Wspieraj 
Wspieraj 
Wydawnictwo 
Obserwuj 
Wizualizacje rysowano z rozmachem. Nowe budynki przeplatały się z odnowionymi poprzemysłowymi halami, na bulwarach tętniło miejskie życie. Tam, gdzie kiedyś rozwijał się stoczniowy przemysł, planowano mieszkania, biura, sklepy, restauracje i przestrzenie publiczne. Planiści wierzyli, że to świetne miejsce dla ikon architektury, a nawet wysokich budynków.
Właśnie tak widziano Młode Miasto – liczącą ok. 150 hektarów nową część Gdańska budowaną na terenach postoczniowych.
„Dzielnica zlepek”
Dziś teren rozwija się jednak według własnego scenariusza. Po latach inwestycyjnego impasu powstają budynki, ale nie dzielnica z prawdziwego zdarzenia. Kwitnie najem krótkoterminowy, bo duża część mieszkań kupowana jest inwestycyjnie. Wiele stoczniowych hal wciąż czeka na remont, brakuje spójnej sieci ulic i chodników oraz tętniących życiem przestrzeni publicznych.
– Wszystko, co mogło pójść źle, poszło źle – uważa Paweł Mrozek, architekt i urbanista z Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej. – Dzielnica miała być prawdziwym centrum miasta, nową częścią Śródmieścia, a jest po prostu kolejnym skupiskiem Booking.com angażującym kapitał spekulacyjny.
Fotograf Michał Szlaga przez ponad dekadę dokumentował architekturę i niszczejące dziedzictwo terenów Stoczni Gdańskiej. Swoje prace opublikował w albumie „Stocznia” wydanym w 2013 roku.
– Wtedy trwała walka o przetrwanie historycznych hal – wspomina. – To, co pozostało, jest dziś bezpieczne, a procesy te kontroluje konserwator. Dawna partyzantka ze strony miasta i deweloperów oraz bezradność strony społecznej ustąpiły miejsca systemowej ochronie.
Michał Szlaga zaznacza, że pojawił się jednak nowy problem: dalsze rozproszenie własności i brak miejskiej strategii, silnej, wyraźnej wizji.
– Plany zagospodarowania nie rozstrzygają nawet, czy zabudowa ma być wysoka, czy niska. W efekcie powstaje mozaika lepszych i gorszych projektów, a każdy inwestor realizuje własny pomysł na swój kawałek stoczniowej przestrzeni. Powstaje nam dzielnica-zlepek – mówi gdański fotograf.
Teren wciąż jest wielkim placem budowy, choć między dźwigami i ogrodzeniami coraz częściej słychać języki z różnych stron świata. Kilkudniowi goście pojawili się szybciej niż nowa lokalna społeczność. Wystarczy krótki spacer, by przekonać się, że w parterach budynków na dobre rozgościły się firmy zarządzające mieszkaniami na wynajem. W witrynach wiszą szyldy: „mieszkania w abonamencie” i „nowe mieszkania na wynajem”.
A przecież potencjał tego miejsca jest ogromny – nie tylko ze względu na dostęp do wody, lecz także wyjątkowe historyczne dziedzictwo. Urzędnicy szacują, że na Młodym Mieście, rozumianym jako teren na północ od ul. Wałowej i na wschód od ul. Jana z Kolna, docelowo mogłoby zamieszkać 20-25 tys. osób. Dodatkowo sąsiadujący z Młodym Miastem Polski Hak może pomieścić ok. 15 tys. potencjalnych mieszkańców.
– Jest to jednak wartość orientacyjna, ponieważ ostateczna liczba mieszkańców będzie zależała od profilu kolejnych, jeszcze niezrealizowanych inwestycji – mówi Joanna Bieganowska z Urzędu Miejskiego w Gdańsku.
Mimo nazwy Młode Miasto nie jest samodzielną dzielnicą administracyjną. Obszar leży w granicach Śródmieścia i Młynisk, do dziś nie ma więc własnej rady dzielnicy ani odrębnego budżetu.
Ikony architektury pozostały na papierze
Młode Miasto nie doczekało się też ikon architektury, choć właśnie tereny postoczniowe miały być miejscem, w którym poprzemysłowe dziedzictwo spotka się z najlepszą współczesną architekturą.
Plany miejscowe sprzyjały eksperymentom: dały projektantom dużą swobodę i nie narzucały ograniczeń wysokości zabudowy. Konkretne projekty wymagały jednak uzgodnienia z konserwatorem zabytków. Dziś do miana architektonicznej ikony może tu pretendować właściwie tylko Europejskie Centrum Solidarności. Rdzawy gmach, przypominający kadłub statku, od początku wywoływał emocje. Powstał jednak za publiczne pieniądze i został otwarty już w 2014 roku.
– Projekty na Młodym Mieście zostały „przemielone” przez biuro konserwatora zabytków, na próżno szukać autorskich wizji wybitnych architektów – uważa Paweł Mrozek z FRAG-u. – Owszem, to nie są najgorsze projekty, ale ta dzielnica z pewnością nie stanie się ikoną architektury. Każdy deweloper dąży przede wszystkim do osiągnięcia własnego zysku, uzyskania zgody konserwatora i jak najszybszego zabudowania swojej działki – kwituje.
Kontrowersje wywołują też funkcje dzielnicy. Początkowo Młode Miasto planowano jako biznesową dzielnicę Gdańska. Wieżowce, biura, usługi… Prof. Piotr Lorens, Architekt Miasta Gdańska i wieloletni badacz tych terenów, pamięta ambicje towarzyszące ówczesnym planom. Koncepcja ta powstała pod koniec lat 90., w okresie fascynacji amerykańskim modelem miasta, wielkim biznesem i obecnością globalnych firm.
– Trochę naiwnie wyobrażaliśmy sobie, że podobny model uda się powtórzyć tutaj – wspomina. – Ostatecznie Młode Miasto rozwija się w bardziej współczesnym kierunku – projektów mixed-use, łączących różne funkcje – twierdzi Architekt Miasta Gdańska.
„Lex deweloper” zmienia funkcje
W planach była też galeria handlowa, z kolei na drodze do budowy biurowców stanęła pandemia i moda na zdalną pracę. Deweloperzy, którzy zapowiadali, że na terenach postoczniowych będą powstawać biura – a więc i miejsca pracy – szybko zmienili zdanie. Zaczęli za to korzystać z przepisów „lex deweloper”, które pozwalają na budowę osiedli niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Budują więc kolejne mieszkania.
– W przypadku Młodego Miasta duża liczba projektów „lex deweloper” drenuje tereny postoczniowe z usług. Z planów wykreślane są te funkcje, które nadają dzielnicy śródmiejski charakter – usługi, biura, większe sklepy. Efekt to sypialnia dla turystów – ocenia Paweł Mrozek.
Według Łukasza Pancewicza, urbanisty, który wykłada na Politechnice Gdańskiej, na terenach postoczniowych wizja żywej, różnorodnej dzielnicy zderzyła się z logiką prywatnego rynku.
– Teren ten został sprywatyzowany, więc rynek będzie dążył do tego, żeby powstawały mieszkania, które mają przynieść inwestorom zysk. Kiedyś dyskutowano o kinach studyjnych, miejscach dla startupów, muzeach czy funkcjach społecznych. Dzisiaj to już właściwie science fiction. Duża firma komercyjna nie będzie się bawić w funkcje społeczne. Ten rachunek jest po prostu bezlitosny – twierdzi Łukasz Pancewicz.
Miasto pozytywnie ocenia wykorzystanie specustawy mieszkaniowej. Przekonuje, że tereny postoczniowe powinny być przede wszystkim miejscem zamieszkania, a procedury „lex deweloper” i planowane Zintegrowane Plany Inwestycyjne mają umożliwić rozwój zabudowy mieszkaniowej.
– Uważamy również, że jeśli na tym obszarze rozwijane są usługi hotelarskie, powinny być świadczone w budynkach przeznaczonych na ten cel – zaznacza Joanna Bieganowska z Urzędu Miejskiego w Gdańsku.
Mieszkania na kilka nocy
Skala najmu krótkoterminowego jest zaskakująca. Społecznicy inicjatywy „Stocznia.Dzielnica”, której jednym z postulatów jest utworzenie administracyjnej dzielnicy na terenach postoczniowych, odwiedzili mieszkania w trzech nowych inwestycjach na Młodym Mieście. Sprawdzali, czy mieszkają w nich stali mieszkańcy, czy są one przeznaczone na najem krótkoterminowy.
– 70 proc. mieszkań było wynajmowanych krótkoterminowo, a tylko 30 proc. było zamieszkanych stale – relacjonuje Alicja Jabłonowska z inicjatywy „Stocznia.Dzielnica” oraz pomysłodawczyni 100czni – projektu, który łączy w sobie kulturę, rozrywkę, gastronomię.
Wynik dotyczy trzech sprawdzonych inwestycji, nie całego Młodego Miasta. Pokazuje jednak, jak dużą część nowych lokali może pochłaniać najem dobowy.
Architekt Miasta Gdańska prof. Piotr Lorens nie kryje zdziwienia: – Jeżeli rzeczywiście tak jest, to zdecydowanie za dużo. Należy dążyć, wszystkimi dostępnymi środkami, do znacznego ograniczenia najmu krótkoterminowego na Młodym Mieście – uważa.
Dziś miejskie życie na tereny postoczniowe wprowadzają przede wszystkim takie inicjatywy jak Ulica Elektryków i 100cznia. To one przyciągają mieszkańców Gdańska i okolic. Na szczęście, choć kolejne działki zapełniają się nową zabudową, działalność 100czni nie jest dziś bezpośrednio zagrożona.
– Większym zagrożeniem jest natomiast zmiana charakteru dzielnicy. Oferujemy nie tylko gastronomię, lecz także kulturę miejską, street art, przestrzeń dla ruchów społecznych i aktywistycznych oraz zieleń. Jeśli jednak powstanie tu ekskluzywna dzielnica, przestaniemy do niej pasować – mówi Alicja Jabłonowska.
A jeszcze na etapie planowania Młodego Miasta żywe były nadzieje, że powstanie dzielnica dla wszystkich. W miejscu, w którym narodziła się Solidarność, obietnica ta miała szczególne znaczenie. Dziś inwestorzy nie kryją, że mieszkanie tutaj będzie przywilejem dla nielicznych.
– Czy wszyscy będą mogli tu zamieszkać? Oczywiście nie, ponieważ ceny mieszkań i najmu będą wysokie. Nie będą to lokale, biura ani hotele dla każdego – mówi Krzysztof Sobolewski, prezes spółki Stocznia Centrum Gdańsk, która posiada 9 hektarów gruntów na terenach dawnej stoczni Schichaua oraz półwyspie Drewnica.
Dodaje jednak, że inwestor chce, aby powstała dzielnica, w której każdy będzie mógł spędzać wolny czas. – Już dziś ludzi przyciągają takie miejsca jak 100cznia, Ulica Elektryków czy Solidarity of Salsa. Planujemy te funkcje utrzymać i rozwijać, choć będą musiały dostosować się do nowego sąsiedztwa. Mniej głośnych wydarzeń będzie mogło odbywać się na zewnątrz – zapowiada.
Dzielnica bez zaplecza
Możliwość spędzania wolnego czasu nie jest jednak tym samym co warunki do codziennego życia. W dzielnicy, w której króluje najem na doby, ciągle brakuje podstawowych usług dla stałych mieszkańców: sklepów, piekarni i dostępnych cenowo restauracji, a także szkół i przedszkoli.
– Dziś wszystko stoi tam na Żabkach – zaznacza Michał Szlaga. – Potrzebna jest szkoła, przedszkole, ośrodek zdrowia i porządne sklepy. Kiedy pojawią się podstawowe usługi, dzielnica zacznie być brana pod uwagę jako miejsce do życia.
– Te funkcje zaczynają się kształtować powoli – w ramach procedury lex deweloper rozpoczęto przygotowania do budowy szkoły – tłumaczy prof. Lorens. Deweloperzy mają też tworzyć tereny zielone, przebudować istniejącą szkołę oraz poprawić dostępność komunikacyjną obszaru.
Dopóki jednak brakuje placów zabaw, sklepów i podstawowych usług, trudno uwierzyć, że ta część miasta powstaje z myślą o stałych mieszkańcach. Obecna infrastruktura służy raczej tym, którzy przyjeżdżają z walizką, zostają na kilka dni i wyjeżdżają.
Alicja Jabłonowska wspomina, że aktywiści zapytali inwestorów, dlaczego na Młodym Mieście brakuje miejsca, w którym można zrobić zakupy.
– Żaden z nich nie wpadł na pomysł, że mieszkańcy będą potrzebować większego sklepu. Z kolei gdy zapytaliśmy, kto planuje plac centralny na swoim terenie, okazało się, że… wszyscy. Oznaczałoby to, że w dzielnicy powstanie sześć-osiem placów centralnych. To pokazuje, że inwestorzy nie konfrontują swoich planów z potrzebami mieszkańców.
Zdaniem twórczyni 100czni nie wszyscy właściciele terenów jednakowo podchodzą do przyszłości dzielnicy.
– Jedni budują i wychodzą, inni budują i zostają. To ogromna różnica, widoczna w podejściu do planowania inwestycji czy wielkości mieszkań. Ten, który po zakończeniu budowy odchodzi, nie ponosi później konsekwencji swoich decyzji.
Przykład? Jabłonowska wspomina o braku chodnika i przejścia dla pieszych przy inwestycji Żurawie.
– Nie przewidziano na nie miejsca, dlatego ludzie chodzą wzdłuż wiaduktu. Takie sytuacje pokazują skutki strategii deweloperskiej – wskazuje Alicja Jabłonowska.
Wspieraj nas
Płatność odnawialna. W każdym momencie możesz zrezygnować z płatności.
O tym, czy z nowych inwestycji powstanie dzielnica, zdecyduje jednak nie tylko układ ulic i chodników. Równie ważne będzie to, kto i na ile zamieszka w nowych budynkach.
Krzysztof Sobolewski uważa, że zarówno deweloperzy, jak i sektor publiczny mają dziś znacznie większą świadomość tego, jak powinno wyglądać Młode Miasto, choć dzielnica rozwija się wolniej, niż zakładano. Jego zdaniem dużą rolę do odegrania ma także miasto, deweloperzy muszą z kolei brać odpowiedzialność za budynki, które pozostaną na dziesięciolecia.
– Dlatego na terenach SCG chcemy wyraźnie oddzielić obiekty o funkcji mieszkaniowej, od tych, w których są lokale wynajmowane turystom – mówi Krzysztof Sobolewski. – W budynkach mieszkalnych nie będziemy tolerować najmu krótkoterminowego. Taki najem jest konkurencją dla hoteli i wiąże się z uciążliwościami, uważam, że nie powinien wymknąć się spod kontroli.
Inaczej ocenia PRS, który jest wynajmem długoterminowym.
– Służy on m.in. osobom, które nie chcą, nie mogą lub nie są jeszcze gotowe kupić własnego lokalu. PRS jest ważny i jego znaczenie będzie rosło – zaznacza Sobolewski.
Michał Szlaga uważa, że budynki przeznaczone na najem długoterminowy diametralnie różnią się od apartamentów nastawionych na dobowy zysk z turystów, które przez pół tygodnia stoją puste.
– Lokatorzy, nawet jeśli podpisują umowę tylko na miesiąc albo trzy, codziennie wychodzą z domu, robią zakupy i spacerują – sami, z partnerami czy z psami. Korzystają z tej przestrzeni: idą na pobliskie nabrzeże, żeby doświadczyć bliskości wody i stoczniowego pejzażu.
Jednak zdaniem Pawła Mrozka jeżeli cała dzielnica będzie nastawiona na różne formy najmu, nie będzie naprawdę żyła.
– W normalnym mieście najem długoterminowy byłby czymś zupełnie naturalnym, ale przy takiej strukturze własności i niedostatku usług nie wystarczy, by stworzyć dobrze funkcjonującą dzielnicę – oponuje Paweł Mrozek.
Prywatne zyski, wspólne koszty
Różnica między najmem na miesiące a pobytem na kilka nocy nie kończy się na sposobie korzystania z budynku. Skutki najmu krótkoterminowego odczuwają również osoby szukające w Gdańsku mieszkania na stałe. Zdaniem Mrozka wynajem na doby podwyższa ceny mieszkań dla osób, które chciałyby zamieszkać w Gdańsku i prowadzić tutaj normalne życie. Jego obsługa obciąża również miejską infrastrukturę, zyski czerpie natomiast garstka właścicieli dysponujących kapitałem inwestycyjnym, którzy często nawet nie mieszkają w Gdańsku.
– To mieszkańcy ponoszą koszty, płacą więcej za mieszkania i znoszą niedogodności związane z ruchem turystycznym, który nie przekłada się na poprawę jakości ich życia. Tymczasem inwestorzy spijają śmietankę, pozostawiając nam chaos – wylicza Mrozek.
Dlatego odpowiedzialność za boom najmu krótkoterminowego nie kończy się na mieście i deweloperach.
– Te mieszkania kupują ci, którzy liczą na szybki zwrot z inwestycji. Nie chodzi tu więc tylko o prawo i bogatych deweloperów, lecz także o legalną małą spekulację – mówi Michał Szlaga. – Dziś takich inwestorów jest więcej niż tych, którzy chcieliby zamieszkać na Młodym Mieście bo kochają to miejsce, są z nim związani, cenią jego historię i widoki.
**
Ewa Karendys – Gdańszczanka, absolwentka dziennikarstwa i komunikacji społecznej oraz gedanistyki na Uniwersytecie Gdańskim. Specjalizuje się w tematach dotyczących biznesu, gospodarki i architektury. Publikowała m.in. w „Forbesie”, „Newsweeku”, „Bizblogu”, „Gazecie Wyborczej” i magazynie „Architektura i Biznes”. Jest dwukrotną laureatką Nagrody Izby Architektów RP dla dziennikarzy piszących o zawodzie architekta i architekturze.
*
Dofinansowano ze środków Fundacji im. Róży Luksemburg.
Komentarze
Trolle, boty, ścieki zostawiamy platformom. U nas możesz wziąć udział w sensownej dyskusji. Ale najpierw zapoznaj się z jej regulaminem!