Są błędy, na których lepiej się nie uczyć. Jednym z nich jest polityka mieszkaniowa Ukrainy, skierowana na zysk z nieruchomości.
„Pośrednik powiedział, że dzisiaj złożono ponad 300 wniosków, a on znalazł tylko 5 mieszkań”.
„Szukaliśmy w całym obwodzie lwowskim, we Lwowie się nie udało, ale znaleźliśmy w Łucku, pojedziemy tam”.
„Chyba muszę wrócić do Charkowa”.
Podobne słowa słyszę we Lwowie każdego dnia. Myślę, że słychać je w wielu miejscach zachodniej Ukrainy i wschodniej Polski, a później niczym echo będą wypowiadane w innych miejscach, do których jadą ludzie uciekający przed wojną. W ciągu ostatniego miesiąca we Lwowie udało się znaleźć tymczasowe zakwaterowanie dla tysięcy osób, a dla ilu się nie udało? Tego nie wiemy.
W nie-pokoju. O polityce mieszkaniowej Ukrainy przed rosyjską agresją i po niej
czytaj także
Biorąc pod uwagę to, jak trudno jest teraz znaleźć dom na kilka miesięcy dla ludzi, którzy uciekli przed bombardowaniem, aż chce mi się krzyczeć: „Mówiliśmy wam o mieszkaniach socjalnych i problemach z rynkiem najmu, a wy nic nie zrobiliście!”. Ale gniew nie doprowadzi nas do rozwiązania problemu przynajmniej części potrzebujących. Dlatego postaram się opowiedzieć na przykładzie Lwowa, jak wygląda obecnie sytuacja mieszkaniowa.
Według oficjalnych danych do Lwowa przyjechało 200 tysięcy osób, choć w rzeczywistości liczba ta jest 2−3 razy większa. Lokalny rynek najmu zareagował tak, jak mogliśmy się tego spodziewać po nieuregulowanym rynku. Coraz częściej kawalerki są wynajmowane za 1000 dolarów. Ze względu na gwałtowny wzrost popytu na mieszkania uchodźcy często nie mogą pozostać w mieście, a właściciele mieszkań albo bezprawnie podnoszą ceny, skłaniając lokatorów do wyprowadzki, albo całkowicie łamią ich prawa i ich eksmitują.
Jak osoby odpowiedzialne za politykę mieszkaniową zareagowały na kryzys?
Jedyne, na co odważyły się władze miejskie, to moralizujące zastraszanie właścicieli. Potrzeba przyjmowania ludzi we Lwowie istniała już przed pełnoskalową inwazją, ale dopiero 3 marca mer miasta Andrij Sadowy zwrócił uwagę na problem i powiedział:
„Ceny mieszkań we Lwowie powinny pozostać takie, jak były w okresie przedwojennym. Właściciel mieszkania lub hotelarz, który ustala zawyżone ceny, to szabrownik! Proszę zgłaszać takie przypadki na Miejskiej Infolinii – 1580. Będziemy działać tak, jak należy to robić w czasie wojny: sprawdzimy i upublicznimy nazwiska oszustów, a ich pełne dane przekażemy Służbom Bezpieczeństwa Ukrainy”.
Choć takie symboliczne gesty są lepsze niż całkowite ignorowanie problemów, to mają one niewielki wpływ na realia rynku najmu. W końcu jeśli jesteś osobą wewnętrznie przesiedloną i potrzebujesz dachu nad głową, to przede wszystkim spędzasz cenny czas na szukaniu mieszkania, na które cię stać, a nie takiego po wygórowanych cenach. Jeśli właściciel pozbywa się ciebie, podnosząc cenę, to żadne publiczne listy ani strach przed SBU na niego nie wpłyną. Może on nawet wezwać policję, żeby cię eksmitować.
Nieco większe szanse na wywarcie presji na właścicielu mają ci, którzy wynajmują mieszkanie na podstawie spisanej umowy. Ale nawet w takiej sytuacji łatwiej jest skorzystać z prawa własności, niż udowodnić przed sądem, że eksmisja przed wygaśnięciem umowy jest dopuszczalna tylko pod pewnymi warunkami. Już przed wojną zastosowanie mechanizmów prawnych, które chronią lokatorów, było trudne. Kodeks cywilny gwarantuje ochronę praw najemców, jednak często wyegzekwowanie tych praw wymaga postępowania sądowego i zaangażowania prawników. Jednocześnie mechanizm ochrony prawa właściciela do własności prywatnej jest dość prosty – wystarczy zadzwonić na policję i pokazać dokumenty potwierdzające własność mieszkania. Tym samym w praktyce łatwiej ochronić właściciela niż najemcę mieszkania.
Jedynie rząd może wprowadzić zakaz eksmisji oraz zamrozić ceny na rynku wynajmu. Ale wśród ustaw, nad którymi pracuje Rada Najwyższa, nie ma nawet śladu prób ochrony lokatorów, a apele aktywistów zajmujących się polityką mieszkaniową są ignorowane.
Mieszkanie prawem? Niechby i towarem, byle nie spekulacyjnym
czytaj także
Niezbędnym krokiem, oprócz regulacji rynku wynajmu, jest stworzenie nowych możliwości dla osób wewnętrznie przesiedlonych. Gdyby w miastach było rozwinięte budownictwo socjalne, mogłoby to zapewnić schronienie uchodźcom. Jednak polityka mieszkalnictwa socjalnego nigdy nie funkcjonowała w Ukrainie. Obecnie istnieją pojedyncze inicjatywy organizacji państwowych, które próbują ten problem rozwiązać. Na przykład w obwodzie lwowskim uczelnie przyjmują uchodźców w swoich akademikach, a Ministerstwo Kultury i Polityki Informacyjnej zachęca społeczność lokalną do organizowania miejsc noclegowych. Ministerstwo na fali samoorganizacji obywateli zaproponowało platformę „Schronienie”, która łączy tych, którzy mogą zapewnić tymczasowe mieszkanie, z tymi, którzy go potrzebują. Takie praktyki są jednak epizodyczne. Zdaje się, że odtwarzają one logikę polityki mieszkań socjalnych, ale nie stanowią planowego i efektywnego programu.
Stare mechanizmy nie działają
Polityka mieszkalnictwa socjalnego miałaby szansę działać lepiej, gdyby rozwijała się w czasie pokoju. Ale dlaczego problemami mieszkaniowymi zajmuje się regionalna administracja wojskowa i Ministerstwo Kultury, a nie Ministerstwo Rozwoju Regionalnego, Budownictwa oraz Usług Komunalnych albo urzędnicy bezpośrednio odpowiedzialni za politykę mieszkaniową?
Odpowiedź jest prosta: są zajęci czymś zupełnie innym. Władza nie ma na celu zapewnienia przystępnych cenowo mieszkań jak największej liczbie obywateli, tylko wspieranie budownictwa. Ministerstwo Rozwoju Regionalnego, Konfederacja Budowniczych Ukrainy, Państwowa Inspekcja Architektury i Rozwoju Miast oraz inne podmioty odpowiedzialne za opracowywanie i wdrażanie strategii mieszkaniowych tylko udają, że zaspokajają potrzeby przesiedleńców wewnętrznych i osób, których domy zostały zrujnowane.
Oto ich wizja rozwiązania problemu:
1) stworzenie systemu finansowania budownictwa opartego na ryzykownych mechanizmach finansowych, takich jak sekurytyzacja (stworzenie rynku kredytów hipotecznych),
2) zakup mieszkań od deweloperów za pieniądze publiczne,
3) dofinansowanie mieszkań dla osób wewnętrznie przesiedlonych.
Jeśli jakaś część potrzebujących dzięki tej polityce będzie mogła uzyskać dostęp do mieszkań – będą to nieliczni zamożni. Realnymi beneficjentami tej polityki staną się deweloperzy, ponieważ to do nich kierowane będą finanse. Dostępność mieszkania i dochody z budownictwa wykluczają się wzajemnie, a to właśnie te ostatnie dominują w obecnej polityce. Ani władze lokalne, ani centralne nie potrafią odpowiednio reagować na potrzeby mieszkaniowe setek tysięcy uchodźców. Dlatego problemy te w dużej mierze rozwiązywane są przez inicjatywy oddolne. Przykład Lwowa pokazuje, ilu obywateli mieszka z bliskimi i znajomymi, jak organizacje pozarządowe i inicjatywy publiczne przebudowują różne przestrzenie tak, żeby nadawały się do mieszkania, ilu właścicieli mieszkań utrzymuje „starą”, już nierynkową cenę za wynajem.
Inicjatywa, do której się przyłączyłam, ma na celu pomoc uchodźcom ze specjalnymi potrzebami w znalezieniu długoterminowego schronienia. I jest to bardzo trudne, mimo że mamy znajomych agentów mieszkaniowych oraz hydraulików, znamy miasto i mamy umiejętności komunikacyjne. Jak mają radzić sobie z tym chaosem nowo przybyłe rodziny z małymi dziećmi i osoby o ograniczonej sprawności ruchowej?
Mieszkanie prawem, nie towarem – historia pewnego nieporozumienia
czytaj także
Takie praktyki solidarności są przykładem zasady, na której powinna opierać się polityka mieszkaniowa: mieszkanie jest podstawową potrzebą, a nie źródłem dochodu czy aktywem finansowym.
Niestety przypadek Lwowa nie różni od innych miast ukraińskich. A kraje Unii Europejskiej nie są gotowe na zapewnienie przystępnych cenowo mieszkań dla ukraińskich uchodźców. Chociaż regulacje dotyczące mieszkalnictwa socjalnego i rynku najmu są o wiele lepiej rozpowszechnione w krajach Unii Europejskiej niż w Ukrainie, to w ostatnich dziesięcioleciach prywatyzacja i finansjalizacja mieszkań stopniowo uczyniła je mniej dostępnymi nawet dla obywateli UE, nie mówiąc już o migrantach i uchodźcach. W warunkach niewielkiej liczby dostępnych mieszkań mogą wystąpić konflikty między umownymi „swoimi” i „nowymi”. Dlatego oprócz pytania, czy kraje UE chcą przyjmować Ukrainki, warto zadać pytanie, czy będą w stanie zapewnić im niedrogie mieszkanie, godną pracę i usługi socjalne. Wraz z tym problemem pojawia się kolejny: jak stworzyć warunki zrównujące prawa obywateli i nie-obywateli, Ukraińców i Syryjczyków? Odpowiedzi na tego typu pytania mogą uratować wiele żyć.
Czas krzyczeć
Są błędy, na których lepiej się nie uczyć. Jednym z nich jest polityka mieszkaniowa Ukrainy, skierowana na zysk z nieruchomości. Konsekwencjami tej polityki jest to, że ludzie są zmuszeni nie tylko do przeniesienia się do innej części miasta, ale także do powrotu lub pozostania w miejscach, w których mogą zginąć w wyniku działań armii rosyjskiej.
Przed wojną nazywałam te procesy przemieszczaniem. Nie wiem, jak to nazwać teraz. Jestem jednak przekonana, że należy nadal krzyczeć do tych, którzy podejmują decyzje dotyczące mieszkalnictwa zarówno na szczeblu lokalnym, jak i krajowym i międzynarodowym, krzyczeć w Ukrainie i krzyczeć w Unii Europejskiej. Badania, opracowania, rekomendacje są dostępne, konieczne jest jednak wywieranie nacisku politycznego, żeby osoby decyzyjne z nich skorzystały. Musimy żądać mieszkań socjalnych, ochrony praw lokatorów, niedopuszczania do dominacji własności prywatnej nad prawem do schronienia, planowania socjalnej i demokratycznej polityki mieszkaniowej na przyszłość.
Krzyczcie ze mną, bo nie chodzi tylko o Lwów i nie tylko o Ukrainę.
**
Alona Liasheva – socjolożka, badaczka miejskiej ekonomii politycznej, pracuje w Centrum Badań Europy Wschodniej na Uniwersytecie w Bremie i w Kijowskim Uniwersytecie Narodowym im. Tarasa Szewczenki.
Artykuł powstał w ramach wielojęzycznego projektu ELMO, poświęconego problemom mieszkaniowym i ruchom lokatorskim, które przeciwstawiają się neoliberalnej polityce miejskiej w Europie Środkowej i Wschodniej. Z ukraińskiego przełożyła Aleksandra Kosior.
«Ріелтор сказав, що сьогодні було більше 300 запитів і знайшли лише 5 квартир»
«Ми шукали по всій Львівській області, у Львові нічого не вийшло, знайшли в Луцьку, їдемо туди»
«Мабуть доведеться повертатись у Харків»
Схожі слова я чую у Львові кожного дня. Думаю, що вони звучать багато де по всій західній Україні і східній Польщі, а далі будуть промовлятись і в багатьох інших місцях, куди прямують ті, хто втікає від війни. За останній місяць у Львові вдалося тимчасово розмістити тисячі людей, а яку кількість не вдалося – невідомо.
Спостерігаючи за тим, наскільки складно зараз знайти домівку на декілька місяців для людей, які втекли від бомбардувань, мені хочеться кричати: «Ми ж вам говорили про соціальне житло і проблеми з ринком оренди, а ви не нічого не робили!» Але злість не призведе до жодного поступу в забезпеченні бодай частини потребуючих. Тому спробую розібратись на прикладі Львова, що саме відбувається зараз із житлом.
Лише за офіційними даними до Львова приїхало 200 тисяч людей, насправді ж – у 2-3 рази більше. Місцевий ринок оренди відреагував так, як може відреагувати на це нерегульований ринок. Однокімнатні квартири здають подекуди й за 1000 доларів. Через різке зростання попиту на житло біженці не мають змоги залишитись у місті, а орендарям або незаконно піднімають ціни, підштовхуючи до виселення, або взагалі порушують їхні права, виселяючи.
Як на кризу відреагували відповідальні за житлову політику?
На все, що спромоглася міська влада – це моралізаторські залякування орендодавців. Необхідність приймати людей у Львові існувала й до повномасштабного вторгнення, але лише 3 березня мер Андрій Садовий звернув увагу на проблему і заявив:
«Ціни на проживання у Львові мають залишатись такими, як були у довоєнний час. Орендодавець чи готельєр, який виставляє завищену ціну за помешкання – мародер! Повідомляйте про такі випадки на Гарячу лінію міста – 1580. Ми будемо діяти так, як потрібно в умовах воєнного часу: перевіримо і зробимо імена мародерів публічними, а також передамо дані СБУ».
Хоча такі символічні жести – це краще, ніж повне ігнорування проблем, але вони майже не впливають на реалії ринку оренди. Адже, якщо ви – ВПО (внутрішньо переміщена особа) і потребуєте даху над головою, то в першу чергу ви витрачаєте дорогоцінний час на пошук житла, яке вам по кишені, а не за захмарними цінами. Якщо ж вас виселяють, піднімаючи ціну, то жодні публічні списки чи страх перед СБУ не переважать права приватної власності на квартиру. Орендодавець навіть може викликати поліцію, щоб вас виселити.
Трохи більше шансів натиснути на орендодавця мають ті, хто винаймає житло за договором. Але і в такій ситуації право приватної власності використати простіше, ніж доводити в суді, що виселення до закінчення дії договору допустиме лише за певних умов. Легальні механізми, які дозволяли б захищали орендарів, було складно застосовувати і до війни. Цивільний кодекс гарантує захист прав орендаря, але реальне втілення таких гарантій вимагає судової тяганини, залучення адвокатів. Водночас механізм захисту права приватної власності орендодавця доволі простий – необхідно лише викликати поліцію та показати документи, що підтверджують власність на житло. Отже, права орендаря на практиці важче захистити, ніж права орендодавця.
Накласти заборону на виселення, а також заморозити ціни на ринку оренди може та має центральна влада. Але серед законів, над якими працює Верховна Рада, немає навіть натяку на спроби захистити орендарів, а заклики дослідників житлової політики ігноруються.
Окрім регуляції ринку оренди, необхідним кроком є створення нових можливостей для ВПО. Розвиток сфери некомерційного житла міг би забезпечити прихистком біженців. Але соціальне житло як цілеспрямована політика в Україні ніколи не функціонувала. Наразі з’являються поодинокі ініціативи від окремих державних органів у цьому напрямку. Наприклад, у Львівській області гуртожитки закладів освіти використовують для поселення переселенців, а Міністерство культури та інформаційної політики закликає громади самоорганізовуватися для розселення біженців. Кабмін підхопив хвилю самоорганізації громадян і запропонував платформу «Прихисток», що пов’язує тих, хто може тимчасово надати житло, із тими, хто його потребує. Такі практики епізодичні. Вони наче й відтворюють логіку політики соціального житла, однак не складають цілеспрямованої дієвої програми.
Старі санчата не везуть
Політики соціального житла спрацювали б краще, якби розвивалися в мирний час. Більше того, чому до проблем житла звертаються обласні військові адміністрації та Мінкульт, а не профільне Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства чи службовці, безпосередньо відповідальні за житлову політику?
Бо вони зайняті чимось зовсім іншим. Як і раніше, основні зусилля влади направлені не у бік забезпечення доступним житлом якомога більшої кількості громадян, а на підтримку будівництва. Мінрегіон, Конфедерація будівельників України, ДІАМ та інші актори, відповідальні за розробку та впровадження стратегій забезпечення житлом, лише роблять вигляд, що намагаються відповідати на потреби ВПО та людей, чиє житло зруйноване.
Їхнє бачення вирішення проблеми полягає у:
1) створенні системи фінансування будівництва, базованої на ризикованих фінансових механізмах, як-то сек’юритизація (створення ринку боргів за іпотеками),
2) закупівлі житла у забудовників за державні кошти,
3) субсидуванні купівлі житла ВПО.
Якщо якась частина потребуючих і зможе завдяки таким політикам отримати доступ до житла – це будуть не надто чисельні заможніші люди. Справжніми ж бенефіціарами таких політик стануть забудовники, адже усі фінансові потоки направляються саме до них. Доступність житла й отримання прибутків із будівництва – це взаємовиключні явища, і наразі в політиці переважає друге. Ні місцева, ні центральна влада не можуть чи не знають, яким чином реагувати на житлові потреби сотень тисяч біженців. Тому житлові проблеми великою мірою вирішуються шляхом низової самоорганізації. На прикладі Львова можна побачити, як багато містян селять до себе і близьких, і ледь знайомих людей, як громадські організації й ініціативи переоблаштовують різні простори під житло, як багато орендодавців зберігають «стару», вже неринкову ціну на житло.
Ініціатива, до якої я долучилася, намагається допомагати біженцям з особливими потребами знайти довгостроковий прихисток. І це важко, попри те, що ми маємо знайомих ріелторів та сантехніків, знаємо місто та маємо комунікаційні навички. Як мають у цьому хаосі розібратись новоприбулі сім’ї з маленькими дітьми та маломобільні люди?
Такі практики солідарності – це приклад того принципу, на якому має базуватися житлова політика: житло – це базова потреба, а не джерело прибутку, не фінансовий актив.
На жаль, випадок Львова не вирізняється серед інших українських міст. Не готові до забезпечення доступним житлом українських біженців і країни Європейського Союзу. Хоча політики соціального житла та регулювання ринку оренди є більш поширеними у країнах ЄС, ніж в Україні, але за останні десятиліття приватизація та фінансіалізація житла поступово робить його менш доступним навіть для громадян ЄС, не кажучи вже про мігрантів та біженців. В умовах невеликої кількості доступного житла можуть виникати конфлікти між умовними «своїми» і «новими». Тому окрім питання, чи хочуть країни ЄС приймати українок, варто ставити питання, чи зможуть вони забезпечити їх доступним житлом, гідною працею, соціальними сервісами. А разом із цим питанням виникає й питання того, яким чином створити умови, які б урівнювали в правах громадян та негромадян, українців та сирійців. Відповіді на такі запитання можуть врятувати життя.
Час кричати
Є помилки, на яких краще не вчитись. Одна із цих помилок – це житлова політика України, орієнтована на отримання прибутку з нерухомості. Наслідком цієї політики стає те, що люди не тільки змушені переїздити в інший район свого міста, а й повертатися або залишатися в місцях, де вони можуть загинути від дій російської армії.
До війни я називала ці процеси витісненням (displacement). Як називати це зараз, я не знаю. Але впевнена, що життєво необхідно продовжувати кричати до тих, хто приймає рішення щодо житла на локальному, національному та міжнародному рівнях, кричати в Україні та в ЄС. Дослідження, напрацювання, рекомендації є, необхідно чинити політичний тиск. Кричати про соціальне житло, про захист прав орендарів, про недопустимість домінування права приватної власності над правом на прихисток, про гостру необхідність планувати соціальну та демократичну житлову політику на майбутнє.
Кричіть зі мною, бо це не лише про Львів і не лише про Україну.
*
Ляшева Альона
Соціологиня, дослідниця міської політичної економії, працює в Дослідницькому центрі Східної Європи при Університеті Бремену та Київському національному університеті імені Тараса Шевченка
