Wyjaśnia Piotr Wójcik.
Airbnb postawił na głowie branżę turystyczną, degeneruje tkankę miejską w centrach najbardziej popularnych wśród turystów miast. Zapraszamy na cykl tekstów o Airbnb, o tym, jak działa, jakie są konsekwencje tych działań w Polsce i na świecie, w ekonomii, kulturze, społeczeństwie.
***
Uber dokonał głębokich przemian w transporcie pasażerskim, a Airbnb postawił na głowie branżę turystyczną. Ten pierwszy sprekaryzował zawód taksówkarza, a drugi degeneruje tkankę miejską w centrach najbardziej popularnych wśród turystów miast. Uber ułatwił zamawianie taksówek i obniżył ich ceny, a Airbnb to samo uczyniło z wynajmowaniem pokoi i apartamentów na doby. Problem w tym, że skala strat jest większa niż korzyści, a zadowoleni użytkownicy obu aplikacji prawdopodobnie sami piłują gałąź, na której siedzą.
Czym jest Airbnb?
To portal internetowy, który umożliwia najem krótkoterminowy całych mieszkań i domów, jak i pojedynczych pokoi. Pozwala też na nabywanie innego rodzaju atrakcji, takich jak zwiedzanie jakiegoś miejsca, wycieczki z przewodnikiem, obserwowanie jakiegoś pokazu czy odbycie treningu ze sportowcem. Jednak to najem krótkoterminowy jest zdecydowanie najważniejszym obszarem działania Airbnb. I to właśnie on wywołuje najwięcej kontrowersji.
Czym jest najem krótkoterminowy?
To wynajmowanie komuś prywatnego mieszkania, domu lub pokoju na doby. Obejmuje to zarówno drobnych właścicieli pojedynczych mieszkań, którzy chcą sobie dorobić w czasie swojej nieobecności albo wykorzystać w tym celu wolny pokój, jak i dużych właścicieli wielu nieruchomości kupionych w celu osiągania zysku z najmu krótkoterminowego. Jest on w Polsce w zasadzie nieuregulowany – niejasny jest nawet sposób opodatkowania dochodów z tego źródła.
Nie należy mylić najmu krótkoterminowego z okazjonalnym, który jest tylko innym rodzajem tradycyjnego najmu. Ten jest umocowany w prawie i dotyczy tylko nieruchomości mieszkalnych. Pozwala on osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na wynajmowanie posiadanych mieszkań na okres do 10 lat. Jest to skrajnie korzystna dla właścicieli forma najmu, gdyż lokator nie jest chroniony przed eksmisją.
Jakie inne platformy internetowe przypominają Airbnb?
Największym z nich jest holenderski Booking.com, który ma w ofercie także tradycyjne hotele i pensjonaty. Oprócz tego w Polsce działają liczne mniejsze i mniej popularne portale, np. Renters.pl.
Skąd pochodzi Airbnb?
Jak się nietrudno domyślić, z Kalifornii. Platformę w 2008 r. założyło trzech Amerykanów: Brian Chesky, Joe Gebbia i Nathan Blecharczyk. Cała trójka zasiada we władzach firmy. W swojej historii uzyskała ona finansowanie z wielu funduszy inwestycyjnych, głównie venture capital, które specjalizują się w inwestowaniu w start-upy.
Airbnb wciąż nie weszło na giełdę. Choć jego właściciele zapowiadają to dłuższego czasu, wciąż odkładają te plany. Po drodze jednak Airbnb przejęło kilka mniejszych platform, między innymi niemiecką Accoleo, HotelTonight oraz portal fundraisingowy Tilt, który niedługo później zamknięto.
Na czym zarabia Airbnb?
Na swojej macierzystej platformie przede wszystkim na pobieraniu prowizji od właścicieli wynajmowanych mieszkań.
W 2017 r. cała korporacja Airbnb zanotowała przychód w wysokości 2,6 miliarda dolarów i 450 milionów dolarów zysku operacyjnego.
Na jak dużą skalę Airbnb działa w Polsce?
Wciąż jeszcze stosunkowo niewielką. W 2017 roku aktywnych było 14 tysięcy gospodarzy, którzy przyjęli 760 tys. gości. Dla porównania w samym pierwszym kwartale 2019 r. w hotelach, pensjonatach i innych turystycznych obiektach noclegowych przyjęto 6,7 miliona osób.
Jednak Airbnb jest szczególnie aktywne w największych miastach oraz najbardziej obleganych kurortach: w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Sopocie. W Warszawie użytkownicy Airbnb oferują prawie 5,5 tys. lokalizacji (Booking.com 3 tys.), a w Krakowie 6 tys.
Poza tym Airbnb szybko zwiększa skalę działania. W pierwszych 8 latach liczba wynajmów na całym świecie rosła w tempie 290 proc. rocznie. Obecnie liczba rezerwacji rośnie już wolniej, jednak na mniej „spenetrowanych” rynkach, takich jak Polska, ich wzrost wciąż będzie bardzo wysoki.
Kto zarabia na najmie za pośrednictwem Airbnb?
Oficjalna, propagandowa narracja firmy mówi, że dzięki platformie drobni właściciele mają możliwość dorobić sobie do swoich skromnych wynagrodzeń, udostępniając wolne pokoje w swoich mieszkaniach lub najmując mieszkania pod swoją nieobecność. Dlaczego im tego nie umożliwić lub im to utrudniać?
Jak to zwykle w gospodarce rynkowej bywa, nowy sposób na biznes szybko został zauważony przez właścicieli dużego kapitału, którzy zdominowali ten rynek. Obecnie na Airbnb dominują podmioty zajmujące się komercyjnym najmem krótkoterminowym. Dotyczy to także Polski.
Według Instytutu Badań Strukturalnych w Warszawie 1 procent właścicieli kontroluje 25 procent lokalizacji oferowanych na Airbnb. Oznacza to, że stopień monopolizacji rynku Airbnb w stolicy jest drugim co do wielkości spośród największych miast w Europie – po Barcelonie. Mniejsza koncentracja występuje nawet w Londynie (ok. 20 proc.) i Paryżu (ok. 15 proc.).
🏙️1% właścicieli kontroluje 25% warszawskich ofert na platformie #Airbnb. W Kopenhadze udział 1% jest aż 5x niższy.
Tak wysoka koncentracja poddaje w wątpliwość możliwość zmniejszenia #nierówności przez ekonomię współdzielenia. #SharingEconomy #inequality pic.twitter.com/37Om70yWKc— IBS Fundacja Naukowa (@ibs_thinktank) December 28, 2018
„Gazeta Wyborcza” z kolei wskazuje, że górne 5 proc. gospodarzy odpowiada za 60 proc. przychodów, 56 proc. rezerwacji oraz 30 proc. miejsc oferowanych przez Airbnb w stolicy.
Jakie negatywne skutki przynosi najem krótkoterminowy?
Przede wszystkim wywiera niekorzystny dla mieszkańców wpływ na rynek mieszkaniowy w danej lokalizacji. Mowa przede wszystkim o najbardziej popularnych celach krótkich wypadów turystycznych. Rosną tam zarówno ceny nieruchomości, gdyż inwestorzy wykupują mieszkania pod najem krótkoterminowy, jak i wynajmu, gdyż baza mieszkań przygotowanych pod tradycyjny najem długoterminowy spada. W Berlinie w okresie 2009–2014, który był szczytem ekspansji platform typu Airbnb w stolicy Niemiec, czynsze wzrosły o ponad połowę.
Poza tym najem krótkoterminowy jest bardzo uciążliwy dla mieszkańców. Mieszkania najmowane w ten sposób są zwykle zlokalizowane w zwykłych budynkach mieszkalnych, w których pozostałe lokale zamieszkują zwyczajni mieszkańcy danego miasta. W weekendy muszą się oni „użerać” z imprezującymi do późna gośćmi apartamentów. Oczywiście uciążliwi czasem bywają i zwykli sąsiedzi, jednak mało kto robi całoweekendową huczną imprezę co tydzień we własnym mieszkaniu, tymczasem apartamenty wynajmowane przez Airbnb z definicji służą do zażywania krótkotrwałej rozrywki.
czytaj także
Ekspansja mieszkań najmowanych krótkoterminowo, które są zwykle zdecydowanie tańsze niż pokoje w tradycyjnych hotelach, powoduje również zalew centrów popularnych miast przez turystów. To często uniemożliwia mieszkańcom zwyczajne życie w tych dzielnicach. Przeciw zmasowanemu napływowi turystów protestowali już chociażby mieszkańcy krakowskiego Kazimierza, rozlepiając klepsydry informujące o śmierci „Kazimierza Cichego”.
W sezonie lub w weekendy centra obleganych miast stają się nie do życia, więc zwyczajni mieszkańcy się z nich wyprowadzają. To zaś sprawia, że poza sezonem turystycznym w środku tygodnia śródmieścia stają się zupełnie wyludnione. Spotkało to chociażby Florencję – w centrum stolicy Toskanii co piąte mieszkanie jest dziś wystawione na Airbnb.
Jak poszczególne miasta radzą sobie z najmem krótkoterminowym?
Już 1 maja 2016 roku Berlin wprowadził przepisy lokalne, które drastycznie ograniczyły możliwość najmu krótkoterminowego. Legalne jest obecnie jedynie wynajmowanie pojedynczych pokoi w lokalach, w których się mieszka. Pokój może być najmowany tylko w czasie obecności w mieszkaniu właściciela.
czytaj także
Władze Barcelony nakazały wszystkim osobom prowadzącym najem krótkoterminowy uzyskanie licencji na tego typu działalność. Mieszkania niezarejestrowane w ten sposób są oferowane na Airbnb i podobnych platformach w sposób nielegalny. W 2016 r. Barcelona ukarała Airbnb grzywną 600 tys. dolarów za oferowanie kilku tysięcy niezarejestrowanych mieszkań. Stolica Katolonii ograniczyła również najem krótkoterminowy w centrum miasta do tylko jednego mieszkania należącego do jednego właściciela – nawet jeśli dana osoba ma mieszkań kilkanaście.
Nowy Jork wprowadził natomiast przepisy zakazujące najmowania mieszkania na krócej niż 30 dni, chyba że właściciel sam mieszka w tym czasie w lokalu. By móc egzekwować ten przepis, nakazano też platformom typu Airbnb ujawnienie danych właścicieli oferujących mieszkania za ich pośrednictwem.
czytaj także
**
Pozostaje trzymać kciuki, że doczekamy się wreszcie ustawy regulującej najem krótkoterminowy w Polsce, co umożliwi miastom wprowadzanie przepisów lokalnych, takich jak w Barcelonie czy Berlinie. Można też iść w innym kierunku i po prostu obłożyć najem krótkoterminowy wysokim, np. 30-procentowym podatkiem liczonym od ceny najmu. Wpływy z tego podatku trafiałyby do kasy miasta, w którym wynajęto pokój lub apartament, a ceny najmu krótkoterminowego wzrosłyby o jedną trzecią, co nieco ograniczyłoby tę działalność. Za to miasta miałyby więcej środków na przykład na rewitalizację starych i zniszczonych dzielnic oraz śródmieść szturmowanych przez turystów.
CYKL: Jak zatrzymać wirusa Airbnb?
