Rządzący, prezentując Polski Ład, dali nam do zrozumienia, że nie potrafią budować mieszkań, więc przynajmniej pozwolą nam się na nie zadłużać. Trudno o przykład większej kapitulacji. Nasze państwo po raz kolejny zrejterowało z polityki mieszkaniowej i przekazało swoje kompetencje bankom.
W Polskim Ładzie partia rządząca oficjalnie przyznała się do porażki w zakresie polityki mieszkaniowej. Ogłoszony z pompą program Mieszkanie+ był ciekawym koncepcyjnie mechanizmem zapewnienia gospodarstwom domowym lokali w cenach niższych od rynkowych, bez konieczności (choć z możliwością) kupowania ich na własność. Niestety, poniósł on sromotną porażkę. Zamiast kilkuset tysięcy mieszkań jak do tej pory oddano ich ledwie kilkanaście tysięcy, a w budowie jest drugie tyle. To margines rynku mieszkaniowego – od 2016 roku, kiedy program ogłoszono, oddano w Polsce niemal milion mieszkań, w większości zbudowanych jednak przez deweloperów. W skali kraju jego wpływ okazał się znikomy, żeby nie powiedzieć, że żaden. Zaproponowana przez rządzących polityka mieszkaniowa zawarta w Polskim Ładzie oznacza tymczasem zupełne odejście od koncepcji, na której oparte było Mieszkanie+. Państwo nie ma być już aktywnym graczem na rynku mieszkaniowym, lecz skupi się jedynie na ułatwianiu dostępu do kredytów hipotecznych.
Państwo przegrało więc z rynkiem i oficjalnie się poddało. W zakresie polityki mieszkaniowej wywiesiliśmy białą flagę. Przyczyną tej rejterady nie był jednak sam rynek, lecz słabości instytucjonalne naszego państwa. Kulisy tej porażki częściowo odkrył Jarosław Kaczyński w rozmowie z braćmi Karnowskimi. Według niego agendy rządowe oraz spółki Skarbu Państwa niechętnie oddawały grunty pod inwestycje mieszkaniowe. Tyle że zamiast spacyfikować niepokornych landlordów z Lasów Państwowych czy PKP, nasz rząd postanowił machnąć na to ręką i oprzeć politykę mieszkaniową na rynku. Deweloperzy zatem zbudują mieszkania, banki zapewnią im finansowanie, a państwo skupi się na tym, żeby jak najwięcej osób mogło skorzystać z tej oferty.
czytaj także
Brzmi znajomo? Słusznie, mniej więcej na tym polegała polityka mieszkaniowa w USA pod koniec lat 90. i na początku XXI wieku, co doprowadziło do gigantycznego kryzysu na rynku kredytów hipotecznych, a następnie globalnej recesji. Pocieszające jest to, że nasz wpływ na światową gospodarkę jest nieco mniejszy niż Stanów Zjednoczonych, więc jeśli nasz plan się rypnie, to raczej nie pociągniemy na dno innych krajów.
Reaktywacja MdM?
Głównym instrumentem polityki mieszkaniowej Polskiego Ładu mają być państwowe gwarancje wkładu własnego do wysokości 100 tys. złotych i do 40 proc. wartości nieruchomości. Będą mogły z nich skorzystać osoby w wieku 20–40 lat. Pojawią się też dopłaty wysokości nawet 160 tys. zł dla rodzin wielodzietnych. Polegać to będzie prawdopodobnie na tym, że gdy w rodzinie pojawi się drugie dziecko, to państwo spłaci 20 tys. zł z zaciągniętego kredytu, w przypadku trzeciego dziecka nawet 60 tys., a przy kolejnych znów po 20 tys. zł. Nie wszystkie mieszkania będą mogły być w ten sposób kupowane: by uniknąć wzrostu cen, wprowadzona zostanie maksymalna cena za metr kwadratowy mieszkań kwalifikujących się do programu.
Opisane rozwiązania na pierwszy rzut oka kojarzą się z nieczynnym już programem Mieszkanie dla Młodych, który również wspierał kredytobiorców niemających wkładu własnego. Beneficjent MdM mógł otrzymać od państwa dofinansowanie wysokości 10 proc. wartości nieruchomości, czyli równe ówczesnym wymogom dotyczącym wkładu własnego, i tutaj także przewidziano obostrzenia mające ograniczyć wzrost cen. Limit ceny za metr kwadratowy był dostosowany do lokalnego rynku, jednak stopień tego dostosowania był bardzo różny. W 2014 roku do MdM kwalifikowało się np. 80 proc. mieszkań w Łodzi i aż dziesięć razy mniej lokali w Warszawie. W Trójmieście można było zakupić przez MdM 54 proc. mieszkań, natomiast w Krakowie ledwie 5 proc.
Siłą rzeczy wpływ tego programu na rynek mieszkaniowy był nierówny – w najdroższych miastach nie wpływał znacząco na ceny, jednak w tych, w których limity były wyższe niż średnie ceny transakcyjne, był już znaczący, a ceny dostosowywały się w górę do nowych możliwości kupujących. W analizie REAS z końca 2015 roku czytamy, że „w tych miastach, w których limit był niski w porównaniu z cenami rynkowymi i tylko niewielka część oferty spełniała wymogi programu (Kraków, Warszawa, Wrocław), wpływ na ceny był niewielki, a ceny kształtowane były przede wszystkim przez relację popytu i podaży”. Równocześnie jednak „w wielu miastach, w których duża część lokali spełniała wymogi programu MdM, dostrzegalny był także wzrost cen. Był on w dużym stopniu efektem podwyższenia dolnej granicy cen najtańszych mieszkań, która była wyraźnie niższa od limitu obowiązującego w programie”. Także i teraz wiele będzie zależeć od ustalenia limitów cen. Jeśli zostaną one ustalone na stosunkowo niskim poziomie, to wzrost cen z powodu programu może być niewielki, co jednak będzie się też wiązać z ograniczeniem liczby beneficjentów.
Mroczna strona
Porównywanie propozycji zawartych w Polskim Ładzie do Mieszkania dla Młodych jest jednak ryzykowne, gdyż PŁ zakłada wsparcie innego rodzaju. Nie ma mowy o dofinansowaniu wkładu własnego, tylko o jego zagwarantowaniu przez państwo. Beneficjenci nie otrzymają zatem dodatkowych pieniędzy na zakup mieszkania, lecz będą mogli wziąć kredyt bez posiadania własnego wkładu. Bank będzie mógł udzielić takiego kredytu, gdyż państwo zagwarantuje spłatę do wysokości wkładu własnego. To spora różnica, gdyż kredytobiorca nie będzie mógł sobie teraz pozwolić na mieszkanie droższe, niż wynikałoby to z jego własnej zdolności kredytowej. To samo dotyczy także ewentualnych dopłat dla rodzin wielodzietnych: dofinansowanie pojawi się dopiero wtedy, gdy urodzi się drugie i kolejne dziecko. W momencie brania kredytu jego wysokość i tak będzie dostosowana do aktualnej zdolności kredytowej.
Inaczej mówiąc, rozwiązania zawarte w Polskim Ładzie nie zwiększą siły nabywczej Polek i Polaków w zakresie mieszkań tak, jak – przy wszystkich zastrzeżeniach – było to w przypadku programu MdM. Na rynku nie pojawią się momentalnie żadne nowe pieniądze. Program jednak otworzy dostęp do kredytu tym, którzy mają już odpowiednie dochody, żeby go spłacać, jednak nie mają żadnych oszczędności lub tylko niewielkie. Katastroficzne prognozy o dramatycznym wzroście cen mieszkań napędzanym przez uruchomienie nowego programu mieszkaniowego są więc raczej przesadzone.
Mieszkanie prawem? Niechby i towarem, byle nie spekulacyjnym
czytaj także
Nie znaczy to jednak, że polityka mieszkaniowa z Polskiego Ładu nie ma swojej mrocznej strony. Otóż ma – jest nią wzrost poziomu zadłużenia gospodarstw domowych. A co za tym idzie, wzrost poziomu długu prywatnego w relacji do PKB. W praktyce będzie to wyglądać tak, że więcej gospodarstw domowych będzie się mogło zadłużyć. Nie trzeba będzie mieć oszczędności, wystarczy odpowiedni dochód. Tylko że dochód potrafi być zmienny – wystarczy, że nieco spadnie z powodu nieprzewidzianych okoliczności (jak utrata pracy, choroba) i rata kredytu, do niedawna jeszcze całkiem komfortowa w ramach domowego budżetu, nagle staje się przytłaczająca.
W tradycyjnym kredycie zadłużenie sięga ok. 80 proc. wartości nieruchomości, gdyż pozostałe 20 proc. to wkład własny. W przypadku kredytów uruchomionych dzięki Polskiemu Ładowi zadłużenie będzie sięgać nawet 100 proc. wartości nieruchomości, gdyż ten gwarantowany przez państwo wkład własny też trzeba będzie spłacić. Będzie on częścią kredytu. Raty za nabyte w ten sposób mieszkania będą zatem wyraźnie wyższe niż w przypadku lokali kupionych z nawet 10-procentowym wkładem własnym.
Raty równe i równiejsze
Z drugiej strony wystarczy, że z jakichkolwiek powodów nastąpi bessa na rynku mieszkaniowym, cena kupionego lokalu spadnie choćby o kilka procent – i nie będzie się go nawet jak pozbyć. Właśnie dlatego, że zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego będzie wyższe niż wartość nieruchomości. Wkład własny jest bowiem zabezpieczeniem nie tylko dla banku, ale też kredytobiorcy. W razie konieczności zamiany mieszkania na tańsze, mniejsze lub w innej lokalizacji zawsze można obecny lokal sprzedać, dług zwrócić bankowi, a nadwyżkę zachować (lub zamortyzować nią utratę wartości lokalu i nie zostać na minusie). W sytuacji zadłużenia się na pełną wartość nieruchomości wystarczą niewielkie zawirowania na rynku, żeby zostać uziemionym.
Poza tym banki mogą oczekiwać wyższego oprocentowania od klientów, którzy skorzystają z gwarancji wkładu własnego. A to dlatego, że taki klient może wydawać się im podejrzany, a przynajmniej niepewny – nie ma żadnych oszczędności, więc nie wiadomo, czego można się po nim spodziewać. Niemożliwe? Ależ banki przetestowały to już kilkukrotnie. W pierwszym roku funkcjonowania MdM oprocentowanie kredytów z tego programu było wyższe niż zwykłych. Według analizy portalu Bankier.pl w 2014 roku w Banku Pekao oprocentowanie kredytu, w którym klient sam finansował wkład własny, wynosiło 4,34 proc. Tymczasem kredytu w ramach MdM – 4,49 proc. W banku PKO BP kredyt w pierwszej wersji oprocentowany był na 4,28 proc., a w drugiej na 4,38 proc. W Banku Pocztowym klient z MdM łącznie musiał zapłacić bankowi nawet 34 tys. zł więcej niż klient dysponujący własnym wkładem.
czytaj także
Takie rozwiązania, wynikające z początkowej niepewności, zostają zresztą na trwałe. W 2016 roku, gdy MdM był już przecież „oswojony” przez banki, różnice te nadal się utrzymywały. W przypadku banku BGŻ BNP Paribas różnica była bardzo wyraźna – marża standardowego kredytu wynosiła 1,75 proc., natomiast kredytu z MdM 2,05 proc.
Także w przypadku wcześniejszego programu Rodzina na Swoim z lat 2007–2013 banki oczekiwały wyższego oprocentowania od beneficjentów. Co ciekawe, brylował w tym szczególnie bank BZ WBK – według analizy Bankier.pl „dla kredytu bez dopłat bank byłby gotów zaproponować marżę na poziomie 1,20 proc., w przypadku kredytu w programie Rodzina na Swoim marża wynosi już 2,00 proc. przez pierwsze osiem lat i aż 2,50 proc. w pozostałym okresie”. Kto wtedy był prezesem tego banku? Tak, oczywiście – był nim Mateusz Morawiecki. Ten sam, który wprowadza właśnie kolejny prozadłużeniowy program mieszkaniowy.
Pełna kapitulacja
Obecnie dług polskich gospodarstw domowych w relacji do PKB wynosi 35 proc. Oczywiście to wciąż mniej niż w państwach południa Europy, gdzie jest prawie dwukrotnie wyższy. W Hiszpanii wynosi 62 proc., w Grecji 54 proc., a w Portugalii nawet 67 proc. Jednak w porównaniu z państwami naszego regionu nie wypadamy już tak dobrze. Dług gospodarstw domowych w Czechach to 32 proc., na Litwie 23 proc., a na Węgrzech 21 proc. Rodzina na Swoim w połączeniu z innym sztandarowym programem mieszkaniowym uruchomionym w Polsce, czyli z kredytami we frankach, w krótkim czasie wygenerowały wzrost długu gospodarstw domowych o połowę – z 22,5 proc. PKB w 2007 do 35 proc. w 2012. Jeśli Polski Ład wygeneruje podobny wzrost długu gospodarstw domowych, to zbliżymy się już pod tym względem do państw południa Europy, a więc dość niebezpiecznego.
Polski Ład, czyli wspaniała fantazja o poprzedniej cywilizacji
czytaj także
A to jest całkiem możliwe. Po pierwsze, dostęp do kredytu zostanie otwarty dla gospodarstw domowych bez oszczędności, więc zaciągnie go więcej rodzin. Po drugie, rodziny będą się zadłużać na 100 proc. wartości nieruchomości, a nie na 80–90 proc. Po trzecie, banki mogą oczekiwać wyższego oprocentowania od beneficjentów programu. Ich motywacja w tym zakresie będzie jeszcze wyższa niż w przypadku MdM, gdyż tam pieniądze były na stole, nie w postaci gwarancji, a kredyt zaciągany był na ok. 88–89 proc. wartości nieruchomości.
Rządzący, prezentując Polski Ład, dali więc do zrozumienia, że nie potrafią zbudować nam mieszkań, ale przynajmniej pozwolą nam się zadłużać. Trudno o przykład większej kapitulacji. Nasze państwo po raz kolejny zrejterowało z polityki mieszkaniowej i przekazało swoje kompetencje w tym zakresie bankom. Odpowiedzią na wzrost cen mieszkań ma być więcej łatwo dostępnych kredytów. Ciekawe, dokąd nas ta ryzykowna zabawa zaprowadzi.
