Wzrost cen mieszkań można skutecznie zahamować. Ale wymaga to wprowadzenia pewnego podatku, o którym sama myśl budzi w Polsce odrazę.
Hossa na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze, a polscy politycy zachowują się wobec niej mniej więcej tak jak wobec pandemii: nie ruszajmy nic, to minie. Ci, co mają zachorować, to zachorują, a ci, którzy mają zainwestować w mieszkania, to zainwestują. Przecież kiedyś skończą im się pieniądze.
Zamiast zapobiegać pandemii, wprowadzając restrykcje dla niezaszczepionych, rząd woli leczyć jej objawy za pomocą szpitali tymczasowych. Dokładnie według tej samej logiki rządzący próbują „radzić sobie” z mieszkaniową hossą. Mogliby zahamować wzrost cen mieszkań, bo da się to zrobić, jeśli się chce, ale wolą leczyć objawy za pomocą „mieszkania bez wkładu własnego”, który cen nie zahamuje, ale przynajmniej pozwoli się zadłużyć ludziom bez oszczędności.
Pomożemy wam się zadłużyć, czyli prawicowy rząd kapituluje w sprawie mieszkań
czytaj także
W obu przypadkach nawet motywacje są zbliżone. Wprowadzenie restrykcji pandemicznych wymagałoby nadepnięcia na odcisk ważnej części elektoratu. Podobnie jest z hossą mieszkaniową – dałoby radę ją przynajmniej stłumić, ale zapłaciłaby za to nienasycona wyższa klasa średnia. Hałaśliwa i wpływowa, a rząd się jej boi przynajmniej tak samo jak antyszczepionkowców.
Marże coraz wyższe
Ceny mieszkań szybują więc bez przeszkód. Według NBP w II kwartale tego roku ceny transakcyjne za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach wzrosły o 3,4 proc. kwartał do kwartału, a w 10 największych miastach nawet o 3,7 proc. W skali roku mówimy więc o wzrostach dwucyfrowych. Według raportu JLL za III kwartał tego roku ceny ofertowe w Poznaniu rosną w tempie 13 proc. rocznie. Według NBP w Krakowie mieszkania na rynku wtórnym drożeją w tempie prawie 9 proc. kwartał do kwartału. Jeszcze niedawno widzieliśmy takie wzrosty, ale w skali całego roku. W Łodzi jest tylko trochę lepiej, gdyż mieszkania zdrożały o 7 proc. kw./kw.
Mimo to mieszkania schodzą na pniu. Jeszcze w 2014 roku w Warszawie mieszkanie na rynku wtórnym czekało na sprzedaż przeciętnie 2,5 kwartału, czyli jakieś 7–8 miesięcy. Obecnie czeka na nabywcę zaledwie cztery miesiące. Bardzo podobnie wygląda uśredniona sytuacja w 10 największych polskich miastach. Mieszkanie z rynku wtórnego czeka na sprzedaż cztery miesiące, choć w 2014 roku było to sześć miesięcy.
Berlińczycy chcą odebrać mieszkania spekulantom i korpokamienicznikom
czytaj także
Deweloperzy powoli zaczynają już nie nadążać za popytem. Pokazuje to wskaźnik relacji liczby mieszkań w ofercie na koniec kwartału do mieszkań sprzedanych w ostatnich czterech kwartałach. Jeszcze w 2012 roku, w zależności od miasta, wynosił 7–9. Obecnie relacja mieszkań w ofercie do mieszkań sprzedanych w największych miastach to zaledwie 2–3, co również oznacza, że mieszkania z rynku pierwotnego sprzedawane są w rekordowo szybkim tempie.
Oczywiście, na hossie korzystają w pierwszym rzędzie deweloperzy. Ich marże rosną jak na drożdżach. Zysk deweloperski z metra kwadratowego mieszkania w Warszawie jeszcze w 2012 roku wynosił ok. tysiąca złotych. Obecnie na jednym metrze w stolicy deweloper zarabia prawie 3 tys. zł. W Krakowie deweloper wyciąga nawet 4 tys. zł z metra mieszkania, chociaż w 2013–2014 zyskiwał minimalnie mniej niż tysiąc złotych. Czterokrotnie wzrósł też zysk deweloperski w Gdańsku, licząc od początku dekady.
Nie wszędzie deweloperzy mają aż taką bonanzę – w Łodzi i Poznaniu marża deweloperska wzrosła już znacznie mniej – jednak w miastach z największymi wzrostami cen deweloperzy zgarniają rekordowe nadwyżki. Wykorzystują hossę, by nie tylko sprzedać więcej mieszkań, ale też zarobić znacznie więcej na każdym z nich. Czym podbijają oczywiście ogólny wzrost cen.
Hongkong w Warszawie, bonanza na giełdzie. Dlaczego mieszkamy w ciasnych klitkach
czytaj także
Pieniądze płyną szerokim strumieniem na rynek mieszkaniowy, gdyż obecnie nieruchomości mieszkalne to jedna z najbardziej atrakcyjnych inwestycji. Pokazuje to wskaźnik opłacalności wynajmu mieszkań wobec alternatywnych rodzajów inwestycji. Jeszcze w 2010 roku opłacalność wynajmu mieszkań była o 1 pkt proc. niższa niż przeciętna stopa zwrotu z inwestycji innego rodzaju. W latach 2012–2014 wynajem był już bardziej opłacalny niż przeciętna inwestycja na rynku kapitałowym, ale stopa zwrotu była wyższa jedynie o 1–2 pkt. proc. Od tamtego czasu wynajem umacniał swoją pozycję. W rekordowym 2019 roku stopa zwrotu z wynajmu była wyższa o 6 pkt. proc. wobec inwestycji alternatywnych. Obecnie jego przewaga nieco stopniała, ale tylko do 4 pkt. proc.
Wzrost stóp nie zadziała
Mieszkania przestały więc służyć do mieszkania, a zaczęły być traktowane jako atrakcyjna forma lokowania kapitału. Ktoś mógłby się ucieszyć: świetnie, najwyraźniej Polacy się bogacą. To jednak tylko wyrywkowa część prawdy. Pewna grupa Polaków faktycznie na tyle się wzbogaciła, że zaczęła swobodnie inwestować na rynku mieszkaniowym. Jednak nasze społeczeństwo jako całość pod względem mieszkaniowym biednieje. W 2017 roku za średnią pensję mogliśmy kupić rekordowe 0,9 m2 mieszkania. W Łodzi nawet prawie 1,1 m2, a w Gdańsku 0,95. Obecnie za średnią krajową kupimy nieco ponad 0,75 m2, w Gdańsku nawet trochę mniej. Dostępność mieszkaniowa w Łodzi nadal jest najwyższa z siedmiu czołowych metropolii, ale spadła do 0,9.
Pogłębiają się więc mieszkaniowe nierówności. Najbogatsi stają się na tyle zamożni, że mieszkaniówka jest dla nich w pełni dostępną opcją inwestycyjną. Za to przeciętny obywatel, szukający swojego dachu nad głową, może sobie pozwolić na coraz mniej.
Ostatnimi czasy winą za ten stan rzeczy obciąża się fundusze mieszkaniowe, które faktycznie coraz częściej wchodzą na polski rynek. 14 listopada Puls Biznesu informował, że nordycki NREP zamierza w ciągu pięciu lat nabyć nad Wisłą 10 tys. mieszkań za ok. 2 mld zł. W skali pięciu lat obecnie buduje się jednak w Polsce ok. miliona mieszkań, więc te 10 tys. nie robi wrażenia.
Według raportu JLL za III kwartał 2021 roku fundusze mieszkaniowe wciąż odpowiadają za marginalną część rynku. Pojawiające się liczby, nawet wysokie, to zwykle dopiero zapowiedzi kupna przyszłych mieszkań – ale mogą sprawiać mylne wrażenie, że fundusze dominują już dziś. Szacuje się, że w najbliższych pięciu latach fundusze przeznaczą do wynajmu 30 tys. mieszkań, czyli 6 tys. rocznie. Nie są to powalające liczby. Rola funduszy bez wątpienia będzie rosnąć i zapewne wkrótce staną się dodatkowym czynnikiem podbijającym ceny, jednak obecnie to nie fundusze odpowiadają za wzrost cen.
Za obecne wzrosty odpowiadają przede wszystkim inwestorzy indywidualni – czyli zwykłe osoby fizyczne. Według NBP w przytłaczającej większości obywatele Polski. Według JLL w niektórych miastach już 40 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym dokonanych przez nabywców indywidualnych ma charakter inwestycyjny – a więc lokal nabywany jest w celu odsprzedania z zyskiem albo wynajmu.
Fundusze mieszkaniowe nadciągają. Czy jest się z czego cieszyć?
czytaj także
Szeroko rozumiana władza podjęła jak na razie kroki podpowiadane jej przez opinię publiczną głównego nurtu, czyli podniosła stopy procentowe. To ma działać dwojako – z jednej strony podwyższy koszty kredytu hipotecznego, więc obniży popyt na lokale kupowane na kredyt, a z drugiej powinno zwiększyć atrakcyjność innych form lokowania kapitału. Problem w tym, że inwestorzy nie kupują mieszkań na kredyt, co wynika wprost z danych NBP. Mieszkania w celach inwestycyjnych najczęściej kupowane są za środki własne, natomiast kredytem finansują się zwyczajni lokatorzy.
Kara za marnowanie mieszkań
Poza tym inwestycje w mieszkania są obecnie tak intratne, że stopy musiałyby wzrosnąć znacznie bardziej – do ok. 3 proc., czyli trzykrotnie – żeby odciągnąć kapitał prywatny od rynku mieszkaniowego. Tak radykalna podwyżka mogłaby niezwykle zaboleć kredytobiorców, szczególnie tych, którzy zaciągnęli kredyt w ostatnich miesiącach. A tych są tysiące, gdyż banki w ostatnim czasie biją rekordy udzielanych kredytów hipotecznych – i to rekordy zarówno pod względem liczby umów, jak i wartości transakcji.
Innym pojawiającym się w przestrzeni publicznej pomysłem jest wprowadzenie podatku od pustostanów. Lokal niezamieszkany przez dłużej niż np. sześć miesięcy byłby obciążany dodatkowym, karnym podatkiem. Dzięki temu inwestor miałby większą motywację do wynajmowania lokalu, zamiast zamykać go na klucz i czekać na wzrost cen. Takie rozwiązanie już od kilku lat funkcjonuje w Vancouver, w którym nieruchomości są wykupywane przez chiński kapitał. W efekcie liczba pustostanów w mieście spadła o jedną czwartą. Podatek nie zatrzymał co prawda wzrostu czynszów, ale ewidentnie go przyhamował. W latach 2015–2017 czynsze wzrosły prawie o jedną czwartą. Od 2017 roku (kiedy wprowadzono ten podatek) do 2020 roku czynsze wzrosły już jedynie o 9 proc.
To rozwiązanie mogłoby się więc sprawdzić. Pustostanów w Polsce prawdopodobnie nie jest wcale mało. Według analizy portalu Rynekpierwotny.pl w miastach pustostany to 5 proc. zasobu mieszkaniowego, a więc co 20. lokal stoi pusty. To jednak dane z 2018 roku, tymczasem autorzy analizy sami wskazują, że odsetek pustostanów bez wątpienia rośnie.
Problem z tym podatkiem jest natomiast taki, że w polskich warunkach podstawą opodatkowania musiałaby być powierzchnia. Nie mamy nad Wisłą podatku katastralnego, a więc nie prowadzimy wyceny nieruchomości w celu podatkowym. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, żeby taką wycenę uruchomić. Miasta dysponują odpowiednimi narzędziami i danymi, by ją prowadzić. Mają w swoich systemach elektronicznych skany umów notarialnych transakcji nieruchomości, które leżą na ich terenie.
Skuteczny jak kataster
Tylko po co prowadzić kataster jedynie dla 5–10 proc. pustostanów? Można wprowadzić po prostu podatek katastralny, ale z wyłączeniem mieszkania służącego właścicielowi do… mieszkania właśnie. Miałby on jeszcze tę zaletę, że objąłby również nieużywane miejskie grunty oraz budynki niemieszkalne. Skłaniałoby to ich właścicieli do pełnego wykorzystania lub odsprzedaży. Dzięki temu z centrów zniknęłyby nieużytki, a miasta przestałyby się rozlewać na obrzeża. Podatek od wartości nieruchomości bez wątpienia przyniósłby też samorządom znaczne wpływy, którymi można by zasypać luki, jakie powstaną po wprowadzeniu Polskiego Ładu.
Kataster byłby też pierwszym polskim podatkiem majątkowym z prawdziwego zdarzania – obecnie poziom opodatkowania majątku nad Wisłą jest jednym z najniższych w OECD. Podatek od wartości oznaczałby bardzo wyraźny wzrost opodatkowania większości nieruchomości, więc spadłaby opłacalność kupowania ich w celach czysto spekulacyjnych.
czytaj także
Opodatkowanie nieruchomości to najskuteczniejszy znany sposób walki ze spekulacyjnym wzrostem ich cen. Według badania Tigrana Poghosyana z Międzynarodowego Funduszu Walutowego wzrost stawki opodatkowania nieruchomości o 0,5 pkt. proc. ogranicza wahania cen nawet o 5 proc. Właściciele pustych mieszkań mieliby większą motywację do ich wynajmowania, żeby lokal przynajmniej jakoś zarabiał na siebie. Podatek katastralny miałby więc podobny skutek co podatek od pustostanów, tylko że na znacznie większą skalę.
Podatek od wartości nieruchomości, podobnie jak progresja podatkowa, to standard zachodnioeuropejski. Według raportu Podatkowy labirynt autorstwa Radosława Piekarza wśród 13 krajów Europy Zachodniej żaden nie stosuje opodatkowania powierzchni. Wśród 20 krajów Europy Wschodniej nieruchomości opodatkowane są według powierzchni w aż 15. Państwa wysoko rozwinięte stosują podatek katastralny, gdyż wiedzą, że jest on zwyczajnie sprawiedliwszy. Poza tym może też być świetnym narzędziem walki z nierównościami. Anthony Atkinson w książce Nierówności. Co da się zrobić wymienia progresywny podatek katastralny jako jedno z kluczowych narzędzi ograniczających rozwarstwienie.
czytaj także
Pojawiają się jednak opinie, że podatek katastralny od drugiego mieszkania „uderzyłby w polską klasę średnią”. No tak, to prawda – tylko że za obecną hossę na rynku mieszkaniowym odpowiada właśnie polska wyższa klasa średnia, a (jeszcze) nie fundusze inwestycyjne. Więc ograniczenie tempa wzrostu cen mieszkań wymaga uderzenia po kieszeniach tej właśnie grupy.
A tu już się zaczynają schody – i właśnie dlatego możemy być pewni, że podatek katastralny nie zostanie wprowadzony, choć jego skuteczności nikt sensowny nie podważa. Ponieważ rząd boi się jego grupy docelowej tak samo jak antyszczepionkowców. Podatek katastralny w Polsce jest zwyczajnie niepoprawny politycznie.
