Młodzi ludzie poszukujący pierwszego mieszkania muszą konkurować z flipperami, funduszami inwestycyjnymi czy ciułaczami, którzy chcą bezpiecznie zainwestować kilkaset tysięcy.
Polska jest jednym z krajów o najgorszej sytuacji mieszkaniowej w Unii Europejskiej – mieszkania u nas są małe, jest ich niewiele, sytuujemy się również w ścisłej czołówce pod względem ich przeludnienia. Od lat w debacie publicznej mówi się o kilku milionach brakujących lokali, a ceny tych dostępnych na rynku z miesiąca na miesiąc dynamicznie rosną, w największych miastach przekraczając już 15 tys. zł za metr kwadratowy.
Era flippera i „pójścia na swoje”? Pora skończyć z mieszkaniowym frajerstwem
czytaj także
Jednym ze źródeł problemu jest to, że w Polsce buduje się mało, a przynajmniej znacznie mniej niż w PRL-u. Od połowy lat 60. liczba oddawanych do użytku mieszkań nie spadała w Polsce poniżej 150 tys. rocznie, osiągając w 1978 roku rekord 283 tys. Gospodarka mieszkaniowa III RP, pozostawiona na pastwę wolnego rynku, nie była w stanie dorównać tym wynikom – przez pierwsze 15 lat po transformacji oddawano średnio pomiędzy 60 a 150 tys. mieszkań rocznie, a dopiero w ostatnich kilku latach deweloperzy przekraczają granicę 200 tys.
Mieszkania tymczasem drożeją – częściowo z powodu całkowitej abdykacji państwa ze swoich konstytucyjnych zobowiązań, do których należy „prowadzenie polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli”. Od lat jedynym realizowanym narzędziem polityki mieszkaniowej przez kolejne rządzące Polską partie są programy dopłat do kredytów hipotecznych. W takiej formie politykę mieszkaniową prowadziła Platforma Obywatelska, tą samą ścieżką – w obliczu klęski programu Mieszkanie Plus – poszedł rząd Prawa i Sprawiedliwość. Kolejne podobne plany przedstawia w tej chwili rząd Koalicji Obywatelskiej.
Choć w krótkim terminie programy te pomogły wielu Polkom i Polakom w zakupie własnego mieszkania, odbywało się to kosztem przyszłych pokoleń, które muszą płacić za nie coraz więcej. Subsydiowanie kredytów mieszkaniowych nieuchronnie prowadzi do wzrostu cen, co wynika bezpośrednio z tego, jak we współczesnej gospodarce powstaje pieniądz.
Choć w powszechnym przekonaniu pieniądze drukuje rząd za pośrednictwem Polskiej Wytwórni Papierów Wartościowych, tak naprawdę znaczna większość – mniej więcej 85 proc. – banknotów, które są dziś w obiegu, nie ma formy materialnej, a cyfrową. Cyfrowe złotówki tworzą banki komercyjne, a robią to poprzez udzielanie kredytów. Gdy bank udziela pożyczek, nie robi tego przy pomocy środków złożonych przez kogoś innego na lokacie, a wytwarza zupełnie nowy pieniądz i najzwyczajniej dopisuje go na koncie kredytobiorcy.
W ten właśnie sposób znaczna część nowo powstającego w gospodarce pieniądza (prawie 70 proc. łącznego zadłużenia Polek i Polaków stanowią hipoteki) trafia do jednego wąskiego sektora – na rynek mieszkaniowy, wywołując w ten sposób inflację. Mieszkania drożeją od kilku do kilkunastu procent w skali roku, a fundamentalną przyczyną tego wzrostu jest nieustanny strumień nowo powstających pieniędzy, który winduje ceny.
Z tego powodu stały się doskonałą lokatą kapitału – dużo bezpieczniejszą niż giełda i przynoszącą regularny dochód z najmu. Jak wynika z danych NBP, mniej więcej jedna trzecia popytu na rynku mieszkaniowym to popyt inwestycyjny. Młodzi ludzie poszukujący pierwszego mieszkania muszą więc konkurować z flipperami, funduszami inwestycyjnymi czy ciułaczami, którzy chcą bezpiecznie zainwestować kilkaset tysięcy.
Pierwszym krokiem do uzdrowienia polskiego rynku mieszkaniowego jest uznanie, że mieszkanie spełnia fundamentalną potrzebę obywateli i nie powinno być powszechnym obiektem inwestycji, a tym bardziej spekulacji, które windują ceny. Sprawdzonym narzędziem, które temu służy, jest progresywny podatek katastralny, czyli płacony każdego roku od wartości nieruchomości. Pierwsze czy drugie mieszkanie powinno być z niego zwolnione, ale trzecie i każde kolejne obłożone coraz wyższą stawką. Pozwoliłoby to uprzywilejować osoby, które mieszkania nie posiadają względem inwestorów, a przy okazji obniżyło progi opłacalności flippowania czy masowego przekształcania mieszkań na pokoje dla turystów w centrach miast.
Sposób na absurdalnie drogie mieszkania? Podatek niepoprawny politycznie
czytaj także
Drugim niezbędnym krokiem jest szeroki program budownictwa społecznego na wynajem. Takich, których nie będzie można wykupywać, a którymi administrowałaby powołana w tym celu samorządowa jednostka, zapewniając stabilne i korzystne warunki najmu, tworząc alternatywę dla prywatnego rynku pełnego patologii. Przytaczanym w tym kontekście przykładem często jest Wiedeń – szacuje się, że w austriackiej stolicy około połowy mieszkańców żyje w mieszkaniach socjalnych lub komunalnych, których budowa była współfinansowana przez lokalne samorządy. Lokatorzy płacą czynsze preferencyjne, które nie muszą przynosić zysku deweloperom czy funduszom inwestycyjnym i stanowią źródła finansowania dla kolejnych publicznych projektów budownictwa. Wiedeń w międzynarodowych porównaniach od lat sytuuje się w czołówce najtańszych do życia stolic miast europejskich.
czytaj także
Samo budownictwo społeczne nie rozwiąże w pełni problemu – znaczna część osób chce posiadać własne mieszkanie. W świecie, który coraz szybciej się zmienia, w którym warunki pracy są coraz bardziej „elastyczne”, a stabilność zatrudnienia spada, nie należy się takim pragnieniom dziwić ani sprzeciwiać. Dlatego wszystkie te rozwiązania należy wprowadzać równolegle – zaprzestać subsydiowania kredytów mieszkaniowych, wprowadzić progresywne podatki katastralne i stworzyć w Polsce program społecznego budownictwa na wynajem.
**
Hubert Walczyński – publicysta, nauczyciel ekonomii, działacz Inicjatywy Pracowniczej. Redaktor działu Obywatel w Magazynie Kontakt.
