Rozmowa z dr Ireną Herbst
Tomasz Stawiszyński: Jak pani zareagowała na informację, że rząd zamierza przeznaczyć pięć miliardów złotych, żeby w ciągu czterech lat zbudować dwadzieścia tysięcy mieszkań pod wynajem?
Dr Irena Herbst: Nie budzi to we mnie pozytywnych uczuć. To projekt, a nie program. Polska potrzebuje – ze względu na uwarunkowania rynku mieszkaniowego – rządowego programu, w którym jednym z ważniejszych elementów byłby program budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Przygotowałam niedawno ekspertyzę oceniającą całość wysiłków państwa w sferze mieszkalnictwa od czasów transformacji. Wynika z niej między innymi, że mamy absolutnie patologiczną strukturę własności mieszkań w porównaniu z innymi krajami europejskimi czy Stanami Zjednoczonymi.
Polska jest krajem niezamożnym, PKB na jednego mieszkańca jest o ok. 40 procent niższy od średniego poziomu krajów UE. Ale struktura własnościowa mieszkań w Polsce – 20 procent mieszkań na wynajem i 80 procent własność prywatna – tego nie odzwierciedla.
W większości krajów europejskich i większości zamożniejszych krajów na świecie liczba już istniejących i tych nowo budowanych (w stosunku do populacji) mieszkań na wynajem jest znacząco wyższa niż u nas. Tak właśnie jest w Szwajcarii (ponad 65 procent to mieszkania na wynajem), Holandii (50 procent), Francji (50 procent), Finlandii (procent), Szwecji (50 procent), Danii (55 procent), Niemczech (ponad 60 procent), Wielkiej Brytanii (40 procent) czy USA (ponad 40 procent) i Japonii (65 procent). W Holandii, Danii, Szwecji, Francji czy Wielkiej Brytanii znaczącą rolę odgrywa publiczny sektor na wynajem, ale we wszystkich wymienionych wyżej krajach regulacja czynszów obejmuje także część mieszkań odnajmowanych przez prywatnych właścicieli (w Niemczech większość mieszkań na wynajem stanowi własność prywatną). Słowem, we wszystkich krajach, które prowadzą całościową politykę mieszkaniową, wygląda to zupełnie inaczej.
Jakie są tego konsekwencje?
Brak mieszkań na wynajem w istotny sposób hamuje procesy dostosowawcze na rynku pracy – łatwiej bowiem bezrobotnemu emigrować „za pracą” do Irlandii czy Niemiec niż np. z Suwałk do Poznania – gdzie praca może i jest osiągalna, ale nie ma dostępnego mieszkania. Bezrobotny nie dostanie kredytu na zakup mieszkania, wynająć można „od razu”, proces zakupu czy sprzedaży mieszkania trwa dłużej niż proces jego wynajmu. Mimo to od pięciu lat absolutnie odeszliśmy od wspierania rynku mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Zamknęliśmy jedyny program (uruchomiony w 1996 roku, czyli mieszkania budowane przez TBS-y), natomiast wspieraliśmy z budżetu państwa dostęp do zakupu mieszkania. Myślę tu o programie „Rodzina na swoim”. Teraz w Sejmie jest procedowany następny program – MDM, czyli „Mieszkanie dla młodych”. Bardzo negatywnie oceniam efektywność i skuteczność programu „Rodzina na swoim”, ale jeszcze gorzej oceniam efektywność, już nie mówiąc o skuteczności, programu MDM.
Dlaczego?
Przy naszych uwarunkowaniach ekonomicznych ograniczenie się do jednego sposobu zwiększania dostępności do mieszkania – poprzez jego zakup – ogranicza rzeczywistą możliwość skorzystania z pomocy oferowanej przez państwo. 60 procent rodzin w Polsce nie spełnia warunków, żeby uzyskać kredyt hipoteczny. Co więcej, dając młodym – do 35. roku życia – kredyt, wiążemy ich.
Mówimy: siedź w tym małym mieszkaniu, na które cię było stać.
Czyli jeszcze bardziej usztywniamy naturalne procesy dostosowawcze na rynku pracy – już nie mówiąc o swobodzie przemieszczania się. I to ma kolosalny wpływ – na naszą politykę prorodzinną, na koszty pomocy społecznej, na tempo wzrostu ekonomicznego, a także kolosalny wpływ kulturowy, przestrzenny… Ostatnio przygotowany prezydencki program polityki prorodzinnej bardzo mocno podkreśla kwestię dostępu do mieszkań, prawidłowo formułuje w tym względzie tezy.
Program RnS został uruchomiony w warunkach sztywnej podaży. Mniej więcej od połowy lat 2000 mamy sztywną podaż mieszkań – to jest obecnie specyfika naszego rynku mieszkaniowego. Przy sztywnej podaży, jeśli dajemy pieniądze wspierające wzrost popytu, to docelowi beneficjenci (nabywcy mieszkań) z tego stosunkowo niewiele korzystają. Analiza funkcjonowania programu „Rodzina na swoi” pokazuje, że dwie trzecie tych środków pozostało poza beneficjentami, trafiło do banków i deweloperów. W sumie są to zobowiązania na 7 miliardów złotych. Spójrzmy także, jak bardzo wolno, mimo pogarszania się koniunktury, spadają ceny mieszkań. Nie ma wzrostu podaży, nie ma konkurencji i deweloperzy niechętnie rezygnują z wysokiej stopy zysku
W tej sytuacji samo sformułowanie celu projektu BGK – budowa mieszkań na wynajem – należy pochwalić. Wreszcie ktoś zrozumiał, że priorytetem powinno być zwiększenie dostępności do mieszkań na wynajem.
Ale mówiła pani wcześniej, że jednak się pani z tego tak bardzo nie cieszy.
Bo to jest jednorazowy projekt, a co więcej – jest bardzo drogi. Zamknięty w 2009 roku Krajowy Fundusz Mieszkaniowy udzielał kredytów preferencyjnych na budowę mieszkań na wynajem – o umiarkowanych czynszach – i wydał na to sześć miliardów złotych przez piętnaście lat. Cztery miliardy pochodziły z budżetu, a dwa miliardy bank BGK pożyczył w międzynarodowych instytucjach finansowych. I spłaca je ze spłat kredytów, które TBS-y co miesiąc uiszczają. I te sześć miliardów złotych pozwoliło na wybudowanie stu tysięcy mieszkań. Zamknęliśmy w 2009 roku KFM, teraz bank tworzy nowy fundusz mieszkań na wynajem i ma on w cztery lata wydać pięć miliardów na dwadzieścia tysięcy mieszkań. To jest potwornie drogie.
Wykorzystywanie do tego celu formuły zamkniętego funduszu inwestycyjnego, tak jak to jest planowane, jest po prostu zamianą instrumentu dłużnego na kapitałowy. Co jest oczywiście możliwe – tylko raczej mocniej wystawione na ryzyko. Fundusze inwestycyjne są bardziej narażone na wahania i grę rynkową niż kredyty. Przy sztywnej podaży, o której wspominałam, oznacza to, że inwestycje będą drogie. Nie wiem, dlaczego państwo to robi. Priorytetową rolą państwa powinno być racjonalne wspieranie budowy mieszkań na wynajem; rozwijanie mechanizmów skłaniających podmioty ekonomiczne i osoby fizyczne do organizowania się po to, żeby zaspokajać pewne potrzeby w sposób stymulowany przez te mechanizmy. I to te podmioty – biorąc kredyt, dbając o jego spłatę – najlepiej dopasują to do autentycznych potrzeb ludzi. Projekt, o którym rozmawiamy, wymyślili inżynierowie rynku, a nie ludzie, którzy się znają na mieszkalnictwie i uwarunkowaniach tego rynku.
Czyli nie jest to nawet krok w dobrą stronę?
To jest jednostkowy projekt, który niczego nie zmieni. Polsce potrzebny jest co najmniej dziesięcioletni program, który zapewniałby budowę co najmniej 25–30 tys. mieszkań na wynajem rocznie. Nie da się tego osiągnąć bez dużego ruchu społecznego wokół takiej inicjatywy i kilkuset podmiotów w tę sprawę zaangażowanych, a nie jednego funduszu.
Dr Irena Herbst – ekonomistka, wykładowczyni w Szkole Głównej Handlowej. W latach 1992–1996 podsekretarz stanu w Ministerstwie Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa, w latach 2002–2005 podsekretarz stanu w Ministerstwie Gospodarki. Wiceprezes zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego (2005–2006); twórczyni systemu Towarzystw Budownictwa Społecznego, założycielka Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego. Autorka kilkudziesięciu publikacji dotyczących budownictwa mieszkaniowego.
