Gospodarka

Mieszkalnictwo postawione na głowie

Gdy mieszkańcowi Raciborza łatwiej jest wyemigrować do Dublina niż do Katowic, to wiedz, że coś jest ewidentnie nie tak.

Trudno uznać za poważny kraj, w którym obywatele są poupychani w klitkach tak, że już często nie mogą na siebie patrzeć. Trudno uznać za szanujące się społeczeństwo, w którym masa trzydziestoletnich facetów mieszka kątem u starych, okupując pokoiki dziecięce. Trudno uznać za sprawne państwo, które uporczywie udaje, że powyższego nie widzi, a działania podjęte w tym obszarze to ostra prowizorka, a nie dobrze przygotowane i szeroko zakrojone projekty.

Za mało, za ciasno, za drogo

Mieszkań jest w Polsce bardzo mało – na tysiąc mieszkańców około 360, to o 100 lokali mniej niż wynosi unijna średnia. Według Eurostatu wskaźnik przeludnienia mieszkań w Polsce wynosi 43%, co oznacza, że niemal co drugi mieszkaniec naszego kraju mieszka w za małym mieszkaniu. Pod tym względem gorzej w UE jest tylko w Rumunii i na Węgrzech. Dla porównania – w Czechach i Estonii ten wskaźnik wynosi ok. 20%, na Litwie 28%, a na Łotwie 30%. W wielu krajach zachodniej Europy ten wskaźnik jest jednocyfrowy. Niestety stan ten niespecjalnie się zmienia w przeciągu ostatnich lat. W 2012 r. wskaźnik przeludnienia w naszym kraju wynosił 45%, co również było trzecim wynikiem w UE – w tak złej sytuacji spadek o 2 punkty proc. jest dalece niewystarczający.

Mieszkania nad Wisłą są nie tylko nabite ludźmi do granic wytrzymałości, ale ich stan, oględnie mówiąc, pozostawia wiele do życzenia. Wskaźnik deprywacji mieszkaniowej, który pokazuje odsetek mieszkań obciążonych co najmniej jedną de facto dyskwalifikującą je wadą (np. brak toalety, nieszczelny dach itp.), wynosi w Polsce 9%, co jest 7 wynikiem w UE. Średnia unijna jest niemal dwa razy niższa, w Czechach ten wskaźnik wynosi już tylko 3%, na Słowacji 4%, a w wielu krajach zachodniej Europy oscyluje w okolicach 1–2%, co oznacza, że ten problem niemal tam nie występuje.

Poza fatalnymi zasobami mieszkaniowymi mamy również bardzo słabo rozwinięty rynek nieruchomości. Puszczono go w zasadzie samopas, co doskonale obala popularne teorie, według których rynki kształtują się samoczynnie, a gospodarka rynkowa to dążący do równowagi stan naturalny społeczeństw.

Jedynym w miarę racjonalnym sposobem zapewnienia sobie dachu nad głową jest w Polsce jego zakup, wynajem jest zupełnie nieopłacalny. Za równowartość kosztów zakupu mieszkania można w Polsce je wynajmować przez około 15 lat, tymczasem przeciętnie w UE to 26 lat, a w Niemczech nawet 30.

W 2014 roku na 148 tysięcy zbudowanych lokali zaledwie 3,5 tysiąca było mieszkaniami komunalnymi lub spółdzielczymi. Zaledwie 2% mieszkań jest w Polsce budowanych na zasadach innych niż komercyjne, co powoduje, że struktura własnościowa jest słabo zdywersyfikowana. Według Eurostatu zaledwie ok. 16% Polaków wynajmuje mieszkanie (4% po cenach rynkowych, a 12% po cenach niższych niż rynkowe, co de facto oznacza lokale socjalne), tymczasem średni unijny odsetek wynajmujących dochodzi niemal do 30%, a więc jest prawie 2 razy wyższy (w tym aż ok. 20% po cenach rynkowych).

Zarazem jednak zakup mieszkania jest w naszym kraju wyjątkowo trudny, z powodu daleko posuniętego uśmieciowienia pracy oraz niskich płac (niskie „ratingi” bankowe konsumentów). Od kredytu odciętych jest masa osób pracujących na umowach celnie zwanych śmieciowymi, które OECD dla zmyłki nazywa terminowymi (mieszczą się w tym umowy cywilnoprawne oraz umowy o prace na czas określony) – a jest w ich nad Wisłą niemal najwięcej na świecie (28,4%, czyli minimalnie wyprzedza nas jedynie Chile). Za przeciętne wynagrodzenie Polak nie kupi nawet metra kwadratowego mieszkania – według NBP stać go na zaledwie 0,84 m2. W efekcie aż 44% Polaków w wieku 25–34 lata mieszka z rodzicami, tymczasem w Czechach to już tylko 33%, na Litwie 31%, w Estonii 20%, w Niemczech 17%, w Wielkiej Brytanii 14%, w Szwecji i Finlandii jedynie 4%, a w Danii ledwie 1,5%.

Państwo ćwierćopiekuńcze

Traktowanie mieszkania komunalnego jako synonimu lokalu dla korzystających z pomocy socjalnej sprawiło, że swych potrzeb mieszkaniowych nie ma jak spełnić masa osób nie będących wcale na dnie, ale z różnych powodów (zawodowych, rodzinnych) nie będąca w stanie nabyć mieszkania na własność, dla których wynajem na polskich zasadach rynkowych jest poza zasięgiem finansowym. Mamy w Polsce do czynienia z nową klasą wykluczonych – za bogatych, by korzystać ze wsparcia państwa, i za biednych, by kupować niezbędne usługi na rynku.

Jak już widzieliśmy, sektor prywatny nie poradził sobie z zapewnieniem Polakom odpowiedniej liczby łatwo dostępnych mieszkań dobrej jakości. W takiej sytuacji rysuje się bezwzględna potrzeba interwencji instytucji publicznych – zarówno państwa, jak i samorządów. Trzeba przyznać, że państwo podejmowało tego rodzaju próby, jednak były one ograniczone zakresowo i ułomne. Sztandarowym przykładem jest obfity w wady program Mieszkanie dla Młodych. Po pierwsze jego sztywne widełki cenowe powodowały, że wiele atrakcyjnych lokali było niedostępnych w ramach tego programu (m.in. dlatego aż 65% środków przygotowanych w tym programie na 2014 rok zostało niewykorzystanych). Po drugie przez większość czasu był on skierowany tylko na rynek pierwotny, co bez wątpienia cieszyło deweloperów (2015 r. był ich najlepszym rokiem w historii), ale niekoniecznie Polaków, których wybór znów został ograniczony. Po trzecie wreszcie, jest to program ułatwiający jedynie zakup, a to przecież z najmem jest największy problem.

Tymczasem jedyny państwowy program, który został skierowany na rynek najmu, ma zupełnie marginalną skalę. Fundusz Mieszkań na Wynajem ma za zadanie do 2018 r. udostępnić… 5,5 tysiąca mieszkań. W sytuacji, gdy według różnych szacunków brakuje 1–3 miliona lokali, zadanie postawione przed FMnW jest aż niepoważne. Dodajmy, że FMnW ma w intencjach twórców działać na stopie zwrotu 4%. Żeby pojąć absurd tego założenia, trzeba sobie uzmysłowić, że publiczny program polityki mieszkaniowej ma zdaniem twórców przynosić zwrot 2–4 krotnie wyższy niż marża hipermarketów. To prowadzi do takich absurdów jak w Poznaniu, gdzie ceny najmu niektórych mieszkań były wyższe niż rynkowe.

Thatcheryzm nad Wisłą ma się dobrze

O ile w stosunku do państwa możemy, przy bardzo dużej ilości dobrej woli, uznać, że podjęło pewne (nieskuteczne) próby rozwiązania problemu z mieszkaniami, to na jednoznaczną krytykę zasługują polskie samorządy. Budownictwo mieszkaniowe zostało wymienione w ustawie o samorządzie gminnym jako jedno z zadań własnych gminy. Ustawa o ochronie praw lokatorów wprost nakłada na gminy obowiązek zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach oraz zapewnienia lokali socjalnych. Do rzetelnego wypełniania wyżej wymienionych obowiązków niezbędne jest posiadanie dobrze rozbudowanego komunalnego zasobu mieszkaniowego, te jednak są nie tylko wyjątkowo ubogie, ale dodatkowo z roku na rok stają się też coraz bardziej ograniczone.

Według GUS w latach 2002–2013 liczba mieszkań w Polsce wzrosła o 18%. W tym samym czasie nastąpił bardzo wyraźny spadek liczby mieszkań znajdujących się w zasobie gmin – wyniósł on aż 31%. W 2002 roku gminy były właścicielem 11,6% ogólnej liczby mieszkań, tymczasem w 2013 roku posiadały już tylko 6,75% mieszkań w Polsce.

Ten sam trend wykazała NIK, według której tylko w latach 2009–2011 komunalny zasób mieszkaniowy 34 kontrolowanych gmin skurczył się o 5,4%. Bardzo ubogi zasób mieszkaniowy gmin uniemożliwia im zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich wspólnot lokalnych. Potrzeby mieszkaniowe przekraczają wielokrotnie to, co gminy mogą w tym obszarze zaoferować.

W 34 gminach skontrolowanych przez NIK na koniec roku 2011 na mieszkanie komunalne oczekiwało 48,4 tysiąca gospodarstw domowych. W tym okresie liczba komunalnych lokali niezamieszkanych wynosiła w tych gminach 14 378, a po odjęciu mieszkań do wyburzenia już tylko 11 111 mieszkań, co oznacza liczbę 4-krotnie mniejszą niż liczba zgłoszeń. W latach 2009–2011 skontrolowane gminy przydzielały rocznie po 7,3 tysiące lokali, co oznaczało, że co rok mieszkanie komunalne otrzymywało ledwie 15% oczekujących. Wydłużało to okres oczekiwania na lokal do absurdalnych rozmiarów – zdaniem NIK w skontrolowanych 34 gminach okres oczekiwania na mieszkanie komunalne wynosił od co najmniej kilku do aż niemal 26 lat. Najdłużej na mieszkanie komunalne trzeba było czekać w Kielcach – na 10 skontrolowanych przez NIK wniosków najkrócej oczekujący czekał na lokal 19 lat, a najdłużej… 25 lat i 11 miesięcy.

No cóż, jeśli gminy wypełniają zapotrzebowanie wspólnot na lokale mieszkaniowe w ledwie 15 procentach, a czas oczekiwania rozrósł się nawet kilkudziesięciu lat, to ktoś tu sobie kpi w żywe oczy z ustawowych zadań, które na nim spoczywają. Czas zrzucić z samorządów nimb największego sukcesu ostatniego 25-lecia i powiedzieć głośno, że zarządzanie wspólnotą lokalną nie polega na remontowaniu parków, tylko na dostarczaniu usług publicznych wysokiej jakości, takich jak mieszkania komunalne czy opieka przedszkolna.

Należy w końcu zerwać z idiotycznym stereotypem, według którego mieszkanie komunalne to produkt skierowany tylko do osób o najniższych dochodach. Są przykłady państw, w których zdecydowana większość społeczeństwa mieszka w lokalach zapewnianych przez sektor publiczny. Na przykład w Singapurze aż 82% obywateli mieszka w mieszkaniach wybudowanych przez państwo, czym zajmuje się tamtejsza Rada Rozwoju Mieszkalnictwa (HDB). Dzięki wykorzystaniu efektu skali oraz przemyślanym przepisom, np. ułatwiającym wykup ziemi na cele publiczne, HDB zapewnia lokale tańsze nawet o kilkadziesiąt procent od cen rynkowych, które dzierżawi mieszkańcom na 99 lat. Także w Polsce z publicznych usług mieszkaniowych powinni mieć faktyczne prawo korzystać wszyscy obywatele, którzy z jakichś względów nie mogą wypełnić swych potrzeb mieszkaniowych na rynku. Tych względów może być całe mnóstwo – niepewna sytuacja zawodowa, nieoczekiwana zmiana sytuacji rodzinnej, niskie zarobki itd. Bez wypełnienia potrzeb mieszkaniowych Polaków na dobrym poziomie o szybkim wzroście możemy zapomnieć. W końcu trudno mówić o podejmowaniu suwerennych decyzji ekonomicznych, gdy człowiek musi żyć pod ciągłą presją lęku o przyzwoity dach nad głową.

Mieszkania na wynajem potrzebne od zaraz

Bez wątpienia polityka mieszkaniowa to podstawowe wyzwanie polskich instytucji publicznych w najbliższych latach. Z powodu ograniczonych zasobów powinniśmy porzucić projekty wspierające zakup na rzecz rozbudowy programów mieszkań na wynajem, gdyż to właśnie z rynkiem najmu mamy nad Wisłą największy kłopot. Wolne środki, powstałe w wyniku zakończenia wątpliwego programu MdM, którego rząd nie zamierza kontynuować po 2018 r., powinniśmy skierować na znaczące dofinansowanie prowadzonego pod egidą BGK Funduszu Mieszkań na Wynajem tak, by przestał być listkiem figowym zasłaniającym nieudolność rządzących, lecz stał się realnym instrumentem zapewniania lokali. Bezwzględnie trzeba też zrezygnować z absurdalnego pomysłu, by FMnW przynosił 4-procentową stopę zwrotu – jego budżet powinien się co najwyżej bilansować. Należy też zadbać o ustawowe instrumenty kontroli gmin w zakresie wypełniania potrzeb mieszkaniowych swych mieszkańców, bo jak na razie te sobie z tych zadań ewidentnie kpią. Skoro można w ustawie o finansach publicznych wpisać odpowiednie poziomy zadłużenia, kontrolowane następnie przez RIO, nie widzę problemu, by w odpowiednich przepisach wpisać np. maksymalny czas oczekiwania na lokal komunalny oraz wskazać konkretne sankcje za niedotrzymanie tego terminu.

Oczywiście nie chodzi od razu o to, żeby instytucje publiczne zapewniały większość lokali na rynku – choć jak wskazałem wyżej udane przykłady takiego rozwiązania też można wymienić – lecz by stały się poważnym graczem na rynku mieszkaniowym, którego świadome działania pozwalają mu na kształtowanie rynku w odpowiednim dla naszej wspólnoty politycznej kierunku. Bo jak na razie jest z tym niestety, delikatnie mówiąc, bardzo, bardzo słabo.

Autor jest współpracownikiem Fundacji Kaleckiego

**Dziennik Opinii nr 88/2016 (1238)

Komentarze

Uzupełnij wszystkie pola w formularzu.