Pod względem dostępności mieszkaniowej w ciągu zaledwie pięciu lat zbiednieliśmy o 10 proc. O tyle samo w ostatnim czasie wzbogacili się prywatni inwestorzy, którzy traktują mieszkania jak aktywa inwestycyjne. Za średnią krajową możemy sobie dziś kupić 0,76 metra kwadratowego mieszkania.
Jeszcze niedawno lewica krzyczała na demonstracjach: „mieszkanie prawem, nie towarem”, ale już niedługo możemy zatęsknić za tymi czasami. A właściwie już powinniśmy za nimi tęsknić, bo prawidłowym hasłem byłoby dziś: „mieszkanie towarem, a nie aktywem”. Nie podobało nam się, słusznie zresztą, że lokale mieszkalne były traktowane jak zwykłe dobro sprzedawane i kupowane na rynku. Sprawy poszły jednak w bardzo złym kierunku – lokale mieszkalne ze zwykłego towaru użytkowego stały się aktywami inwestycyjnymi. Popularnymi lokatami kapitału, takimi jak akcje spółek. Te ostatnie inwestorzy kupują, by zapewnić sobie udział w wypłaconej dywidendzie lub w celu osiągnięcia zysku na wzroście wyceny papierów. Na tej samej zasadzie inwestujący w mieszkania nabywają je, by osiągnąć z nich rentę (czyli wynająć) lub sprzedać z zyskiem po pewnym czasie.
Różnica jest taka, że akcje spółek nikomu nie są potrzebne do życia. W akcjach nikt nie mieszka, nikt ich też nie je. Fluktuacje na giełdzie generalnie mało kogo obchodzą, gdyż giełda już dawno odseparowała się od realnej gospodarki – zwłaszcza w takim kraju jak Polska, gdzie jest realnie niewielka, nie może jej więc zaszkodzić tak, jak to miało miejsce w USA w 2008 roku. Dla przeciętnego Polaka czy Polki giełda naprawdę ma niewielkie znaczenie. Tymczasem mieszkania są dobrem podstawowej potrzeby. Wzrost ich cen bezpośrednio przekłada się na standard życia milionów ludzi. Inaczej mówiąc, zamożni zabawiają się w spekulację na rynku mieszkaniowym, lokując środki finansowe w „aktywa mieszkaniowe”: patrzą na nie jak na cyferki w słupkach księgowych. Nieuprzywilejowani kapitałowo, dla których lokale mieszkalne stanowią po prostu dach nad głową, a nie aktywa finansowe, są w wyniku tych zabaw pokrzywdzonymi, gdyż z każdym rokiem mogą sobie pozwolić na coraz mniej własnej przestrzeni życiowej.
Pandemiczna hossa
Na początku pandemii mówiło się o końcu dobrej koniunktury w budownictwie mieszkaniowym. Po latach długich wzrostów ceny mieszkań miały zacząć wreszcie spadać. Trwało to dokładnie jeden kwartał – II kwartał zeszłego roku – a potem hossa w mieszkaniówce powróciła. W zeszłym roku w Polsce oddano do użytku 222 tys. mieszkań: to absolutny rekord w historii III RP. Co prawda, do szczytu budowlanego w dekadzie Gierka jeszcze nam brakuje (283 tys. mieszkań w roku 1978), ale Jaruzelskiego już dogoniliśmy, bo to właśnie w latach 80. ostatni raz budowano tak dużo.
Hongkong w Warszawie, bonanza na giełdzie. Dlaczego mieszkamy w ciasnych klitkach
czytaj także
A skoro oddaliśmy rekordową liczbę mieszkań w warunkach pandemii, w której siłą rzeczy musiał spaść popyt, to i ceny spaść musiały, nieprawdaż? No nie. Bo ceny mieszkań wzrosły, i to bardzo. Według danych Eurostatu na koniec IV kwartału zeszłego roku w Polsce ceny mieszkań rok do roku wzrosły o blisko 9 proc., a zatem prawie dwa razy szybciej niż w całej UE (średnia to ponad 5 proc.). Z powodu pandemii spadły jedynie ceny najmu – co było spowodowane m.in. odpływem imigrantów oraz studentów. W grudniu zeszłego roku ceny najmu były niższe od kilku do nawet kilkunastu procent, zależnie od miasta i wielkości lokalu.
I wbrew pozorom to wcale nie jest nietypowa sytuacja. Od mniej więcej 2015 roku w całej UE mieszkania drożeją znacznie szybciej, niż rosną czynsze mieszkań na wynajem. Ceny mieszkań w 2015 roku były nawet nieco niższe niż w 2010 roku, a czynsze o kilka procent wyższe. Od 2015 roku w UE notowano jednak błyskawiczny wzrost cen nieruchomości mieszkalnych, które szybko przebiły wzrost wysokości czynszów. W 2020 roku ceny mieszkań były wyższe o blisko 30 proc. niż w 2010, natomiast czynsze jedynie (!) o niecałe 15 proc. Nad Wisłą efektów tego trendu w ciągu ostatnich lat jeszcze nie dostrzegamy – na koniec 2020 roku zarówno czynsze, jak i ceny mieszkań były wyższe niż w 2010 roku o 30 proc. (czynsze nawet nieco więcej). Zeszły rok zwiastuje jednak, że także do Polski przyszło zjawisko rozwierania się cenowych nożyc.
Dlaczego w ogóle w zeszłym roku doszło do tak przedziwnego połączenia znacznego spadku wysokości czynszów z bardzo dynamicznym wzrostem cen mieszkań? Gdyby mieszkanie było zwykłym towarem, to sytuacje w obu segmentach rynku mieszkaniowego powinny być względnie podobne. Tylko że mieszkanie już nie jest towarem – od kilku dobrych lat stało się przede wszystkim aktywem. Ceny mieszkań oderwały się od sytuacji w mieszkalnictwie, tak jak ceny akcji od sytuacji w realnej gospodarce. Nie zależą już od popytu na dach nad głową, lecz od aktywności inwestorów. Do 2015 roku udział środków własnych w zakupie mieszkań wynosił mniej więcej połowę. W 2016 roku wzrósł już do dwóch trzecich, a w 2017 roku nawet do trzech czwartych. Na tym poziomie był jeszcze w pierwszym kwartale 2020 roku, by potem na chwilę spaść do jednej trzeciej (pandemiczny drugi kwartał), ale potem znów błyskawicznie odbić do dwóch trzecich.
O jedną dziesiątą biedniejsi
Kto kupuje mieszkania za gotówkę? No przecież nie zwykli użytkownicy mieszkań. Oni najczęściej biorą kredyt. Według danych NBP 60 proc. transakcji nabycia lokalu na własny użytek jest finansowanych kredytem, a kolejne 18 proc. częściowo kredytem. Za gotówkę mieszkania kupują inwestorzy – szczególnie ci, którzy kupują je w celach spekulacyjnych. O ile bowiem połowa wartości transakcji nabycia lokalu w celu jego wynajmu była pokrywana ze środków własnych, o tyle transakcje „z zamiarem odsprzedaży w korzystnym okresie” były pokrywane wyłącznie ze środków własnych aż w dwóch trzecich przypadków, a w kolejnej jednej piątej – z przewagą środków własnych (częściowe kredytowanie). Opisany w poprzednim akapicie wzrost udziału środków własnych w zakupie mieszkań, do jakiego doszło w ostatnich latach, oznacza więc po prostu napływ inwestorów spekulacyjnych do rynku mieszkaniowego.
Co to oznacza w praktyce dla miejscowej ludności? Do 2014 roku realne ceny mieszkań (deflated house prices) spadały – co nie znaczy, że spadały nominalnie. Po prostu się bogaciliśmy (tzn. Polacy i Polki uśrednione statystycznie) w tempie (nieco) szybszym niż wzrost cen mieszkań. W latach 2015–2017 realne ceny mieszkań rosły w tempie 2–3 proc. rocznie, jednak już w latach 2018–2020 rosły już na poziomie 5–7 proc. rocznie. Było to zadziwiająco skorelowane ze wzrostem udziału środków własnych w transakcjach mieszkaniowych. Poprzez napływ kapitału inwestycyjnego do rynku mieszkaniowego ceny mieszkań w Polsce zaczęły rosnąć szybciej niż płace. Z jakim skutkiem? Narodowy Bank Polski co roku publikuje wskaźnik dostępności mieszkaniowej. W 2015 roku za przeciętną pensję Polka mogła kupić… 0,84 metra kwadratowego mieszkania. Na koniec 2020 roku było to już tylko 0,76 metra. W ciągu pięciu lat pod względem dostępności mieszkań zbiednieliśmy więc o prawie jedną dziesiątą.
Kto na tym wszystkim zarabia? Oczywiście w pierwszej kolejności deweloperzy. W 2020 roku stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów wyniosła 20 proc., była więc nawet o 2 punkty procentowe wyższa niż w 2019 roku, choć już wtedy była gigantyczna. Deweloperka to obecnie zdecydowanie najbardziej intratna branża w Polsce. W dwóch innych – czyli w sektorach motoryzacyjnym oraz informatycznym – stopa zwrotu z kapitału własnego jest dwukrotnie niższa niż w deweloperce.
Górne dziesięć procent
Oczywiście na wzroście cen mieszkań zarabiają też sami inwestorzy. Kto to dokładnie jest? Może to po prostu zwyczajne szaraczki inwestują swoje oszczędzone pieniądze, by sobie dorobić do pensji? Wolne żarty, tak zwani zwyczajni ludzie raczej nie inwestują w nieruchomości, a jeśli trafi im się jakaś dodatkowa, to najczęściej w wyniku otrzymania spadku lub innego zbiegu okoliczności. Według danych NBP tylko 10 proc. średnio zamożnych gospodarstw w Polsce posiada „inne nieruchomości” (czyli inne niż te, w których mieszkają), o łącznej wartości 26 mld zł. Natomiast najbogatszy decyl gospodarstw domowych znad Wisły posiada „inne nieruchomości” warte aż 356 mld zł. Tak więc górne 10 proc. jest pod tym względem aż 14 razy zamożniejsze niż klasa średnia (oczywiście, większość z tych górnych 10 proc. sama uważa się za klasę średnią, ale nie można się na to nabierać). I to wśród tych górnych 10 proc. należy szukać inwestorów spekulacyjnych z polskiego rynku mieszkaniowego, którzy odpowiadają za wzrost cen mieszkań w ostatnich kilku latach.
Święta własność prywatna? W Nowym Jorku niekoniecznie [rozmowa]
czytaj także
Co gorsza, trudno sobie wyobrazić, że wzrost cen w najbliższych miesiącach wyhamuje. Może on wręcz jeszcze wzrosnąć. Z powodu niskich stóp procentowych posiadacze kapitału finansowego poszukują bowiem bardziej atrakcyjnych form inwestycji. Jedną z nich jest kupowanie obligacji skarbu państwa, ale one również są rekordowo nisko oprocentowane. W takiej sytuacji mieszkania stają się najlepszą, czytaj: najbardziej stabilną i rentowną formą lokowania kapitału dla zamożnych gospodarstw domowych. A czasem także inwestorów instytucjonalnych. Według NBP tylko w ciągu ostatniego roku z polskich lokat bankowych odpłynęło prawie 100 mld zł – czyli prawie jedna trzecia ulokowanego w nich kapitału. Gdzie on zostanie lub już został zainwestowany? Między innymi właśnie w mieszkania.
Oczywiście, zamiana mieszkań w aktywa inwestycyjne to nie tylko specyfika Polski. U nas ten proces dopiero raczkuje. Bardzo daleko nam pod tym względem do Wielkiej Brytanii czy nawet Czech. W tych ostatnich ceny mieszkań w stosunku do 2010 roku wzrosły już o przeszło dwie trzecie, czyli dwukrotnie szybciej niż w Polsce. Parlament Europejski niedawno wezwał państwa członkowskie „do działań dla rozwiązania kryzysu mieszkaniowego”. „Jedną z głównych przyczyn wzrostu kosztów mieszkaniowych jest konwersja mieszkań na aktywa finansowe. Wiele osób inwestuje w drugie mieszkania, aby uzyskać dodatkowe dochody i zwiększyć swoje emerytury. Inwestycje zagraniczne napędzają wzrost lokalnych cen nieruchomości mieszkalnych, a platformy takie jak Airbnb zmniejszają dostępność mieszkań, szczególnie w centrach miast” – czytamy w komunikacie PE.
Nieobecne państwo
W podobnym duchu utrzymany jest niedawny raport OECD Housing and inclusive growth. Autorzy zwracają uwagę m.in. na to, że na obecnej hossie na rynku mieszkaniowym tracą przede wszystkim młode gospodarstwa domowe, które mają ogromne problemy z nabyciem mieszkania. Jeszcze w 1995 roku średnio w OECD na zakup 60-metrowego mieszkania trzeba było poświęcić siedmioroczną pensję. Obecnie już dziesięcioroczną. W państwach należących do OECD prawie połowa osób w wieku 20–29 lat nadal mieszka z rodzicami. W Polsce to przeszło 60 proc., a jedna trzecia Polek i Polaków w wieku 25–29 lat uważa zdobycie lub utrzymanie mieszkania za jedno z trzech najważniejszych ryzyk, przed którymi stoją. W pozostałych grupach wiekowych takie ryzyko wskazało dwukrotnie mniej pytanych. W całym OECD aż 40 proc. młodych uznaje zdobycie lub utrzymanie mieszkania za jedno z trzech największych wyzwań.
Autorzy raportu OECD wzywają państwa do prowadzenia aktywniejszej polityki mieszkaniowej. Zwracają uwagę, że wydatki na politykę mieszkaniową w ostatnich latach spadły, choć już wcześniej były bardzo niskie. Obecnie państwa OECD na politykę mieszkaniową wydają 0,3 proc. PKB. Co istotne, zdecydowana większość z tego i tak idzie na dodatki mieszkaniowe, trafiające ostatecznie do kieszeni właścicieli. Publiczne inwestycje mieszkaniowe w państwach OECD wynoszą zaledwie 0,06 proc. PKB. Jak to wygląda w Polsce? Na dodatki mieszkaniowe przeznaczamy, uwaga… 0,0 proc. PKB. Inaczej mówiąc, polskie wydatki na ten cel są tak niskie, że nie można ich wykazać do jednego miejsca po przecinku.
czytaj także
Oczywiście najłatwiej byłoby w takiej sytuacji wprowadzić kolejny już program dopłat do rat mieszkaniowych. W rodzaju wcześniejszych „Rodzina na swoim” z czasów pierwszego rządu PiS lub „Mieszkania dla młodych”, wprowadzonego przez koalicję PO-PSL. Tylko że to byłoby typowe leczenie objawowe – zapewne pomogłoby wielu rodzinom, jednak nie tylko zahamuje wzrost cen mieszkań, ale jeszcze może go przyspieszyć. Najlepszym rozwiązaniem byłoby utworzenie państwowego dewelopera, który budowałby mieszkania znacznie tańsze niż te komercyjne. Konkurencja z jego strony wymuszałaby urealnianie cen mieszkań przez sektor prywatny. Problem w tym, że państwo polskie próbowało już budować mieszkania i niestety mu to nie wyszło – mowa o największej kompromitacji PiS w zakresie polityki społecznej, jaką było niesławne „Mieszkanie plus”, które skończyło się fiaskiem.
Najprostszym rozwiązaniem hamującym spekulacyjny wzrost mieszkań byłoby umożliwienie gminom wprowadzania dodatkowego podatku od niezamieszkanych lokali prywatnych. Każdy lokal prywatny, który byłby niezamieszkany dłużej niż np. przez 12 miesięcy, byłby obciążony drastycznie wyższą stawką podatku od nieruchomości. Ta stawka powinna być na tyle wysoka, wręcz zaporowa, żeby skłaniać inwestorów do wynajmu lub sprzedaży pustych lokali. Dzięki temu ceny najmu mogłyby spaść, a ceny nieruchomości przynajmniej rosłyby nieco wolniej. A być może niejeden prywatny inwestor dwa razy by się zastanowił, czy chce w to wchodzić. I ostatecznie może dzięki temu byłoby mniej chętnych na traktowanie dobra podstawowej potrzeby, jakim jest mieszkanie, jak kolejnego aktywa inwestycyjnego.
