasy średniej, ale na pewno nie z dolnej połowy drabiny dochodowej. Rządowy program wesprze więc relatywnie dobrze sytuowaną klasę średnią.
Według obliczeń dra Adama Czerniaka z SGH, żeby wziąć kredyt na wyżej opisanych warunkach o wartości 500 tys. zł, singiel musiałby dysponować dochodem rozporządzalnym (czyli na rękę) wysokości 8,6 tys. zł i 20-procentowym wkładem własnym. To znacznie powyżej średniej krajowej, poniżej której zarabia dwie trzecie pracowników w Polsce. W przypadku pary biorącej kredyt wysokości 600 tys. zł dochód rozporządzalny musiałby wynieść łącznie 10,3 tys. zł. A więc przeszło dwukrotność średniej krajowej netto.
Faktem jest, że w przykładach zaprezentowanych przez rząd raty są kilkaset złotych niższe od obliczeń dra Czerniaka. Ale to „zasługa” tego, że rząd założył marżę bankową na poziomie 0,85 proc., a nie 2 proc., jak jest w przypadku przeciętnego kredytu hipotecznego. Przyjęta przez rząd marża bankowa poniżej 1 proc. jest zdecydowanie zaniżona.
Oczywiście nikt nie musi brać kredytu na pół miliona. Wśród przykładów rządowych są też przecież Karol z kredytem wysokości 300 tys. zł i pielęgniarka Magdalena, która zadłuża się jedynie na 250 tys. zł. W takich przypadkach dochód rozporządzalny będzie musiał być niższy, gdyż raty sięgną 1,6–1,7 tys. zł. Wciąż mówimy jednak o zarobkach w okolicy średniej krajowej, która obecnie wynosi ok. 4,8 tys. zł netto. Program ma zostać uruchomiony dopiero w połowie przyszłego roku, więc do tej pory pensje wzrosną. Tylko że jeszcze bardziej wzrosną ceny nieruchomości, których deweloperzy nie zamierzają przeceniać. Według NBP ceny ofertowe w 7 największych i 10 kolejnych miastach były nawet nieco wyższe od transakcyjnych, chociaż rosły trochę wolniej. Wzrosły odpowiednio o 12,5 oraz 19 proc. rok do roku. Tymczasem na 2023 rok PIE prognozuje nominalny wzrost płac na poziomie 10,8 proc.
Za te 300 tys. zł obecnie można kupić 27 metrów kwadratowych mieszkania w Szczecinie i niecałe 25 metrów w Gdyni. Na takie mieszkanie mógłby liczyć „Karol pracujący w sklepie”. Za 250 tys. zł „pielęgniarka Magdalena” mogłaby sobie pozwolić na 30 metrów w Opolu i 27 metrów w Lublinie.
czytaj także
Podsumowując, rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% będzie dobrym rozwiązaniem dla zarabiających wyraźnie powyżej średniej krajowej. Zarabiający średnie wynagrodzenie lub nieco mniej będą mogli zakupić sobie niewielką kawalerkę, a w stolicy, Krakowie lub Trójmieście klaustrofobiczną klitkę. Przypomnijmy raz jeszcze, że poniżej średniej krajowej zarabia dwie trzecie pracowników w Polsce. Dolna połowa drabiny dochodowej z tego programu w ogóle nie skorzysta. Najwięcej za to otrzymają nieźle uposażeni reprezentanci klasy średniej, których stać będzie na kredyt o wartości 500–600 tys. zł.
Mamy więc kolejny dowód na to, że na dopłatach do kredytów nie da się oprzeć sensownej polityki mieszkaniowej. Bezpieczny kredyt 2% mógłby być niezłym uzupełnieniem takiej polityki, gdyby jej fundamentem było publiczne mieszkalnictwo, oferujące tanie lokale dla zarabiających poniżej średniego wynagrodzenia w kraju. Przy okazji, dzięki zwiększeniu podaży, oddziaływałoby ono negatywnie na ceny. Niestety polscy politycy znów zaczęli budować politykę mieszkaniową od dachu, a nie od fundamentów.
