Jeśli udało ci się zreprywatyzować kamienicę – szczere gratulacje. Teraz, aby móc dobrze na niej zarobić, musisz przerobić lokale mieszkalne na luksusowe apartamenty, a lokale użytkowe na palarnię cygar i pijalnię whisky.
Możesz to nazwać zarówno optymalizacją struktury najemców, komercjalizacją zasobu, jak też usunięciem wkładki mięsnej. Pamiętaj jednak, że tego rodzaju deweloperka to nie droga usłana różami. Pierwszym problemem może być konserwator zabytków, ale to i tak nic w porównaniu z lokatorami.
Co musisz o nich wiedzieć? Lokatorzy komunalni to same problemy. Po pierwsze, płacą za niskie czynsze, żeby naprawić niedziałający od trzydziestu lat domofon. Niektórzy w ogóle nie płacą. Jednocześnie to bardzo roszczeniowa grupa, często bratająca się z rozwydrzonymi, anarchistycznymi dzieciakami, wykrzykującymi: „Kapitalizm kanibalizm”. Musisz się liczyć z tym, że jeśli podejmiesz jakiekolwiek próby pozbycia się lokatorów ze środka, dzieciaki pójdą naskarżyć na ciebie do telewizji albo zrobią pikietę pod twoją kancelarią. Twoje nazwisko będzie pojawiać się na pasku w wiadomościach, a bolszewicy zastąpią szlachetny tytuł „inwestora” nieeleganckim „handlarzem roszczeń” czy wręcz „czyścicielem”.
Ale i tak najgorsze są te stare babcie. Anarchiści wyglądają, jak wyglądają, ale kiedy miła starsza pani w bereciku pojawia się w telewizji i mówi, że chcesz ją eksmitować na ulicę, robi się po prostu niezręcznie. Tak więc w stosowaniu poniższych metod musisz zachować zimną krew, ale i ostrożność. Warto też wynająć specjalną ekipę czyścicieli. W wyszukiwarce internetowej znajdziesz ich pod hasłem „windykacja terenowa bezpośrednia” (za to znalezisko dziękuję Mikołajowi Pai):
Unikatowym i bezkonkurencyjnym sektorem naszej firmy jest usługa eksmisji lokatorów. Generalnie polega na pozbyciu się z mieszkania lub domu niechcianego lokatora, […] W wielu przypadkach niepłacący najemca po prostu nie ma gdzie się podziać i zajmuje mieszkanie tak długo, jak to możliwe. Działania „czyścicieli mieszkań” nie należą do prostych czynności, oraz niestety niosą za sobą ryzyko konfrontacji siłowej oraz szereg innych zagrożeń. Na przykład kontakt z policją podczas interwencji, na co jesteśmy przygotowani merytorycznie. Pozbycie się nieuczciwego najemcy nie jest prostą sprawą, ale kreatywne podejście do problemu pozwala wypracować bardzo skuteczne metody działania.
Oto i one.
1. Metoda „na gniazdo gołębi”
Jeśli zależy ci na jak najszybszym zmuszeniu lokatorów do dobrowolnego opuszczenia kamienicy, zastosuj środki radykalne. Wzorując się na nowych właścicielach kamienicy przy ulicy Dahlberga 5 na warszawskiej Woli (z pewnością zupełnym przypadkiem jest nim między innymi Marek M.), możesz na przykład spontanicznie zaaranżować na poddaszu kamienicy gołębnik. Jeśli zamkniesz strych na cztery spusty, sypniesz trochę chleba i trochę podziurawisz dach, w ciągu kilku miesięcy efekt będzie gwarantowany. Odchody zaczną zalegać grubą warstwą, a fetor w upalne dni stanie się nie do zniesienia. Lokatorzy będą informować Miasto, Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, ale zanim ktokolwiek cokolwiek z tym zrobi, trochę czasu minie, a paru lokatorów się wyprowadzi. Dla podbicia efektu możesz do rynien wsypać gruz. Ewentualnie możesz po prostu zerwać dach w porze sierpniowych burz. Taka sytuacja miała miejsce na warszawskiej Pradze tuż przed wydawaniem tej książki.
Jeśli zależy ci na jak najszybszym zmuszeniu lokatorów do dobrowolnego opuszczenia kamienicy, zastosuj środki radykalne.
Myślisz, że w centrum stolicy środkowoeuropejskiego państwa coś takiego nie ujdzie płazem? Nic z tych rzeczy. Wprawdzie od 1 stycznia 2016 roku do Kodeksu karnego wprowadzono przepis art. 191§ 1a, zgodnie z którym nękanie lokatorów nawet w sposób niebezpośredni jest zagrożone karą do trzech lat pozbawienia wolności, ale jak poinformowała prasę w czerwcu 2017 roku Wioletta Olszewska, naczelnik Wydziału Komunikacji Społecznej i Promocji w Ministerstwie Sprawiedliwości, przepis się nie przyjął: „W 2016 r. w Krajowym Rejestrze Karnym – gdy podda się analizie dane według czynu głównego – nie odnotowano prawomocnego skazania osoby dorosłej za czyn z art. 191 par. 1a k.k.”
Jeśli już decydujesz się na metody skrajne, możesz spróbować głuchych telefonów, wrzucania do skrzynek wstęg „Ostatnie pożegnanie”, robactwa na schody, śmieci na podjazd dla samochodów, przebijania opon, gróźb typu: „Skończysz jako Jolanta Brzeska”, wzorując się na czyścicielach działających na warszawskiej Pradze. Pamiętaj jednak, że tego rodzaju czyn może być potraktowany jako groźba, a więc przestępstwo z art. 190 Kodeksu karnego.
Dziś 6. rocznica zabójstwa Jolanty Brzeskiej [rozmowa z Piotrem Ciszewskim i Robertem Nowakiem]
czytaj także
Co ciekawe, tą metodą możesz także próbować wykurzyć współwłaścicieli kamienicy. Istnieje powszechne przekonanie, że jeśli ktoś ma wykupione mieszkanie od gminy albo po prostu kupił je na wolnym rynku, może spać spokojnie. Istnieją jednak przykłady, jak za pomocą odpowiednio dobranych środków można spróbować przekonać nawet właścicieli do tego, by po prostu się z kamienicy wyprowadzili. Jak? Właśnie usilnie nękając. Tak na przykład postępował właściciel połowy poznańskiej kamienicy – wymontowywał okna, odcinał wodę, prąd i gaz, wyrzucał śmieci na klatkę schodową i robił podkopy pod fundamentami, udając, że to remont.
Niestety to metoda ryzykowna – w 2017 roku poznański sąd orzekł, że tego rodzaju działanie, choć nie jest klasycznym czyszczeniem kamienic, podpada pod stalking: „Wszystko to tworzyło poczucie zagrożenia i naruszało prywatność pokrzywdzonych. Nie mogli spokojnie wyjechać na urlop, bo nie wiedzieli, co zastaną po powrocie. Musieli stale pilnować domu” – tak uzasadniała wyrok skazujący sędzia. Kara: rok pozbawienia wolności w zawieszeniu na trzy lata, 20 tys. złotych do zapłaty nękanym i 10 tys. Grzywny.
czytaj także
2. Metoda „na remont”
Metoda ciesząca się dużą popularnością, przede wszystkim z uwagi na to, że na ogół remonty są traktowane jako czynność legalna, a wręcz pożądana w starych, zdezelowanych kamienicach.
Przede wszystkim remont musi być głośny i rozciągnięty w czasie. Na niektórych lokatorów wystarczy dźwięk młota pneumatycznego budzący ich o 6.00 rano i życzący kolorowych snów o 22.00. Przy okazji można doprowadzić do nieoczekiwanego pęknięcia ważnej ściany, co przekona także konserwatora do umożliwienia rozbiórki budynku. Całkiem skuteczne jest utrzymywanie niskich temperatur w mieszkaniach, co można osiągnąć przez wymontowywanie okien na korytarzach w środku zimy bądź też w lokalach, z których lokatorzy zdążyli się wyprowadzić. Popularne i w miarę bezpieczne z prawnego punktu widzenia może okazać się doprowadzenie do przypadkowego pęknięcia rury podczas remontu i zalania mieszkania. W ogóle w trakcie remontu może dojść do awarii w dostawach prądu, gazu czy wody.
Remont ma też ten plus, że może być uzasadnieniem dla podwyżek czynszu. Niestety, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów podwyższenie stawki czynszowej z powodu remontu jest ograniczone – w skali roku można podwyższyć czynsz tylko o kwotę, która wynosi 10% nakładów. Koledzy z Warszawy podwyżkę czynszu w zagrzybionym mieszkaniu uzasadnili koniecznością budowy lądowiska dla helikopterów. Nieźle, co?
Inną zaletą remontu jest też to, że można nim uzasadnić wypowiedzenie umowy najmu. Warunek jest taki, że trzeba zapewnić na swój koszt lokal zamienny, a remont może trwać maksymalnie rok. Na szczęście dochodzenie swoich praw przed sądem jest wśród lokatorów spotykane dość rzadko, a poza tym podczas rozpraw w ogóle nie rozumieją, co się do nich mówi. Niby lokal zamienny powinien spełniać jakieś tam standardy wskazane w ustawie, ale najlepiej zaproponować lokal zamienny w zawilgoconej piwnicy, żeby lokatorowi odechciało się żyć, jak na niego spojrzy. Jeśli odrzuci ofertę lokalu zamiennego, masz problem z głowy. Nie może się od ciebie niczego domagać, nawet przed sądem.
czytaj także
3. Metoda „na godziwy zysk”
Mimo dotychczasowej apatii organów ścigania wobec nękania lokatorów, aby sami opuścili lokal, wciąż istnieje pewne ryzyko nieprzyjemności. Znacznie łatwiej jest po prostu podnieść lokatorom czynsz – metoda w pełni legalna i skuteczna.
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów możesz podnieść czynsz za lokal do dowolnej kwoty, o ile uzasadnisz to w odpowiedni sposób. Powodem może być wspomniany remont, ale również „godziwy zysk”. Czym jest godziwy zysk? No właśnie nikt tego do końca nie wie: ani sądy, ani teoretycy prawa.
Według profesor Ewy Bończak-Kucharczyk „godziwy zysk” właśnie z powodu braku legalnej definicji jest najbardziej problematycznym uzasadnieniem podwyżki. Być może mógłby być sprecyzowany poprzez określenie limitu procentowego lub kwotowego albo poprzez określenie relacji do jakichkolwiek czynników. Zdaniem Romana Dziczka należałoby wypracować skalę procentową godziwego zysku w danym czasie albo odnieść się do takich czynników, jak „ogólna rentowność w gospodarce, rentowność na rynku nieruchomości, rentowność na rynku najmu okazjonalnego w danej miejscowości i ocena sytuacji najemców na danym rynku lokalnym”. Tyle że kategorie, takie jak „ogólna rentowność w gospodarce” i „rentowność na rynku”, są kategoriami wywodzącymi się z mechanizmów rynkowych, a jak wskazał Trybunał Konstytucyjny, mechanizm rynkowy nigdy nie może być jedynym regulatorem czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Nie jest to więc takie proste.
czytaj także
Jakkolwiek by z tym godziwym zyskiem było, pewne jest, że czynsz w zreprywatyzowanej kamienicy można podnieść do poziomu, który obowiązuje na wolnym rynku. Dla osób na emeryturze to i tak będzie wykańczające – jeśli lokator dostaje 1250 złotych emerytury i ma płacić tyle samo czynszu, jest więcej niż pewne, że się zadłuży, a koniec końców będzie musiał się wynieść.
Czasem jest tak, że lokator zacznie płacić, bo chce być uczciwy, ale nagle przestaje, bo po prostu się nie wyrabia. Wtedy trzeba powołać się na instytucję „uznania niewłaściwego długu”. Polega ona na tym, że w sytuacji, gdy lokator chociaż raz zapłaci więcej, oznacza to, że oświadcza, że podwyżkę uznaje. Wyplątanie się z tego nie jest niemożliwe, ale bardzo trudne.
*
Fragment książki Beaty Siemieniako Reprywatyzując Polskę. Historia wielkiego przekrętu, która ukazała się właśnie nakładem Wydawnictwa Krytyki Politycznej. Pominięto przypisy.
