REIT-y miałyby działać w interesie akcjonariuszy oczekujących wysokich dywidend – szczególnie jeśli byłyby notowane na giełdzie. W ten sposób najzamożniejsza część społeczeństwa naciskałaby już nie tylko na wzrost cen mieszkań, ale też na wzrost rachunków za energię czy opłat komunalnych za wodę i ogrzewanie.
W jednym z domów położonych na dosyć zamożnym osiedlu w Ostrowcu Świętokrzyskim powstać miało mieszkanie treningowe dla sześciorga pełnoletnich wychowanków domu dziecka. Tego typu placówki mają stanowić swoisty rozbieg dla wchodzących w dorosłość sierot. Powiatowe Centrum Pomocy Rodzinie rozpoczęło już proces zakupu budynku przy ulicy Modrzewiowej, jednak sprzeciw wyraziło lokalne społeczeństwo (nie)obywatelskie. Mieszkańcy złożyli do rady powiatu petycję podpisaną przez setkę osób, które nie życzą sobie powstania mieszkania dla wychowanków domu dziecka na ich „prestiżowym” osiedlu.
„Na naszym osiedlu mieszkają prawnicy, lekarze, prezesi, dyrektorzy, całe szerokie grono” – stwierdził jeden z mieszkańców podczas sesji rady powiatu (cytat za TVP Info). Pod presją zamożnych lokalsów sprzedający wycofał ofertę, więc poszukiwania domu dla sześciorga poturbowanych życiowo młodych dorosłych trzeba zacząć od nowa.
Inflacja zła, rosnące ceny mieszkań dobre
Szowinizm klasowy wymienionych wyżej grup zawodowych w Polsce jest powszechnie znany. Zamieszkujący osiedle menedżerowie, prawnicy i lekarze nie mogli znieść perspektywy spotykania na ulicy młodych, nieuprzywilejowanych osób, wywodzących się z niższych klas. Równie interesujący jest inny pojawiający się argument przeciw utworzeniu na Modrzewiowej mieszkania treningowego. Otóż miałoby to doprowadzić do spadku wartości pobliskich nieruchomości.
Spada znaczy rośnie. Jak władze Zielonki próbują zadowolić dewelopera
czytaj także
Chociaż w interesie zdecydowanej większości społeczeństwa są niskie ceny mieszkań, to w debacie publicznej głównego nurtu wciąż dominuje przekonanie, że to ich wzrost jest powodem do zadowolenia i optymizmu, a spadek przeciwnie. Nie dotyczy to cen niemal wszystkiego innego – ropy, energii elektrycznej, elektroniki czy pożywienia. Inflacja jest zła w prawie każdym przypadku, poza nieruchomościami.
To oczywiście pokłosie trwającej od ponad dekady intensywnej finansjalizacji mieszkaniówki. Traktowanie mieszkań jako aktywów finansowych i najlepszej formy lokowania oszczędności wypaczyły podejście do budownictwa mieszkaniowego lepiej sytuowanej części społeczeństwa. Dla elit i wyższej klasy średniej wzrost marż przedsiębiorstw, wycen akcji, rentowności obligacji skarbu państwa i wartości nieruchomości są bardzo dobrą wiadomością.
Obecny rząd już udowodnił, że nie ma pomysłu na rozwiązanie problemów Polek i Polaków ze zdobyciem mieszkania. Po prawie półtora roku rządów wciąż nie udało się uchwalić koalicyjnego programu mieszkaniowego, chociaż w tegorocznym budżecie zarezerwowano na ten cel 4 mld złotych. Większość rządowa mogłaby więc przynajmniej zmniejszyć skłonność do traktowania nieruchomości mieszkalnych jako formy inwestycji. Podatek od pustostanów czy podatek katastralny od trzeciego mieszkania wzwyż mogłyby w tym pomóc. Niestety, plany rządu są zgoła inne. W Kierunkach działań i rozwoju Ministerstwa Finansów na lata 2025–2028 cel o numerze 3.1.3 to „wprowadzenie nowych instrumentów finansowych”, wśród których znalazły się REIT-y.
Pompowanie cen lokali zamiast mieszkalnictwa publicznego
„Będziemy brać aktywny udział w pracach nad rozwojem REIT-ów w Polsce” – stwierdził minister Domański podczas marcowej konferencji organizowanej przez Izbę Domów Maklerskich. Według informacji Money.pl, założenia projektu są już gotowe.
REIT-y to fundusze inwestycyjne, których udziały notowane są na giełdzie. Nabyty od udziałowców kapitał inwestują w nieruchomości – głównie na wynajem, ale częściowo również na sprzedaż. Prywatni inwestorzy, zamiast kupować całe nieruchomości, mogą nabyć akcje REIT-ów na giełdzie, a następnie pobierać dywidendę z zysku funduszy. REIT-y są zwykle zwolnione z podatku CIT, jednak mają obowiązek wypłacać zdecydowaną większość swoich dochodów z zarządzania nieruchomościami akcjonariuszom. Oczywiście inwestorzy mogą też zarabiać, odsprzedając akcje REIT-ów z zyskiem.
Fundusze inwestujące w nieruchomości mieszkalne często zwiększają dostęp do lokali do wynajem. Niestety, równocześnie doprowadzają do wzrostu cen nieruchomości. Według zeszłorocznego badania prof. Kate Phylaktis z Uniwersytetu Londyńskiego i Chiary Banti z Uniwersytetu Essex, które przeanalizowały wpływ działania inwestorów instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy w 57 metropoliach w 15 krajach, działalność REIT-ów doprowadziła do wzrostu cen o 3,3 proc., ale również do spadku wysokości czynszów.
Zwiększenie dostępu do lokali na wynajem bardzo by się Polsce przydało. Rozwój mieszkalnictwa komunalnego i społecznego również obniżyłoby czynsze, jednak bez pompowania cen lokali na rynku komercyjnym. Obecna większość rządowa ma jednak awersję do mieszkalnictwa publicznego, co znakomicie wyraził poseł Marek Sawicki z PSL, według którego 20 proc. jest rozkradane przez urzędników. Nominaci PSL tak by zapewne zrobili, na szczęście „ludowcy” nie dominują wśród pracowników polskiej administracji publicznej.
czytaj także
Rządzący wolą jednak rozkręcić rynek nieruchomości za pomocą prywatnych funduszy inwestycyjnych, które miałyby być lepiej zarządzane niż TBS-y czy komunalne zakłady gospodarowania nieruchomościami. Ale większa efektywność REIT-ów to mit. Według badania Petera Brady’ego i Michaela Conlina The Performance of REIT-owned Properties and the Impact of REIT Market Power fundusze zarządzające hotelami faktycznie wykazywały lepsze wyniki. Przyczyną nie było jednak lepsze zarządzanie, tylko inwestowanie w takie hotele, które już wcześniej radziły sobie najlepiej. „Lepsza wydajność nieruchomości zarządzanych przez REIT-y wynikała z faktu, że miały one tendencję do nabywania nieruchomości w segmentach rynku, które osiągały dobre wyniki” – czytamy w abstrakcie badania.
Rozwój rynku kapitałowego ponad wszystko
Według informacji Money.pl założenia projektu przygotowywanego przez Ministerstwo Finansów przewidują, że polskie REIT-y będą inwestować głównie w nieruchomości komercyjne (biura, centra handlowe, prywatne akademiki) oraz w infrastrukturę (sieci energetyczne, wodociągi, magazyny paliw itd.). Finansjalizacja kluczowej infrastruktury byłaby jeszcze groźniejsza niż finasjalizacja mieszkań. Oznaczałaby otwarcie na szeroką prywatyzację publicznych zasobów oraz wzrost cen usług publicznych. REIT-y miałyby przecież działać w interesie akcjonariuszy oczekujących wysokich dywidend – szczególnie jeśli byłyby notowane na giełdzie. W ten sposób najzamożniejsza część społeczeństwa naciskałaby już nie tylko na wzrost cen mieszkań, ale też na wzrost rachunków za energię czy opłat komunalnych za wodę i ogrzewanie.
Mieszkanie usługą, nie towarem? Ministra z Polski 2050 chce ograniczyć zarabianie na Airbnb
czytaj także
Co gorsza, fundusze tego typu wpływają na destabilizację segmentów rynku, w których działają. Według badania REIT Stock Price Volatility and the Effects of Leverage w okresie przed kryzysem rynku kredytów hipotecznych w USA fundusze podejmowały znacznie większe ryzyko, niż zdawano sobie wówczas sprawę. Największa zmienność zwrotu z ich akcji miała miejsce w latach 2007–2010, co jest dosyć oczywiste, gdyż podczas kryzysu akcje te zanotowały największy spadek wyceny w historii. W innym badaniu wykazano, że „indeksy REIT-ów reagują na wstrząsy i wzrost niepewności szybciej niż ceny nieruchomości komercyjnych”.
Opowiadanie o tym, że REIT-y są wprowadzane dla drobnych inwestorów prywatnych, również jest mydleniem oczu. Wprost wyrazili to uczestnicy panelu, który odbył się w ramach niedawnej konferencji Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych. „Nie spodziewam się, że jeśli w Polsce wejdą REIT-y, to nagle będziemy mieli boom kapitałowy, bo Polacy nie grają aktywnie na giełdzie. Kluczowe znaczenie będą mieli inwestorzy instytucjonalni, jak PPK, OFE, instytucje ubezpieczeniowe” – powiedziała Anna Duchnowska, dyrektorka zarządzająca inwestycjami w Invesco Real Estate (cytaty za PAP).
„Nie spodziewam się nie wiadomo jakiego transferu oszczędności Kowalskiego. […] Raczej skupiłbym się właśnie na inwestorach instytucjonalnych” – mówił Konrad Wilczak, zastępca dyrektora Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju na Polskę.
W polskie REIT-y inwestowałyby więc przede wszystkim inne fundusze, korporacje oraz kapitał zagraniczny. Otworzyłoby to furtkę do prywatyzacji i komercjalizacji kluczowej infrastruktury publicznej, która zaczęłaby być traktowana jak aktywa finansowe. Priorytetem zarządzających wodociągami, sieciami energetycznymi czy ciepłownictwem nie byłoby już dostarczanie obywatelom usług publicznych w niskiej cenie, tylko osiąganie jak największych zysków w interesie udziałowców, czyli wielkiego kapitału oraz wąskiej grupy najzamożniejszych.
czytaj także
Przeciw wprowadzeniu funduszy nieruchomościowych jest nawet minister Krzysztof Paszyk, znany głównie ze złych pomysłów, takich jak pakiet deregulacyjny czy program dopłat do rat kredytów mieszkaniowych. „Nie jestem entuzjastą REIT-ów. Nie wiem, czy wprowadzenie zyskałoby uznanie większości społeczeństwa” – powiedział w Polsat News.
Niestety, entuzjastą finansjalizacji jest minister Domański i jego resort, dla którego „eliminacja barier regulacyjnych i tworzenie środowiska sprzyjającego rozwojowi” rynku kapitałowego stanowią jeden z głównych celów w tej kadencji. Okazuje się więc, że to nie bezczynności obecnego rządu powinniśmy się obawiać. Naprawdę źle będzie dopiero wtedy, gdy zacznie wreszcie działać.
