Nowojorczycy nie uważają regulacji najmu krótkoterminowego za zamach na świętą własność prywatną. Rozumieją, że miasto wprowadza stanowcze przepisy po to, by obniżyć czynsze dla mieszkańców – mówi prawnik Bartłomiej Milewski w rozmowie z Beatą Siemieniako.
Airbnb postawił na głowie branżę turystyczną, degeneruje tkankę miejską w centrach najbardziej popularnych wśród turystów miast. Zapraszamy na cykl tekstów o Airbnb, o tym, jak działa, jakie są konsekwencje tych działań w Polsce i na świecie, w ekonomii, kulturze, społeczeństwie.
***
Kiedy Nowy Jork zaczął reagować problem wynajmu prywatnych mieszkań dla turystów, tzw. najem krótkoterminowy?
W 2011 roku. Wprowadzono ścisłe ograniczenie przypadków, kiedy można wynająć swoje mieszkanie na krótki okres. Od tego czasu przepisy były kilkakrotnie nowelizowane.
Czy Nowy Jork jest w tej kwestii wyjątkowy na tle całego USA?
Nie jest, choć często podaje się Nowy Jork jako przykład najbardziej agresywnej ingerencji ze strony miasta w prawo właścicieli do wynajmu ich mieszkań. Są inne miasta w Stanach Zjednoczonych, które zauważyły, że Airbnb jest przyczyną szeregu negatywnych procesów, takich jak gentryfikacja dzielnic, i próbują podejmować jakieś kroki zaradcze. To między innymi San Francisco, Boston, Chicago i Seattle.
czytaj także
Mimo wszystko, kiedy się wrzuci w wyszukiwarkę mieszkań Airbnb Nowy Jork, ofert jest całkiem dużo.
Zacznijmy od teorii. Ogólna zasada brzmi: nie wolno wynajmować prywatnego mieszkania na okres poniżej 30 dni. Są pewne wyjątki. Jako właścicielka mieszkania możesz je podnająć na krótki okres odpłatnie, o ile sama rzeczywiście mieszkasz w tym mieszkaniu i wynajmujesz maksymalnie dwóm gościom.
Czyli jest to kompromis między ograniczeniem biznesu zarabiającego na wynajmie mieszkań pod turystów a umożliwieniem właścicielowi, który ma duże mieszkanie, żeby sobie dorobił.
Tak, jest to pewna furtka – ale to niezbyt popularny zwyczaj w USA, żeby właściciel mieszkania udostępniał turystom część swojego prywatnego mieszkania. Poza tym większość mieszkań prywatnych w Nowym Jorku należy nie do pojedynczych osób, tylko do dużych firm. To oznacza, że ta wyjątkowa sytuacja zachodzi naprawdę rzadko.
Czyli w teorii prawo niemal całkowicie zakazuje najmu mieszkania na kilka dni. A jak to kontrolować w praktyce?
Najprostszy sposób jest taki, że urzędnik miejski wchodzi na stronę typu Airbnb, booking.com czy homeshare.com i przegląda ogłoszenia. Jeśli trafi na ogłoszenie, które budzi wątpliwość, to pod wskazany adres wybiera się ekipa kontrolująca. Jeśli w mieszkaniu jest turysta, to zapewne widząc urzędników, otworzy drzwi i udzieli dobrowolnie informacji, które mogą stać się częścią materiału dowodowego. Służby starają się wejść do środka – nie mogą wejść siłą, ale mogą po prostu zapytać. Wtedy do materiału dowodowego dochodzi dokumentacja fotograficzna wykonana w środku. Zdarza się, że kiedy nikt nie otwiera, służby zaglądają przez okno, przychodzą nie tylko za dnia, ale i wieczorem. Znam takie przypadki.
Kto jest w ekipie kontrolującej mieszkanie?
W skład takiej ekipy wchodzą przede wszystkim przedstawiciele Department of Buildings, czyli departamentu urzędu miasta, który dba o przestrzeganie prawa budowlanego, w tym również prawa lokatorów. Natomiast warto powiedzieć, że w mieście istnieje także ponadwydziałowa komórka, która zajmuje się sprawdzaniem, jak prawo zakazujące Airbnb działa w praktyce – Office of Special Enforcement, w skrócie OSE.
czytaj także
Czyli w wolnym tłumaczeniu komórka do zadań specjalnych.
A dokładniej do zadań specjalnych związanych z mieszkalnictwem i jego problemami. OSE działa od 2006 roku, a jego ponadwydziałowość polega na tym, że koordynuje współpracę różnych jednostek, w tym Department of Buildings, nowojorskiej Straży Pożarnej, policji i tak dalej, co przekłada się na większą skuteczność.
Brzmi jak ostrzał z wielu stron.
I to w dobrze zorganizowany sposób. OSE zatrudnia kilkadziesiąt osób i ma budżet rzędu kilku milionów dolarów rocznie, czym lubi się chwalić burmistrz Nowego Jorku.
Kontrolerzy odwiedzają mieszkanie i stwierdzają, że mają do czynienia z nielegalnym najmem krótkoterminowym. Co teraz?
Kary finansowe. Prawo jest tak skonstruowane, że uderza we właścicieli łamiących przepisy z kilku stron – dostają karę nie tylko za nielegalny najem krótkoterminowy, ale także np. za niezachowanie standardów, do których byliby zobowiązani, gdyby prowadzili hotel. Tym sposobem właściciel dostaje także na przykład karę finansową od straży pożarnej za brak oznaczeń drogi przeciwpożarowej. Od kilku lat nasilane są dolegliwości dla właściciela mieszkania prywatnego, który wykorzystuje swoje mieszkanie w sposób niezgodny z prawem – na przykład rozszerzając katalog zakazów o zakaz samego publikowania reklam nielegalnie wynajętych mieszkań.
Jakiego rzędu to są kwoty?
Od kilkuset do kilkudziesięciu tysięcy dolarów w przypadku pojedynczego mieszkania. Kwota zależy od wielu czynników, m.in. od czasu trwania nielegalnego najmu, wagi naruszeń, liczby mieszkań objętych nielegalnym najmem. Najwyższa znana mi kwota, o którą miasto pozwało właściciela, to przeszło dwadzieścia dwa miliony dolarów.
czytaj także
Dochód z tych kar zasila budżet miasta?
Tak. Mieszkańcy mogą być zadowoleni nie tylko z tego, że miasto próbuje wpływać na wysokie stawki czynszów, ale także z tego, że te działania przynoszą konkretny zysk dla miasta. OSE w raporcie ze swojej działalności w 2018 roku wykazało mandaty na ponad 11 milionów dolarów nałożone z tytułu nielegalnego wynajmu krótkoterminowego.
Czy jeszcze jakieś narzędzia wchodzą w grę w walce z wynajmem na Airbnb?
Innym interesującym narzędziem, które wprowadził Nowy Jork w ostatnich latach, jest uderzenie bezpośrednio w administratora strony www, na której wiszą ogłoszenia. Na przykład niedawno miasto Nowy Jork wystąpiło do Airbnb o udostępnienie danych dotyczących kilkunastu tysięcy ogłoszeń, które pojawiły się na stronie w 2018 roku.
Ale na jakiej podstawie można żądać takich informacji od prywatnej firmy?
Właściciele dostają karę nie tylko za nielegalny najem, ale także za niezachowanie standardów, do których byliby zobowiązani, gdyby prowadzili hotel.
Na takiej, że istnieje uzasadnione podejrzenie, że były to oferty naruszające zakaz najmu krótkoterminowego, a samo OSE otrzymało uprawnienia, aby występować do prywatnych podmiotów o udostępnienie danych na temat takich podejrzanych transakcji. Aktualnie miasto próbuje posunąć się nawet o krok dalej. Nowym pomysłem jest nałożenie na firmę typu Airbnb obowiązku przekazywania miastu informacji o wynajmujących, już na poziomie zarejestrowania użytkownika jako najemcy. Celem jest możliwość jak najwcześniejszej reakcji władz miejskich. Wtedy urzędnik nie musi siedzieć przed komputerem i wyszukiwać ofert, ale dane same do niego spływają. Oczywiście Airbnb także kwestionuje tę regulację, powołując się na niezgodność z Konstytucją USA.
W jaki sposób to działanie może być niezgodne z Konstytucją?
Chodzi o konstytucyjny zakaz bycia przeszukanym bez nakazu sądowego. W tym zakazie chodzi nie tylko o rzeczy osobiste czy mieszkanie, ale także o niewyszukiwanie informacji na temat konkretnej osoby. Argument brzmi więc tak, że państwowe czy miejskie służby nie mogą tak po prostu domagać się automatycznego przekazywania danych o szeregu osób. Natomiast nie wiem, czy ten argument się utrzyma w sądzie, bo w niektórych miastach w USA taki mechanizm już działa. Podejrzewam, że ostatecznie miasto i firmy typu Airbnb porozumieją się co do sposobu dzielenia się danymi.
A czy nie słychać krytyki, że ograniczenia wprowadzane w Nowym Jorku to skutek działania „lobby hotelarskiego”?
Tak argumentuje Airbnb. Natomiast motywem działania miasta jest zapewnienie, że jeśli chcesz czerpać zysk z turystyki, to musisz płacić podatki i spełniać pewne standardy sanitarne, przeciwpożarowe.
Ciekawe, że jeszcze w latach 2015-2016 Airbnb reagowało na nowe pomysły miasta Nowy Jork bardzo defensywnie, wskazywało, że to strach przed nowoczesnością i rozwiązaniami typu „sharing economy”, czyli ekonomia współdzielenia. Natomiast komunikaty z lat 2018-19 są już zdecydowanie bardziej ugodowe.
Czy ktoś w końcu odpowie za zacieranie śladów w sprawie Brzeskiej?
czytaj także
Jaki to ma społeczny odbiór? Czy ktoś protestuje przeciwko zamachowi na święte prawo własności?
Nie zauważyłem, żeby pojawił się społeczny opór, wręcz przeciwnie. Kolejne nowelizacje prawa regulującego ten zakaz są uchwalane jednomyślnie przez Radę Miasta, bądź też zdecydowaną większością głosów.
Myślę, że ogół mieszkańców Nowego Jorku po prostu popiera takie działanie miasta, bo wie, że celem jest zatrzymanie wzrostu cen czynszów. Oczywistym jest, że mieszkanie przeznaczone pod najem krótkoterminowy jest wynajmowane za wyższą cenę, ale mieszkają w nim turyści, zaś w najmie długoterminowym korzystają z nich mieszkańcy, jednak za cenę relatywnie niższą.
czytaj także
W Polsce jest na odwrót. Większą popularnością cieszą się głosy prowłaścicielskie, a nie prolokatorskie.
Przeciętny Nowojorczyk jest lokatorem, a nie właścicielem mieszkania.
A przeciętny Polak jest właścicielem.
No właśnie, być może stąd różnica. Rzadko zdarza się, żeby przeciętny Nowojorczyk inwestował oszczędności w mieszkanie, a więc nie ma narracji, że tego typu ograniczenia uderzają w ciężko pracujących ludzi. A w związku z tym, że właścicielami mieszkań, a nawet całych budynków są częściej duże firmy niż przeciętni mieszkańcy, to mówimy po prostu o regulowaniu bardzo dochodowego biznesu.
**
Bartłomiej Milewski – adwokat w stanie Nowy Jork specjalizujący się w prawie nieruchomości, gospodarczym i spółek. Asystował pro bono w sprawach karnych i z zakresu prawa migracyjnego. Obecnie pracuje w Warszawie.
CYKL: Jak zatrzymać wirusa Airbnb?
